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地产股大爆发，地产ETF（159707）垂直拉升涨近4%，李蓓此前喊话：板块存“十年一遇级别”投资机会

股集体大涨，保利发展、万科A涨超4%，招商蛇口涨超6%，汇聚头部房企行情的地产ETF（159707）垂直拉升涨近4%。消息面，渠道获得的半夏投资最新运作报告显示：李蓓日前已开始“埋伏”上市房企，并维持超10%的地产股总体持仓比例作为底仓。李蓓在运作报告中表示，现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股，行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。 “持有地产股并不是风险而是机会,后续表现只是时间问题。” 李蓓还表示，耐心等待基本面矛盾持续积累，市场情绪改善，上升趋势确认再加仓。她还大胆预测：一批上市房企的股价存在3-10倍的上涨空间。是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。中银证券最新研报表示，随着经济发展动能逐步修复，我们预计居民对房价、收入、就业的预期将持续改善，继续带动购房需求回升，行业基本面改善的持续性得到进一步巩固后，预计房企的投资也将有所回升，带动房企贷款需求的提升。建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司。资料显示，地产ETF（159707）标的指数（中证地产800指数）覆盖23只龙头地产股，前十大重仓股权重超7成，指数“龙头效应”在全市场主流地产行业指数中首屈一指。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-04-07

3月份住房消费加速回暖头部房企整体表现更佳

海地产（74％）、滨江集团（64％）、招商蛇口（57％）、建发房产（52％）表现亮眼，金科集团、世茂集团、雅居乐表现较差　　国金证券认为，当前市场销售持续复苏百强房企复苏超预期，热点城市土拍热度回升，能拿好地且快速去化的房企更加受。　　国盛证券表示，继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

金融界2023-04-07

多地促进二手房交易“带押过户” 我爱我家逼近涨停

逼近涨停，华发股份大涨8％、城建发展、招商蛇口、滨江集团、宋都股份、保利发展等多股涨超3％。　　消息面上，3月30日，自然资源部、中国银保监会联合发布通知，针对此前多地在二手房交易过程推行的“带押过户”模式予以规范和促进，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本。

金融界2023-04-03

百强销售大幅回暖，地产板块强势崛起！地产ETF（159707）涨超2%

地产板块迎来开门红！保利发展涨超3%，招商蛇口、华发股份涨超4%，表征头部房企行情的地产ETF（159707）持续拉升涨超2%！消息面，克而瑞披露百强房企销售榜单，3月单月百强销售额同比增28.7%，销售面积同比增18.1%，销售面积增速自2021年6月以来首次转正。市场人士分析，往后看，考虑4月仍为传统供应旺季，叠加楼市热度延续、上年公共卫生防控导致低基数，预计4月成交同比延续改善。平安证券指出，当前市场关注点已由前期政策催化转为需要基本面说话阶段，重点城市新房与二手房成交持续好转，市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企。资料显示，地产ETF（159707）标的指数（中证地产800指数）覆盖23只龙头地产股，前十大重仓股权重超7成，指数“龙头效应”在全市场主流地产行业指数中首屈一指。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-04-03

【中指快评】上市房企业绩分析：提升经营韧性，助力穿越周期

绩相对稳健乃至逆势增长的房企例如越秀、招商蛇口、龙湖、万科等。造成这种反差现象主要是由于：房企经营韧性有差别，高韧性企业逆势增长，脆弱性企业业绩受冲击较大。　　1、经营韧性差别导致业绩分化　　2022年上市房企盈利能力普遍下降，头部企业、央国企及部分布局高能级城市民企表现出更高的盈利水平，更高的韧性。一是，高信用等级的企业韧性强，销售受冲击小，费效比高。购房者对高信用企业、央国企信任程度更高，这些企业销售受到冲击较小，费效比较高，大型央国企、高信用民企年内项目开发进度未受到资金面负面影响，竣工结转节奏保持正常。二是，布局聚焦高能级城市的房企经营韧性较强。在市场下行周期，高等级城市支撑度更高，价格更加坚挺，资产减值压力更小，布局聚焦高能级城市的房企销售、利润受到冲击影响较小。三是企业重视经营安全，交付能力强，具有较强的品牌和信用优势，这些企业提前进行严格的财务杠杆管理。　　2022年房企分化的表现，一是从销售看分化较为明显，2022年全国销售额同比下降26.7％，央国销售额降幅一般在20％以内，销售受到市场调整冲击较小。经营稳健的民企销售降幅在30％左右。发生债务违约的企业销售降幅基本在70％以上。二是从融资来看分化较大，央国企融资渠道基本通畅，经营稳健的民企在多项政策支持下融资得以恢复，发生债务违约的数十家民企融资基本中断。三是从盈利来看有较大分化，根据中指研究院财报季数据表显示：已经发布的房企年报中，有13家企业毛利率高于平均水平，如越秀地产、龙湖集团、华发股份、招商蛇口、京投发展、华润置地等，这些盈利能力较强。　　2、行业深度分化将延续　　根据中指研究院今晚即将发布的《2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜》，近期房地产销售企稳回升，一季度TOP100重点房企销售转为增长，高韧性企业经营恢复较快，增速更高。　　未来，行业在规模、布局、业态等方面均将形成深度分化。一是，经历本轮市场周期调整，房地产行业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，叠加新房市场总量触顶下行，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量的发展。二是，开发业务赛道弯道超车机会减少，头部企业地位稳固，未来或将形成金字塔型行业格局。其中，央国企仍将是重资产开发生力军，市场份额保持在较高水平。同时，专业化分工是大趋势，细分领域专业企业增多。少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，多数企业需专注于个别优势领域，细分行业或将产生龙头企业。（作者：中指研究院企业研究总监刘水）

金融界2023-03-31

构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向

学五道口金融学院不动产金融研究中心联合招商蛇口，邀请十余家头部机构的超过30名资深专家，编写形成30余万字的著作成果《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》，并由中译出版社正式出版。　　3月30日，清华大学五道口金融学院、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、中译出版社联合举办新书发布会。中国证券监督管理委员会原主席肖钢、中国证券监督管理委员会原副主席高西庆、原中国保险监督管理委员会副主席周延礼发表主旨演讲。清华大学五道口金融学院党委书记顾良飞、招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务总监黄均隆、中国出版集团中译出版社社长乔卫兵代表主办方致辞。来自高和资本、博时基金、招商证券、中伦律师事务所及戴德梁行的专家参与圆桌对话。招商蛇口董事会秘书、总经理助理、财务管理部总经理余志良等各编委单位领导及代表出席会议，20余家媒体参会报道，近30家媒体及平台线上转播。本书副主编，清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议。　　主办方致辞　　清华大学五道口金融学院党委书记顾良飞首先致辞。他表示，新时代下，对不动产行业稳健发展和新模式转型来说，必要的金融手段不可或缺。在此背景下，中国公募REITs应运而生，成为中国不动产金融探索道路上的新里程碑。清华大学五道口金融学院坚持问题导向、实践导向，围绕我国金融政策和宏观经济问题展开研究，努力探索中国经验。学院不动产金融研究中心的著作成果《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》出版问世，恰逢其时，意义重大。　　　　【图为顾良飞发表致辞】　　本书联合出品方招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务总监黄均隆发表致辞。他表示，2021年6月，招商蛇口产园REIT作为首批项目之一正式在深圳证券交易所上市。招商蛇口深度参与中国REITs发展的过程。随着未来中国公募REITs市场的进一步深化发展，招商蛇口将继续勇当排头兵，积极参与公募REITs市场建设，持续进行公募REITs相关课题研究并积极参与政策调研，坚持创业创新精神，勇担使命、勇立潮头，助力公募REITs市场做强、做优、做大，为构建不动产金融大循环不断贡献招商力量。　　　　【图为黄均隆发表致辞】　　随后，中国出版集团中译出版社社长、总编辑乔卫兵致辞指出，随着试点工作的不断推进以及配套政策的发展，公募REITs被提到了新的战略高度。《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》一书及时总结了我国公募REITs一年以来各方探索的经验与观察，兼具权威性和专业性、理论性和学术性、实践性和实用性、指导性和现实性，是“政”“研”“产”三方结合的专业团队的研究结晶，意义重大而深远。中译出版社希望未来与各位专家学者继续开展合作，策划出版更多精品佳作。　　　　【图为乔卫兵发表致辞】　　主旨演讲　　公募REITs推动构建中国金融新生态　　本书主编，第十三届全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢发表主旨演讲。他从四个维度总结评价了本书的研究成果。首先，他肯定了该书研究成果具有鲜明的时代特色，特别是全面总结了近两年的鲜活实践经验。其次，他肯定了本书具有全新的研究视角，区别于以往研究，本书将公募REITs放到推动我国经济高质量发展的整体背景下进行思索和描绘，以公募REITs为契机构建中国金融新生态。最后，他肯定了本书的实操价值，以及在提供系统改进建议方面的具体贡献。面向未来，他指出，我国公募REITs市场的发展潜力巨大，围绕公募REITs金融产品将形成一个全新的金融生态，为我国不动产行业发展提供源头活水，为经济发展提供有效动能。　　　　【图为肖钢发表主旨演讲】　　主旨演讲　　推动中国公募REITs市场化、法治化进一步发展　　本书主编，中国证券监督管理委员会原副主席，中国投资有限责任公司原副董事长、总经理兼首席投资官高西庆发表主旨演讲。他指出，中国资本市场发展到今天，进入到范式改变的阶段，从前是“自上而下”顶层设计，现在回归到了市场经济的本源，由市场本身的产品和能动性，“自下而上”的推动市场化和法治化的进一步发展。当前，在政策部门推动下，推出的新产品将资本市场与房地产市场以往不能结合的部分相结合，使得人们可以在更多的风险端投资。高西庆肯定了公募REITs产品的推出，并且认为这必将推动市场化的进一步发展；更重要的是，也将推动法治化的进一步发展，使得我们不光有法，而且有法治精神。同时，他建议，在修改法律的过程中，要有足够的市场调研、市场参与，增加规则性和可预测性。　　　　【图为高西庆发表主旨演讲】　　主旨演讲　　保险资金助力公募REITs高质量发展　　第十三届全国政协委员，原中国保险监督管理委员会副主席周延礼发表主旨演讲。他表示，中国公募 REITs的诞生，是中国不动产金融探索道路上的新里程碑。回顾保险资金投资REITs的经验，他指出，保险业“长期投资、价值投资”的理念与REITs的投资产品特征相匹配，这使得保险资金参与REITs有着巨大的发展空间。但保险资金投资REITs依旧面临着来自产品结构、税收安排和参与方式等方面的严峻风险与挑战。面向未来，他建议要切实抓好并落实保险资金投资REITs的相关政策，加强对产品分类、投资能力、投资标的、大类资产比例和风险控制的监管，更好发挥保险资金的长期投资优势，助力公募REITs高质量发展。　　　　【图为周延礼发表主旨演讲】　　圆桌对话　　中国公募REITs扩容扩募展望　　本书四位编委，博时基金管理有限公司REITs投委会执行委员吴云、招商证券投资银行委员会固定收益融资部联席总经理左飞、中伦律师事务所合伙人魏轶东、戴德梁行执行董事兼北区估价及顾问服务负责人胡峰，围绕“中国公募REITs扩容扩募展望”展开对话。本书副主编，高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升主持对话。　　五位嘉宾围绕行业发展、企业践行、资产估值等方面展开了深入的探讨，梳理解读当前市场最为关心的扩容扩募政策和实践话题，建言展望中国公募REITs与不动产金融的未来。左飞认为，未来具备优质资产、资产运营能力强以及资质优良的企业将更加具有消费型基础设施REITs先发优势。吴云表示，企业可根据资产的成熟程度、财务指标等维度来选择不同类型的REITs工具以更好发挥功效，未来REITs的运营将会呈现高度专业化和精细化的格局。魏轶东认为，当前我国REITs政策主要体现了盘活存量资产、构建新型不动产金融循环以及构建不动产新生态三大特点，此外，他针对如何解决我国公募REITs“产融结合”问题进行了探讨。胡峰针对消费型基础设施与其他底层资产的估值方法区别进行了深入分析。最后，周以升总结道，中国不动产市场规模巨大，未来存量资产的进一步盘活，将对中国经济的发展起到极大推动作用。更多会议观点及实录内容，“道口不动产观察”后续将持续发布。　　　　【图为圆桌对话交流】　　新书发布　　《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》　　会上，肖钢、高西庆、周延礼、顾良飞、黄均隆、乔卫兵，余志良、周以升共同为新书揭幕。随后，肖钢、高西庆、周延礼向编委单位领导及代表赠予感谢证书。　　

金融界2023-03-31

“AI+”霸屏，热门概念ETF阶段累涨56%！销售、融资均回暖，地产板块拉升！FOMC利率决议今晚揭晓

保利发展涨2.26%，万科A涨逾1%，招商蛇口涨3.19%。热门ETF方面，表征头部房企整体行情的地产ETF（159707）放量涨1.13%终结两连阴，一举收复5日、10日均线。场内交投活跃，成交额超3400万元，换手率达13.59%。消息面上，根据相关部门发布数据，1-2月商品房累计销售面积15133万平方米，同比下降23.3%，跌幅较12月明显收窄27.9pct。1-2月商品房累计销售金额15449亿元，同比下降0.1%，跌幅较12月收窄27.6pct。从高频数据来看，2023年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升，短期来看市场热度的提升相对明显。融资方面，中指研究院监测数据显示，2月份地产企业融资规模同比降幅收窄至0.44%，其中信用债融资332.4亿元，同比上升15.5%，环比上升11.8%。中指研究院指出，2月信用债发行依然维持良好势头，发行进入稳定区间，不过民企发行仍以优质房企为主，且需增信担保工具支持。当前融资环境确实正在回暖，房企各融资渠道基本通畅。随着小阳春拉动市场回暖，行业信心得以修复，融资效率将有进一步释放的空间。华创证券指出，当前头部国央企估值低于估值中枢水平，如果考虑市场对于市占率提升预期，则可以给远期一定估值溢价，但大幅提估值中枢仍需要新盈利模式的确立。2023年相比于2022年地产系统性风险暴露的可能性大幅降低，我们仍以估值的角度考虑2023年地产板块的机会，当前处于偏低估位置，建议投资者积极布局。推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”：1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。看好地产板块后市不妨关注重仓头部房企的地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪的中证800地产指数覆盖23只龙头地产股，前十大重仓股权重超7成，指数“龙头效应”在全市场主流地产行业指数中（中证800地产指数、中证全指房地产指数、国证地产指数）首屈一指！三、【港股互联网ETF（513770）】隔夜美国财长承诺“必保”银行业，外围市场走势持续回暖，隔夜美股三大指数日线均录得两连涨。此外，本周终极大戏即将上演，FOMC将于明日凌晨正式公布3月利率决议，芝商所“FOMC观察”工具显示，市场预计本周不加息的概率为13.6%，加息25个基点的概率为86.4%。让我们拭目以待。受此影响，今日港股全天冲高回落，截至收盘，恒指涨1.73%，恒生科技指数涨1.11%。盘面上，大型互联网巨头普涨，小米集团、快手、腾讯控股均涨超1%，中证港股通互联网指数跌1.12%。热门ETF方面，一键跟踪港股通互联网板块行情的港股互联网ETF（513770）早盘跳空高开后继续攀升，一度涨近3%，随后震荡回落，收涨1.64%，全天成交额1.69亿元，较上一交易日缩量35%，换手率超23%。资金面上，南向资金继续坚定布局，今日南向资金净买入30.74亿港元，为连续第11日净买入，3月以来已累计流入超471.88亿港元，远超2月整月流入额（82.27亿港元），呈加速布局态势。消息面上，今日盘后腾讯发布2022年第四季度及全年财报。财报显示，2022年第四季度腾讯实现营收1449.5亿元，同比增长1%；净利润1062.7亿元，同比增长12%，非国际财务报告准则下，净利润297.1亿元，同比增长19%。浙商证券表示，伴随着监管和宏观经济层面压力缓解，腾讯控股2023年将受益于外部环境和内部经营效率的边际改善，多业务共振，增速预期和确定性较好。关于港股后市，光大策略研究团队认为，若欧美银行危机得到控制，海外市场情绪回归常态，港股在美国衰退之前仍有望走出“以我为主”的独立行情。目前来看，海外银行已经及时采取行动，若金融风险不继续扩散，市场恐慌和避险情绪有望继续修复。在此情形下，美股有望维持高位震荡，而港股和A股在美国正式进入衰退之前受到的海外负面影响有限。当前国内经济仍处于向上修复当中，在盈利基本面的推动下港股有望走出独立走势。资料显示，港股互联网ETF（513770）跟踪中证港股通互联网指数（931637），权重股汇聚腾讯控股、美团、小米集团、快手等不同互联网细分赛道龙头公司，其中持仓腾讯控股、美团、小米集团、快手、京东健康权重超60%，前十大成份股权重近80%，重手聚焦互联网巨头企业，备受南向资金青睐，经济复苏大势下经营业绩有望迎来回暖。风险提示：金融科技ETF被动跟踪中证金融科技主题指数，该指数基日为2014.6.30，发布日期为2017.6.22；大数据产业ETF被动跟踪中证大数据产业指数，该指数基日为2012.12.31，发布日期为2016.10.18；地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21；港股互联网ETF被动跟踪HKC港股通互联网指数，该指数基日为2016.12.30，发布日期为2021.1.11；。指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和本基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现！根据基金管理人的评估，金融科技ETF、大数据产业ETF、地产ETF风险等级为R3-中风险，港股互联网ETF风险等级为R4-中高风险。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-03-22

融资环境回暖，地产龙头股反弹，招商蛇口涨超3%！机构：地产板块估值偏低，建议积极布局

22日早盘，地产板块反弹，千亿市值龙头股涨幅居前，保利发展、万科A涨超1%，招生蛇口涨超3%。表征头部房企行情的地产ETF（159707）一度涨超1%，现涨0.79%。消息面上，中指研究院监测数据显示，2月份地产企业融资规模同比降幅收窄至0.44%，其中信用债融资332.4亿元，同比上升15.5%，环比上升11.8%。中指研究院指出，2月信用债发行依然维持良好势头，发行进入稳定区间，不过民企发行仍以优质房企为主，且需增信担保工具支持。当前融资环境确实正在回暖，房企各融资渠道基本通畅。随着小阳春拉动市场回暖，行业信心得以修复，融资效率将有进一步释放的空间。华创证券最新研报表示，2023 年相比于2022 年地产系统性风险暴露的可能性大幅降低，我们仍以估值的角度考虑2023 年地产板块的机会，当前处于偏低估位置，建议投资者积极布局。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作

有连云2023-03-22

财汇|招商蛇口回眸“品质年”：“三个转变”彰显韧性，营收接近两千亿，同比增长13%

的运营发展战略主线。　　2022年，招商蛇口将其定义为“品质年”。在这一年中，严控产品品质、力促项目“保交楼”、厚积企业实力，在创新变革、多措并举之下，招商蛇口成绩斐然。　　3月20日晚间，招商蛇口发布2022年年度报告，其中显示，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92％；实现归母净利润42.64亿元。　　面对市场挑战，招商蛇口2022年全年累计实现销售面积1193.65万平方米、销售金额2926亿元。在中指研究院《2022年中国房地产企业销售业绩排行榜》上排名第6位，较2021年提高1位。　　与中国改革开放同步成长的招商蛇口携带着顺势而变与锐意进取的属性打开了2023新篇章。招商蛇口党委书记、董事长许永军直言，2023年，招商蛇口跨入接续奋斗的新阶段，“凝心聚力、稳中有进”。　　土储增肌，夯实核心城市　　在招商蛇口的业务线上，开发与经营并重依然是战略重点。做为深研市场的企业，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、优先布局高能级核心城市战略。　　数据可见，2022年，招商蛇口的土地布局集中在京津冀、粤港澳、长三角、中西部等四大城市群，占比分别达到6％、19％、60％、15％。　　其中，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州等地的市场占有率超过10％，而来自上海的销售金额已超过740亿元。此外，招商蛇口在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，其中，在上海、苏州、合肥、南通的排名均为第一。　　图1：招商蛇口2022年土地投资布局　　制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经　　在土地投资方面，招商蛇口亦以销定投，重点推进“强心30城”“深耕6+10城”策略。2022年，招商蛇口共累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约 1279 亿元，需支付地价为766亿元。截至2022年末，招商蛇口累计获取排他资格项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。　　值得一提的是，在新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首次开盘当天平均去化率约77％，在报告期内为公司贡献销售金额约300亿元。　　稳而进的销售成绩，在行业下行周期中尤为难得，这也成为了招商蛇口把控财务风险最坚实的助力与底气。　　财务平衡，REITs产品率先发力　　随着三箭政策先后落地，市场暖风频吹，招商蛇口紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册，公开市场融资327.2亿元。截至2022年末，招商蛇口综合资金成本3.89％，较年初大幅下降59BP。　　与此同时，招商蛇口秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42％、净负债率48.09％、现金短债比为1.30。　　整体财务指标企稳的同时，招商蛇口旗下REIT也开始发力。　　2021年3月11日，国家第十四个五年规划出台，明确提出，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，形成存量资产和新增投资的良性循环”。作为2021年6月的第一批公募REITs试点项目，2022年也是博时蛇口产园REIT基金正式试点发行以来的第一个完整财年。　　博时蛇口产园REIT持有的底层资产为，蛇口网谷产业园区内定位为产业研发办公的万海、万融两座大厦。　　年报显示，截至2022年末，博时蛇口产园REIT的基金净资产达20.42亿元，净利润则为3880.1万元，与2021年6月7日（基金合同生效日）至2021年末的区间净利润相比，提升44.5％。基金经营活动产生的现金流量净额达9383.79万元，对比2021年合同生效区间增长约33.92％，报告期实现可供分配金额为8661.17万元。　　自2022年底房地产的支柱产业地位得到重申以来，多项支持性政策出台，助力经营稳健、财务安全的优质房企打开增长空间。许永军表明，招商蛇口跟行业比还是好于行业效应，各项指标突出一个“稳”字。　　稳而向前，是过去一年招商蛇口带给市场最深的印象。　　坚持稳进，“三个转变”彰显韧性　　2022年，国内经济遭受整体下滑的压力，房地产行业经历了大落大起。在这样的背景下，能够保持稳健前进的房企必然是行业中的引领者。招商蛇口稳而向前的动力来自何处？来自于其持续深化转型，贯彻落实“三个转变”。　　从十四五的规划纲要中可以看出，“运营”能力成为贯穿在所有环节中的“必选项”，房地产行业进入新旧模式转换阶段，提升运营能力、培养利润增长第二曲线，成为房地产企业未来发展的主要方向。　　自2021年开始，招商蛇口稳步推进从开发为主向开发与经营并重的转变，从重资产为主向轻重结合的转变，从同质化竞争向差异化发展的转变。　　其中，招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台招商积余在2022年收入130.24亿元，同比增长22.97％；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72％。　　2022年，招商积余在抢占新赛道方面颇为积极，涉及城市服务、高校、IFM、医院等业态，此外，围绕产业园、物业、公寓、商业、会展等产品线，招商蛇口重点培育各类产品轻资产管理能力，以实现专业管理输出，使轻资产业务成为新的业绩增长点。　　与此同时，招商蛇口管理范围内全口径的产业园运营、长租公寓运营、酒店运营在2022年分别收入11.59亿元、12.14亿元、10.25亿元，EBITDA分别为8.28亿元、8.16亿元、6.84亿元。　　图2：2022招商蛇口各业态运营状况　　制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经　　展望2023年，招商蛇口计划在资产运营方面加强城市规划及板块深入研究，结合“五好标准”，聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积极关注优质标的收并购机会，持续提升各业态经营管理能力，提升EBITDA回报率。　　许永军表示，招商蛇口基本的判断是整个房地产行业的发展逻辑方法发生变化，但是以美好生活作为需求，尤其是空间生活需求的市场仍然不变，需求量非常大。他坦言，“我在很多场合说过，上千年来‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’这种诉求一直没有变过。” 　　40年栉风沐雨，招商蛇口在新时代新篇章中发挥着自己的活力，当行业逻辑重筑，这家老牌企业将在市场中如何弄潮，还待时间给出答案。

金融界2023-03-22

招商蛇口：今年销售维持走量策略整体不会进一步促销

　　招商蛇口今日举行业绩发布会。公司高管在会上表示，整体来看，今年在销售端将维持走量的策略，不过不会进一步进行促销。至于涨价的话，目前公司的流速较上年有所提升，但是不足以支持涨价。据悉，招商蛇口今年其实尝试过一些微幅的涨价，但是效果并不好。

金融界2023-03-21

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