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担心经济增长乏力美房屋抵押贷款利率连续第四周下降
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开会时将利率上调不到75个基点。　　房地美（Freddie Mac）表示，30年期固定利率抵押贷款平均为6.33％，低于上周的6.49％。一年前，30年期FRM平均值为3.10％。15年期固定利率抵押贷款的平均利率为5.67％，也低于上周的5.76％。一年前，15年的FRM平均值为2.38％。　　抵押贷款利率连续第四周下降，原因是人们越来越担心经济增长乏力。在过去的四周里，抵押贷款利率下降了四分之三，是2008年以来的最大降幅。　　虽然利率下降幅度很大，但购房者的情绪仍然很低，购房需求对这些较低的利率没有重大积极反应。　　房地美首席经济学家萨姆·哈特（Sam Khater）表示：“虽然利率下降幅度很大，但购房者的信心仍然很低，购房需求对这些下降的利率没有重大积极反应。”。　　抵押贷款利率仍然是一年前的两倍多，反映了10年期国债收益率的大幅上升。收益率受到多种因素的影响，包括全球对美国国债的需求和投资者对未来通货膨胀的预期，这些因素加剧了整体利率上升的前景。　　自3月份以来，联储一直在提高短期贷款利率，以期打破几十年来的最高通胀率。本月初，联储再次将利率上调了0.75个百分点，是平时利率的三倍，这是今年第四次。其关键利率目前在3.75％至4％之间。　　CME FedWatch工具显示，联储下次会议上调50个基点的可能性约为80％，上调75个基点的几率约为20％。基点是百分之一。　　上周，联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）表示，央行可能在12月的会议上将其关键利率上调仅半个百分点，市场反弹。根据联储此前的预测，在2月和3月的会议上，利率增幅可能会降至更传统的25个基点。鲍威尔表示，由于通胀有所缓解，但仍远高于央行2％的目标，联储可能不得不将利率维持在比原计划更长的时间内。　　今年抵押贷款利率的大幅上升，加上房价的不断攀升，与去年相比，每月的住房贷款支付额增加了数百美元，当时30年期抵押贷款的平均利率在大部分时间里几乎没有超过3％。　　这给许多潜在的购房者造成了巨大的负担能力障碍，刺激了今年的房地产市场低迷。10月份，美国二手房销售连续第九个月下滑，创下10多年来疫情爆发前最慢的年销售速度。
金融界2022-12-09
抵押贷款利率、房价持续上涨，美国房屋退市量创纪录
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显高于一年前。　　周四，抵押贷款买家房地美（Freddie Mac）报告称，30年期平均利率从上周的6.58％降至6.49％左右。一年前，30年期平均利率为3.11％。　　佛罗里达州房地产经纪人希瑟·克鲁亚伊（Heather Kruayai）表示：“一些卖家很难理解，我们已经不再处于房地产市场的狂热之中了，他们很难接受自己错过了高价的机会。”。克鲁亚伊补充道，当卖家意识到自己的房子定价过高时，他们的房产已经在市场上停留太久了。　　数据显示，加州萨克拉门托市的上市份额最高，为3.6％，在12周内从市场上退市。根据经纪公司的数据，这比一年前增长了1.6％。
金融界2022-12-05
悦读书|你所不知道的美联储货币政策演变读诺奖得主本·伯南克《21世纪货币政策》有感
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贷危机。格林斯潘多年来经常批评房利美、房地美资本不足以及风险操作行为，但没有什么效果。　　在美国，股市的财富效应对经济增长作用比较重要，也是美联储金融稳定领域关注的重点。在格林斯潘时期，1987年股市崩盘，当年10月19日“黑色星期一”道琼斯指数一天暴跌23％。为了控制股市崩盘的后果，防止金融和经济系统崩溃，格林斯潘在股市大跌的第二天早上迅速声明：随时准备提供充足的流动性。20世纪90年代，格林斯潘对股市的估值有着强烈的负面看法，通过加息和呼吁等手段来多次减缓股市的非理性繁荣。2008年金融危机期间，伯南克实施QE，由于房地产不断下行，只能通过推动股市的上涨恢复经济，但在退出量化宽松政策时也不得不考虑对股市的冲击。　　第六，央行的信誉取决于行动而非口头喊话　　通胀的预期很重要，央行稳定预期的能力取决于央行的信誉。如果能稳定预期，央行可以通过付出很小的政策代价来控制通胀，并且有更大的刺激就业的政策空间。20世纪70年代伯恩斯与今天鲍威尔没能控制住通胀，一个重要原因是预期失控了。沃尔克与格林斯潘对通胀控制得很好，形成了20世纪80年代之后二三十年的大缓和时期，这就是央行信誉的作用。但信誉是通过行动取得的，不是通过口头喊话得来的。不能简单地割裂流动性效应和预期效应的关系，尤其要避免言行不一致，损害央行信誉，最终造成预期管理失效。央行的信誉一定程度上还取决于央行行长的个人声誉和沟通技巧。当然，央行在短期政治压力下的独立性和市场机构广泛认可的政策框架也有利于提高央行的信誉。前瞻性指引对央行信誉的影响，在不同央行行长和决策环境下是不同的。　　第七，美联储货币政策操作框架的变与不变　　金融危机前，联邦公开市场委员会（FOMC）通过所谓的“稀缺储备”机制实施货币政策，即美联储通过调整银行系统的准备金供应来控制联邦基金利率。这是通过在公开市场上出售国债来减少准备金，或者通过购买国债来增加准备金实现的。这就要求密切监控银行的准备金需求，通过公开市场操作，使联邦基金利率停留在目标水平。随着2008年金融危机后量化宽松货币政策的出台，美联储实际转向了一个新的操作框架，即所谓的“充足储备”体系。即银行集体的准备金比过去多，超过通常的日常需求，没有必要从其他银行借入准备金，结果联邦基金利率保持在接近零的水平。　　当美联储想紧缩货币政策时，考虑到体系内储备金过剩，传统的公开市场操作无法提高联邦基金利率。联邦公开市场委员会不得不在2019年1月宣布长期采用“充足储备”的方案。充足储备框架依靠三个要素使联邦基金利率保持在目标范围内。一是提供银行在美联储充足的储备金；二是利率走廊，包括美联储自己设定的利率，以及影响联邦基金的利率；三是公开市场操作，即纽约联邦交易室执行联邦公开市场委员会的指令，可以通过直接购买或回购国债和政府支持机构债劵来永久性或临时性增加系统中的储备水平。从所谓的“稀缺储备”到所谓的“充足储备”框架是美联储不得不选择的结果；实际上，在货币政策正常化的道路上，美联储货币政策的操作仍在试错的过程中，今后如何演变还需要进一步观察。　　伯南克在《21世纪货币政策》一书中用相当大篇幅为其量化宽松货币政策和前瞻性指引政策辩护，认为其没有造成金融不稳定、贫富差距、市场扭曲等问题，也没有保护僵尸企业。我相信读者仁者见仁、智者见智。当然，我们对一项政策好坏的判断要看其主要影响。
金融界2022-11-30
美国房价还未到“谷底”！9月独立屋住宅价格再降专家：美联储降息将导致房价继续走弱
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房地产市场受到重创。抵押贷款金融机构房地美的数据显示，30年期固定抵押贷款利率在10月份突破7%，这是自2002年以来的首次。尽管该利率上周回落至平均6.58%，但仍远高于去年同期的平均水平3.10%。标准普尔道琼斯指数董事总经理克雷格拉扎拉（Craig Lazzara）在一份声明中表示：“随着美联储继续提高利率，抵押贷款融资成本继续上升，住房变得更加难以承受。鉴于充满挑战的宏观经济环境的前景持续，房价很可能会继续走弱。” 在COVID-19大流行期间远程工作激增导致房地产市场繁荣，推动价格创下历史新高。本月数据显示，10月份二手房销量连续第九个月下降，而独立屋住宅建筑和未来建筑许可降至2020年5月以来的最低水平。然而，值得注意的是，供应趋紧可能会为限制房价的跌幅。联邦住房金融局（FHFA）的另一份报告显示，继8月下跌0.7%后，9月房价环比小幅上涨0.1%。在截至9月的12个月里，价格继8月上涨12.0%后又上涨了11.0% FHFA研究与统计部的监督经济学家William Doerner表示：“美国房价增长率已大幅放缓。这种减速很普遍，大约三分之一的州和大都市统计区的年增长率均低于10%。”
Dan19772022-11-29
房市大降温！美国第三季度投资购房下降30% 高利率将传统买家拒之门外
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法案提议对单户房东征收新税。这将阻止像房地美这样的政府资助企业收购和证券化他们的债务。投资者减少购买的许多地方都是在总销售额中占比巨大的城市。其中包括拉斯维加斯和凤凰城，与去年同期相比，第三季度投资者销售额下降了44%以上。根据Redfin的说法，在线炒房者或iBuyers的购买量减少可能是造成这些下降的原因。本月早些时候，Redfin决定关闭自己的房屋买卖业务RedfinNow。根据Redfin的统计，在全国范围内，第三季度投资者仍占所有房屋销售的17.5%，比大流行之前的任何时候都高。这一份额似乎有可能再次上升。由于传统买家的广泛退出，房屋未售出的建筑商一直在寻求向出租房东批量出售。与此同时，一些机构投资者现在正准备大笔资金抢购房屋。摩根大通的资产管理业务本月表示，它已与租赁业主Haven Realty Capital成立合资企业，以购买和开发价值10亿美元的房屋。房地产公司JLL的LaSalle Investment Management的一个部门与租赁业主Amherst Group合作，表示计划在未来两年内购买价值5亿美元的房屋。 Tricon计划利用近30亿美元购买和建造房屋。Tricon的首席执行官Gary Berman在11月的财报电话会议上表示：“我们将在适当的时候投入并部署这笔资金。” Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示，虽然经济衰退可能会降低借贷利率，但它可能会伴随更高的失业率，使传统买家难以利用。然而，对于投资者而言，这可能会提供以优惠价格购房的机会。“在利率下降的那一刻，投资者可能有更多的资源可以投入。”
楼喆2022-11-23
美国房价恐大跌20%！2023年房地产市场会崩盘吗？
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们还有很长的路要走。” 据抵押贷款机构房地美(Freddie Mac)周四发布的最新数据，本周30年期固定抵押贷款的平均利率降至6.61%，明显高于一年前3.10%的水平，不过低于7.08%的峰值。随着房贷利率的上升，对新房的需求正在迅速枯竭。但是，即使数百万美国人无法拥有住房，房价仍然比一年前要高。全美地产经纪商协会(NAR)周五(11月18日)公布，9月份现房销售价格中值为37.91万美元，较上年同期增长6.6%。这标志着房价连续第128个月同比上涨，是有记录以来持续时间最长的一次。不过，与6月份创下的41.38万美元的高点相比，价格确实略有下降，这是初夏见顶后价格下跌的通常趋势的一部分。 2023年房产市场恐崩盘？ “为2023年的经济衰退做好准备吧。”这似乎是媒体想要传达的信息，这是可以理解的。连续几个月，金融界的许多大咖都在警告，新的一年可能会出现经济衰退。这些专家相信，美联储的大幅加息将导致消费者支出大幅下降，从而导致广泛的经济衰退，并引发一波失业潮。如果真的发生衰退，可能会对房地产市场产生重大影响。购房者可能会因为担心失去工作或不想在形势如此不稳定的时候承担买房的代价而退出市场。另外，房贷利率现在很高，而且很可能一直持续到2023年。因此，仅这一点可能就会让更多买家退出市场。因此，很容易理解为什么一些房主和潜在卖家担心房地产市场在新的一年崩盘。但这些担忧是否有根据呢？为什么说事情可能不会那么糟糕？房价有可能在2023年开始下跌吗？绝对有可能。目前房价如此之高的主要原因是没有足够的房地产供应来满足买家的需求。但是，如果由于对经济衰退的担忧(或真正的衰退)和更高的借贷成本，明年的买家需求下降，这可能会导致房地产价值下降。但房价下跌和房地产市场全面崩盘之间有很大区别。虽然前者的可能性很大，但后者的可能性更小，原因很重要——房产价格有很多“下行”空间。与一两年前相比，现在的房价非常高。即使房价下跌10%或15%，也不一定会引发一场全国性危机，导致数百万房主的房贷资不抵债(当房屋贷款余额超过所贷款房屋的价值时，就会发生这种情况)。更确切地说，可能的情况是，卖家再也无法带走他们今天所期待的巨额利润。换句话说，一栋在2020年初可能价值30万美元的房子，现在可能价值34.5万美元。如果房子的价值在2023年下降到31.5万美元，这并不意味着它的价值崩溃了——这只是意味着它比它的巅峰时期更低。为房价下跌做好准备尽管房地产市场不太可能在2023年崩盘，但卖方应该预期到房地产价值会慢慢下降。因此，那些有兴趣找到买家的人应该尽快行动起来。现在卖房子的好处是没有太多的竞争，且经济还没有陷入衰退。事实上，劳动力市场仍然相当强劲。现在，把房子挂牌出售意味着赶在可能出现的房地产市场下滑之前将房产售出。另外，有些人的目标是在新年到来之前拥有自己的房子。因此，尽管天气即将变冷，但现在是出售房屋的好时机。
夏洛特2022-11-20
房地产要崩？美国10月房屋销售连续第9个月下滑居高不下的利率“撵走”买家
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8月做出的购买决定。住房金融机构房地美周四表示，本周30年期固定利率抵押贷款的平均利率降至6.61%。这低于一周前的7.08%的十多年来最高水平，但仍高于一年前的3.1%。根据抵押贷款银行家协会的数据，截至11月11日当周，经季节性因素调整后的购房抵押贷款申请较前一周增长了4%。毕马威首席经济学家Diane Swonk表示，除非利率降至6%以下，否则许多首次购房者不太可能负担得起购房费用。“我对很快就会看到这个市场迅速好转并没有绝对的信心。” 与春季和夏季相比，冬季的需求通常也会放缓。NAR表示，截至10月底，全国有122万套待售或签约房屋，比2022年9月和2021年10月下降0.8%。按照目前的销售速度，10月底市场上的房屋供应量可持续3.3个月。芝加哥的房地产经纪人Jennifer Barnes表示：“现在正在出售的业主是出于某种原因必须出售的人。” 10月份首次购房者在市场上的份额为28%，低于去年同期的29%。NAR表示，10月成屋销售中约有26%是现金购买的，高于去年同月的24%。西部成屋销售环比降幅最大，下降9.1%，东北部下降6.6%。房屋建筑商已退出新建筑并开始降价以应对较低的需求。建筑商LGI Homes首席执行官Eric Lipar在本月的财报电话会议上说：“寻找既有动力又合格的买家是目前的新游戏。” 美国房屋建筑商协会本周表示，衡量美国房屋建筑商信心的一项指标在11月连续第11个月下降至2020年4月以来的最低水平。美国商务部本周表示，衡量美国房屋建设的房屋开工率10月份较9月份下降4.2%。可以作为未来房屋建设风向标的住宅许可下降了2.4%。
楼喆2022-11-19
决策分析：美联储官员鹰派讲话吓坏市场美国股市债市双双暴跌劳动力市场依然强劲
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最大单周跌幅，短暂改善了市场情绪，尽管房地美的首席经济学家表示，房地产市场还有很长的路要走。周四市场收盘后，少量收益报告陆续出炉。最大的芯片制造设备制造商Applied Materials给出了好于预期的当期销售预测。与此同时，Gap在其季度销售额和利润超过华尔街预期后股价大涨。与此同时，据称欧洲央行决策者正在考虑下个月将利率上调幅度缩小50个基点，表明他们对经济的担忧并推低欧元。下一个交易日焦点、风向标： 07:00美国10月NAR季调后成屋销售(年化月率) 10:00美国当周石油钻井总数(口)(至1118) 主要货币走势分析：欧元：欧元/美元收低，收报1.0360，跌幅0.32%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于1.0411，进一步阻力位于1.0458，关键阻力位于1.0510；汇价下行的初步支撑位于1.0311，进一步支撑位于1.0259，更关键支撑位于1.0212。英镑：英镑/美元收低，收报1.1861，跌幅0.43%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于1.1957，进一步阻力位于1.2054，关键阻力位于1.2152；汇价下行的初步支撑位于1.1762，进一步支撑位于1.1664，更关键支撑位于1.1568。日元：美元/日元收高，收报140.189，涨幅0.51%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于141.003，进一步阻力位141.8，关键阻力位于142.867；汇价下行的初步支撑位于139.139，进一步支撑位于138.072，更关键支撑位于137.275。
楼喆2022-11-18
美国抵押贷款利率创1981年以来最大跌幅 30年期关键利率暴跌至6.61% 房地产市场将继续承压
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却步之后提供了一些缓解。抵押贷款买家房地美周四报告称，30年期关键利率的平均利率从上周的7.08%降至6.61%。一年前，平均利率为3.1%。受那些为房屋再融资的人青睐的15年期抵押贷款利率从上周的6.38%降至 5.98%。一年前是 2.39%。上月底，美国长期抵押贷款平均利率自2002年以来首次突破7%。这次结果反映了房地美方法的变化，该公司表示这将提供更广泛、更准确的抵押贷款市场布局。它现在不再调查贷方，而是使用其自动承保系统收集的数据来计算平均利率。房地美首席经济学家Sam Khater表示：“本周抵押贷款利率暴跌，原因是即将公布的数据表明通胀可能已经见顶，虽然抵押贷款利率下降是个好消息，但房地产市场还有很长的路要走。通胀仍然高企，美联储可能会维持高利率，消费者将继续感受到这种影响。” 今年翻了一番的抵押贷款利率抑制了对房屋的需求，导致建筑商缩减建设并促使卖家降低要价。 Realtor.com经济研究经理George Ratiu表示，虽然最近的利率下降提供了缓和的机会，但近期借贷成本的波动给考虑将房产挂牌的业主和购房者“带来了很大程度的不确定性”。 George Ratiu表示：“一些买家可能想观望利率是否会降得更低，然而，由于通胀率仍高于7%，且美联储承诺在未来几个月内继续提高基金利率，抵押贷款市场并未走出困境。我们可能仍会看到利率在年底前反弹至7%以上。” 两周前，作为其抗通胀策略的一部分，美联储今年第四次将短期贷款利率上调0.75个百分点，是通常幅度的三倍。其关键利率目前介于3.75%至4%之间。随着越来越多的证据表明价格可能已经见顶，人们曾寄希望于美联储将开始调低加息幅度。然而，美联储官员最近的评论却打消了这种乐观情绪。圣路易斯联邦储备银行负责人詹姆斯布拉德周四表示，美联储可能不得不将基准利率上调至远高于此前预期的水平，以控制通胀。美联储下一次为期两天的利率政策会议将于12月14日结束。美国劳工部上周报告称，10月份消费者通胀率较上年同期达到7.7%，是自1月份以来的最小同比增幅。不包括波动较大的食品和能源价格，“核心”通胀在过去12个月中上涨了6.3%。周三，劳工部报告称批发价格连续第四个月下跌。这些数据均低于经济学家的预期，但是否足以让美联储放松大规模加息仍有待观察。三周前，美国平均长期抵押贷款利率在20多年来首次突破7%，加之房价居高不下，每月抵押贷款增加数百美元，削弱了购房者的购买力。由于借贷成本对许多已经为食品、天然气和其他必需品支付更多费用的美国人来说已经成为一个太大的障碍，因此成屋销售连续八个月下降。最重要的是，寻求升级或改变位置的房主推迟了他们的房屋计划，因为他们不想在下一次抵押贷款时跳入更高的利率。低迷的房地产市场促使房地产公司调整其财务前景并缩减员工队伍。在线房地产经纪人Redfin 将解雇862名员工，并关闭其即时现金报价子公司RedfinNow。 Redfin还在6月份解雇了470名员工，原因是房屋销售放缓。 Redfin在一份监管文件中表示，通过自然减员和裁员，Redfin已裁员超过四分之一，前提是房地产市场低迷将持续“至少到 2023年”。另一家在线房地产经纪人Compass今年解雇了数百名员工。虽然抵押贷款利率不一定反映美联储的加息，但它们往往会追踪10年期美国国债的收益率。收益率受到多种因素的影响，包括投资者对未来通胀的预期和全球对美国国债的需求。
楼喆2022-11-18
美国抵押贷款利率跌至6.61% 创1981年以来最大降幅
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幅，在经历快速上涨之后有所回落。　　房地美周四发布声明称，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.61％，为近两个月来最低水平。上周为7.08％。　　这个结果体现了房地美计算方法的变化。该公司表示，新方法将更广泛、更准确地反映抵押贷款市场。现在使用从房地美自动签约系统收集的数据来计算平均利率，而不是对银行进行调查。　　抵押贷款利率的下降追随了10年期国债收益率最近的走势，因上周的官方数据显示10月份通胀缓解。投资者据此预计美联储未来几个月可能开始放慢加息。不过，美联储主席杰罗姆·鲍威尔已经表示，现在考虑停顿为时尚早。　　“抵押贷款利率本周大幅下降，因为数据暗示通胀可能已经见顶，”房地美首席经济学家Sam Khater表示。“不过，虽然抵押贷款利率下降是受欢迎的消息，但房地产市场前路依然艰难。通胀率仍然很高，美联储可能会维持高利率，消费者将继续感受到影响。” 　　抵押贷款利率今年已翻番，压抑了住房需求，导致建筑商减少建设、卖家下调要价。Realtor.com经济研究经理George Ratiu说，虽然最新的利率下降给人以喘息之机，但近期借贷成本的波动给找房的人和考虑卖房的人都带来很大的不确定性。　　“一些买家可能想等等看利率是不是会再降一些，”Ratiu说。“然而，鉴于通胀率仍在7％以上，美联储承诺在未来几个月继续提高利率，抵押贷款市场并未走出困境。我们在年底前仍可能看到利率回升至7％以上。”
金融界2022-11-18

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