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高盛：美国楼市不太可能重演16年前的崩盘
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获得动能，但规模约为44.5万亿美元的美国房地产市场似乎不太可能再次崩溃。一个重要原因是，在30年期固定抵押贷款利率超过7%之前，大多数房主以疫情期间的超低利率进行再融资。这帮助许多家庭在2023年免受更高利率的影响，而不是像美联储在大约15年前加息时那样，抵押贷款融资中“可负担性”产品的激增，包括可调利率抵押贷款，从而产生了适得其反的效果。近年来，很少或没有财务文件的抵押贷款几乎不存在。尽管房价在2020年之后大幅上涨，但在私人市场融资或在政府更严格的危机后贷款标准之外融资的房屋比例也相当低。高盛以洛特菲·卡洛伊（Lotfi Karoui）为首的信贷研究团队写道：“如今，抵押贷款市场上的大多数贷款都有完整的借款者记录。” 不过，该团队表示，投资者仍对房价的快速上涨感到担忧，政策制定者也担心房地产市场的韧性可能需要美联储提高政策利率。他们的看法是，强劲的劳动力市场、极低的借款人拖欠率以及由于10年的建设不足而导致的房屋供应不足，将使房价在2023年和2024年保持温和上涨，“不会对更广泛的经济产生任何负面冲击”。最近几周，投资者一直关注为经济提供资金的长期利率的大幅上升，10年期美国国债收益率最近回到了16年高点，30年期美国国债收益率一度突破了5%。
金融界2023-10-12
高盛深入研究：崩盘16年后，美国房地产市场是否会重蹈覆辙？
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68财经报社(北美)讯次贷泡沫破灭、美国房地产市场崩溃已经过去16年了。这让人们对房地产市场的另一个泡沫感到紧张，特别是在疫情期间房价飙升 20% 后，利率上升给房地产销售活动带来压力。但高盛最近的一项研究显示，尽管价格可能难以保持上涨势头，但估计价值 44.5 万亿美元的美国房地产市场不太可能再次出现大幅上涨。他们得出该结论的一个重要原因是，在 30 年期固定抵押贷款利率突破 7% 之前，大多数房主都以超低的疫情利率进行了再融资。这就帮助许多家庭缓冲了 2023 年利率上升的影响，这与大约 15 年前美联储加息时不同，当时抵押贷款融资中“负担能力”产品的激增（包括可调利率抵押贷款）适得其反。（图片来源：高盛投资研究院）该图表显示，近年来，以很少或没有财务文件创建的抵押贷款几乎不存在。尽管 2020 年后房价飙升，但在私人市场或政府更严格的贷款标准之外融资的住房比例也相当低。高盛的洛特菲·卡鲁伊 (Lotfi Karoui) 信用研究团队表示：“如今，大多数源自抵押贷款市场的贷款都有完整记录的借款人。”该团队表示，投资者仍然担心房价快速上涨，政策制定者担心房地产市场的弹性因此可能需要美联储提高政策利率。他们的观点是，强劲的劳动力市场、极低的借款人拖欠率以及由于十年建设不足而导致的住房供应量较低，将使房价在 2023 年和 2024 年保持温和上涨，“不会对更广泛的经济造成任何负面冲击”。近几周来，投资者一直关注的为经济提供资金的长期利率大幅上升，10年期国债收益率近期重返16年高点，30年期国债收益率短暂回升，最高曾达5%。
丰雪鑫992023-10-12
研究称租房老得更快压力比失业大一倍
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挤、耻辱和搬家的麻烦。还有价格问题。美国房地产网站Zillow的高级经济学家杰夫·塔克在该公司2022年的租金报告中表示，去年美国的租金水平达到了新高。报告发现，去年美国典型的市场租金接近家庭年收入中位数的60%。
金融界2023-10-11
住房行业恳请鲍威尔停止加息否则将面临经济硬着陆
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弃抵押贷款支持证券的销售。数据显示，美国房地产市场正面临着供应不足的困境，房价自新冠疫情初期以来已经上涨了近30%，销售量较去年同期下降了15%以上。根据银行利率，平均30年期抵押贷款利率现在接近8%，而平均房价已经攀升至407100美元，可供销售的房源相当于3.3个月的销售量。全国房地产经纪人协会的官员估计，房源数量需要翻倍才能降低房价。 “这些利率上涨的速度和幅度，以及我们行业中由此产生的错位，是在没有更大经济动荡的情况下痛苦且前所未有的。”信件表示。在最近的会议上，鲍威尔承认了住房市场的紊乱。在七月份的新闻发布会上，鲍威尔指出“这需要一些时间来解决。希望能有更多的供应出现。”近几个月来，美联储决策者也受到一些议员的压力，被要求停止他们的紧缩货币政策。鲍威尔和他的同事们承诺在寻求将通胀恢复到2%的目标时保持灵活。作为减持债券计划的一部分，美联储自2022年6月以来已将其抵押贷款支持证券持有量减少了近2300亿美元。然而，它是通过被动地允许到期债券从其资产负债表上消除来实现的，而不是再投资。有一些担忧认为美联储可能会更加积极，并开始主动将其持有的抵押支持证券出售到市场上，尽管目前尚未宣布任何此类计划。
金融界2023-10-11
摩根士丹利：美国房地产将呈L型复苏
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摩根士丹利美国房地产策略师认为，美国的房地产活动的趋势正在转变，但他们预计复苏将是L型的。他们预计，住宅投资已在2023年第二季度触底，并在第三季度转为正增长。然而，现有库存的持续短缺预计将使住房价格居高不下。摩根士丹利还表示，住房的净需求大大超过净供应；就连我们的策略师们所预计的边际增长在最近几个月也出现了逆转。
金融界2023-10-11
美国大类资产ETF涨跌互现
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ETF、大豆基金、标普500 ETF、美国房地产ETF及道指ETF各涨0.5%上下。而恐慌指数做多跌3.35%，美国布伦特油价基金跌0.68%。
金融界2023-10-11
行业高管警告：美国房价下跌35%才可负担
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瓦尔登（Andy Walden）认为，美国房地产市场非常昂贵，只有出现三种极端情况中的一种，才能恢复到疫情前的可负担性。他在本周一次采访中表示：“如果你看一下住房负担能力本身，以及当前市场正常化所需的条件，那就是价格调整35%，或者（抵押贷款）利率下降4%，或者收入增长55%。这些因素的结合。我们谈论的这些都是大规模的变动，它们都不会在真空中发生，这些单一因素都不会造成这种变化。” 他说，市场有很大的变动潜力，但库存不足使房价在利率上升的情况下本应回落的时候仍处于高位。瓦尔登补充说，8月份的最新住房数据“炙手可热”，购买力仍然下降了约6%。瓦尔登说：“过去三周，需求达到了大流行期间的最低点，这无疑限制了市场和负担能力，达到了40年来的最低水平。” 更高的抵押贷款利率加上飙升的房价，已经压垮了美国人的负担能力，30年期固定抵押贷款利率徘徊在20年来的高点附近，逼近8%。对于为价值40万美元的住房支付20%首付的买家来说，与大流行时期的低点相比，每月的抵押贷款还款要多出约930美元。美国抵押贷款银行家协会（MBA）的最新调查显示，上周申请抵押贷款的人数降至1996年以来的最低水平。 “同样的利率杠杆压低了需求，也拉低了供应，”瓦尔登说，“就供应量而言，我们实际上比去年低了8%。今年以来，经季节性因素调整后，70%的市场供应量下跌。这导致了市场的僵局。”
金融界2023-10-11
美国大类资产ETF多数收涨
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，美国投资级公司债ETF跌1.24%，美国房地产ETF涨1.09%，通胀债券指数ETF涨0.99%，美国高收益债ETF、标普500 ETF、免AMT税市政债ETF、标普500价值指数ETF、道指ETF、罗素2000指数ETF、日元做多以及纳指100 ETF亦涨至少0.5%。而恐慌指数做多跌1.40%，新兴市场ETF跌0.48%，大豆基金跌0.35%。
金融界2023-10-10
华尔街预测：美国房地产将严重崩盘
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Overby表示，“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。办公楼深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 不过，即使美国商业地产出现严重而长期的低迷，包括写字楼行业的重大贷款损失，Overby也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她说，房地产行业规模很大，但债务分散在足够多的投资者身上，足以吸收损失。除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意在写字楼办公。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们愿意更频繁地回到办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为疫情时期的交通服务削减。（来源：美股大数据）
金融界2023-10-10
华尔街顶级分析师警告：美国人口老龄化将导致房价大幅下跌
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明的警告而闻名，她在最近的一次采访中对美国房地产市场发出了警告。与许多市场观察人士不同，惠特尼并不担心严重的经济衰退。她在这次采访中表示，消费者的财务状况似乎很健康。尽管信用卡债务稳步上升，但消费依然强劲，失业率也相对较低。相反，惠特尼担心，美国房地产市场将在未来几年面临调整。 “婴儿潮一代”可能会导致房价下跌惠特尼认为，随着人口结构的变化逆转了根深蒂固的供需动态，房地产价格注定会在压力下下跌。考虑到美国房价自2020年3月以来上涨了42%，而且十多年来没有下跌，这对房主来说将是一个冲击。自金融危机以来，美国一直存在严重的住房短缺问题。由于担心经济再次低迷，焦躁不安的开发商多年来一直在建造房屋，这让卖家对买家产生了严重的影响力。这将房屋净值推至历史新高，代价是人们的负担能力下降。居高不下的房价让数以百万计的潜在买家被排除在市场之外，高昂的学生债务水平也是如此。2022年底，全美房地产经纪人协会（NAR）发现，只有26%的购房者完成了他们的第一套房产交易，这是有史以来的最低水平。该公司还指出，典型的首次购房者的年龄达到了创纪录的36岁。根据人口普查数据，2021年，只有10%的美国房主年龄在35岁以下。根据Statista的数据，截至2022年第三季度，该年龄段的合格人群中只有不到40%拥有住房，甚至不到75岁及以上人群比例的一半，远低于45岁至54岁人群。史无前例的房地产价格上涨速度让“婴儿潮一代”和“沉默的一代”受益匪浅。惠特尼指出，普通房主的年龄从未如此之大，而年轻人可能很难赶上异常紧张的市场。惠特尼说：“如果你在过去10年里没有拥有过住房，你就错过了美国最大的财富创造者——创造了21万亿美元的股权。” 然而，房主轻松获利的日子已经屈指可数了。惠特尼认为，随着住房供应短缺转变为供过于求，房地产价值将会下降。她说，房屋市场将充斥着大量房产，这些房产来自仍在努力追赶的房屋建筑商，以及希望缩小规模、节省开支的老卖家。大量的可用房屋将帮助无数年轻人以合理的价格购买房产——这是他们期待已久的机会。惠特尼说。“如果你看看50岁及以上的房主所占的比例，这是一个惊人的数字。如果你从历史上看，50岁以上的人群中有50%的人通常会出售房产并缩小规模，这是成本驱动的。” 她接着说：“即使你把这个数字折现为一个非常保守的数字，从数学的角度来看，它只是把大量的住房库存放在市场上。” 然而，惠特尼说，美国人口老龄化不会导致房地产市场一夜之间崩溃。她说，在这个十年结束之前，房地产价格可能不会下跌，不过她补充说，房主现在检查他们的房屋净值是否特别危险还为时过早。 “这只是时间问题，”惠特尼在谈到房价下跌时说，“再说一次，这不是一朝一夕的事情，但看到它的影响会很有趣。” 惠特尼说，随着房价下跌，一些州的房主将比其他州受到更大的伤害。各地区的人口迁移模式已经很明显，但她预计，即将到来的市场调整将更加细致。惠特尼在谈到移民趋势时说：“各州的情况将各自不同，所以我预料到这种情况会发生。有了10年多、12年的数据，现在我可以看看它，知道事实上，它确实发生过，而且正在发生。” 惠特尼指出了四个房地产价格最终会走软的州：宾夕法尼亚州、康涅狄格州、新泽西州和伊利诺伊州。在房价可能上涨的州中，她举了德克萨斯州的例子，该州气候温暖，移民趋势良好。
金融界2023-10-09

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