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我国公募REITs实践情况总结与思考
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，这是对公司治理机制的有益创新和探索（李超，2022）。该种结构安排下，包括原始权益人在内的REITs投资者、公募基金、资产支持计划ABS、项目公司、受托运营方等各方之间通过一系列契约来明确各自权利和义务。　　从实践情况看，前述多方契约式的REITs产品及治理结构尚存在进一步优化完善的空间，主要包括以下两个方面：　　首先，REITs设立后，治理结构层级相对较多，公募基金管理人、资产支持计划ABS、项目公司、受托运营方等多方依据一系列合同约定共同负责基础设施项目的管理及运营，在各参与主体之间职责分工界定、沟通协调等方面可能存在链条长、约定不明确的风险，进而可能影响项目的运营效果。　　其次，随着REITs市场的不断发展成熟，宜结合实践情况探索优化相关治理结构安排，兼顾资产原始权益人、公募基金管理人等主要参与机构的现实能力及诉求差异，使其适当参与基金管理。目前公募REITs试点政策突出强调压实公募基金管理人责任，注重发挥产业方运营能力。　　从现实能力看，公募基金管理人的传统优势在于对股、债等标准产品的研究、投资能力，而对非标类基础设施资产的运营管理经验及能力则有所不足，专业人员队伍、市场化的第三方专业基础设施运营机构等也正处于发展过程中。相较而言，资产原始权益人是最为全面掌握相关入池资产及其运营情况的主体，REITs项目运营对资产原始权益人也有较强的依赖性，仍需原始权益人及其关联方提供深度的运营支持服务，发挥其在资产经营、产业管理方面的能力和经验优势。　　从REITs试点实践情况看，基金管理人普遍将REITs产品底层资产的实际运营管理工作委托给原始权益人。　　从诉求角度看，资产原始权益人也希望在REITs设立后仍保留较大程度的控制权或决策参与权。原始权益人以适当方式参与基金管理，能够进一步增强其发行REITs的意愿，消除其对REITs发行后如何保障自身权益的顾虑；而且在REITs设立及运营过程中，原始权益人、基金管理人及ABS管理人等主要参与方将可能在控制权及相关收益、责任分担、激励与约束等问题上形成更为高效的协作模式。　　（四）REITs项目转让、税收豁免等配套制度尚需持续完善　　首先，在REITs项目转让审核方面，可结合实际情况探索进一步提升审核效率，以促进REITs市场加快扩容发展。　　目前我国公募REITs主要在公益性较强的基础设施不动产领域内推进，论证项目可转让性时涉及与传统特许立法及用地资源管制法规的协调；另外，基础设施领域内，国有资产参与程度较高，资产转让也需遵循国有资产监督管理法规的规定。所涉前述相关立法通常对项目转让、控制权变动有较多约束，REITs试点项目的实践操作中，通常都需要耗费较长周期逐一申请各主管部门许可，有可能影响项目推进的效率，探索优化相应的审核工作机制不失为一个可选方向。　　其次，REITs相关的税法配套制度也是影响REITs市场发展的重要因素。　　REITs从设立前重组到设立、运营、资产处置等全生命周期涉及的税种较多，包括增值税、土地增值税、附加税、契税、所得税、印花税等。虽然财政、税务部门于2022年出台了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，对REITs项目中发起设立阶段的所得税问题进行了规范，但总体来看覆盖的税种及豁免征税情形仍然较为有限，尚无可以覆盖REITs生命周期全流程、各税种的全面规范。　　REITs项目仍存在双重征税、提前征税的可能，导致实践中REITs方案被迫进行复杂的设计，如为构建所得税税盾，许多REITs项目都在ABS与项目公司之间构建股债结构、项目公司之外还设立SPV等进行反向合并操作，一定程度上增加了项目结构的复杂性以及推进成本。　　结合境外经验看，健全的税收豁免配套制度是促进REITs发展壮大的重要推手，如美国REITs市场能够全球领先，即受益于1960年《REITs法案》、1976年《税制改革法》、1986年《税制改革法》、1997年《纳税者减免法》和1999年《REITs现代化法》等一系列税收优惠法规的保驾护航（星焱，2021）。美国税法体系对于REITs中符合条件的SPV公司、项目公司，均将其视为税收导管予以豁免所得税。　　（五）REITs扩募并购规则尚存在进一步优化的空间　　从境外成熟REITs市场的发展经验看，在REITs资产首发趋于饱和后，REITs扩募并购是整个市场持续发展壮大的重要途径。就具体的REITs产品而言，其真正的长久生命力在于能否持续扩募并购，通过不断吸纳优质资产组合，持续发力，做大做强，成为一个主动管理、有所作为的有机生命体，而非一个仅具有静态生命周期的金融资管产品。　　NAREIT数据显示，2000—2021年美国REITs市场年均IPO规模约为21.93亿美元，年均增长率为4.4％；年均增发规模约为251.89亿美元，年均增长率为14.7％，增发规模已远超IPO规模（戚铭等，2022）。我国公募REITs试点规则及沪深交易所扩募指引（新购买基础设施项目（试行））均对公募REITs扩募并购有所考虑，且目前市场上已有5单REITs申报扩募并购，取得了初步的实践成果。在REITs发行常态化阶段，REITs扩募并购规则宜进一步优化完善，以更加充分地兼顾市场主体需求。　　首先，REITs扩募并购的推荐及审核程序、被并购资产及其原始权益人条件、净回收资金循环投资等相关要求均与REITs首发要求一致，未进行适当程度的差异化设计。随着REITs市场的进一步发展，可能会出现越来越多的REITs扩募并购非首发资产原始权益人标的资产的情形，该等标的资产的出售方可能更多考虑的是出售变现、交易简便。若能结合实际情况，探索在审核程序、主体要求及资金循环投资限制要求等方面进行适当程度的优化调整，将可能进一步调动市场主体广泛寻找及高效并购潜在资产的积极性，更大限度发挥REITs盘活存量资产的能力。　　其次，目前REITs扩募并购规则要求“拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型”，对扩募资产类型限制较为严格，这符合我国REITs市场起步发展阶段的实际情况，目前已有的5单REITs申报扩募并购均系并购首发资产原始权益人或其关联方同一类型资产（如表2所示）。在后续实践中，宜考虑结合实际情况对例外情形或特别安排加以明确规范，进一步便利REITs做好投资组合，以对冲风险、提升收益。　　再次，根据沪深交易所扩募指引，REITs扩募需先通过基金管理人内部决策、发展改革委审核及证监会、交易所审核，基础设施项目交易需提交基金份额持有人大会投票表决的，基金管理人应当在履行完毕基金变更注册程序后，至少提前30日发布召开基金份额持有人大会的通知并附相关表决议案，再由基金份额持有人大会进行表决。这意味着，理论上存在即便扩募并购先通过了发展改革委、证监会、交易所的审核，但持有人大会的召开及审议结果仍可能存在不通过的风险（从市场已申报的5单扩募并购案例招募说明书看，均披露了该等风险）；如系后期基金份额持有人大会召开失败或不予通过审议的，无疑是无效耗费审核资源，可能在整体上降低审核效率。　　　　表2 REITs申报扩募并购资产类型　　三、关于我国公募REITs制度进一步优化方向的思考　　我国证券市场三十余年的改革发展实践，始终是边探索边总结，呈现试点、改进与规范不断正向循环的演进模式。基于前文对REITs试点实践情况的分析，为促进REITs常态化发行，深化推进公募REITs高质量发展，本文尝试就我国公募REITs制度的进一步优化方向提出以下思考：　　（一）探索提升REITs市场准入规则体系的包容性，推动市场扩容发展　　一是为促进REITs市场发展壮大，宜考虑结合实践情况探索逐步扩大试点范围，尽快将试点范围覆盖新能源、水利、新基建等基础设施领域；研究市场化的长租房及商业不动产开展REITs的可行性和路径安排。　　二是可考虑基于新老基建及更多类型基础资产的不同情况，借鉴产业IPO多元化指标发行规则体系，探索优化REITs发行上市规则，为未来新基建、多元化资产领域类REITs发展的不同市场格局及需求预留发展空间。　　（二）进一步研究优化REITs发行审核工作流程，提高项目推进效率　　在目前我国证券市场全面推进注册制的背景下，REITs试点宜探索研究如何进一步优化试点项目推荐、审核程序，统一审核理念和标准，推出成熟、透明的审核指引、工作规程，推动各相关部门做好协调与衔接，提高工作效率，增强可预期性。同时，宜积极研究统筹协调解决REITs涉及的项目合规、国资转让、权益确认等问题的可行性和路径安排，保障常态化发行的项目资源供给（周小舟，2022），促进REITs常态化发行。　　（三）逐步完善REITs产品及治理结构，加强投资者保护　　REITs产品及治理结构应确保充分发挥产业资产方的资产运营能力及基金管理人的资本运作能力，在提高运营效率、优化治理成本的同时，又能相互制约、监督。　　从境外成熟市场REITs治理实践看，美国和英国较多采用公司型REITs，类似于上市公司；而新加坡、我国香港地区等则采用契约型REITs，两种模式的产品层级均相对较少。　　另外，无论是公司型REITs还是契约型REITs，原始权益人作为REITs的发起人在基金层面均有较大的经营管理决策参与权，如公司型REITs下资产原始权益人作为股东通过股东会、董事会等治理结构直接参与REITs管理，契约型REITs下资产原始权益人通过成立发牌照的REITs管理人机构来对REITs实施基金管理。　　借鉴境外成熟市场经验，我国宜探索结合实际情况适当优化REITs产品结构层级，进一步节约REITs运营成本，提升效率。同时，宜考虑允许原始权益人适当参与REITs基金管理的可行性及规则优化路径，在组织形式上，可考虑按实质重于形式的原则，通过适当制度安排，增加原始权益人影响力，更好发挥原始权益人的资产经营能力和产业管理经验（呼和，2022）。　　基于现有立法框架的微调方案可以考虑采用如下思路：公募基金管理人可与多个资产原始权益人合资设立不同的REITs子公司。从长远来看，考虑到公司型内部治理模式下的治理相对于契约型外部治理模式下的治理可能更为高效、成本更低，也可考虑借鉴公司型REITs的治理结构并加以适当的本土化改造，促进REITs市场多元化发展。　　此外，在允许资产原始权益人参与REITs基金管理的同时，也需注意加强对其的约束，确保外部投资者利益特别是中小投资者利益得到充分保护。　　REITs发行资产来自于原始权益人，在发行阶段可考虑借鉴我国证券法下对上市公司中小股东保护的制度体系，包括但不限于：发行定价参考新股发行稳定股价机制（亦可参考香港、新加坡REITs规则下首3年内由资产原始权益人给予最低收益分配保证的机制），纳入欺诈发行回购、证券民事赔偿责任等。结合实践情况看，REITs设立后，资产原始权益人也存在与REITs的关联交易乃至同业竞争业务的情形，需对REITs发行、存续过程中关联交易、同业竞争等利益冲突行为予以严格规范。　　（四）推动出台便利REITs项目转让、税收豁免等配套制度　　一是建立关于提升REITs项目转让审核效率的工作机制的可行性及路径安排，在符合传统的特许权管制、国资监管、用地及产业监管等法规下关于项目转让限制规定的前提下，就如何进一步提升REITs项目转让审核效率进行深入探索。　　二是宜将优化税收制度作为进一步促进REITs健康发展的重点方向，推动出台符合税收中性原则、避免双重征税的REITs税收豁免等配套制度，促进简化REITs方案结构，降低项目成本（李东平，2022）。　　（五）探索研究优化扩募并购制度，进一步促进REITs市场化发展　　一是宜考虑在条件成熟的情况下，探索逐步优化REITs项目推荐程序，不断完善REITs扩募并购非关联方的主体条件等要求。　　二是宜结合市场发展情况，逐步健全退出机制，积极就并购非关联方资产设置资产原始权益人认购REITs基金份额等要求的适当优化开展研究探索。　　三是宜积极研究允许扩募并购非同一类型资产的可行性和规则设计路径，为进一步推动REITs市场扩容发展做好充足准备。　　四是在REITs扩募程序方面，宜考虑借鉴参考上市公司再融资程序中的申报顺序，研究探索经公募基金管理人决策通过、基金份额持有人大会通过后再提交证监会、交易所审核的可行性及路径安排。　　五是宜进一步强化投资者保护相关制度安排，如可考虑借鉴上市公司重大资产并购中以收益法评估标的资产并设置业绩补偿要求的做法，避免不当关联交易定价损害REITs投资者利益。　　经过不断探索，我国REITs试点立法及实践已经取得了一定成效。未来在日益丰富的市场实践基础上，REITs政策及制度将进一步完善、规范，实现REITs常态化发行，REITs市场持续发展壮大。　　作者：姚琦、刘洪蛟　　来源：深交所研究
金融界2023-03-16
港口堆积空集装箱？官方数据显示出口超预期回暖，可否持续？需意这三大问题
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定提振作用。　　浙商证券首席经济学家李超则重点提示，关注供给侧对出口形成的支撑。在全球滞胀环境下，我国供给优势将在产品性价比、供应链成本、企业议价能力提升等层面有所凸显，将成为出口韧性的重点来源，特别是在海外企业降本和消费降级中抢占更多市场份额。
金融界2023-03-08
国金证券：给予盛新锂能买入评级
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国金证券股份有限公司李超近期对盛新锂能进行研究并发布了研究报告《资源、产能持续扩张，成长性凸显》，本报告对盛新锂能给出买入评级，当前股价为37.3元。　　盛新锂能(002240) 　　事件　　公司3月6日晚发布2022年年报，2022年实现营收120.39亿元，同增299.03%；实现归母净利润55.52亿元，同增541.32%；实现扣非归母净利润55.41亿元，同增531.87%；实现EPS为6.4元，同增481.82%。　　评论　　Q4业绩符合预期。Q4公司归母净利润12.03亿元，环减9.6%；Q4碳酸锂均价55.22万元/吨，氢氧化锂均价54.81万元/吨，均环比增长15%；因公司目前精矿自给率较低，精矿成本随锂价抬升，导致Q4业绩环比下滑。全年来看，公司锂盐产量4.77万吨，同增18.29%；销量4.75万吨，同增12.77%；锂精矿产量5.43万吨。遂宁盛新3万吨氢氧化锂项目Q2投产后开始爬坡，但Q3受四川限电影响，全年出货量略低于预期，预计Q4出货量环比增长约25%。　　萨比星项目即将投产，自给率有望提升。目前公司资源布局：业隆沟（持股75%）精矿产能7.5万吨/年；木绒（持股25.29%）勘探中；津巴布韦萨比星（持股51%）设计原矿产能90万吨/年，折锂精矿约20万吨，将于近期建成投产，其他35个矿权也将准备进行勘探；阿根廷SDLA盐湖2500吨LCE/年经营权；Pocitos盐湖2000吨LCE的氯化锂晶体中试生产线建设；此外，公司与金鑫矿业、银河锂业、ABY公司、AVZ矿业、DMCC公司等境内外企业签署了原料长期承购协议，预计公司25年自给率有望70%以上。　　印尼6万吨锂盐产能预计年底投产。公司目前碳酸锂产能2.5万吨/年、氢氧化锂产能4.5万吨/年（其中1万吨为碳酸锂、氢氧化锂柔性产线）。印尼规划5万吨/年氢氧化锂和1万吨/年碳酸锂产能，预计23年底投产。四川射洪规划1000吨金属锂产能，已建成500吨。四川遂宁规划年产1万吨锂盐（利用盐湖锂资源生产电池级碳酸锂或氯化锂）。预计23-24年公司锂盐产能将达到约14万吨/年。　　盈利预测&投资建议　　根据公司业务规划与目前锂价走势，分别下调公司23-24年归母净利润19%、32%，预计公司23-25年归母净利润分别为53.37亿元、54.63亿元、58.78亿元，对应EPS分别为5.85元、5.99元、6.45元，对应PE分别为6.5倍、6.4倍、5.9倍，维持“买入”评级。　　风险提示　　锂盐价格后期走势不确定性加大；锂盐需求增速不及预期等。证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中国银河华立研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达89.25%，其预测2023年度归属净利润为盈利45.42亿，根据现价换算的预测PE为7.1。最新盈利预测明细如下：该股最近90天内共有6家机构给出评级，买入评级5家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为67.07。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，盛新锂能（002240）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、经营现金流/利润率。该股好公司指标3星，好价格指标3.5星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）以上内容由证券之星根据公开信息整理，与本站立场无关。证券之星力求但不保证该信息（包括但不限于文字、视频、音频、数据及图表）全部或者部分内容的的准确性、完整性、有效性、及时性等，如存在问题请联系我们。本文为数据整理，不对您构成任何投资建议，投资有风险，请谨慎决策。
证券之星2023-03-07
千元存款20年后仅剩百元，银行回应！储蓄率创新高！券商早已吵翻天，招商宏观:大部分由少数高收入群体持有
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会流向何方也引起专家热烈讨论，浙商证券李超宏观团队认为本轮居民超额储蓄与1998年储蓄释放逻辑不同，或较难大体量快速转化成为消费。1998年为培育新的经济增长点，扩大内需，拉动居民消费，我国先后在住房、医疗、教育等领域推行重大市场化改革，促进居民刚性消费支出释放，提升经济动能，解决了高储蓄的问题。　　与上轮超额储蓄释放逻辑不同，本轮超额储蓄积累恰逢我国开始推进共同富裕，重点在居民领域推动降成本，以达到“住有所居、病有所医、学有所教”的目标，因此，我们认为如果不能像上一轮通过市场化改革增加居民的刚性消费支出，超额储蓄可能较难大体量向消费转换。
金融界2023-02-28
【预见2023】浙商证券李超：四大宏观不确定性因素将逐一淡化，助力权益市场夺回失去的牛市
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　　本期嘉宾：浙商证券首席经济学家李超　　核心观点：　　● 2023年我国经济的复苏动力将有所增强，主要源自地方政府产业招商引资的积极性提高，叠加疫情扫尾阶段的防控政策优化带动消费和服务业的修复，投资端亦会延续2022年以来的高景气度，尤其是制造业投资受益于产业政策将保持较强的韧性。　　● 2023年货币政策工具将是以结构性调控为主，侧重定向引导、精准滴灌，总体宽松幅度或较2022年边际收敛，信贷增速保持稳健，M2增速有所回落，社融增速在基数影响下震荡上行。财政政策方面，维持政策连续性、稳定性，财政重在加杠杆发力和提升政策有效。　　● 考虑全球经济的不确定性将逐步消除，随着疫情防控政策的逐步优化以及地缘政治博弈达到新稳态，市场风险偏好有望提升，流动性合理充裕叠加信心修复带来的增量资金也将对资产价格形成有利支撑。　　2023年我国经济的复苏动力将有所增强　　金融界：在全球经济下行的背景下，您预计 2023 年我国经济将有哪些核心增长点？　　李超：我们预计，我国2023年实际GDP增速可实现5.1％左右，逐步向潜在增速中枢收敛，内需的潜力逐步释放将推高经济增速的读数。2023年我国经济的复苏动力将有所增强，主要源自地方政府产业招商引资的积极性提高，叠加疫情扫尾阶段的防控政策优化带动消费和服务业的修复，投资端亦会延续2022年以来的高景气度，尤其是制造业投资受益于产业政策将保持较强的韧性。　　从投资端看，预计2023年将延续稳定增长态势，预计2023年固定资产投资（不含农户）同比增速有望实现7.4％。分领域看，预计2023年资本开支动能分化明显，基础设施投资同比增长5.3％，制造业投资同比增长11.4％，房地产开发投资同比增长1.4％。整体来看，我们认为制造业资本开支将主要集中在中上游一系列短板领域，强链补链和产业基础再造是把握制造业投资的两条主线，国防军费开支的增加同样会拉动制造业投资。预计2023年将通过PSL、再贷款、财政贴息等多措并举扩大有效投资。同时，我们判断在链长制纵深推进的过程中，2023年会有更多区域探索“亩均论英雄”的激励模式，引导制造业以最小的资源环境代价获得最大的效益，同步产业政策将在信用评级、贷款准入、贷款授信、担保和还款方式创新、利率优惠等方面重点向先进制造业倾斜。　　从消费端看，中国经济正逐步走出防疫政策优化的适应期，随着社交距离的缩短和出行需求的逐步释放，消费需求将在2023重新焕发韧性。我们判断，2023年我国将进入“消费复苏→企业盈利上升→就业形势好转、员工收入上升→消费复苏”的正向循环，消费将逐步进入供需双向扩张的新稳态。预计2023年全年社会消费品零售总额名义增速为6.6％，相较2022年显著提升。随着疫情第一波高峰顺利渡过，需求收缩和预期转弱的问题将逐步得到改善。同时，政府不断推动促消费政策来提振市场、促进消费潜力释放，是消费加快恢复的重要支撑。　　从出口端看，外需走弱对出口产生向下压力，但考虑供给优势对2023年出口并不悲观。在海外经济滞胀预期不断加剧且兑现的过程里，中国的供给优势有望进一步显现。一方面，受疫情反复、地缘政治因素、成本冲击等因素影响，全球供应链仍面临多重不确定性冲击，采购、生产、物流、仓储、分销等领域均有表现，我国依靠物流体系的有序畅通奠定供给优势，进而抢占海外经济体的贸易份额。另一方面，海外供给在供应链的稳定性、新增产能意愿等均受到显著冲击。一是贫富差距扩大加速社会撕裂和民粹主义抬头，工人提高工资诉求提升，工会对抗力量增强，物价-工资螺旋式上升与罢工冲击供应链稳定性施压海外供给。二是海外滞胀环境下，资产负债表受挫，企业扩产意愿受限。由于持续的疫情和成本通胀冲击，叠加2023年海外经济体滞胀走势进一步加剧，需求下降、成本上行的组合冲击，企业扩产意愿受限，供给能力较弱。　　预计2023年货币政策宽松幅度边际收敛　　金融界：为进一步提振市场信心，财政、货币政策应具备哪些应对之策？预计新一年人民币汇率将呈现怎样的走势？　　李超：为进一步提振实体经济及市场信心，仍需政策积极应对。我们认为当前仍有较强稳增长保就业诉求，央行可能采取定向降准，也存在进一步降低5年LPR概率，幅度为10BP，进而带动居民购房意愿及企业中长期贷款需求。当前货币政策首要目标在稳增长保就业、金融稳定、汇率及国际收支间高频切换，政策基调在稳健略宽松及稳健中性间灵活切换的判断，该状态预计在一季度持续，预计二季度起，我国经济形势趋稳、汇率及国际收支失衡风险也将有所缓解，货币政策首要目标缺失，政策基调转变为稳健灵活适度。　　预计短期央行宽信用政策延续，信贷投向上，其一为基建，根据央行公众号文章2023年1月5日披露，相关银行为政策性开发性金融工具支持的项目累计授信额度已超过4.3万亿元，我们认为基建领域由于信贷供、需均较为旺盛，实现了供需匹配、持续放量，是核心信用载体；对于制造业，政策持续鼓励银行加大制造业中长期贷款投放，其中，高技术制造业、新能源及设备更新是几个侧重点，实体也有较强的信贷需求；对于房地产，2022年末地产金融政策转向，“要求落实落细金融支持房地产市场一揽子政策措施”的基调下，地产开发贷、保交楼贷款也为企业中长期贷款贡献增量。另外，随着疫情政策优化及地产政策调整，居民消费、购房活动有望逐步回暖，带动居民端信贷需求增加。　　若展望全年货币政策总基调，根据中央经济工作会议“精准有力”的部署，预计2023年货币政策工具将是以结构性调控为主，侧重定向引导、精准滴灌，总体宽松幅度或较2022年边际收敛，信贷增速保持稳健，M2增速有所回落，社融增速在基数影响下震荡上行。　　财政政策方面，维持政策连续性、稳定性，财政重在加杠杆发力和提升政策有效。2023年财政政策重在“政府加杠杆发力”和“提升政策有效性”两方面：　　政府加杠杆支撑广义财政支出。在加力提效的财政基调下，我们预计2023年广义财政支出规模仍旧在40万亿元左右，资金来源主要依托三方面，其一依托于政府加杠杆、债务融资的提升，预计2023年赤字率有望提升至3.2％，与之对应的赤字规模超过4.1万亿元，为保持支出强度并递补卖地收入不足，预计2023年新增专项债规模不低于3.65万亿元，其二金税四期等税收征管力度的加强和经济回升修复税基等逻辑有助于带动税收收入高增，其三预计2023年大规模减退缓税政策力度可能较2022年边际下降，也会提供增量资金。支出层面，考虑政府事权与支出责任的主次，预计巩固抗疫成果与兜牢“三保”仍将是重点方向，卫生健康、社保就业将继续保持较高支出比例，与2020-2022年的支出重点较为接近；二十大强调统筹发展与安全，预计公共安全、外交、国防等领域支出将有显著提升；此外，服务二十大提出的“建设社会主义现代化强国，建成教育强国、科技强国、文化强国、体育强国和健康强国”的中长期目标，科教文卫、交通运输和城乡社区是支出重点。从过往三年财政实际支出进度的经验来看，当财政收支阶段性陡增时，政策支持方向会更加注重社会民生政策和短期焦点问题，前者主要以稳就业和保市场主体为目标，后者主要是疫情因素。　　2023年财政资金重在提质增效。财政政策的提质增效主要反映在四个方面：1）发挥财政资金的引领和杠杆作用，支持中央及地方重大项目投资。2）专项债投资范围进一步拓展，更好发挥财政资金效果。2022年4月12日国务院政策例行吹风会会议表示“合理扩大专项债券使用范围”，10月监管部门明确要求新增专项债两大投向——新基建涵盖云计算、数据中心、人工智能基础设施等，新能源项目则涵盖公共充换电基础设施、大型风电等绿色低碳能源基地；2022年12月21日《关于深化现代职业教育体系建设改革的意见》明确表示“探索地方政府和社会力量支持职业教育发展投入新机制…将符合条件的职业教育项目纳入地方政府专项债券”。 3）夯实并扩大财政直达机制体量，保障基层财力，针对性解决基层用于“兜牢三保”的资金，预计2023年财政直达机制规模不低于2022年，是提升财政资金效率的重要举措。4）积极运用财政贴息政策，短期减轻企业经营压力，中长期配合产业政策，支持现代产业体系的建设；2022年以来我国已经先后多次实施财政贴息政策，一方面重点支持制造业、服务业等受疫情冲击的薄弱领域进行定向扶持，另一方面积极助力高质量发展，服务于科教兴国战略，加大高校、职业院校和实训基地贴息支持，促进产业转型则针对新基建、产业数字化转型、设备购置与更新改造等方面进行贴息支持　　2023年，考虑经济结构调整、中期财政规划、防范债务风险等因素，从货币政策与财政政策配合的角度来看，财政边际发力相对有限，更多需要货币政策支持，带动准财政及政策性金融工具等发挥作用: 　　1）防风险限制政府加杠杆空间，准财政工具是合适选择。我国房地产发展的大周期拐点已至，房住不炒、共同富裕等政策要求下，卖地收入难以持续保持高增长，更无法根本上满足政府推进经济建设事权所需的资金，增加债务性收入是可选方向，但考虑存量历史债务（隐性债务）、债务风险和财政持续性等潜在限制，准财政工具是补充地方政府事权所需资金的合适新工具。　　2）特殊转移机制常态化提供经验。2020年特殊转移机制在提升财政资金效率和“兜牢三保”方面发挥积极作用，后续进行常态化落实，转变成为财政直达机制，如今是改善基层财力的重要政策手段。　　3）提升国有主体参与程度替代政府发力，准财政工具可替代财政发力。我们认为，通过逐步分离、减少地方政府的部分事权，让国企、央企通过市场化方式参与更多优质项目，是降低土地财政依赖、平稳地方政府债务规模的一个合适选择，准财政工具也自然成为替代财政工具发力的合适选择。　　对于人民币汇率，2022年11月起，受我国央行边际收紧短端流动性（11月上中旬）、国内防疫政策优化、重大会议释放稳增长防风险信号及多项维稳政策力度加强（如地产金融政策、央行降准等）、国内市场预期改善及美元走弱等因素综合影响，人民币汇率开启升值。12月5日升值破7,2023年1月20日收于6.77。展望后续人民币汇率，我们认为短期或有调整，走势可能重回震荡，但二季度起，人民币汇率升值趋势将得到进一步确认，全年有望升值至6.6。2023年以来的汇率走势有一定预期推动的“超调”成分，一旦市场期待的央行宽松力度、疫情形势改善幅度、春运客流量、消费生产等高频数据等因素的演绎任一不及预期，都可能影响汇率走势，使其出现短期回调。此外，也需关注欧洲情况演变，其仍是美元走势的关键影响因素，进而影响人民币汇率，冬季时段，若欧央行加息、缩表节奏加快，欧债压力仍有进一步加剧风险，一旦危机爆发，美元可能在一季度再次上行，使人民币汇率阶段性承压。总体看，预计短期人民币汇率可能重回震荡。　　2023年全年维度，我们认为中美经济“比差逻辑”下中国明显占优，将带动人民币汇率升值、外资流入及两者的相互强化。中美经济对比存在“比差逻辑”和“比好逻辑”，2023年全年来看，全球主要经济体表观是衰退实质是滞胀，美国经济增速大概率降至潜在增速下方，我国也在疫后修复期，全球处于“比差逻辑”中，而在此环境下我国经济独具韧性，将支撑人民币汇率升值。　　对于我国，虽然全球经济回落也将冲击我国出口，但我国统筹发展与安全，在双循环驱动下，内需企稳对冲外需转弱。其中，产业体系现代化、国家安全将驱动制造业投资保持强韧性，逐步替代基建、地产成为经济主驱动力；地产新发展模式有望推出，从根本上为地产领域风险化解提供解决方案，地产投资、销售状况也将明显改善；此外，疫情防控政策优化，有利于降低消费波动率。综合看，我国经济表现将显著强于全球主要经济体。我们预测2023年我国GDP实际增速为5.1％，高于2022年水平。　　但2023年的美国经济将受2022年的货币政策紧缩及2023年的财政回归中性而面临较大回落压力，预计全年GDP增速为1.5％，低于其潜在增速，也明显低于我国经济增速。虽然受基数影响，全年美国经济将是逐季向上的走势，但财政中性、货币紧缩将是核心掣肘，我们预计2023年美国赤字率4.5％，回归疫前水平且低于2019年的4.7％，美国财政支出力度明显减弱；虽然2023年货币政策可能转向降息但考虑通胀压力也较难回落至中性利率以下。从经济结构看，最大的压力来自投资，预计美国去库周期可能延续至2023年Q3或Q4。　　综上，中美经济基本面“比差逻辑”下，我国更具优势；此外，全年维度看，我国货币政策宽松幅度或有收敛、而美联储将转向宽松的“货币政策差”，美元及美债收益率下行，我们预计2023年人民币对美元汇率全年震荡升值，年内有望升至6.6，汇率升值与资本流入可形成相互强化。　　俄乌战争和用工荒导致的通胀缺口存在长期化的可能性　　金融界：世界范围内市场的整体通胀水平正在快速增长。这种全球性通胀局面是暂时的还是长期的？目前的高通胀主要是由什么引起的呢？　　李超：从核心驱动因素划分，本轮高通胀可分为三个阶段：　　第一阶段为2021年，主要源自供需缺口。全球发达经济体在疫后推行了大规模的财政刺激（如美国疫后共计推出6万亿美元的财政刺激措施，其中近2万亿美元以现金或失业补助的形式直接支付给民众），推动消费需求快速复苏；但生产端受到疫情反复的约束修复缓慢（包括疫情导致民众就业意愿低下，货运能力不畅等），巨大的供需缺口导致2021年全球通胀居高不下。　　第二阶段为2022年上半年，主要源于俄乌冲突导致的能源和粮食价格高企，战争和发达国家针对俄罗斯开展的制裁导致商品供应中断价格大幅上升，抬升通胀压力。俄罗斯是全球关键的原材料和能源生产国。从能源端来看，俄罗斯天然气和原油的产量分别占全球的17％和14％，最大供给对象均是欧洲。除能源外，俄罗斯还是部分原材料金属的重要生产国，俄罗斯的钯产量占全球的37％，铂产量占全球的11％。除原材料和能源外，俄罗斯和乌克兰还是全球的重要粮仓。二者合计的谷物出口在全球占比达到25％。　　第三阶段为2022年下半年，主要源于工资增长压力，使得各国的服务业产生明显的价格上行压力。在供给端的持续性冲击下，老百姓在原有的工资水平下无法承担全面提升的生活成本，开始出现广泛的罢工压力并要求提薪。这一现象已在美国、欧洲、日本陆续出现。这也是当前阶段下全球通胀面临的核心挑战。　　从三轮驱动因素来看，俄乌战争和用工荒导致的通胀缺口存在长期化的可能性。一是能源方面，俄乌战争后，欧洲国家开始制定俄罗斯能源脱钩规划，即便未来战争结束，俄罗斯对欧的能源供给也难以恢复至战前水平。二是劳动力方面，新冠疫情导致了部分劳动力的永久性流失，用工缺口可能抬升工资中枢，以美国为例，美联储统计美国疫后损失劳动力约350万人次。其中210万源自疫后的提前退休，此外疫情导致40万劳动力死亡，该部分劳动力未来均难以回归。三是疫情和俄乌战争后，逆全球化趋势有所加剧，贸易品价格也可能小幅提升。　　四大宏观不确定性因素将逐一淡化，助力权益市场夺回失去的牛市　　金融界：您从去年12月便提出夺回失去的牛市，为何做出这个判断？2023 年我国资本市场将会有怎样的表现？哪些领域值得关注？　　李超：展望2023年，我们认为扰动市场的四大宏观不确定性因素将逐一淡化，这将助力权益市场夺回失去的牛市！　　首先，地缘政治层面，我们预计俄乌战争在2023年一季度进入均衡状态的概率较大，地缘冲突对市场的扰动将逐步下降。俄罗斯方面，2022年下半年以来战线持续受挫和谈意愿明显增强，乌克兰方面近期正面战场告捷但欧美国家主张其走向和谈的声音逐步增加。但在此之前双方为争取较为有利的谈判筹码，导致战事或局部加剧。　　其次，海外流动性层面，我们强调欧债风险是2023年全球最需重视的金融稳定风险，这一风险可能在23年一季度出清并倒逼全球央行走向流动性拐点。我们预计23年一冬季是欧洲通胀压力最大的时间，也是欧央行持续紧缩力度的峰值阶段，欧债危机可能自此爆发。爆发后欧央行可能重新启动量化宽松，在此过程中，不排除欧央行上调2％通胀目标的可能性。此外，欧债危机一旦爆发也可能连带影响美联储紧缩周期就此暂停。　　另外，疫情方面，我国决定将新冠病毒感染由“乙类甲管”调整为“乙类乙管”，这意味着我国防控工作目标将围绕“保健康、防重症”，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。我们认为，随着疫情第一波高峰顺利渡过，需求收缩和预期转弱的问题将逐步得到改善，疫情对国内经济的扰动将逐步淡化，消费需求和服务业将在2023年逐步恢复。　　最后，地产方面，我们预计地产中长期规划将在2023年两会后出台，地产政策及市场预期将进一步明确。2022年12月中财办曾指出，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。我们认为2023年地产工作重点是建立并完善新发展模式，新发展模式的核心是多主体供给、多渠道保障、租购并举，其中多主体供给的核心是低杠杆、低负债、低周转的国有企业。综合考虑地产投资趋势以及重要会议的时间节点安排，我们认为相关规划最早在二季度出台的概率较大。　　综上，考虑全球经济的不确定性将逐步消除，随着疫情防控政策的逐步优化以及地缘政治博弈达到新稳态，市场风险偏好有望提升，流动性合理充裕叠加信心修复带来的增量资金也将对资产价格形成有利支撑。　　从权益市场看，预计A股更多表现为结构性牛市行情。一方面，防疫方案优化后跨区域人流的恢复将为出行产业链带来困境反转的投资机会，建议重点关注以航空、机场、旅游、酒店、餐饮、免税等板块受益于跨区域人流修复带来的景气度改善，以及与之相对应的困境反转下的投资机会。另一方面，在供给短缺和内循环补短板的背景下，我们持续看好制造业强链补链（半导体和机床母机）和产业基础再造（新能源化与智能化）的阿尔法收益机会。
金融界2023-02-07
楼市一天4条大消息！央行、国资委、银保监会集体发声
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可持续发展。　　浙商证券首席经济学家李超表示，从目前情况看，房地产债务与地方城投平台隐性债务是我国存在系统性风险隐患的两大领域，当下房地产债务风险仍在风险释放阶段，且对地方政府、地方金融机构等存在一定的潜在冲击，房地产债务风险仍存和房地产业还未进入平稳发展阶段时，需避免地方政府债务问题出现风险，避免风险交叉传染进而防范系统性风险。因此政府加杠杆空间将一定程度上受到防范系统性风险限制。　　李超认为，未来应通过逐步分离、减少地方政府的部分事权，让国企、央企通过市场化方式参与更多优质项目，是平稳地方政府债务规模的一个合适选择，准财政工具也自然成为替代财政工具发力的合适选择。　　// 银保监会：努力促进金融与房地产正常循环 // 　　据证券时报报道，1月13日，银保监会以视频形式召开2023年工作会议。会议要求，要推动银行保险监管工作再上新台阶。　　一是全力支持经济运行整体好转。把支持恢复和扩大消费摆在优先位置。做好对投资的融资保障，支持社会领域加快补短板。不断优化进出口贸易金融服务。大力发展普惠金融，全面推进乡村振兴。　　二是努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。　　三是加快推动中小银行改革化险。积极稳妥推进城商行、农信社风险化解，稳步推进村镇银行改革重组。鼓励多渠道补充中小银行资本。　　四是统筹推进保险公司回归本源和风险处置。坚决整治恶性竞争乱象，研究出台保险公司监管评级和分类监管制度。　　五是积极推动信托等非银机构聚焦主业转型发展。引导信托公司发展本源业务，持续拆解“类信贷”影子银行。加快推进金融资产管理公司改革。　　六是有效应对信用风险集中反弹。督促银行机构做实资产分类，加大不良资产处置力度。积极配合化解地方政府债务风险。　　七是强化金融机构治理体系建设。　　八是持续提升监管有效性。健全金融法治。完善全流程全链条审慎监管。提升监管数字化智能化水平。依法将各类金融活动全部纳入监管。　　九是不断扩大高水平对外开放。稳步扩大银行业保险业制度型开放。持续提升金融服务共建“一带一路”水平。积极参与国际金融治理。　　// 金融部门推出新方案，改善优质房企资产负债状况 // 　　新华社刊发报道称，当前，努力促进房地产与金融正常循环是金融部门的工作重点之一。日前，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。　　该方案按照稳当前也利长远的思路，通过短期针对性措施和中长期制度性安排，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。　　根据行动方案，下一步，金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。　　要进一步降低优质房企财务杠杆、提升抗风险能力，需引导房企运用好股权融资。行动方案特别提出了“权益补充行动”，支持优质房企充实资本。一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。　　报道称，近年来，我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，先后推出重点房企“三线四档”规则试点和房地产贷款集中度管理等制度。行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。　　该报道援引中国民生银行首席经济学家温彬认为，随着一系列金融支持政策的落地实施，优质房企现金流得到更强保障，保交楼稳步推进，风险将趋于收敛。经过风险出清，行业将逐渐步入良性发展轨道。　　// 北京、上海楼市1月出现修复迹象 // 　　上海中原地产数据显示，上周（1月2日－1月8日）上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38％。分析人士指出，因个别区域成交回暖，从而带动全市成交走高。　　根据中指院数据，受疫情影响，12月北京楼市延续调整态势。二手房市场量价齐跌，价格环比下跌0.08％，成交量环比下降近20％；新房价格止涨转跌，跌幅0.04％，成交规模小幅增长7％。随着北京逐渐渡过新冠感染高峰，市场也随之出现一定的修复迹象，进入1月，新房及二手房成交量有所回升。　　业内认为，部分城市成交回升，可能由于此前疫情造成的压抑需求，在管控转向后在短期内集中释放，相关数据也可能存在累积效应。　　多家券商报告指出，目前中国房地产市场处于周期底部。长远来看，市场仍有上升空间。　　此前，即使一年来放松政策不断，2022年前11个月，中国住宅销售额仍同比下降28.4％。（Wind ）
金融界2023-01-14
2023房地产行业焕新|前路灯已明
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规范。　　2022年末，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。　　从国家“十四五”期间鼓励的REIT项目来看，在房地产领域的运用重点体现在住房租赁以及高科技产业园区、特色产业园等产业地产相关领域。中短期来看，REITs试点扩大之后会更利好存量地产，包括提升租赁、商业地产的运营管理，推动收益的稳定持续。　　事实上，REITs常态化发行，将促进多元的运营主体参与租赁市场，而丰富REITs底层资产，也会进一步调动市场积极性。　　走向九：行业融资环境优化　　人民银行、银保监会日前印发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》也给房地产市场吃了一颗“定心丸”。《通知》提出了诸多短期和中长期政策，例如，稳定房地产开发贷款投放、鼓励金融机构提供配套融资支持、做好房地产项目并购金融支持等。　　人民银行行长易纲日前表示，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。　　而2022年底，伴随着“三支箭”，“金融十六条”等向上支撑政策相继落地实施，行业扶持效果也在逐步凸显，克而瑞数据显示，2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7％，同比增加33.4％，这是2022年内首次单月融资规模突破千亿。　　中指院分析，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段。随着房地产“第三支箭”落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务应抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。同时，恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键，尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心二线城市优化调控及防疫形势好转，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款。　　走向十：城镇化进度加快，新型城镇化发展成主力　　公开数据可见，我国仍处在快速城镇化阶段，2021年末常住人口城镇化率达到64.72％，每年城镇新增就业人口1100万以上，目前进城务工人员、新就业大中专毕业生等新市民约有3亿人，住房需求潜力巨大。　　国家发展改革委近期发布的《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》，再次提出推进以人为核心的新型城镇化。　　党的二十大报告也着重指出，要推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化。作为我国城镇体系的重要组成部分，县城的发展对促进新型城镇化建设具有重要意义。　　党的十八大以来，随着数字技术的快速发展，许多地区形成了独具特色的县域数字经济，对于优化区域发展格局、促进城乡融合发展、带动农业农村整体发展等发挥了重要作用，日益成为加快新型城镇化建设的“推进器”。
金融界2023-01-13
十大关键词回望2022——房地产行业重构之年
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00倍。　　12月8日，证监会副主席李超表示，下一步证监会将扩大REITs试点范围，打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。　　三箭齐发　　2022年11月，监管部门先后向房地产业射出“三支箭”，“第一支箭”支持房企信贷融资，稳预期；“第二支箭”支持民营房企债券融资，稳信用；“第三支箭”重启房企股权融资，稳系统。　　中指院数据显示，债券融资方面，11月以来，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿。股权融资信号发出后，已有包括保利发展、福星股份、新湖中宝、华夏幸福等在内的30余家涉房上市企业发布再融资或重组公告。　　行业认为，引活水入渠，房地产行业加速新旧动能转换。告别粗放式发展，行业投资逻辑有望从“旧三高”向“两低一专”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“低负债、低杠杆、专业化”。房地产行业有望迎来平稳健康发展的新格局。　　房企借壳上市重启　　12月21日，证监会官网发文表示，要大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。　　房企借壳上市在2010年被实质叫停，2010年“国十条”等房地产调控政策发布后，涉房企业的A股IPO、借壳上市及再融资受到不同程度的严格限制借壳。　　进入2022年11月，国家连续发布多个对房地产市场的支持政策，“金融16条”从供需两端支持房地产，“三箭齐发”支持房企融资，缓解房企资金压力，为行业输送资金。　　天风证券分析师表示，2023年房地产政策会有两个底线，分别为“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，明年房地产政策的重心，会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，但难见反弹。　　更重要的是中央经济工作会议已为2023年定调：支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
金融界2023-01-05
浙商宏观：美联储加息何时休？
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内容摘要　　>>核心观点　　我们自2023年度策略《万里风云，峰回路转》发布以来持续强调，欧债风险是2023年最需重视的金融稳定风险，这一风险可能在Q1得以出清并倒逼全球央行走向流动性拐点，美联储可能受此影响暂停加息，金融稳定问题是2023年美联储紧缩的刹车器。2023年Q1后就业数据的加速恶化和美国通胀加速回落至政策利率以下将促使美联储进一步给出更为明确的转向信号
金融界2022-12-29
REITs市场扩容对房企的三大影响
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扩容值得期待。　　12月8日，证监会李超副主席表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，同时“尽快推动首批扩募项目落地”。标志着我国基础设施公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加和规模扩容。本文旨在分析REITs市场扩容可能对房地产企业的影响。　　▍影响一：有效改善房企资产负债表。　　我们测算，截止2022年6月，A股房地产企业固定资产（此处主要是酒店，景区等经营性资产）及投资性房地产账面价值已超过万亿。我们测算，8家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过C-REITs市场出表可获得现金净流入达4410亿元，同时出表后房企仍能通过持有REITs产品份额，享受原始资产70％的租金收益。尽管盘活存量资产是渐进的，但其行业影响却是巨大的。　　▍影响二：持续增厚企业利润水平。　　持有物业通过REITs市场出表将通过一次性出表收入及REITs产品长期运营分红提升上市房企利润水平。上市房企作为REITs产品的原始权益人，还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资产的收益回报。我们测算，颇有一些地产公司，按照年出表存量资产3％的速度计，盘活资产对每年业绩的增厚程度，也在20％以上。　　▍影响三：企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。　　截止2022年12月14日，已上市C-REITs产品23支，合计总市值847亿，流通市值369亿，我们测算当前市场综合现金分派率5.47％，其中产权类3.33％，经营权类6.91％。我们相信，面对一个冉冉升起的REITs市场，越来越多的房地产企业也会把经营重心放在专业不动产业态的改造运营和效率提升上来。REITs不是一次静态的不动产资产盘活狂欢，而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容。长期而言，房地产开发企业的营业收入将更稳定，竞争门槛也会逐渐提高。　　▍风险因素：　　REITs市场扩容具体时间仍存在不确定性；房地产市场基本面有待恢复。　　▍中国不动产市场的迅速现代化匹配中国房地产企业的供给侧改革，看好蓝筹房企的未来。　　我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化的资金，正随着社会大类资产配置的变化而大规模涌入不动产市场。尽管这种资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心等少数领域展开，但很快却会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产的投融管退。在中期，企业大量资产的出表，则有望持续贡献业绩和稳定现金流入。
金融界2022-12-16

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