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利率飙升摧毁美国房地产市场！NAHB建商信心指数跌至4月份以来最低水平

由于高利率削弱了潜在买家的负担能力，美国房屋建筑商信心在9月份连续第二个月下降，乐观情绪降至4月份以来的最低水平。周一（9月18日）最新发布的数据显示，全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行住宅建筑商信心指数从8月份的50降至本月的45，当时建筑商信心自12月以来首次下降。乐观情绪的下降伴随着潜在买家流量的减少。

Dan19772023-09-18

“股神”成绩单意外令人惊讶！巴菲特重磅信号：押注“这家房地产公司”跑赢标普大盘

期前景看好，巴菲特通过伯克希尔第二季对美国房地产市场的押注来支持这一观点。全国房地产经纪人协会8月22日报告称，7月份现房销售量下降2.2%，与2022年相比下降近17%，经季节性调整后的年增长率为407万套。与此同时，现房销售价格中位数较去年同期上涨1.9%，至406700美元。根据美国商务部的数据，7月份新屋销售继6月份下降后出现增长。7月新建单户住宅销量经季节调整后折合成年率为71.4万套，环比6月增长4.4%，环比2022年7月增长31.5%。价格依然坚挺，需求稳定，因为高抵押贷款利率让现有房屋的业主保持紧张，不想出售并转而购买更昂贵的抵押贷款。抵押贷款利率的关键决定因素是美联储设定的联邦基金目标利率，该利率决定了美国银行之间的隔夜贷款利率。美联储试图冷却快速上升的通胀，自2022年初以来多次上调目标利率。较高的利率和抵押贷款利率往往会减少住房需求，理论上这应该有助于抑制通胀。较高的利率也有助于保持现有房屋的供应量较低。

小萧2023-09-16

穆迪突然对中国“动手”！穆迪将中国房地产行业展望下调至负面碧桂园信贷压力加剧风险厌恶情绪

房地产市场可能最终会重蹈2008年夏季美国房地产市场的覆辙，当时房市正在下滑，但华尔街没有预见到崩溃。夏尔马认为，中国最大的负面因素是房地产市场。大多数趋势线都暗示了即将到来的崩溃，就像2008年夏天的美国一样。土地和房价正以5%左右的年率收缩。房地产投资下降，截至5月底，地方政府土地出让收入下降20%。 8月15日，中国国家统计局发布了1-7月份全国房地产市场基本情况。从数据来看，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标降幅均进一步扩大，其中，商品房销售额自今年3月同比转正后，7月再次负增长。

tqttier2023-09-14

小心中国房市出现崩溃！洛克菲勒国际主席：在这种情况下中国恐走向全面金融危机

房地产市场可能最终会重蹈2008年夏季美国房地产市场的覆辙，当时房市正在下滑，但华尔街没有预见到崩溃。夏尔马写道：“另一种可能的情况是，中国正处于2008年夏末美国的处境——当时房地产市场步履蹒跚，但多数分析师并未预见到危机即将来临。当然，麻烦是在当年9月出现的，迫使政府尽其所能防止更严重的经济衰退。在这种情况下，中国的下一步是一场全面的金融危机。” (截图来源：Business Insider) 在席卷中国经济的一系列不利因素中，房地产市场是一个主要的负面因素。该行业占全国GDP的三分之一，已被沉重的债务所拖累。根据夏尔马，土地和房价每年下跌约5%，而地方政府用于购买房地产的融资工具目前占中国政府债务的近一半。违约在该行业很常见，即使是最稳定的开发商也面临风险。与上世纪90年代的日本不同，北京方面在推出广泛的经济刺激措施方面表现出深深的犹豫。相反，中国政府推出了一些规模较小的支持措施，迄今为止影响有限。夏尔马认为，中国最大的负面因素是房地产市场。大多数趋势线都暗示了即将到来的崩溃，就像2008年夏天的美国一样。土地和房价正以5%左右的年率收缩。房地产投资下降，截至5月底，地方政府土地出让收入下降20%。地方政府用来买卖土地的“融资工具”目前占中国政府债务的近一半，中国政府债务在10年内增长了一倍多，接近GDP的100%。文章称，这些债务在一定程度上束缚了北京。此外，美国不断上升的利率限制了中国在不引发资本外流和人民币暴跌的情况下，可以在多大程度上利用宽松的货币政策来支撑房地产市场。需要明确的是，今天的中国与上世纪90年代的日本确实有着惊人的相似之处——归根结底是地方政府在债务泡沫中的作用——长期来看，中国经济可能出现日本式的放缓。夏尔马在文章最后总结称：“关于中国‘见顶’的讨论是悲观情绪达到顶峰的信号，还是更糟糕的情况即将到来？由于债务激增引发的房地产泡沫往往会以比中国迄今所经历的更严重的经济衰退告终，因此出现危机的可能性比出现大幅反弹的可能性更大。无论中国的下一步是向好还是向坏，它都可能比普遍预期的混乱局面更具戏剧性。”

tqttier 1评论2023-09-12

“完全避开中国是一个错误”！知名投行奉上7种投资中国的最佳方式

国房地产市场的动荡与导致全球金融危机的美国房地产市场泡沫相比较，但Yu相信这种担忧被夸大了。他说:“政府有办法把金融市场出现系统性灾难的风险降到最低。”“当然，凡事都有个限度。这就是为什么他们一直非常敏感，试图尽快解决问题。” 7种投资中国的最佳方式中国股市并非没有风险，尤其是在与美国因台湾问题关系紧张之际。但考虑到估值如此便宜，Yu认为完全避开中国是一个错误。 “我认为说中国不适合投资有点极端，但我想承认，多年来，地缘政治风险溢价确实上升了，”Yu说。 Yu补充说:“即使我们可能不会期望估值回到历史平均水平，但估值和估值倍数仍有一些重新估值的空间。” Yu说，对中国感兴趣的投资者应该采用杠铃式投资组合，既包括与经济增长有关的股票，也包括在任何环境下都能保值的股票。这种平衡的方法有助于对冲不确定性，而中国拥有大量不确定性。瑞银表示，如果中国的增长超出预期，非必需消费品和材料行业的企业将成为最大受益者之一。目前远低于历史平均估值水平的电子商务类股也将获得提振。相反，该行认为，在经济持续放缓的情况下，公用事业股和那些股息稳定增长的股票可能会表现得更好。在Marcelli的报告中，由于在线游戏和广告行业的公司现金流弹性强，且海外敞口有限，与其他中国互联网股相比，它们也被列为防御方面的佼佼者。

市场焦点 1评论2023-09-10

会员

美国房地产即将崩溃！《富爸爸穷爸爸》：“这家蓝筹公司”是关键导火线逢低买入致富良机到来

)表示，美国蓝筹公司Airbnb将引发美国房地产崩盘。他提到，对于那些想要投资或购买新房的人来说，暴跌时期是致富的良机，此前不断强调在不确定的时期里，黄金、白银和比特币是最佳避风港。清崎周三(9月6日)在推特写道：“Airbnb引领房地产市场崩盘，如果你想要一个新家，你的幸福日子即将到来，出租房产也是如此，暴跌时期是致富的最佳时机，祝你好运。” (来源:Twitter) 消息传出后，社群上出现两极化的观点，其中最受到瞩目的是女性意见领袖Leah Walczak的回应，她称：“这是一个荒谬的说法，在凤凰城，即使所有12000套公寓决定明天出售，它们也会在不到6个月的时间内被买家吸收，我们的库存处于历史最低水平。” 但同样拥有推特蓝勾认证的意见领袖Todd C.则表示：“12000套公寓同时销售增加了大量供应，供给意味着竞争，目前没有竞争。随着竞争的进行，价格匹配和降价将会迅速发生。当然，它们可能会被出售，但这会对市场产生巨大影响。” (来源:Twitter) 谈到房地产的崩溃，清崎除了表明在房市里的机会，此前也不断为黄金、白银和比特币“站台”。他近期接受印度视频博主Ranveer Allahbadia采访时透露了他拥有比特币的原因，即比特币有诚信，但“假币”(Fake Money)没有诚信，意指美元法币。他在采访中提出观点，认为美元、日元、卢比等任何法定货币都是假的，并相信资产投资。他建议印度的年轻一代不要存钱，而要购买真正的货币，例如白银、黄金或比特币。 “我喜欢比特币的原因，比特币是区块链，因为你知道区块链具有完整性，”清崎说。清崎此前也警告市场，尽管美国经济数据好转，但情况可能并不像看起来那么乐观。他在最近的一条推文中写道：“他们难道不知道股市上涨是因为拜登提高了债务上限？美国的债务正在上涨，因此股市上涨，美国破产了。” 他也阐明：“我喜欢比特币，因为我们有一个共同的敌人，美国联邦政府、财政部、美联储和华尔街，我不信任他们。如果你信任他们，省点钱，你就知道会给自己带来良好的关系，我不相信那些家伙。” 与此同时，清崎分享了他对比特币达到10万美元的看法，称赞黄金和白银是“上帝的货币”，将这种首次出现的加密货币称为“人民的美元”。他认为，如果世界经济崩溃”，比特币可能会飙升至100万美元。

小萧2023-09-07

机构：美国房价连续两月下跌后略有上涨

美国房地产专业网站Realtor.com表示，继连续两个月同比下降后，美国8月房价上涨0.7%，原因是市场上的房屋数量连续第二个月下降，同比下降7.9%。活跃库存仍较2017年至2019年的典型水平低48%，不过今年7月至8月新挂牌房屋的反季节增长为购房者在秋季购房季来临之际提供了更多选择，为购房者提供了一个很好的推动力。一直对出售持观望态度的房主很可能会找到正在急切寻找新房源的买家。负担能力仍然是一个重要问题。

金融界2023-09-01

美国第二季度投资者购房量暴跌45% 连续两个季度大幅下跌

美国房地产网站Redfin周三报告称，第二季度投资者的房屋购买量较去年同期下降了45%，是自2008年以来的第二大降幅，仅次于第一季度48%的下跌。第二季度投资者购房量的下降超过了整体房屋销售31%的降幅，也标志着连续第四个季度同比下降。 Redfin表示，相对较冷的住房和租赁市场降低了投资住房的吸引力。投资者在房地产市场的份额继续下降，第二季度降至16%，进一步低于2022年第一季度20%的历史最高水平，当时疫情引发的购房热潮仍有余热。拉斯维加斯的Redfin经纪人谢伊·斯坦（Shay Stein）在报告中说：“对冲基金的出价已经枯竭，我已经很长时间没有收到任何报价了，除了不切实际的低报价。从2020年年中到2022年初利率开始上升，对冲基金购买了大量房产，并立即将其转为出租，将当地买家拒之门外。现在，我们的很大一部分房屋为投资者所有，但他们的投资组合并没有增加。” 第二季度投资者购房量比上一季度略有增加，达到50347套，但这是七年来第二季度中最少的，除了疫情开始时。根据Redfin的数据，投资者出售的房屋也减少了，目前只有8%的新上市房屋为投资者所有，而2021年底这一比例为13%。这一切都发生在抵押贷款利率仍徘徊在7%左右，以及低库存和市场和经济的轨迹普遍不确定的情况下。 Redfin的经济学家Sheharyar Bokhari说：“国内投资者可能会更慢地回归。这主要是因为抵押贷款利率在短期内不太可能大幅下降，这将使购房需求相对较低，并打击炒房者。此外，投资者目前有比房地产风险更低的投资场所，因为债券市场的收益率很高。”

金融界2023-08-31

中国或正处在十字路口！“一千个假想的崩溃”充斥网络中国将迎来明斯基时刻、雷曼时刻还是日本“失去的30年”？

切都被一些人描述为中国的雷曼时刻，当时美国房地产市场的问题演变成了世界上最有影响力的银行之一雷曼兄弟(Lehman Brothers)的破产，导致2008年美国经济崩溃。另一些人则将其描述为中国的明斯基时刻，其是一种类似于过度投资导致崩盘的现象。#中国经济# 还有人将其与日本银行在政府支持下的过度投资相提并论，正是这种过度投资导致日本经济从1980年代的奇迹转变为1990年代的“失去的30年”。伦敦大学亚非学院中国研究所所长Steve Tsang表示:“我们可能正处在一个十字路口，事情可能朝着一个我们很久没有看到的方向发展。” 文章称，大多数中国观察人士都不认为会出现一场类似新的中国革命之类的事件。但正如阿尔伯塔大学中国研究所名誉主任Gordon Houlden所说，意外是可能发生的。 “专制资本主义” 在30年的市场引导型经济增长后，中国实现了令人瞩目的经济增长，部分上是基于公共支出的过剩，而现在这个国家正遭受财务消化不良的困扰。正如评论员Martin Wolf在他最近出版的关于政治与商业之间重要联系的书中所概述的那样，尽管整个世界可能都存在类似的弊病，但他称之为“中国形式的专制资本主义”的东西可能非常脆弱。 “走向奥威尔式的‘老大哥’社会——监控技术被党国政府运用到最后一个人——可能会奏效。但它是可怕的，有可能摧毁人类对自治和自我表达的渴望，”沃尔夫在今年早些时候出版的《民主资本主义的危机》中写道。 “专断的国家权力使所有私有财产不安全，从而威胁到市场经济。” 正如Tsang和其他人所观察到的，中国的不稳定时刻到来之时，正是推动其经济繁荣的结构性优势正在减弱之时。这包括人口下降的新迹象。 Tsang说:“中国不再有人口红利，而是开始出现人口赤字。”“所有容易摘到的水果都摘了。” Tsang说，有迹象表明，中国可能无法实现从发展中国家向高收入的日本、韩国、欧洲和北美那样的国家转变的那种经济增长。换句话说，它将无法摆脱所谓的“中等收入陷阱”。 Tsang说，随着加拿大等国寻找更可靠的合作伙伴，其他曾推动经济繁荣并使中国成为世界工厂的优势也在消失，比如西方的技术转让和投资。地方政府的借贷刺激了投资，包括在过剩的房地产领域的投资，但这种借贷已经达到了极限。这种紧缩已经破坏了作为新投资和支出良性循环的热情。 “房地产市场……对人们的感觉良好因素有巨大的影响。”“对中国非常有利的事情正在被颠覆。” “一千个假想的崩溃” 那么，最近的结构性和房地产危机会导致中国经济或政治崩溃吗? Gordon Houlden对此表示怀疑。 “我已经经历了一千次中国经济的崩溃，但我们还没有到那个地步，”这位来自不列颠哥伦比亚省彭蒂克顿的长期中国观察家上周说。的确，在谷歌上搜索警告中国明斯基时刻即将到来的新闻报道，可以发现它们至少可以追溯到10年前。正如我们在加拿大房地产市场所看到的那样，在经济报道中，末日将至。尽管加拿大房地产或中国经济仍有可能出现重大裂缝，但我们有理由认为，可怕的警告将多于崩溃。 “如果你说中国经济存在一些严重的结构性问题，尤其是债务、增长放缓、人口老龄化?当然，”Houlden说。“这是否意味着我们正处于某种巨大崩溃的边缘?我不这么认为。” 但是事故会发生吗?“绝对如此，”他表示，中国及其领导层必须克服一系列难题，包括其超过20%的惊人增长率根本不可持续。不可避免地，增长已经放缓。 Houlden说:“对我来说，这只是回到现实世界的增长率，与更成熟的经济体或多或少相同。” 破碎的承诺 Burton和其他人认为，问题在于当前和未来的增长率可能不足以满足“后天安门交易”——一种默契，即放弃民众对更多民主的鼓动，以换取政府主导的普遍繁荣的承诺。无止境的繁荣并没有像中国人期望的那样发展。 “这并没有像他们想象的那样奏效，”Houlden说，“部分原因是中国人是惊人的储蓄者，当事情变得更危险时，他们就会存得更多。” 和Tsang一样，Houlden指出，人口下降的影响不太可能逆转。政府支出，尤其是地区层面的政府支出，不可能继续维持最近的水平。事实证明，对进口的依赖很难打破。但他说，中国的优势包括，与美国不同，它的借款是国内的。 Houlden说，他不是一个乐观主义者，而是一个现实主义者。他说，即使在相对较低的增长水平下，庞大的中国经济仍将在未来十年超过美国。 “我称之为‘头条新闻的暴政’。当我们看到中国经济放缓的迹象时，我们会说‘天哪!崩溃!奇迹结束了。”但事实并非如此，”Houlden说。和Wolf一样，他认为限制人们对经济信息的了解，就像我们看到的禁止青年就业统计一样，是没有成效的。他说，以前的领导人认为，强劲的经济需要更加开放的经济，以及对经济运行方式的更广泛了解。 “因此，如果他认为这些问题可能会威胁到他对权力的控制，他就会做出改变。”

忆芳 1评论2023-08-31

市场背后的操盘手，美联储如何做决策 | AI Financial恒益投资

乎都是在剑指房地产市场，这是因为现在的美国房地产市场被吹起了一个巨大的泡沫，过多的钱堆积在了房地产市场。这是一个不利于经济发展的畸形结构，因为资金流入房地产并不能产生任何价值，也不能提高任何生产力，过多的钱投进房地产就会让对人们贡献更大的行业失去资金。 08年的时候美国就因为这样的畸形结构引发了次贷危机，过热的经济让看似健康的经济循环变得异常脆弱，雷曼兄弟的倒闭成为了压垮骆驼的最后一跟稻草。这个事件的后果给世界民众带来了非常巨大的伤害和影响，失业，经济衰退，房屋废弃。这其实就跟开车一样，车的速度过快时踩一脚刹车才能保证车辆的平稳运行，如果放任车速过快就一定会导致车毁人亡。而在利率减少的时候则是反过来，当银行降低利率，借钱就变得更便宜了。这鼓励企业和个人增加借款，因为他们可以支付较低的利息，并用借出来的钱创造消费或者创造价值。因为借钱变便宜了，人们可能会增加购买大件商品，人们也可能会更偏向增加投资，因为低利率意味着储蓄的回报更低，所以人们可能会选择将钱花出去而不是存起来。这一步的目的其实就是刺激经济循环中的投资和消费的部分，人们对投资和消费有了需求就可以带动这个正向的经济循环重新转起来。在1929年开始的严重经济衰退中，联邦储备银行试图通过降低利率来刺激陷入困境的经济。联邦储备银行使用了较低的利率来鼓励借款，联邦基准利率从1930年的6%降低到2.75%。而在2008年金融危机之后，美联储也选择了降低利率到0.25%来刺激市场重启。下面的图，深蓝色部分就是1929年的降息曲线，而下面的浅蓝色线则是2008年美联储对利率的调整。这两次调整都有帮助到市场重启。除了调整利息外，还有一种货币政策则是从银行端出发，通过调整银行的准备金而控制市场上货币的流通。解释一下银行准备金，以美国为例，如果银行准备金率是10%，那就意味着银行每收到100块钱的存款，就需要上缴10块钱给美联储，以保证存户来取钱时，银行能取得出来钱。同时，由于上缴了10块钱的准备金，银行可以贷款出去的钱就少了。简单来说就是当央行提高准备金率时，企业或个人就会很难借到钱，当央行降低准备金率时，企业和个人就更容易借到钱。从下图中我们可以看出在经济危机后的恢复时期，美国政府降低了准备金率以达到刺激银行放贷的目的，左边的比例是美联储所持有的准备金比率，大幅度的下降说明了美联储给予了银行更大的自由去发放贷款。然而，货币政策也有它的缺陷，也就是货币政策会掉入流动性陷阱。什么是流动性陷阱呢？简单解释一下就是当利率已经非常低或接近零时，银行有大量的钱可以借给企业和个人。但银行对未来的经济前景缺乏信心，担心贷款后可能无法收回所以会采用严格的贷款政策。即使银行愿意将钱借出，企业和个人可能仍然不愿意借款和消费，因为他们对未来感到不确定，不知道自己能不能还上。在这种情况下，央行就基本宣告束手无策了，这时就需要中央政府使出他们的绝技--财政政策。对比货币政策，财政政策是由中央政府决定，通过税收，支出等行为来影响国家经济的手段。财政政策最主要的目的是当整个经济陷入流动性陷阱这样的恶性循环后，由给经济一个重启的初始动力，财政政策也有四大法宝：创造就业，改变税率，转移支付和量化宽松。首先是加大政府投资力度，创造就业，如果市场上没有就业岗位，那政府就来创造就业岗位，当人们有了工作就会愿意消费，当人们愿意消费，市场才会有活力。这一条政策简单来说就是给从经济循环中就业的部分给经济一个初始动力，让已经停摆了的经济机器重新转动起来。美国的胡佛大坝就是这一政策的产物，在经济大萧条期间，为了创造就业和刺激经济，美国政府投资建设了胡佛大坝。这不仅为数千人提供了工作，还帮助美国西部地区获得了稳定的水源和电力，从而刺激了经济发展。人们重新获得了工作，经济也就重新进入了正向的循环。第二个重要工具就是税率，政府可以通过调整税率来影响消费者和企业的支出和投资决策。降低税率可以增加家庭和企业的可支配收入，从而刺激消费和投资。当经济陷入低迷时，政府可以通过税务手段让人们更愿意花钱。这其实也是在变相的鼓励企业扩大产能并且刺激民众的消费欲望从而推动总需求的上升。 2008年全球金融危机期间，美国政府就有通过税务手段来刺激经济 : ● 通过税收退款（额外退税）鼓励民众消费， ● 通过投资激励（投资相关税率减少）以鼓励企业扩张和创造就业。 ● 通过住房税收优惠以支持陷入困境的房地产市场。财政政策第三个重要的工具就是转移支付，换句话说就是政府直接把钱无需回报的发到你手里。这么做的目的其实是政府希望你去消费，从而从消费端提高总需求，重新开启正向的经济循环这个方式其实是最能直接刺激到消费的方式，加拿大和美国政府在新冠疫情期间都有使用这种方式发钱给民众以刺激消费，以下图美国为例，美国就在新冠疫情期间两次大规模向民众和企业直接发放资金一次5.61万亿，一次6.06万亿。这两次发钱确实有效的刺激了美国的经济，也让美国可以平稳的走出COVID-19的阴影。同时在加拿大，相信在座的各位多多少少也收到了政府发放的补助和钱，这些都是政府正在进行的转移支付以达到刺激经济的效果。财政政策中还有一个终极手段，那就是QE量化宽松，解释一下QE就是中央银行印钱在市场上购买国债或者私人债券，以此方法稳定长期债市的利率，并将印出来的钱投放入市场以活跃整个经济体。下图是美国政府的资产负债表，我们从图中可以看出，财政部在2008年金融危机之后先后进行了4次QE，收获也是非常的明显，每次都能救经济与水火之中。美国政府与美联储两方一直通过这两只手来调控着市场，市场在他们的调控之下，就算发生一些起伏也不会造成很严重的后果，正是有形的手和无形的手结合才能让美国近百年以来稳步向上。美国政府和美联储正在努力的用各种手段平滑商业周期曲线，让美国的民众少一些大起大落。这一次的加息其实就是美联储希望美国经济可以从不健康高通胀的情况之下软着陆。至少现在来看，从第一次发布加息政令至今，美联储取得了阶段性的成功，通货膨胀率在没有影响到美国经济的前提下被成功的降了下来。现在市场上的核心问题正在逐渐被解决，经济正在一个良性的循环中不停的变得更大更强，也在创造更多的价值造福全人类。【公司介绍】 AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，主营投资贷款Investment Loan，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。 AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。

AI Financial恒益投资2023-08-30

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