加拿大最大养老基金以1美元贱卖曼哈顿办公大楼 引发崩盘恐慌lg...

在上世纪70年代末和80年代初的通胀时期，纽约是一个神话般的地方，人们可以花1美元购买公园大道（Park avenue）的顶层公寓（当然，还要承担巨额债务）。

现在，由于40年来最高利率的残酷打击和持续的商业地产危机，这种传奇般的日子已经在“大苹果城”（即纽约）回归，至少目前在商业地产领域是这样。

据报道，一直作为全球最活跃房地产买家的加拿大各路养老基金开始了一场“革命”，并激励着全球的退休基金效仿它们。据报道，加拿大规模最大的一家养老金正在采取措施限制商业地产的曝险，该基金已被此类资产困扰多时。

加拿大养老金计划投资委员会（Canadian Pension Plan Investment Board，CPPIB）最近以极低的价格完成了三笔交易，出售了其在温哥华两座高楼和南加州一个商业园区的股份，但令业界震惊的是其在曼哈顿的写字楼重建项目：它以仅1美元的价格出售了所持股份。

这家加拿大基金以1美元的价格将其在曼哈顿公园大道南360号29%的股份出售给了其合作伙伴之一波士顿地产（Boston Properties），后者也同意承担该基金在该项目债务中的份额。它们与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC Pte．）于2021年买下了这栋20层的建筑，并计划将其重新开发成一个现代化的工作场所。

现在让人担忧的是，这种几乎不要钱的出售将为其他寻求摆脱动荡的主要投资者树立一个榜样，迫使曼哈顿房地产市场大规模崩盘，而到目前为止，曼哈顿房地产市场一直在设法避免价格崩盘。

BMO资本市场（BMO Capital Markets）跟踪房地产公司的分析师John Kim说：“这是对写字楼的不信任票。我的问题是，谁会是下一个？”

随着对写字楼的担忧席卷金融世界，随着远程办公的持续存在和较高的借贷成本削弱了最初使这些房产成为良好投资的经济基本面，从纽约到东京的一批银行最近承认，它们以写字楼为抵押的贷款可能永远无法全额偿还，这导致它们的股价暴跌，并引发了对更广泛信贷紧缩的担忧。但真正的考验将是，写字楼的实际交易价格会低到什么程度——尤其是在支持这些房产的数千亿美元贷款到期后。

自从利率开始上升以来直到现在，几乎还没有什么这类型的例子。这就是为什么行业观察者将CPPIB这样的惊人清算视为市场的一个非常不祥的迹象。

这笔在曼哈顿的贱卖并不是该养老基金的首次出售：上个月，CPPIB还以3800万美元的价格出售了其与波士顿地产共同持有的圣莫尼卡商业园区（Santa Monica Business Park）45%的股份。这比CPPIB在2018年购买该物业时的价格折让了近75%。

CPPIB全球房地产主管Peter Ballon拒绝对近期的交易置评，但表示该基金仍在继续投资写字楼，包括最近在温哥华完工的一座37层高楼。“出售是我们投资过程中不可或缺的一部分，”Ballon在一份电子邮件声明中表示。“当资产价值达到最大化时，我们就会退出，我们可以将收益重新配置到回报更高、更好的其他资产、行业和市场，包括写字楼。”

这家养老基金并没有积极撤出写字楼市场，但它也不打算增加持有量。

CPPIB拥有5908亿加元（4369亿美元）的基金，是全球最大的资金池之一，其414亿加元的房地产投资组合涵盖从斯德哥尔摩到班加罗尔的几乎所有房地产类型，从仓库到生命科学综合体，再到公寓楼都有。这也意味着，CPPIB对写字楼的兴趣即使发生微小变化，也有可能在市场上引发连锁反应。

房地产资本咨询公司Hodes Weill & Associates的合伙人Matt Hershey说，“为了让你的写字楼投资获得更好的回报，你必须实现现代化，你必须在办公室里投入更多的钱。有时候，最好的做法是承认损失，然后将资金重新投资到能够表现更好的事物上。 ”

正如高盛本周早些时候所写的那样，预计未来10年写字楼空置率将持续上升。高盛也得出不祥的结论：“其他估值方法，比如那些基于重复销售和评估价值的方法，表明实际写字楼的价值可能远低于平均交易价格。”

同时，美国住房市场正面临严重短缺，投资者和立法者不得不考虑是否可以将未充分利用的办公空间改建为多户住宅楼。高盛分析师Jan Hatzius使用贴现现金流模型计算得出，目前写字楼的收购成本仍然过高，无法转为多功能建筑，这表明写字楼在中期内可能仍然被低效利用。他指出，改造这些商业地产并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%才值得改造。

美国大约有4%的写字楼可能会被改建成住房项目，写字楼空置率预计从今年的约14%上升到2033年的18%，这一比例预计还会增加。

根据高盛的模型，Hatzius的团队建议，“按照当前的平均价格水平，将无法生存的写字楼进行改造，将导致每平方英尺164美元的亏损”，并补充说：“这意味着当前写字楼价格需要下降到大约每平方英尺154美元，即下降50%，才能完全覆盖未来折现收入流。”