城中村改造，是否又一个“棚改时代”？58安居客研究院：人口规模大、吸引力强的城市机会更多，已在这些城市深耕的企业将“近水楼台先得月”lg...

摘要：城中村改造无疑是今年的热门话题，中央多次出台文件积极推动。曾经棚改掀起的热潮，至今还让人澎湃不已。如今，站在房地产市场的拐点上，城中村改造是否还能带来一波热潮？房企在本轮城中村改造中究竟又该何去何从？本文尝试从21城的城中村改造推进情况及城中村改造操作模式研究中寻找答案。

核心要点：

1.城中村改造与棚改不同，主要面向21个特大超大城市，改造方式上采用“留改拆”的方式，并且以保利用提升为主，尽可能避免大拆大建，安置方式也是多种方式结合。

2.城中村改造，预计可带来新增住房需求的释放。根据估算，21城的城中村建筑面积预计在1600万～20000万平方米，城市之间存在较大差异。

3.城中村改造坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。市场化主导意味着市场化主体也能加入其中，参与改造环节中的资金筹集、招商方案、运营方案等；多种业态意味着城中村改造不只是拆建，还可与保障房建设、商业运营等结合起来。

4.未来城中村改造能给房企带来多少机遇，取决于城市和房企。人口规模大、吸引力强的城市在本轮城中村改造中机会更多，已经在这些城市深耕的企业将“近水楼台先得月”；不同房企能参与的环节不同，如国企有机会参与各个环节，实力民企可以通过社会资本方式参与后期开发，有多业态开发运营经验的房企可以参与项目的运营和管理。

1.新一轮城中村改造的号角吹响

1.1 中央高度重视，积极稳步推进城中村改造

今年以来，中央高级别会议多次提及城中村改造。其中7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加快了城中村改造落地执行。而后国务院城中村改造部署电视电话会议中，提出必须实行净地出让、坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式的三大特征，这将是未来城中村改造中各大城市的方向。

在中央明确中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，适时调整优化房地产政策成为房地产市场指导方向。城中村改造政策的出台，其作用在于给房地产市场一个基本盘，意味着此次政策不仅是要稳定当下房地产，更是为今后其他房地产政策推动打下基础。

1.2本轮城中村改造是否为“棚改2.0”

城中村作为城市发展过程中的自建房，受到的因素较多。普遍来看城市在快速发展过程中，随着城区边界不断快速拓展，新建城区不断包围原始自然村落，普遍会形成大量城中村自建房。

当年棚改对市场的深远影响，尤其是货币化安置直接导致房地产市场火热发展，如今再推城中村改造，是否能再次让房地产行业逆势飞扬。

·两者的城市范围、改造方式以及目标不同

从城市范围选择来看，城中村改造面向的是超大特大城市，棚户区改造更倾向于三四线城市的棚户改造；从改造对象来看，城中村改造留改拆多种方式结合，棚改主要以拆建为主；从量化目标来看，本轮城中村改造基本以城市当地自行确定目标为主，中央层面暂未涉及量化目标；而棚改在2016-2020年“十三五”期间计划开工2000万套，实际开工超2366万套。

因此本轮城中村改造从城市范围上来看是小于棚改的，从改造方式来看也是拆除范围小于棚改，而目标来看主要是各城市自行确定，并未如棚改一样从中央层面制定目标。

·城中村改造业态丰富安置方式多样化

从改造业态来看，本轮城中村改造重点提出与保障性住房建设相结合，努力发展各种新业态，实现可持续运营。从安置方式来看，棚改中导致市场火热的货币化安置，在本轮城中村改造中仅为一种方式之一，安置方式结合货币化、房票、实物等多种因城制宜的方式。

本轮城中村改造有别于棚改的大拆大建加货币化为主的方式。更加倾向于多业态、多种安置方式，更加注重根据改造地的特点进行定制化改造。重点提出与保障性住房建设相结合，努力发展各种新业态，实现可持续运营。从各地情况看，除用于保障房建设外，社区、学校、公园等公共基础建设，以及产业园区建设均有涉及。因此，对房地产市场的影响是多方位的，是一种更加润物细无声的作用。

·城中村改造土地净地出让开发市场化为主

从城中村改造土地性质来看，本轮城中村改造主要以集体用地为主，土地出让过程中需要转为国有、净地出让。土地一级开发以政府为主导，实现政府引导、市场化运作模式。而从城中村资金来源来看，城中村资金来源更加多样化，除了棚改中用得到专项债，还有政策性贷款、城市更新基金以及鼓励民间资本参与。

结合来看，城中村改造土地开发，一级开发主要以政府为主，而二级开发应该会更加市场化。由于本次城中村改造采用建造方式多样，预计采用拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，因此一级开发的规划以及二级的开发更加适合市场化手段操作，从而实现市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。

2.本轮城中村改造能带来多少住房需求

2.1本轮城中村改造的城市范围及目标

2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。其中城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。因此，根据第七次人口普查数据，全国超大特大城市总共21城，其中，超大城市13个，特大城市8个。

·已公布城市的目标及推进情况

根据不完全整理的城中村改造目标来看，目前城中村改造主要以城市自主决定目标，中央层面也未对21个超大特大城市有具体量化目标。具体从城市来看，城市改造目标具有因城施策的特征，多数为改造目标数量的城中村、片区。

根据统计范围内的城市分析，城中村改造目标有三大特征：

·城市之间改造目标不统一，部分城市具体到改造面积。

·改造时间段多数集中在2023—2025年

·城市公布改造目标多为非完全量化目标

2.2城中村改造规模需求释放测算

根据已公布城中村改造目标来看，多数城市并不能直观看到能够给未来增加多少住房需求。如上海、深圳、武汉直接公布改造面积的，能够直观推导未来住房需求。而如广州、成都等城市公布改造城中村个数的，对于未来住房需求的增加并不能直观推导，只能大概观察。而在21个超大特大城市中，还有超过半数城市并不能找到城中村改造目标。

本文通过第七次人口普查数据中披露的各城市自建房户数占总房屋户数比例、城区人口数量，大致估算城中村人口比例，然后再结合21超大特大城市人均建筑面积，对21城的城中村建筑面积进行了估算。

根据估算，各城市城中村建筑面积如下：

根据估算结果，结合各城市近三年土地出让情况，我们发现本轮城中村改造将给这些超大特大城市带来一轮新的需求释放。以深圳为例，深圳城中村改造面积预估5678.5万平米，近三年土地出让建面仅1437.51万平米，因此城中村改造的需求释放，将会给深圳带来巨大新增需求。再比如郑州，测算城中村改造面积为1281万平米，而近三年土地出让建面4725.92万平米。

估算时，我们采用的人均住宅面积为普通住宅面积，而城中村实际住宅面积往往会大于普通住宅面积，从而带来估算规模小于实际规模。以广州、深圳为例，广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）提出，计划至 2035年推进旧村改造 210 平方公里（约2.1 亿平方米），同时根据 2023 年数据，深圳市城中村共有住房约 2 亿平方米。而测算出来的城中村面积，广州为4844.9万平方米、深圳为5678.5万平方米。大体上，估算值约为实际值的四分之一。

由此可见，从实际情况看，各城市的城中村改造规模要高于估算规模，意味着释放的需求比估算值还要高，市场需求潜力和势能较大。

3.哪些房企可以在本轮城中村改造中获益

3.1城中村改造的主要操作模式

·主要城市的城中村改造操作模式

根据不完全统计，主要城市的城中村改造一级开发参与主体主要有政府、企业、村集体。二级均以挂牌、招标为主，协议方式暂未有案例。安置方式较为多样化，货币化为主的多种安置方式。资金来源也多元化，政府与市场的资金来源均多样化。

广州城中村改造：倾向于统筹一级开发、二级建设、三级运营、四级市场。目前，模式一聚焦于一级开发，模式二聚焦于一二级联动开发。从实际操作过程中模式二带方案企业后期为拿地主体，因此企业开发、运营能力尤为重要。

杭州城中村改造：在政府的强力推动下，由全市、各区多个做地主体承担做地工作，做地主体的多元化一方面可以缓解资金压力，另一方面有利于内部充分竞争，实现更高的土地整理和储备效率。而多元化的做地主体，也有较为多元的资金来源，包含土地出让金、财政补助、专项贷款、地方政府专项债、社会资本等。

上海城中村改造：以政府主导为主，政府主导的收储（旧改）项目，在启动伊始就依法启动征收程序，针对每家每户出具评估报告。并且上海地产集团主要负责资金筹集、土地一级整理等开发职能，在资金方面上海也有城市更新基金多样化的筹集方式。

武汉城中村改造：分为三种主体，村集体、开发商、政府对应三类改造主体。具体操作过程中，武汉市“城中村”改造市场化程度较高，因此市场主体的资金投入是最重要的资金来源。

西安城中村改造：主要为政府主导，市场运作的模式。实际操作过程中，一般由垫资主体取得地块开发权益。挂牌过程按照安置成本计算方式来，补偿模式为产权调换、货币补偿。

珠海城中村改造：“开发商主导资金来源，按照“拆 1 免 1.2”，即根据旧村的区位和拆迁量，现状房屋认定面积1.2 倍以内的住宅功能部分，地价不计收；其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的 100%计收。珠海城中村改造也是政府主导，市场化运作的模式。

·主要房企的操作模式与实践案例

第一类，城市深耕型房企。在城中村改造过程中，地方国有房企将会首先受益。因为，地方国有房地产公司除进行商品房开发外，往往还承担城市建设功能，如土地整理、保障房建设等，同时也会参与到其所在城市的城市更新、旧城改造、城中村改造项目中，拥有较为丰富的经验。作为本土深耕多年的企业，在城中村改造过程中与村民的沟通更为顺畅，有望在新一轮城中村改造当中优先受益。

比如越秀地产深耕广州。越秀地产是凭借着非公开拿地优势，结合市场化方式积极扩充土储储备。本轮城中村改造不仅能够首先从新增需求中受益，而且能够持续从城中村改造中获取优质土地，从而形成良性循环。

第二类，地方实力房企，通过社会资本方式参与。本轮城中村改造融资方式更为多元，目前城市融资也均朝着多元化方向发展。国常会指出要多渠道筹措资金，截至目前在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款。此外，鼓励银行提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。

而社会资本通过什么方式参与城中村改造中呢？首先房地产企业可以通过自筹资金参与到城中村改造当中，其次民间资本可以参与城市更新基金。目前很多城市均开始设立城市更新基金，一般通过国有企业牵头，民间资本可以通过与国有企业合作等方式参与进去。

第三种类型，多业态发展企业，如专注商业、产业、特色开发等实力企业。国常会提出努力发展各种新业态，实现可持续运营，把城中村改造与保障性住房建设结合好，盘活改造各类闲置房产。住房租赁收入、停车场收入、临街商铺等经营性收入能够吸引专注于商业、租赁、产业等特色经营禀赋的企业参与进城中村改造中来，而随着保租房REITs 和消费基础设施 REITs 的逐步成熟，也将会吸引相应的房地产投资金融公司进入城中村改造。

城中村改造与保障房结合实践案例：深圳元芬村。元芬村位于龙华区，是典型的城中村，基础设施落后，但因毗邻地铁，租赁需求旺盛。2018 年，微棠与社区股份公司达成战略合作，采取整村统租改造为长租社区的方式，打造城中村开展规模化租赁社区的创新样板。微棠在2023年与宝安、龙华、光明区人民政府签署了战略合作框架协议，全力推动辖区城中村规模化租赁改造，全年筹集超过 3 万套用于保障房租赁。

城中村改造与商业运营结合实践案例：上海市蟠龙天地。蟠龙天地项目于2014年开始启动改造，政府要求改造应以保护为主，继续保留原先古镇核心以居住为主的功能，以及商住混合的布局。瑞安改造开始便参与规划，并且后续由瑞安开发运营，整个项目推出 23 万平方米的公共绿地、5 万平方米的水乡古镇商业空间和 25 万平方米的居住区。瑞安充分利用自身在商业地产的运营优势，蟠龙天地通过吸引上海首店、区域首店，打造了网红景点，企业产生长期租金收益，改造区域盘活了古镇的资源，对于开发企业和改造区域属于双赢。

3.2新一轮机遇下房企如何参与

·未来城中村改造主要以政府主导，市场化运作方式推进

根据参与主体不同，大体上可将城中村改造分为政府主导、开发商主导、村集体主导三种模式。三种模式各有优劣，政府主导型方便对改造区域整体进行规划建设，但存在交易成本高、效率低下的问题；开发商主导型效率高，但往往优先开发回报率高的部分，难改造的部分开发周期过长或者容易出现问题，同时开发商资金出问题容易形成停工；村集体主导型有利于保障村民的基本利益，调动村民积极性，但相对应来看规划与资金方面问题较多。

通过对城市城中村改造梳理，我们发现城市选择政府主导、市场化运作方式较为普遍。而结合国务院对城中村改造部署，提出的必须实行净地出让、坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。我们认为政府主导主要体现在一级土地整理以及区域规划与引导等方面，而市场化运作则是开发企业参与改造环节中的资金筹集、招商方案、运营方案等。

·从三个方面，看房企本次改造中面临的机遇

人口吸引强的城市给房企带来更多机会。本轮城中村改造主要覆盖为21个超大、特大城市。这些城市由于城市自身发展不同，城市城区人口扩张速度有所不同，带来的机会也不同。如深圳、广州、杭州、东莞、西安等城市近十年人口增长均处于正增长趋势，相应城中村规模也较高，能够在这类城市深耕的企业，未来能够借助城中村改造的东风。

市场化主导为民营企业参与提供更多机会。房地产企业可以参与的环节有土地收储出资环节、片区规划方案、参与投标拿地开发以及招商运营。而且根据国务院指导方向，鼓励市场化主导，因此不仅国有房企能够有机会参与各个阶段，民营企业也可以根据自身企业禀赋参与到城中村改造中来。

多元化业态要求有运营能力的企业加入其中。本轮城中村改造业态涉及住宅、商业、产业、租赁等多元化构成。有别于以往开发住宅销售模式，本轮城中村改造也注重房地产企业长期运营能力，具备多业态开发运营经验的房企更具优势。