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美国抵押贷款利率升至7.67% 创数十年新高

美国抵押贷款利率上周升至2000年以来的最高水平，继续抑制购房活动。美国抵押贷款银行家协会（MBA）周三公布的数据显示，截至10月6日当周，30年期定息抵押贷款的合约利率上升14个基点至7.67%，为连续第五周上升。购房申请指数小幅上升，但仍接近近三十年来的最低水平，而包括再融资活动在内的整体抵押贷款申请指标也录得小幅上升。抵押贷款利率往往与美国10年期国债收益率同步，后者上周触及2007年以来的最高水平。鉴于抵押贷款利率如此之高，许多在过去锁定了较低贷款利率的房主对搬家犹豫不决。这影响了住房供应，并导致房价保持高位。在建筑商向潜在买家提供财务激励措施以购买新房之际，二手房销售持续低迷． MBA这项调查自1990年以来每周进行，基于来自抵押贷款银行家、商业银行和储蓄机构的回复。该数据覆盖了美国75%以上的零售住宅按揭贷款申请。

金融界2023-10-12

住房行业恳请鲍威尔停止加息否则将面临经济硬着陆

率走势的持续不确定性”正在导致30年期抵押贷款利率与基准10年期美国国债收益率之间的差距扩大。他们表示，这一差距现已达到“历史高位”，而住房成本是消费者物价指数通胀测量中的主要推动因素。他们表示：“这加剧了住房可负担性，并给已经在努力适应抵押贷款和房屋销售量急剧下降的房地产市场带来了额外的干扰。这些市场挑战发生在房屋供应历史性短缺的背景下。” 他们敦促美联储明确表示不考虑进一步加息，并在利率差异恢复正常和住房金融稳定之前放弃抵押贷款支持证券的销售。数据显示，美国房地产市场正面临着供应不足的困境，房价自新冠疫情初期以来已经上涨了近30%，销售量较去年同期下降了15%以上。根据银行利率，平均30年期抵押贷款利率现在接近8%，而平均房价已经攀升至407100美元，可供销售的房源相当于3.3个月的销售量。全国房地产经纪人协会的官员估计，房源数量需要翻倍才能降低房价。 “这些利率上涨的速度和幅度，以及我们行业中由此产生的错位，是在没有更大经济动荡的情况下痛苦且前所未有的。”信件表示。在最近的会议上，鲍威尔承认了住房市场的紊乱。在七月份的新闻发布会上，鲍威尔指出“这需要一些时间来解决。希望能有更多的供应出现。”近几个月来，美联储决策者也受到一些议员的压力，被要求停止他们的紧缩货币政策。鲍威尔和他的同事们承诺在寻求将通胀恢复到2%的目标时保持灵活。作为减持债券计划的一部分，美联储自2022年6月以来已将其抵押贷款支持证券持有量减少了近2300亿美元。然而，它是通过被动地允许到期债券从其资产负债表上消除来实现的，而不是再投资。有一些担忧认为美联储可能会更加积极，并开始主动将其持有的抵押支持证券出售到市场上，尽管目前尚未宣布任何此类计划。

金融界2023-10-11

房地产业和银行业携手喊话鲍威尔：停止加息，避免经济硬着陆！

前所未有的。” 该组织还指出，30年期抵押贷款利率和10年期国债收益率之间的利差处于历史高位，而住房成本是消费者价格指数通胀指标上升的主要驱动力。作为减少债券持有量的一部分，美联储自 2022 年 6 月以来已减少了近 2300 亿美元的抵押贷款持有量。然而，美联储是通过被动允许到期债券从其资产负债表上滚存而不是进行再投资来实现这一目标的。有人担心美联储可能会变得更加激进，并开始积极向市场出售其持有的抵押贷款支持证券。

丰雪鑫992023-10-11

家得宝站在黎明前

升极大地影响了人们的可支配收入和他们对抵押贷款利率的兴趣。许多在曾获得低利率的人不愿搬家并失去优惠利率。这种情况不仅给家装巨头家得宝带来了压力，也给霍顿博士等住宅建筑商带来了压力。目前房屋建筑商比家得宝更能坚守阵地。这里的关键因素是新房仍在销售，但人们获得较低利率的旧房销售缓慢。看看下面的图表—— 10月份30年期固定利率飙升至7.49%。你难道不想继续住在舒适的、利率为 3% 的老房子里，而是跳进一个利息负担如此高的新房子吗？值得注意的是，自 2000 年代初以来，我们还没有见过这样的利率。对于任何想要购买或出售房屋的人来说，这都是一个具有挑战性的情况。情况是这样的：美国出售的房屋中有超过三分之一是全新的，这是过去 20 年来从未见过的高峰。这一趋势对于建筑公司来说是个好消息，但对于像家得宝这样以消费者为中心的企业来说却不是那么好，因为这些企业靠老房子的翻新和 DIY 项目蓬勃发展。实际上，除非利率下降，促使人们出售旧房并投资翻修，否则家得宝的盈利和股票表现可能会面临巨大压力。美联储目前正在强调“长期走高”的理念。虽然我相信他们会尽一切努力对抗通胀并达到 2% 的目标，但通胀已经明显降温。一方面，这一言论是一项战略举措。在公众和消费者中制造恐惧感是有意减缓商品和服务需求的一种方式，从而导致通胀下降。在我看来，尽管这是推测性的，但许多经济学家预计2024 年利率将降低 1% 左右，使联邦基金利率降至 4% 的中间区间。如果发生这种情况，可能会通过降低抵押贷款利率来刺激经济，重新点燃房地产市场，尤其是旧房产。像家得宝这样的公司可以抓住这个机会并利用这个机会。那么问题是，这一切对家得宝的盈利有何影响？根据家得宝在 2023 财年第二季度财报电话会议上分享的指引，他们预计销售额将比 2022 财年下降 2% 至 5%，达到约 1520 亿美元。营业利润率预计也将从目前的 14.9% 下降至 14% 至 14.3% 之间。这可能导致每股收益下降约 7% 至 13%，从而导致 2023 财年每股收益约为 14 美元。这一最新的前景实际上比该公司年初的最初预期要差，表明压力很大。然而，考虑到 2024 年的预期降息，家得宝似乎已经做好了应对这些挑战的准备，并在 2023 财年之后取得更好的业绩。考虑到家得宝股价今年迄今已下跌 7.8%，该公司目前提供的股息率为 2.79%。这一比率明显高于 2.28% 的四年平均水平，并超过了 DR Horton。更令人印象深刻的是家得宝在股息增长方面的记录。过去十年，他们的股息增加了惊人的 435%，平均年增长率为 43.5%。此外，2023 年 2 月，尽管面临迫在眉睫的挑战，家得宝仍宣布将股价上涨 10%，这表明他们坚定不移地致力于为股东回报价值。值得注意的是，尽管股息增长率令人印象深刻，但家得宝通常将派息率维持在40%至55%的范围内。即使面临当前的挑战，该比率仍为 50%，这仍然是一个非常安全的股息支付率。此外，在过去十年中，该公司回购了 29% 的流通股，凸显了其以股东为导向的政策。就估值而言，家得宝目前的交易估值低于其历史平均水平。2023 财年盈利市盈率为 18.29 倍，比 5 年平均水平 21.41 倍低 15%。从 2024 财年盈利来看，远期市盈率为 19.24 倍，与 21.21 倍的 5 年平均水平相比，低估了 9.3%。与历史平均水平相比，EV/销售额和 EV/EBITDA 均被低估约 11%。这意味着该公司目前的交易价格较历史水平平均折价约 11.6%。该公司预计在 2024 年至 2030 年间每股收益将每年增长 7.5%。就我个人而言，我认为这个预测相当现实，而且考虑到高清的前景广阔的机会，它甚至可能有点保守。这一估计表明，到 2030 年底，每股收益可能达到 23 美元左右。考虑到这种增长，加上股票升值的潜力和股息因素，我们可以看到每年接近 10% 的年总回报率。二十年来最高的利率和现有房屋销售的急剧下降，给房屋改建和 DIY 项目（家得宝业务的关键领域）带来了压力。由于这些挑战，家得宝的股票表现在去年受到了打击，预计每股收益和销售额将同比下降。尽管存在这些障碍，家得宝前景仍然乐观。相信情况会有所改善，特别是如果美联储在 2024 年降息，可能会提振现有房屋销售。(华尔街大事件)

金融界2023-10-11

利率，还是利率！加拿大房地产市场的“命门”？

ky对此表示同意：“短期内，6.5%的抵押贷款利率对房地产市场的重要性，远大于移民人数增加这个因素。未来五到十年内，我认为，最值得讨论的，仍然是人们是否具备住房负担能力。” 他补充说，利率的快速变化也会影响新房供应。“利率的大幅变动将减缓新建筑的建设，我认为最终将打击住房需求，导致开发商撤资。” 展望未来，Pasalis并不指望联邦政府的春季预算能重振房地产市场，“目前最大的驱动因素是利率，联邦政府没有能力解决这个问题”，他表示。

Lisa2023-10-11

行业高管警告：美国房价下跌35%才可负担

需的条件，那就是价格调整35%，或者（抵押贷款）利率下降4%，或者收入增长55%。这些因素的结合。我们谈论的这些都是大规模的变动，它们都不会在真空中发生，这些单一因素都不会造成这种变化。” 他说，市场有很大的变动潜力，但库存不足使房价在利率上升的情况下本应回落的时候仍处于高位。瓦尔登补充说，8月份的最新住房数据“炙手可热”，购买力仍然下降了约6%。瓦尔登说：“过去三周，需求达到了大流行期间的最低点，这无疑限制了市场和负担能力，达到了40年来的最低水平。” 更高的抵押贷款利率加上飙升的房价，已经压垮了美国人的负担能力，30年期固定抵押贷款利率徘徊在20年来的高点附近，逼近8%。对于为价值40万美元的住房支付20%首付的买家来说，与大流行时期的低点相比，每月的抵押贷款还款要多出约930美元。美国抵押贷款银行家协会（MBA）的最新调查显示，上周申请抵押贷款的人数降至1996年以来的最低水平。 “同样的利率杠杆压低了需求，也拉低了供应，”瓦尔登说，“就供应量而言，我们实际上比去年低了8%。今年以来，经季节性因素调整后，70%的市场供应量下跌。这导致了市场的僵局。”

金融界2023-10-11

反对加拿大房地产市场的力量正在扩大，下一步该怎么办

主要市场的销售在 9 月份减弱，而现在抵押贷款利率在全球债券市场暴跌的情况下不断上升。凯投宏观（Capital Economics）北美副首席经济学家斯蒂芬·布朗（Stephen Brown）表示，加拿大政府债券收益率最近几天已升至金融危机以来的最高水平，这种上升可能会通过其对房地产市场的影响对经济构成巨大威胁。上周，五年期国债收益率升至4.4%。布朗表示，由于债券收益率领先固定抵押贷款利率，这一上升意味着最低五年期固定利率可能升至6.25%。自4月份以来，这增加了150个基点，布朗说这相当于对约13%的负担能力的打击。（图片来源:TD银行研究院）抵押贷款利率上升将使更多买家处于观望状态。布朗表示，上周公布的当地房地产委员会数据显示，9 月份新挂牌房屋数量激增，但买家数量减少，这使得加拿大最大城市的平均销售与新挂牌房屋比率低于 2022 年房价下跌的低谷。（图片来源:TD银行研究院）凯投宏观目前对加拿大房地产市场的预测是，价格将在未来六个月内停滞不前，“但是，鉴于最近的事态发展，现在看来价格更有可能下降，”布朗说。多伦多道明银行(Toronto-Dominion Bank)经济学家还认为，由于债券收益率上升，房地产市场将比他们在6月份时的预期“更加明显和持续的低迷”。他们现在预计今年最后一个季度直至 2024 年房屋销量和价格都会下降。他们预计到明年第一季度销量和价格将分别比原来下降 8% 和 6%，道明银行经济学家里希·桑迪（Rishi Sondhi ）表示，如果随着经济疲软以及市场对加拿大央行降息的押注增加，今年年底加拿大债券收益率开始小幅下降，购房者可能会获得一些抵押贷款减免。但房地产市场的复苏不会很快。桑迪表示：“我们怀疑加拿大房屋销售要到 2025 年才能持续超过疫情前的水平。” （图片来源:TD银行研究院）经济学家表示，最新良好的就业前景可能不足以推动加拿大央行再次加息，但它确实有助于建立加息的理由。10月6日的数据显示， 9月份经济增加了64,000个就业岗位，约为预期的三倍，失业率保持在5.5%。经济学家此前预计失业率将升至 5.6%。 “从现在到加拿大央行下一次利率决定之间将会有更多数据公布（CPI、住房、零售销售），该行可能需要看到这些报告中的显著疲软，以防止其再次加息。”道明经济部的詹姆斯·奥兰多（James Orlando）表示。

佳华1682023-10-10

邦达亚洲: 多重利好因素加持黄金突破1860关口

邦达亚洲2023-10-10

“全球资产定价之锚”疯狂起舞，华尔街开始担心飞出“黑天鹅”

备货币地位。公司和家庭的借款成本，包括抵押贷款利率和贷款利息，都会随着基准收益率的波动而变化。股票的估值部分取决于其相对于国债的潜在回报的吸引力，意味着其他条件相同的情况下，更高收益率的债券意味着较低的股票价格。华尔街鲜有人预计这股美债暴跌狂潮能很快停下来。根据美国国会预算办公室的数据，到2033年，联邦赤字预计将达到2.85万亿美元，从2024年到2033年累计达到20.2万亿美元，占国内生产总值的6.1%。这远远超过过去五十年的年均值（3.6%），而且这些估计已经假设利率将在没有经济衰退的情况下回落。更高的国债收益率也使得偿还债务的压力变得更加沉重。 “今年的赤字预计将达到1.5万亿美元，约占国内生产总值的5.8%。我们从未在全员就业时期见过如此巨大的赤字。”大卫·艾因霍恩（David Einhorn）在上周的格兰特投资会议上表示，他是对冲基金Greenlight Capital的联合创始人和总裁。“我认为每个人都同意这是不可持续的。但并非每个人都同意它何时成为一个问题。” 包括央行在内的大买家通常为赤字支出提供资金，但许多人已经从美国国债市场撤出。自2008年以来，美联储一直在资助大部分财政措施，但现在它正在削减其7.3万亿美元的资产负债表。美国最大的外国债权人——日本今年早些时候将其美国债券持有量降至2019年以来的最低水平。大型银行的国债购买也受到监管要求的限制。 “日本央行肯定对美债收益率的上升做出了贡献，”Tim Ng说。他是Capital集团专门从事美国债务和利率投资的投资组合经理，该集团管理着2.3万亿美元的固定收益资产。他表示，“日本投资者在美国和欧洲债券市场寻找收益，但现在日本政府债券看起来更具吸引力。这是一个有意义的转变。” 日本10年期国债收益率最近攀升至0.8%以上，是6月份的两倍多。更高的美债收益率也推动了美元走强，使得日本投资者在汇率波动中保护其资产的成本更高。Ng认为，美债收益率下跌的空间大于大幅攀升的空间，尤其是在美联储进入其加息周期的最后阶段之际。他还预计，“美债屠杀”将使美联储更难缩减资产负债表。较小的买家可能也会越来越不情愿买入美国国债。美国债券市场即将连续第三年录得亏损，这种情况以前从未发生过。虽然持有高质量债券的投资者仍有望在到期时获得息票支付和全额本金，但这对那些大量投资于本应极其安全的美国国债的人来说是一个打击。“作为一名普通投资者，你会看到三年的债券负回报。你可能会开始对购买更多债券感到不安。”

金融界2023-10-10

美联储加息效果大不如前！美前财长警告：硬着陆风险已正上升

指出，由于许多房主在前几年锁定了较低的抵押贷款利率，这减少了待售房屋数量，并推高了房价，使人们感到更富有，并有助于维持消费。美债遭遇抛售恐有三大原因萨默斯将最近美国国债收益率跃升的一半原因归结于投资者认识到，鉴于美国经济的强劲增长，“保持经济平衡将需要什么”。他说，美联储基准利率的所谓中性水平，即既不刺激也不减缓经济增长的水平，目前正在被上调。上周五公布就业数据后，10年期美国国债收益率一度攀升至4.89%，创下2007年全球金融危机爆发前的最高水平，比今年年初高出约1个百分点。萨默斯表示，美债遭到抛售的另一个关键驱动因素是供需失衡。到2023财年，联邦预算赤字将翻一番左右，这将迫使财政部发行更多的债券。与此同时，萨默斯强调，由于国内利率上升，包括日本在内的外国投资者可能减少了对美国政府债券的需求。此外，因今年3月硅谷银行破产的原因仍然“历历在目”，这导致美国银行其实不太愿意储备美国国债。萨默斯说： “因此，一项资产如果有更多的供应和更少的需求，那么这一定会对其价格产生很大的影响。”萨默斯表示，鉴于当前形势，“我认为利率可能不会像市场预期的那样大幅下降，如果市场进一步调整看法，我不会感到意外。”

金融界2023-10-10

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