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公募REITs培训班将于10月28日在北京举行

REITs怎么做基础设施REITs实操商业地产REITs实操住房租赁REITs实操不动产私募投资基金与Pre-REITs基金实操模块二：项目实际考察长三角、大湾区、京津冀已发REITs项目企业实际走访考察模块三：CR50行业年会、RCREIT产业峰会参与中国REITs50人论坛或资产证券化行业年会、RCREIT（REITs研究中心）产业峰会课程安排每期课程采用2+1天理论课程2天+1天已发REITs企业实际走访考察第十一期开课时间 10月28日、29日、30日（北京班） 11月18日、19日、20日（上海班）报名请联系：135 9039 9996 张老师来源：金色财经

金色财经2023-10-10

华尔街预测：美国房地产将严重崩盘

到期。再融资并不容易，尤其是约25%的商业地产是写字楼。衡量商业地产价格的Green Street指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。商业地产价值正受到美联储激进的紧缩政策的沉重打击，该政策提高了拥有房产的一项关键成本，即融资成本。但现在寻求抛售风险敞口的银行发现，几乎没有令人满意的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。巴克莱银行的分析师Lea Overby表示，“没有人想在巨额亏损的情况下出售。这些房产在很长一段时间内都不需要出售，这意味着持有者可能会尽可能地推迟出售”。雪上加霜的是地区银行的压力。高盛集团3月份的一份报告显示，截至2022年，地区银行持有约30%的写字楼债务。美联储的数据显示，在硅谷银行和签名银行倒闭后，截至8月份，小银行的存款同比减少了近2%。这意味着银行融资减少，放贷能力下降。摩根士丹利估计，美国商业地产的总价值为11万亿美元。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能渗透到美国商业地产的所有者身上。例如，办公楼的投资者通常有长期固定利率融资，其租户也可能受到长期租约的约束。穆迪投资者服务公司今年3月发布的研究报告显示，要到2027年，目前已生效的租约才会转为较低的租金预期。如果目前的趋势保持下去，到那时，租金收入预期将比现在低10%。巴克莱的Overby表示，“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。办公楼深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 不过，即使美国商业地产出现严重而长期的低迷，包括写字楼行业的重大贷款损失，Overby也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她说，房地产行业规模很大，但债务分散在足够多的投资者身上，足以吸收损失。除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意在写字楼办公。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们愿意更频繁地回到办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为疫情时期的交通服务削减。（来源：美股大数据）

金融界2023-10-10

城中村改造，是否又一个“棚改时代”？58安居客研究院：人口规模大、吸引力强的城市机会更多，已在这些城市深耕的企业将“近水楼台先得月”

万平方米的居住区。瑞安充分利用自身在商业地产的运营优势，蟠龙天地通过吸引上海首店、区域首店，打造了网红景点，企业产生长期租金收益，改造区域盘活了古镇的资源，对于开发企业和改造区域属于双赢。 3.2新一轮机遇下房企如何参与 ·未来城中村改造主要以政府主导，市场化运作方式推进根据参与主体不同，大体上可将城中村改造分为政府主导、开发商主导、村集体主导三种模式。三种模式各有优劣，政府主导型方便对改造区域整体进行规划建设，但存在交易成本高、效率低下的问题；开发商主导型效率高，但往往优先开发回报率高的部分，难改造的部分开发周期过长或者容易出现问题，同时开发商资金出问题容易形成停工；村集体主导型有利于保障村民的基本利益，调动村民积极性，但相对应来看规划与资金方面问题较多。通过对城市城中村改造梳理，我们发现城市选择政府主导、市场化运作方式较为普遍。而结合国务院对城中村改造部署，提出的必须实行净地出让、坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。我们认为政府主导主要体现在一级土地整理以及区域规划与引导等方面，而市场化运作则是开发企业参与改造环节中的资金筹集、招商方案、运营方案等。 ·从三个方面，看房企本次改造中面临的机遇人口吸引强的城市给房企带来更多机会。本轮城中村改造主要覆盖为21个超大、特大城市。这些城市由于城市自身发展不同，城市城区人口扩张速度有所不同，带来的机会也不同。如深圳、广州、杭州、东莞、西安等城市近十年人口增长均处于正增长趋势，相应城中村规模也较高，能够在这类城市深耕的企业，未来能够借助城中村改造的东风。市场化主导为民营企业参与提供更多机会。房地产企业可以参与的环节有土地收储出资环节、片区规划方案、参与投标拿地开发以及招商运营。而且根据国务院指导方向，鼓励市场化主导，因此不仅国有房企能够有机会参与各个阶段，民营企业也可以根据自身企业禀赋参与到城中村改造中来。多元化业态要求有运营能力的企业加入其中。本轮城中村改造业态涉及住宅、商业、产业、租赁等多元化构成。有别于以往开发住宅销售模式，本轮城中村改造也注重房地产企业长期运营能力，具备多业态开发运营经验的房企更具优势。

金融界2023-10-09

9月房地产政策调控超175次！10月地产板块如何表现？五家机构最新解读来了

先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企； 3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估。 • 开源证券：住房供求关系改善政策推进超预期，板块仍具备较好的投资机会国庆假期期间，各地政府纷纷落地地产优化政策，紧抓“金九银十”窗口期，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量和二手房挂牌量较节前有所增加。但整体来看，在市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，短期市场压力尚存。 9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会。 • 交银国际：密集支持政策+推盘力度加大，核心一线城市房地产市场率先企稳复苏 9月以来，各线城市楼市优化政策密集出台，包括认房不认贷、下调存量房房贷利率、优化或取消限购政策等。步入“金九银十”传统旺季，随着各地楼市宽松政策陆续落地，开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度，加上政策对于改善性需求端的支持作用，9月销售额在一、二线城市回稳，预计4季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复，销售会略有回升。在密集支持政策出台和推盘力度加大下，预计改善性需求购买力会得到提振，销售气氛以及项目去化会在4季度改善。我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，也可关注政策放宽带来民企重估的交易机会。 • 东莞证券：政策利好+基本面修复+房企出清，有助行业走出周期底部整体看，当前楼市政策持续叠加，带动市场情绪及气氛，但整体成交以修复为主，还难言“反弹”。当前低迷的房地产板块行业也对全年销售出现下滑有所预期与反映。相信在托底经济背景下，楼市优化政策还会持续推进，特别是一线城市在楼市政策优化上空间及带动效果相对较好。政策利好持续叠加，行业基本面逐步修复，房企债务危机也将逐步化解，有助行业走出周期底部。而在行业经历了大洗牌及出清过后，剩下的经营稳健及优质房企将更能获得行业后续持续健康发展的机遇，进一步提升市场占有率，并能更好地实现估值回升。 • 首创证券：整体市场观望情绪浓郁，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续关注4个方向： 1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企； 2）行业底部拿地扩张的优质房企； 3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升； 4）永续现金流类房企。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!

有连云2023-10-09

9月房地产政策调控超175次！10月地产板块如何表现？五家机构最新解读来了

先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企； 3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估。开源证券：住房供求关系改善政策推进超预期，板块仍具备较好的投资机会国庆假期期间，各地政府纷纷落地地产优化政策，紧抓“金九银十”窗口期，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量和二手房挂牌量较节前有所增加。但整体来看，在市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，短期市场压力尚存。 9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会。交银国际：密集支持政策+推盘力度加大，核心一线城市房地产市场率先企稳复苏 9月以来，各线城市楼市优化政策密集出台，包括认房不认贷、下调存量房房贷利率、优化或取消限购政策等。步入“金九银十”传统旺季，随着各地楼市宽松政策陆续落地，开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度，加上政策对于改善性需求端的支持作用，9月销售额在一、二线城市回稳，预计4季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复，销售会略有回升。在密集支持政策出台和推盘力度加大下，预计改善性需求购买力会得到提振，销售气氛以及项目去化会在4季度改善。我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，也可关注政策放宽带来民企重估的交易机会。东莞证券：政策利好+基本面修复+房企出清，有助行业走出周期底部整体看，当前楼市政策持续叠加，带动市场情绪及气氛，但整体成交以修复为主，还难言“反弹”。当前低迷的房地产板块行业也对全年销售出现下滑有所预期与反映。相信在托底经济背景下，楼市优化政策还会持续推进，特别是一线城市在楼市政策优化上空间及带动效果相对较好。政策利好持续叠加，行业基本面逐步修复，房企债务危机也将逐步化解，有助行业走出周期底部。而在行业经历了大洗牌及出清过后，剩下的经营稳健及优质房企将更能获得行业后续持续健康发展的机遇，进一步提升市场占有率，并能更好地实现估值回升。首创证券：整体市场观望情绪浓郁，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续关注4个方向： 1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企； 2）行业底部拿地扩张的优质房企； 3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升； 4）永续现金流类房企。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

金融界2023-10-09

经历股市疲软的一个季度后银行业财报在即但大公司仍受青睐

与支付给存款的利息相比。银行还面临着对商业地产价值的担忧，因为上班族呆在家里，对办公空间的需求也在减少。与此同时，由于预计经济将出现下滑，银行也在增加准备金，此举将把资金从它们的季度利润中分流出去。然而，在当前的环境下，大型银行的表现要好于小型银行。 Zacks Investment Management客户投资组合经理Brian Mulberry表示，由于拥有更多的收入来源，比如信用卡业务，这些大型银行的健康状况应该会比它们最近疲软的股价所显示的要好。Zacks Investment Management持有摩根大通的头寸。 “在这个财报季，越大越好，”Mulberry说。“那些规模足够大、能够开展多元化业务的银行似乎表现不错。” FactSet的数据显示，在六大银行中，华尔街分析师对富国银行和摩根大通的收益预期在本季度有所上调。对美国银行的预期保持不变，而对花旗集团、高盛和摩根士丹利的预期则有所下降。本周利率上升和债券收益率飙升令银行股承压，并令银行从贷款中赚取的利润相对于以利息支付形式维持存款的支出承压。地缘政治方面新的不确定性导致上周国债收益率飙升，且稍早令银行股承压，但周五公布的强于预期的9月就业报告抵消了这一影响，带动银行股上涨。虽然并购交易可能在第二季度或第三季度初触底，但近几个月也没有明显增长。这将影响投行部门的收益，包括并购咨询、为企业客户筹集资金、承销首次公开发行(ipo)等交易类型。毕马威全球并购主管Phil Isom在一份声明中表示:“由于利率进一步上升的威胁持续存在，我们在7月和8月看到了夏季通常的放缓，第三季度是美国交易撮合的又一个疲弱季度。”与此同时，银行股目前看起来很便宜。根据数据，金融股目前的市盈率是10年平均市盈率的87%。以下是银行公布收益时的预期，以及它们的股票现在有多便宜摩根大通的银行业分析师维韦克•朱尼贾说，长期利率的大幅上升和债券收益率升至5%，加剧了银行的不安情绪，他说这种情绪有些过头了。他表示:“我们预计，我们的银行不会出现存款外流或流动性担忧——3月份他们没有看到存款压力，许多大银行出现了资金流入，流动性有所增加，而3月份流动性相对较低。” 摩根大通公布业绩之前，其股票表现优异作为美国市值最大的银行，摩根大通的股价在第三季度表现良好，7月1日至9月30日期间仅小幅下跌0.3%。FactSet数据显示，华尔街分析师预计摩根大通第三季每股获利3.90美元，营收395.5亿美元。分析师也更加看好该行本季度的前景。摩根大通在7月1日的每股收益预计为3.53美元，现在这一预期已攀升了37美分。作为美国最引人注目的首席执行长之一，摩根大通的杰米•戴蒙(Jamie Dimon)在一系列采访和公开露面中一如既往地引人注目，他在其中指出了地缘政治的不确定性和当前经济中的其他挑战。戴蒙在上个月接受采访时表示，最糟糕的情况是利率达到7%，同时出现滞胀。"如果他们的交易量减少，利率升高，金融系统将面临压力，"戴蒙表示。“我们敦促我们的客户为这种压力做好准备。” KBW分析师麦克格雷蒂(Christopher McGratty)周四在一份研究报告中说，他建议增持摩根大通的股票。他表示:“我们看好摩根大通即将进入本季度，因为预计该行在银行业的市场份额会增加，2023年的净利息收入也会高于预期。” 分析师上调富国银行盈利预期富国银行股价第三季度下跌4.3%，尽管分析师将其第三季度收益预期从每股1.18美元上调至目前的1.23美元。分析师预计富国银行的营收将达到21.1亿美元。该行在监管方面继续取得进展。今年8月，该行同意向富国银行(Wells Fargo)支付3,500万美元，以了结其未向客户提供承诺的经纪费用折扣的指控。花旗集团的盈利正值重组努力之际花旗集团有望公布每股收益1.24美元，低于三个月前预期的每股1.32美元。分析师预计该行第三季度营收将达到192.2亿美元。花旗集团(首席执行官简•弗雷泽(Jane Fraser)一直在领导该行进行重组，剥离海外消费者银行业务，巩固高层领导。摩根大通不太可能在明年年初之前公布任何裁员数字，但它可能会提供一些有关裁员努力的信息，以及其业务在动荡环境中的表现。美国银行的盈利预期仍大致持平美国银行预计第三季度每股盈利81美分，仅略低于季度初预测的83美分。分析师预计，美国银行第三季度营收将达到251.5亿美元。受该行业看跌情绪影响，美国银行股价在第三季度下跌了4.6%。在围绕高盛首席执行官的喧嚣中，高盛盈利成为焦点高盛(Goldman Sachs)是第三季度唯一一家表现良好的大型银行，增幅仅为0.3%。分析师目前预计这家投行巨头的每股收益为6.26美元，低于本季度初的每股7.64美元。他们预计该行第三季度营收将达到114亿美元。高盛首席执行官大卫•所罗门(David Solomon)在披露其消费者银行部门亏损并招致内部批评后，一直受到密切关注。毫无疑问，摩根大通的季度利润将引起华尔街的密切关注，以寻找有关所罗门经营状况的线索。摩根士丹利预计收益将略有下降摩根士丹利第三季度股价下跌4.4%，但分析师的收益预期并未出现大幅下跌。根据FactSet编制的预估，最新数据显示，摩根士丹利预计每股盈利1.36美元，低于本季度初的每股1.56美元。该行预计第三季度营收为133.3亿美元。尽管摩根士丹利的盈利预期有所下调，但变化没有其竞争对手投行高盛(Goldman Sachs)那么明显，部分原因是其财富管理业务状况良好。该行还可能为即将到来的领导层换届提供一些线索，目前尚未正式任命首席执行官詹姆斯•戈尔曼(James Gorman)的继任者。戈尔曼将于2024年5月退休。银行的未来可能会更好尽管市场继续接受利率可能在更长时间内保持较高水平的观点，但一些业内人士仍乐观地认为，任何衰退都将是温和的，经济活动将会回升。毕马威的Isom说，他看到了并购活动有所改善的迹象。"我们看到卖方和买方估值预期之间的差距正在缩小，优质资产的交易正在进行，不过由于利率走高，私人股本一直在观望，企业买家带头，" Isom表示。

金融界2023-10-08

深度解析：无限期“高息时代”到来？！长期美债收益率飙升至5%，对这个世界意味着什么？

延迟，并影响了他们筹集新资金的能力。商业地产成定时炸弹商业房地产是一个严重依赖巨额借贷的行业，因此债务成本的飙升对该行业来说是“毒药”。债券收益率上升打击了房地产估值，因为买家要求回报高于无风险利率。这提高了贷款价值比率并增加了违反债务条款的风险。借款人面临着注入更多股本（如果有）的选择，或者以更高的利率借入更多资金。另一种选择是在下跌的市场中出售房产，这会给价格带来更大的下行压力，进而给财务带来更多麻烦。使这一切更加复杂的是办公室正在发生的结构性转变，工作习惯的改变和环境法规的不断加强，使房地产这一最大的子行业的大片区域变得过时，这与已经遭受重创的购物中心的低迷相呼应。虽然任何地方都可能出现更广泛的动荡，但值得注意的是，房地产危机往往是更广泛银行业危机的根源。养老金受到打击最近一段时间，债券和股票都在下跌。对于倾向于使用经典 60/40 策略（60% 股票和 40% 债券）的固定收益养老基金来说，这并不理想。但一旦国债触底，它们提供的新的、更高的利率可能会吸引许多现有的退休人员。本周经通胀调整后的收益率超过了2.40%，这比去年出现的1%的负利率要好得多。在生活成本危机中，积极的实际回报将受到许多人的欢迎。如果收益率上升是好事，因为它们改善了融资状况，那么收益率的急剧上升可能会引发意想不到的问题。去年英国的情况就是如此，当时令人震惊的政府预算公告给英国国债市场带来了混乱，冲击了使用所谓负债驱动投资的养老金计划。这些交易通常使用杠杆来帮助基金将资产与负债相匹配，并在债券抛售后受到追加保证金的打击。其他养老基金也因利率上升而受到影响。瑞典Alecta公司因投资负债累累的房东Heimstaden Bostad而受到当地房地产暴跌的打击。它还因对硅谷银行等美国银行的押注失败而损失了 200 亿克朗（18 亿美元）。各国央行并未动摇在市场动荡中，央行行长们并没有表现出动摇并准备冲上去拯救世界的迹象。这是因为美联储主席杰鲍威尔和世界各地的同行一直致力于努力将经济放缓至可持续的速度，以降低极高的通胀率。经济放缓存在过于明显的风险，但就目前而言，央行行长们似乎已经确定了自己的立场。施罗德投资管理公司投资联席主管Johanna Kyrklund表示：“投资者多次试图对美联储的转向定价。” “美联储实际上一直非常一致地表示，他们并不急于降息，所以也许我们应该听听他们的说法。” 她将债券抛售比作二十年前互联网泡沫的破裂，当时一些“基本假设必须重新审视”。 Kyrklund说：“债券市场也发生了同样的情况，”“需要新的范围，过去两年债券投资者已经习惯了这一事实，并接受我们不会回到过去十年的真实情况。”

Dan19772023-10-07

美股收盘：道指跌超70点创四个月新低中概股走势分化蔚来汽车跌超3%

过这一水平。美国写字楼价格恐将崩跌商业地产市场短期无望解困根据最新的Markets Live Pulse调查，美国写字楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌九个月。在参与调查的919名受访者中，约三分之二认为美国写字楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根士丹利的数据，2025年底前到期债务额将高达1.5万亿美元。再融资不会容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。

金融界2023-10-03

美国写字楼价格恐将崩跌商业地产市场短期无望解困

根据最新的Markets Live Pulse调查，美国写字楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌九个月。在参与调查的919名受访者中，约三分之二认为美国写字楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根士丹利的数据，2025年底前到期债务额将高达1.5万亿美元。再融资不会容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。美联储的激进紧缩政策对商业房地产价值造成了严重冲击，提高了持有物业的一项关键成本，即融资费用。但希望削减风险敞口的贷方发现目前鲜有其他合适选择，因为没有多少买家确信市场已接近底部。 “没人愿意割肉甩卖，”巴克莱分析师Lea Overby表示。”这些是长时间不需要出售的物业，意味着持有者可能会尽量推迟出售。” 另一个麻烦因素是地区银行的压力。根据高盛3月份的报告，截至2022年，这些银行持有约30%的写字楼债权。根据联储数据，硅谷银行和Signature Bank倒闭后，美国规模较小的银行在截至8月的1

金融界2023-10-02

华尔街投资者预测：美国这类房地产将严重崩盘

到期。再融资并不容易，尤其是约25%的商业地产是写字楼。衡量商业地产价格的Green Street指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。商业地产价值正受到美联储激进的紧缩政策的沉重打击，该政策提高了拥有房产的一项关键成本，即融资成本。但现在寻求抛售风险敞口的银行发现，几乎没有令人满意的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。巴克莱银行的分析师Lea Overby表示，“没有人想在巨额亏损的情况下出售。这些房产在很长一段时间内都不需要出售，这意味着持有者可能会尽可能地推迟出售”。雪上加霜的是地区银行的压力。高盛集团3月份的一份报告显示，截至2022年，地区银行持有约30%的写字楼债务。美联储的数据显示，在硅谷银行和签名银行倒闭后，截至8月份，小银行的存款同比减少了近2%。这意味着银行融资减少，放贷能力下降。摩根士丹利估计，美国商业地产的总价值为11万亿美元。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能渗透到美国商业地产的所有者身上。例如，办公楼的投资者通常有长期固定利率融资，其租户也可能受到长期租约的约束。穆迪投资者服务公司今年3月发布的研究报告显示，要到2027年，目前已生效的租约才会转为较低的租金预期。如果目前的趋势保持下去，到那时，租金收入预期将比现在低10%。巴克莱的Overby表示，“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。办公楼深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 不过，即使美国商业地产出现严重而长期的低迷，包括写字楼行业的重大贷款损失，Overby也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她说，房地产行业规模很大，但债务分散在足够多的投资者身上，足以吸收损失。除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意在写字楼办公。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们愿意更频繁地回到办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为疫情时期的交通服务削减。

金融界2023-10-02

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