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房地产危机持续！碧桂园突然放弃配股计划，股价瞬间暴跌10%

的其他开发商也成为了波动的交易对象。中国房地产信息(China Real Estate Information)周二发布的数据显示，7月份中国百强开发商的销售额同比下降33%，至3500亿元人民币。2023年上半年，房地产投资同比下降7.9%，而从零售销售到出口的各项指标都令人失望。

Sue2023-08-02

房企大消息，公开现身国内！富力地产总裁张力最新动向曝光，低调出席活动，贿赂美国官员一案暂告一段落

由于房地产行业经营环境严峻，影响市场对中国房地产的信心，导致销售下降，加上人民币兑美元贬值导致汇兑亏损，以及投资物业公允价值减值，致使公司2022年度产生净亏损。张力回国对于富力地产而言，无疑是令人振奋的消息，但在未来一段时期内，富力地产还有很长一段路要走。

金融界2023-08-01

五年后，中国的房地产市场将会是什么样子

开发商再次违约。既然习近平已经松口，中国房地产下滑的最坏时期可能已经过去。当政府决定给予支持时，房地产业几乎肯定会止跌回升。因此，是时候问一问，假设在5到10年后稳定了，那会是一个什么样的房地产市场了。首先，那些希望通过降低房贷利率或首付要求，来推动首次购房或升级换代的人将会失望。在大城市，租房通常仍比每月还贷便宜。购房的最大动机一直是希望房价上涨，但调查显示，人们对房价持悲观态度。其次，政治局的解读显示，中国的住房政策将权力下放，由城市官员决定购房限制和最高贷款成数等事项。这意味着开发商可能会在地域上缩减规模。中国恒大集团和其他公司几十年来不断扩张，希望获得一种 "大而不倒 "的地位。这一计算结果却很糟糕。中国的房地产市场在很大程度上依赖于预售模式，公寓通常在竣工前 18 个月至两年购买。购房者的首付款和银行的按揭贷款汇入一个托管账户。一旦开工，开发商就可以动用这笔钱。今年，预售资金约占建筑商总资金来源的 20%。两年前，房地产市场跌宕起伏，开发商开始拖欠工程款，地方政府开始格外警惕这些代管账户，不愿按正常速度放款。他们为什么要这样做呢？这些建筑商不是本地企业，而市政官员将对未完工的项目负责。因此，这是一个可能的未来：开发商将集中在自己的家乡，为当地政府提供资金，希望在经济不景气的时候，当地官员更愿意帮助他们。购房者将保持谨慎，繁荣和萧条都将减少，金融体系面临的危险也将降低。中国的房地产市场将变得乏味，但也许会变得更好？

加美财经 1评论2023-08-01

双底衰退来袭？华尔街日报：中国对经济仍过于自信经济或处于更糟糕的边缘

大型经济体在新冠疫情后的经历完全不同。中国房地产行业正处于严重低迷状态。开发商仍然面临财务压力，穆迪分析指出，在其评级的高收益中国房地产开发商中，6月份有72%的开发商流动性不足，而且项目的融资渠道已经崩溃。出口曾在2021年和2022年帮助减轻了房地产低迷的损害，然而随着欧洲的挣扎和大流行时代的电子繁荣消退，其再次下降。从某些方面来看，中国家庭现在比美国家庭负债更多，他们在承受着各个方面的债务压力。与其他主要经济体相比，它们经历了更长时间的疫情限制和封锁。他们最重要的资产，住房又开始贬值了。在过去的几年里，政府一直在打击创造就业机会的一些关键驱动因素:互联网平台行业和营利性教育行业。在这种情况下，对企业家和消费者的口头支持可能不足以扭转局面。可能需要一些更雄心勃勃的措施:直接向家庭转移财政，大幅改善中国微不足道的社会保障网络，或者令人信服地回归雄心勃勃的、对市场友好的改革议程。危险在于，中国政府将当前的经济问题误认为是暂时的，而出口和建筑业的进一步疲软将开始再次拖累整体劳动力市场。目前已经出现了一些警告信号。7月份，中国建筑业PMI中的就业分项指数降至45.2，为去年12月以来的最低水平，而工厂就业分项指数也略有下降。文章最后指出，中国政府未来几个月的措施可能对未来几年中国经济的走向至关重要。然而，目前中国的领导层似乎仍然满足于在夏日炎炎中静观其变，并期待着最好的结果。

市场焦点2023-08-01

中指研究院最新发布《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年7月）》

金融界2023-08-01

中信信托：政治局会议后，怎么看信托公司发力点

力房地产市场高质量发展会议指出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房地产基调积极，政策想象空间大。当前的政策工具箱可能进一步丰富，包括更多区域的“四限”放松、按揭利率下行等。叠加城中村改造、保障房建设等供给端丰富，有可能对冲地产销售端和投资端下行压力。房地产行业正朝着新发展业态路径发展，从高速扩张时期走入低速投资期，实现高质量地产租售市场与高质量城镇化结合。信托公司如何助力房地产市场高质量发展? PART 1 存量房地产信托业务中，风险化解有望加速中国信托业协会披露的数据显示，2019年至2022年，资金信托投向房地产的占比分别为15.07%、13.97% 11.74%、8.14%。截至2022年末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%。虽然房地产信托成立规模较小，增速大幅下行，但受2022年地产风险和基本面冲击，部分信托公司不良资产率明显上升，以地产信用违约为代表的存量风险化解是行业重点课题。伴随后续经济复苏、政策松绑、房企融资难问题得到缓解，存量风险化解有望增加。 PART2 拓展风险处置服务信托运用场景，助力房地产企业纾困信托公司可以运用信托财产风险隔离功能，实现对信托财产的专业管理，参与闲境房企的债权与债务关系调整，协助改善公司治理，满足向债权人偿债的信托目的，满足困境房企及其债权人、投资者、职工等利益相关方诉求，实现困境企业资产盘活并处置风险。 PART 3 不断创新业务模式，住房租赁市场或将成为展业重要领域监管对住房租赁REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步畅通，将加速住房租凭投资业务商业逻辑探索，比如尝试“购买一整修--出租/出售“方式，增加房地产市场需求，引导二手房价格在合理区间运行，发挥金融工具，或田咨产证券化笔手段，盘活存量资产。 PART 4 在资产配置中，关注房地产为底层标的的资管产品 03 发挥直接融资工具参与现代化产业体系建设会议指出，现代化产业体系、数字经济以及平台企业或将下半年得到政策加持。现代化产业体系建设是高质量发展的重要环节，重视和促进数字经济与人工智能发展，持续关注相关产业的投资发展机遇，比如节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料为代表的战略新兴产业等。信托公司如何助力现代化产业体系建设? 信托公司一直偏好基础设施、房地产等抵押担保充分的重资产行业，看重融资企业过去和当期的财务状况。新经济产业更注重“成长性“和”未来价值“，具有典型的轻资产特点。新经济虽然具有广阔的市场潜力和增量空间，但多处与产业发展初期，前期需要大量资本投入，未来现金流不稳定，具有较高的经营风险。信托公司可采用风险投资、私募股权投资等方式，提升交易机会挖掘能力、投资能力、风控能力及投后能力，实现新经济与资本市场的高效对接，尝试增加对优质资产的长期持有，从中获得高质量的现金流，保证收入的稳定性。实践中，信托公司以固有资金、信托资金、设立信托PE子公司三种方式，开展股权投资业务:一是股权投资信托业务模式，比如，信托计划直接投资和作为LP参与私募股权投资基金;二是其他股权投资信托业务模式，比如，投贷联动参与股权投资的业务模式;三是信托公司设立PE子公司，开展股权投资业务模式。（来源：中信信托）

金融界2023-08-01

中指研究院：7月百城房价继续下跌，二手房价格环比下跌城市增至96个

金融界8月1日消息根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2023年7月，百城新建住宅平均价格为16177元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平；同比跌幅继续扩大至0.17%。百城二手住宅平均价格为15685元/平方米，环比下跌0.39%，已连续15个月环比下跌，跌幅较6月扩大0.14个百分点；同比跌幅扩大至2.04%。全国50个城市住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比上涨0.20%，同比下跌0.95%。 7月市场继续降温二手房价环比下跌城市数量增至96城新建住宅方面，7月重点城市整体推盘量较6月减少，多数城市楼市交易呈持续疲软态势，新房供需两端均表现低迷。二手住宅方面，部分城市二手房挂牌量仍处高位，业主主动降价以促进成交，二手房价格跌势加深。从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为45个和96个，二手房价下跌城市数量连续2月突破90城。二线及三四线代表城市房价下跌压力加大新建住宅方面，7月，各梯队城市新房价格表现各异。具体来看，一线城市新房价格环比上涨0.02%，北京、上海和广州均受高于城市均价项目入市带动，新房价格实现微幅上涨；二线及三四线代表城市新房价格环比跌幅分别扩大至0.02%和0.04%。二手住宅方面，7月，各梯队城市二手房价环比显著下跌且跌幅均扩大。具体来看，一线城市二手房价格环比下跌0.24%，跌幅较6月扩大0.11个百分点，北京和深圳二手房价持续回落；二线及三四线代表城市二手房价格环比分别下跌0.43%和0.39%，跌幅分别较6月扩大0.16个百分点、0.09个百分点。

金融界2023-08-01

中国经济疲弱、货币宽松这一资产开始获得青睐……

，但这一次，这类措施可能更难实施。” 中国房地产债券出现有意义反弹的可能性也很低。Chang说：“许多中国开发商将在未来6至12个月内面临到期，他们及时偿还这些债券的能力仍然很脆弱。” 他表示，Pimco对开发商的美元票据持更为中性的看法，直到行业支持措施导致实际购房增加，从而改善企业的现金流和信贷状况。 Chang说，虽然中国的经济基本面和政策方向对其本币债务来说是个好兆头，但中国的主权债券在估值基础上仍然昂贵，这降低了其相对于其他政府债券市场的吸引力。他表示，中国的收益率曲线可能会趋陡，因可能出台的进一步宽松措施令短端债券承压，而额外的债券供应可能导致对较长期债券的信心下降。自2月份以来，10年期国债收益率一直在下降，本月触及近一年来的最低水平。

云涌2023-07-31

复牌后暴跌58%！这家违约的中国地产巨头创历史最大跌幅最新财报暴露过去两年巨额亏损

经报社(香港)讯周一(7月31日)，中国房地产开发商世茂集团控股有限公司(Shimao Group Holdings Ltd.)在停牌16个月后复牌，股价创下历史单日最大跌幅。这家违约的中国房地产开发商公布了过去两年的巨额亏损，这凸显出房地产行业持续存在的财务压力。世茂集团在港股的跌幅最高达到58%。该股上一次交易是在去年3月31日，当时世茂未能公布未经审计的2021年业绩。 (图片来源：彭博社) 在世茂停牌期间，彭博情报(Bloomberg Intelligence)一项衡量中国房地产行业的指数重挫32%。本月早些时候，世茂一个价值18亿美元的项目在一次强制拍卖中未能找到买家，突显出该公司在房地产市场疲软之际清算资产的困难。 7月28日，世茂集团公布三份业绩报告——2022年年度业绩、2022年中期业绩和2021年年度业绩报告。公告显示，2021年和2022年，世茂集团分别亏损289.1亿元(单位：人民币下同)、206.66亿元，其中股东应占亏损为270.93亿元、214.92亿元，两年合计亏损近486亿元。 2022年全年，世茂集团实现合约销售额为人民币865.2亿元，合约销售面积为537.4万平方米。集团营业额约为人民币630.4亿元，较去年下降约41.5%。于2022年12月31日，集团的土地储备约为6050万平方米（权益前）。截至2022年底，世茂集团的总负债为5367.06亿元，合约负债及有关增值税共约1252.40亿元，所以剔除预收款项后的负债约为4114.66亿元。为缓解资金困难，积极自救，世茂集团在去年暂停了投资拿地，并出售了上海市黄浦路土地、广州亚运城项目等多处资产，合计回笼资金超150亿元。世茂集团手中仍保有许多资产，包括上海佘山世茂洲际酒店、上海康莱德酒店、厦门康莱德酒店等25家自持且已开业的酒店；上海世茂广场、北京世茂大厦等商业、写字楼等；另有逾300个物业开发项目，土地储备约为6050万平方米。世茂集团称，仍在寻求合适的机会处置某些项目股权，以产生额外的现金流入。与中国恒大集团(China Evergrande Group)和融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd.)等规模更大的同行不同，这家建筑商尚未提出债务重组计划。世茂于去年7月首次在一笔美元债券上违约。本月早些时候，世茂表示，它正在与一个特别持有人小组的顾问进行合作。与此同时，中国地产股周一继续上升，彭博中国房地产行业指数较一周前的低点上涨逾20%。上周初，中国领导人做出更强有力的承诺，通过刺激私人消费和放松住房限制来重振疲弱的经济，自那以来，中国房地产板块大幅反弹。

天马行空2023-07-31

重磅！北京、深圳、广州最新表态支持楼市合肥出台新政

24日召开的中央政治局会议指出，要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。近日，住房和城乡建设部召开企业座谈会，住建部部长倪虹在会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。此次北京释放的楼市积极信号正是基于前述两次会议，29日北京市住建委发布的消息称：“市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作。” 易居研究院研究总监严跃进认为，从多个一线及热点城市关于楼市政策的发声来看，基调是相似的，关注点主要放在支持和满足刚性及改善性住房需求方面。 “一线城市相关部门周末仍在积极谋划优化楼市政策之事，说明相关部门对于出台政策的重视度，也反映出政策放松的预期越来越清晰，宽松的信号越来越明朗。此类表态接下来势必会对实际的购房政策产生重大影响，2016年以来，各类较为严格的限制性政策有望得到调整。”严跃进表示。 58安居客房产研究院院长张波表示，住建部的表态对于落地中央相关会议精神，在房地产政策的推进方向上，给出了更加具体的指引方向。 “结合此前政治局会议的表态来看，国内房地产市场供求关系发生了重大变化。这种变化决定了政策调整具有其必要性，与房地产相关的金融风险依然存在，需要进一步提升市场信心和预期。”张波表示。在严跃进看来，随着一线城市相关部门先后表态，预计各地在限购、限贷、税费、普通住宅认定标准等与购房政策相关的领域，会做出全面的调整。 “我们认为，下半年各地将延续房地产政策持续宽松的趋势。一线及二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方面，会做出相应的调整。”张波补充道。从房贷利率来看，根据贝壳研究院数据，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，同比下降45bp；二套房贷利率平均为4.81%，同比下降25bp；但一线城市首套、二套房贷利率分别为 4.50%和5.03%。 “这些贷款政策严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策（二套房认定标准）、降低首付比例，激活核心城市置换链条，活跃市场交易。”中指研究院研究总监陈文静说。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，“有的放矢地支持改善型需求”应当成为热点城市楼市政策优化的重点。目前，热点城市刚需集中、换房人群庞大，如果“降利率、降首付、降税收”等支持性措施及时落地，能有效改善预期并释放需求。 “以往最稳的一线城市，房价开始领跌。由此，迫切需要需求端进行托底。”李宇嘉说。值得注意的是，在京广深三地的最新表态中，均提及“结合当地房地产市场的实际情况”和“促进房地产市场的平稳健康发展”。有业界观点认为，这意味着一线城市已具备政策宽松的空间，相关优化政策可能在近期出台，但“稳中求进”“房住不炒”的总基调没有变。基于此，政策优化的步调更可能“一区一策”，以支持合理住房需求，而不是放开调控为目的。具体有哪些政策工具箱会被打开，仍待进一步观察。李宇嘉也提到，各地在具体落地住建部的政策建议时，应该会因城施策，也即不会步调一致地、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小地实施。李宇嘉认为，在热点城市住建部门召开相关会议讨论后，具体工作仍需和金融、财政部门予以协商、共同推进。对于下半年热点城市房地产金融、财税政策的调整方向，李宇嘉表示，在金融端，可以下调第二套房（已还清贷款）首付比例；在税收端，一方面可以优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准；另一方面，增值税免征期可以从5年回到2年，以降低住房交易成本。截至目前，北上广深尚未发布有关房地产限制性政策优化的具体方案。易居研究院研究总监严跃进认为，从多个一线及热点城市关于楼市政策的发声来看，基调是相似的，关注点主要放在支持和满足刚性及改善性住房需求方面。 “一线城市相关部门周末仍在积极谋划优化楼市政策之事，说明相关部门对于出台政策的重视度，也反映出政策放松的预期越来越清晰，宽松的信号越来越明朗。此类表态接下来势必会对实际的购房政策产生重大影响，2016年以来，各类较为严格的限制性政策有望得到调整。”严跃进表示。多个一线城市表态之前，住建部刚为房地产政策“定调”。住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 58安居客房产研究院院长张波表示，住建部的表态对于落地中央相关会议精神，在房地产政策的推进方向上，给出了更加具体的指引方向。 “结合此前政治局会议的表态来看，国内房地产市场供求关系发生了重大变化。这种变化决定了政策调整具有其必要性，与房地产相关的金融风险依然存在，需要进一步提升市场信心和预期。”张波表示。在严跃进看来，随着一线城市相关部门先后表态，预计各地在限购、限贷、税费、普通住宅认定标准等与购房政策相关的领域，会做出全面的调整。 “我们认为，下半年各地将延续房地产政策持续宽松的趋势。一线及二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方面，会做出相应的调整。”张波补充道。

财经风云 1评论2023-07-31

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