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《市场观察》深度：为什么纽约社区银行不太可能有买家接盘，只能自救？

风险。 “纽约社区银行还存在一些独特的商业地产风险，与其与租金稳定的多户住宅融资有关，由于最近的租金管制，这些风险经历了显着的价格下跌，”皮斯科斯基在电子邮件中说。美国联邦存款保险公司可能要求该银行增加其损失准备金。 “他们可能正在探讨筹集额外资本或寻求战略投资者的选择，”皮斯科斯基说。“如果这些途径证明不成功，并且他们面临的挑战持续，导致其资本状况进一步恶化，美国联邦存款保险公司可能会进行直接接管，或者他们可能面临被其他银行以财务困境收购。” 扎克斯投资管理公司的客户投资组合经理布莱恩·穆尔贝里（Brian Mulberry）说，该银行的管理团队并没有完全准备好吸收Signature银行这样规模的业务。穆尔贝里说，尽管纽约社区银行公司的新任首席执行官可能会设法解决该银行的问题，但“事情并不顺利”。目前，穆尔贝里同意其他分析师的观点，即问题似乎是纽约社区银行公司的一个孤立案例。

Dan19772024-03-02

纽约社区银行再暴雷：内控存在重大缺陷，四季度亏损暴增10倍！

的担忧再起。一波未平，一波又起，刚因商业地产坏账而业绩暴雷的纽约社区银行，再被推向风口浪尖，接连爆出内部控制薄弱、首席执行官Thomas Cangemi离职以及第四季度亏损扩大至27亿美元等诸多消息，盘前重挫30%。当地时间2月29日，纽约社区在提交给美国证券交易委员会（SEC）的一份文件中指出，由于发现贷款审查流程存在问题，纽约社区银行减记24亿美元商誉，并对其第四季度业绩进行修正，第四季度亏损由2.6亿美元修正至27.1亿美元，较四季报披露的亏损规模扩大十倍。文件指出，在2月23日完成的评估得出结论，截至2023年12月31日，公司在2007年及之前进行的历史交易所形成的商誉已经完全减值，这一点已得到公司当前市值的确认。纽约社区银行指出，这笔减值对该公司的监管资本比率没有影响，也不影响遵守尚未履行的信贷协议。减值费用也不会导致“当前任何现金支出”。公司将推迟提交年度报告，以便“完成与评估和计划补救重大缺陷有关的工作”。为应对当前的动荡局势，该行已任命新领导层，AlessandroDiNello将接替Thomas Cangemi担任CEO。面对重重危机，DiNello在周四的一份新闻稿中回应称，“虽然我们近期面临挑战，但我们对银行未来发展方向以及为客户、员工和股东长期服务的能力充满信心。我们对董事会和领导团队的调整预示着目前正开启的新篇章。” 纽约社区银行还宣布了其他董事会变动：自2022年以来一直担任独立董事的Marshall Lux被任命为首席董事，前首席董事Hanif “Wally” Dahya已从董事会卸任。是否会引发连锁反应？美国商业地产贷款坏账令纽约社区银行业绩出现超预期大幅亏损，同时大幅削减股息而被股东起诉，股价跌至了近27年低点。华尔街见闻曾提到，纽约社区银行四季度亏损2.6亿美元（每股亏损0.36美元），较一年前同期的每股收益（EPS）0.27美元由盈转亏，当季亏损的元凶是，贷款损失拨备达5.52亿美元，远超市场预期和上一季度的6200万美元，体现信贷前景恶化。自财报报告发布以来，已有十余家华尔街投行下调了对该行股票的目标价。国际评级机构穆迪当时也将纽约社区银行的所有长期发行人和部分短期发行人评级下调至“垃圾级”，并警告可能进一步下调评级。 Piper Sandler分析师Mark Fitzgibbon在给客户的一份说明中写道，在新披露的信息中，控制方面的薄弱环节最令人担忧，他将该股的推荐评级从“增持”下调至“中性”。Fitzgibbon称： “毫无疑问，纽约社区银行现在的情况有点不确定。我们担心，随着新团队上任，可能会出现更多问题。” Raymond James分析师Steve Moss则表示，风险之一是，随着纽约社区银行内部监管的修复和改善，信贷成本可能会在更长的时间内走高。市场对美国中小型银行健康状况的担忧再起。华尔街见闻此前报道，1月份美国商业地产的止赎（也称法拍）数量为635期，环比增加17%，约是一年前的两倍。对贷款人来说，疫情期间达成的宽限协议即将到期。同时，借款人还得面对高昂的利率，再融资成本高企。美国商业地产大量的止赎，导致与写字楼高度关联的地区银行面临巨大压力，甚至可能影响整个美国金融业。不良资产处置方面的专家、纽约房产经纪及投行Keen-Summit Capital Partners LLC 的联席总裁Harold Bordwin评论称，商业地产贷款是市场必须考虑的一个大问题，有大量的房地产贷款在到期时不会得到回报，这是银行的资产负债表没有考虑到的一个事实。

金融界2024-03-01

加拿大最大养老基金以1美元贱卖曼哈顿办公大楼引发崩盘恐慌

由于40年来最高利率的残酷打击和持续的商业地产危机，这种传奇般的日子已经在“大苹果城”（即纽约）回归，至少目前在商业地产领域是这样。据报道，一直作为全球最活跃房地产买家的加拿大各路养老基金开始了一场“革命”，并激励着全球的退休基金效仿它们。据报道，加拿大规模最大的一家养老金正在采取措施限制商业地产的曝险，该基金已被此类资产困扰多时。加拿大养老金计划投资委员会（Canadian Pension Plan Investment Board，CPPIB）最近以极低的价格完成了三笔交易，出售了其在温哥华两座高楼和南加州一个商业园区的股份，但令业界震惊的是其在曼哈顿的写字楼重建项目：它以仅1美元的价格出售了所持股份。这家加拿大基金以1美元的价格将其在曼哈顿公园大道南360号29%的股份出售给了其合作伙伴之一波士顿地产（Boston Properties），后者也同意承担该基金在该项目债务中的份额。它们与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC Pte．）于2021年买下了这栋20层的建筑，并计划将其重新开发成一个现代化的工作场所。现在让人担忧的是，这种几乎不要钱的出售将为其他寻求摆脱动荡的主要投资者树立一个榜样，迫使曼哈顿房地产市场大规模崩盘，而到目前为止，曼哈顿房地产市场一直在设法避免价格崩盘。 BMO资本市场（BMO Capital Markets）跟踪房地产公司的分析师John Kim说：“这是对写字楼的不信任票。我的问题是，谁会是下一个？” 随着对写字楼的担忧席卷金融世界，随着远程办公的持续存在和较高的借贷成本削弱了最初使这些房产成为良好投资的经济基本面，从纽约到东京的一批银行最近承认，它们以写字楼为抵押的贷款可能永远无法全额偿还，这导致它们的股价暴跌，并引发了对更广泛信贷紧缩的担忧。但真正的考验将是，写字楼的实际交易价格会低到什么程度——尤其是在支持这些房产的数千亿美元贷款到期后。自从利率开始上升以来直到现在，几乎还没有什么这类型的例子。这就是为什么行业观察者将CPPIB这样的惊人清算视为市场的一个非常不祥的迹象。这笔在曼哈顿的贱卖并不是该养老基金的首次出售：上个月，CPPIB还以3800万美元的价格出售了其与波士顿地产共同持有的圣莫尼卡商业园区（Santa Monica Business Park）45%的股份。这比CPPIB在2018年购买该物业时的价格折让了近75%。 CPPIB全球房地产主管Peter Ballon拒绝对近期的交易置评，但表示该基金仍在继续投资写字楼，包括最近在温哥华完工的一座37层高楼。“出售是我们投资过程中不可或缺的一部分，”Ballon在一份电子邮件声明中表示。“当资产价值达到最大化时，我们就会退出，我们可以将收益重新配置到回报更高、更好的其他资产、行业和市场，包括写字楼。” 这家养老基金并没有积极撤出写字楼市场，但它也不打算增加持有量。 CPPIB拥有5908亿加元（4369亿美元）的基金，是全球最大的资金池之一，其414亿加元的房地产投资组合涵盖从斯德哥尔摩到班加罗尔的几乎所有房地产类型，从仓库到生命科学综合体，再到公寓楼都有。这也意味着，CPPIB对写字楼的兴趣即使发生微小变化，也有可能在市场上引发连锁反应。房地产资本咨询公司Hodes Weill & Associates的合伙人Matt Hershey说，“为了让你的写字楼投资获得更好的回报，你必须实现现代化，你必须在办公室里投入更多的钱。有时候，最好的做法是承认损失，然后将资金重新投资到能够表现更好的事物上。 ” 正如高盛本周早些时候所写的那样，预计未来10年写字楼空置率将持续上升。高盛也得出不祥的结论：“其他估值方法，比如那些基于重复销售和评估价值的方法，表明实际写字楼的价值可能远低于平均交易价格。” 同时，美国住房市场正面临严重短缺，投资者和立法者不得不考虑是否可以将未充分利用的办公空间改建为多户住宅楼。高盛分析师Jan Hatzius使用贴现现金流模型计算得出，目前写字楼的收购成本仍然过高，无法转为多功能建筑，这表明写字楼在中期内可能仍然被低效利用。他指出，改造这些商业地产并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%才值得改造。美国大约有4%的写字楼可能会被改建成住房项目，写字楼空置率预计从今年的约14%上升到2033年的18%，这一比例预计还会增加。根据高盛的模型，Hatzius的团队建议，“按照当前的平均价格水平，将无法生存的写字楼进行改造，将导致每平方英尺164美元的亏损”，并补充说：“这意味着当前写字楼价格需要下降到大约每平方英尺154美元，即下降50%，才能完全覆盖未来折现收入流。”

金融界2024-03-01

美联储威廉姆斯：银行业整体上是健康的

廉姆斯表示，银行业整体上是健康的；随着商业地产（CRE）问题得到处置，银行盈利能力将是一个挑战。

金融界2024-02-29

美联储坚持鹰派政策挤压地区银行商业地产风险缓解空间

国一些地区银行一直希望通过交易来减少其商业地产（CRE）敞口，但投资者、分析师和律师表示，鹰派的美联储正在缩小这一敞口。#2024宏观展望# 尤其是小型地区和社区银行，在新冠疫情后社会行为变化导致办公室空置率上升和房地产估值急剧下降后，这些银行一直在试图削减其过大的商业地产敞口。 Chatham Financial的董事总经理萨姆·格拉齐亚诺(Sam Graziano)表示，过去几年美国利率上升，导致其固定利率“后台”贷款与当前市场利率相比定价错误。因此，无法摆脱风险敞口可能会让他们遭受损失并削弱其资产负债表。自去年3月几家银行倒闭以来，一些地区银行已经出售了数十亿美元的贷款给私人投资者，以减少风险并增强流动性。一些人还从投资者那里购买了针对贷款池损失风险的保险，以释放宝贵的资本。参与此类交易的9名投资者、分析师和律师表示，虽然银行仍在通过这种交易减少其对商业地产的敞口，但投资者对从银行手中购买这类资产的兴趣减弱了。最近投资者对美联储今年将大幅降息的预期发生逆转，兴趣逐渐减弱。联邦基金期货交易员大多押注首次降息将于6月发生，晚于此前3月份的预期。他们预计今年降息约80个基点，低于今年早些时候的近两倍。因此，商业房地产市场的某些角落（例如写字楼和多户住宅）的违约风险有所增加。穆迪分析 (Moody's Analytics) CRE 经济分析总监马特·雷迪 (Matt Reidy) 表示，房地产估值，尤其是办公楼的估值，已较2019年的峰值下降了近25%-30%，而今年到期的许多贷款都是在2019年的峰值出现的。投资者表示，他们要么不会再购买某些商业地产资产，要么要求获得大量报酬才会承担这些资产。 CQS资产支持证券首席投资官贾森·沃克 (Jason Walker) 表示，“我们不打算承担商业地产组合带来的更高风险，因为这些损失概率无法像消费者或企业贷款那样容易建模。” CQS已投资17亿美元用于风险转移交易，这种交易实际上是向银行出售保险，以免受一系列贷款组合的损失。另一位曾参与出售银行贷款组合保险的投资者表示，地区银行可能不得不支付给投资者高两位数的收益率，以购买商业地产贷款的保险，而在消费者和企业贷款上，这一比例高一位数。商业地产的困境缺乏投资者的兴趣可能会使银行更难应对商业地产部门的问题。根据穆迪分析公司的数据，整个银行业今年面临的商业地产贷款到期金额为4410亿美元，该机构预计有风险贷款的比例将增加。今年早些时候，有关纽约社区银行对纽约多户住宅市场的暴露的担忧影响了整个行业的股票，促使监管机构和评级机构进行检查。随着借款人努力以新的更高利率重新融资旧贷款，使一些物业不再盈利，银行账面上的损失可能会累积。贷款包装成证券也可能导致损失。穆迪的雷迪表示，今年包含在证券化池中的即将到期的办公楼贷款中，大约75%-80%可能会出现及时偿还的问题，从而导致更多的冲销和拖欠。 “我们预计今年银行将采取更多的工作和展期来延迟损失。” 雷迪说。结构性问题尽管如此，银行仍在努力完成一些交易。 Mayer Brown金融服务监管实践的合伙人马特·比桑兹（Matt Bisanz）表示，他的公司“目前正在为地区银行的多笔资产类别，包括表现良好的商业地产贷款组合，进行多笔交易。”“我们可能会在第二季度看到商业地产贷款的风险转移交易。”他说。他们是否会成功尚待观察。任何进展都可能有助于平息市场的忧虑，但如果降价折让过重，也可能会使投资者感到惊慌。 Mill Hill Capital信贷对冲基金创始人和首席投资官戴维·梅内雷特（David Meneret）因其对商业地产敞口而卖空一些地区银行债券，他表示这个问题更多是结构性的。“损失必须由银行承担，他们将承担，并将需要几年时间，”他说。

Heidi2024-02-29

美国商业地产想“重生”？高盛：价格再跌50%才有可能

高盛模型表明，如果按照目前全美商业地产的平均价格，去改造一个无法运营下去的写字楼，那么每平方英尺将会损失164美元。美国商业地产危机触目惊心，市场关注办公楼改造。但高盛认为商业地产改造并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%改造才值得。近日，加拿大规模最大的养老金通过折扣价格出售了三块商业地产，其中纽约的地产成交价格低到令人发指，只有1美元。再次引起市场对商业地产改造的关注。商业地产改造？办公楼仍需降价疫情之后，美国许多城市在探索如何对老旧办公楼进行改造。为了衡量潜在的发展机会，高盛团队从空置率、租金、房龄等角度研究哪些办公室在改造成本上根本“不划算”。研究小组在周一的报告中表示，较旧的办公楼仍需要降低约50%的价格，才能使开发商愿意将商业地产改造成住宅。考虑改造成本后仍不划算，商业地产将持续降价。旧金山商业地产从2019年以来下跌了35%，远超全国平均的11%。高盛团队表示，即使在旧金山这种商业地产跌幅比较严重的城市，建筑改造“不可行”主要依然是还不够便宜，改造的收益完全无法覆盖转换和融资成本。至少需要商业地产价格下跌30%，才值得开发商进行再改造。高盛模型表明，如果按照目前全美商业地产的平均价格，去改造一个无法运营下去的写字楼，那么每平方英尺将会损失164美元。高盛预计：目前写字楼价格需要下降到每平方英尺154美元左右，差不多是50%的降幅。只有这样，未来收入才足以弥补亏损。商业地产危机或冲击银行华尔街见闻此前报道，1月份美国商业地产的止赎（也称法拍）数量为635期，环比增加17%，大约是一年前的两倍。对贷款人来说，疫情期间达成的宽限协议即将到期。同时，借款人还得面对高昂的利率，再融资成本高企。美国商业地产大量的止赎，导致与写字楼高度关联的地区银行此刻正面临据巨大压力，甚至可能影响美国金发展。此前纽约社区银行股价持续大幅下跌，引起人们的担忧。市场开始重新审视商业地产带来的金融风险。而美国商业地产危机，不仅波及本国的地区银行，还冲击了德国银行业。德国银行今年股价连续下挫。

金融界2024-02-28

我爱我家下跌5.32%，报1.78元/股

房、新房、租赁、海外）、住宅资产管理、商业地产运营及居住衍生业务等，覆盖22个国内主要一、二线城市以及海外城市。公司以互联网和大数据等技术驱动的数字化转型作为首要战略，已具备业内领先的地产经纪业务全价值链数字化运营、端到端闭环交付能力，实现了核心城市的签约交易服务全线上化、贷款申请服务全线上化、租房业务流程全移动化、客户及业主服务自助化等。截至1月31日，我爱我家股东户数4.85万，人均流通股4.64万股。 2023年1月-9月，我爱我家实现营业收入90.73亿元，同比增长2.11%；归属净利润-6793.06万元，同比增长68.98%。

金融界2024-02-28

重蹈覆辙！美国经济会重演日本“失去的十年”吗？

仅为0.2%。这鼓励了过度投资，比如对商业地产和大学的过度投资，而这又得到了另一项产业政策——联邦学生贷款机制的支持。新冠疫情后，美国政府赤字不断膨胀，但要求更多企业税减免以及美联储降息和恢复廉价资本的压力越来越大。在新冠疫情之后，美国人可能正在享受创纪录的就业机会，但工人们却心怀不满——高薪工作越来越少，越来越多的美国人打多份工。此外，年轻的美国人没有孩子，类似于日本和中国的“婴儿荒”。这迫使国家依赖移民，然而政策并没有倾向那些拥有被社会需要的，有技能的人。尽管罗斯福研究所这样的进步派智库、《纽约时报》以及拜登政府的西翼发出了呼吁，但美国的本质仍然是自由市场，当中的资本家们能够指向创纪录的高股价作为证据。但所谓的“科技7巨头”，英伟达、微软、谷歌、亚马逊、苹果、Meta和特斯拉推动了标普500指数2023年三分之二的涨幅。其它成份股公司的盈利情况并不令人振奋，去年有创纪录的72%的公司表现逊于成份股指数。在其鼎盛时期，日本可以自豪地宣称，东京的皇居地价值超过了佛罗里达州所有土地的总和。现在，“科技7巨头”的市值相当于日本、法国和英国所有股票的总和。一个支撑着3.35亿人口和世界上最大股市的美国经济，仅仅依靠七家公司来推动繁荣，实际上是在依赖一个非常狭窄的支柱。

Sissi2024-02-28

美国经济命悬“壮丽七股”？警惕重蹈日本“失去的十年”覆辙

平均仅为0.2%，鼓励了过度投资，如对商业地产和大学的过度投资。这种过度投资现象与日本的经连社有着惊人的相似之处。新冠疫情后，美国政府赤字不断膨胀，但要求更多企业税减免以及美联储降息和恢复廉价资本的压力越来越大。这可能导致美国陷入与日本相似的困境：依赖少数几家大公司来推动经济繁荣。目前，“壮丽七股”——英伟达、微软、谷歌、亚马逊、苹果、Meta和特斯拉——贡献了2023年标准普尔500指数三分之二的涨幅。其他成份股公司的盈利情况并不令人振奋，去年有创纪录的72%的公司表现逊于成份股指数。美国经济如今主要依靠这七家公司来推动繁荣，这无疑是一根非常狭窄的芦苇。如果政府不调整其产业政策并加强市场监管，那么美国经济可能会重蹈日本“失去的十年”的覆辙。

金融界2024-02-28

摩根大通CEO戴蒙：人工智能非炒作，前景超互联网泡沫时代，但对经济仍持谨慎态度

他指出，尽管数据中心、医疗保健和仓库在商业地产领域的表现相对较好，但办公楼业务可能面临挑战。然而，他也表示，在经历了持续的人为低利率环境后，任何违约率的上升都将是银行正常化过程的一部分。对于第一资本金融公司拟以350亿美元收购发现金融服务公司的交易，戴蒙表示应允许两家公司合并，且这笔交易不会损害竞争。同时，他再次表达了对拟议中的巴塞尔协议III对银行的最终资本要求的反对意见，并认为金融体系面临的最大风险是网络犯罪，而非资本水平。戴蒙支持多德-弗兰克法案，该法案为加强银行业监管铺平了道路。然而，他认为最新的资本要求提案“远远超出了这一点”。他表示监管机构并未充分考虑拟议中的新资本规则是否会影响更多的常规交易，如农民购买对冲工具以防范农作物价格波动等。在谈及摩根大通对其分行网络的承诺时，戴蒙表示每天有100万人走进一家分行。他说：“这些分行更像是咨询中心，配备了抵押贷款专员、小企业顾问和财富顾问等专家，从各个方面增强了我们的业务实力。”这表明戴蒙对于传统银行业务与数字化转型的结合持有积极态度。

金融界2024-02-28

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