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【九尘点金】《富爸爸穷爸爸》作者：建议投资者在黄金、白银和比特币等资产暴涨之前买入它们

A级债券(最高信用评级的债券)随着商业房地产市场的动荡而暴跌时，他们将面临巨大损失的风险。　　清崎还警告说，目前的写字楼房地产市场状况可能会导致“灾难性的崩盘”，让投资者容易遭受重大损失。他预测，这种无法履行财政义务的情况将加速AAA级债券的崩溃。　　清崎写道：“理财规划师对易受骗的散户投资者撒的最大的谎言是:‘债券是安全的’。当所谓的AAA级债券崩盘时，数百万甚至所谓的‘老练’投资者也将蒙受损失。”　　他表示，这样的低迷将对那些被认为经验丰富、但可能被这些债券的高信用评级误导而产生错误安全感的投资者造成严重影响。　　这一警告是在美国国债偏离40年来的上升趋势时发出的，这意味着美国经济可能出现脆弱性。　在黄金、白银和比特币暴涨之前买入　　从清崎对金融前景的看法来看，他建议投资者转向“更安全的实物资产”。他特别指出，黄金、白银和比特币(BTC)是更好的替代品。　　这位投资者补充道：“最好在黄金、白银和比特币等更安全的实物资产价格暴涨之前买入。”　　事实上，清崎对经济健康的最新看法与他长期以来对可能出现的市场崩盘的警告是一致的。　　正如Finbold在5月初所报道的那样，这位金融教育家警告说，一场崩溃已经开始，而且可能会恶化。　　值得注意的是，清崎将这种情况归咎于美国政府的一些政策。他特别指责美联储在抑制通胀方面无所作为，同时警告说，美国的债务水平可能会带来灾难性的后果。　　他坚持认为，美国已经“破产”，并预测几乎所有资产类别和类型，包括股票、债券和房地产，都将崩溃。　与此同时，这位投资者强调，黄金、白银和比特币是抵御任何崩盘的主要资产。　　罗伯特·清崎的《富爸爸穷爸爸》是世界上最畅销的书籍之一，这本书被翻译成51种语言，在109多个国家售出了3200多万册。　　《富爸爸穷爸爸》系列丛书在美国《商业周刊》、《纽约时报》、《华尔街日报》等主要媒体的畅销书排行榜上多次位于榜首。　　清崎最近还警告称，金融危机已经开始，并列出他在这段时间要记住的规则，包括耐心、学习、结交观点相似的朋友、开展副业、选择更好的老师，以及将上述资产而不是钱存起来。【风险预警】 ☆ 12:55，美联储理事鲍曼、2024年FOMC票委、克利夫兰联储主席梅斯特参加2024年日本央行金融研究所(BOJ-IMES)会议的小组讨论。 ☆ 21:30，美国股票交易结算周期从T+2变成T+1。 ☆ 22:00，美国公布5月谘商会消费者信心指数。

九尘点金05-28 13:47

【直击亚市】中国传两大重磅利好！华尔街担心“T+1”会出事警惕欧美日通胀风暴

始时的美国需求。随着中国加大力度拯救房地产市场以及美元走弱，铜价恢复上涨。由于担心库存减少，小麦一度触及九个多月来的最高水平。

风起05-28 12:19

政策暖风频吹，大盘风格占优，平安中证A50指数ETF(159593)盘中成交额位居同类第一

面上，5月27日，上海发布关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。出台调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。中泰证券表示，上海房地产政策措施做出的积极调整，再次表明了核心城市、一线城市对中央要求的响应。中邮证券认为，A股未来博弈重心依然还是稳地产政策是否有效。在本次稳地产政策利好程度超预期且尚有政策后手的情况下，地产未来边际好转已经成为标准假设，在稳地产政策验证期间A股顺风大于逆风，短期A股或仍有行情。国投证券指出，在强监管周期+绝对收益价值派资金崛起下，下半年市场风格中期重返大盘股，以高股息为代表大盘价值+以出海为代表的大盘成长定价格局正在逐渐形成。中证A50指数ETF紧密跟踪中证A50指数，中证A50指数从各行业龙头上市公司证券中，选取市值最大的50只证券作为指数样本，以反映各行业最具代表性的龙头上市公司证券的整体表现。数据显示，截至2024年4月30日，中证A50指数(930050)前十大权重股分别为贵州茅台(600519)、宁德时代(300750)、中国平安(601318)、招商银行(600036)、美的集团(000333)、紫金矿业(601899)、长江电力(600900)、恒瑞医药(600276)、比亚迪(002594)、中信证券(600030)，前十大权重股合计占比50.77%。此外，平安中证A50ETF联接基金（A类代码：021183；C类：021184）为没有股票账户的场外投资者提供一键布局A股核心资产的工具，有助于拓宽中证A50ETF的客户群体，丰富客户结构，实现场内外联动，提升ETF流动性。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云05-28 11:09

好消息！加拿大央行下周降息几率大幅提升至65%！专家：顺风加速房市

可能会提振加拿大长期低迷的银行股，以及房地产市场。今年至今为止，多伦多证券交易所综合指数S&P/TSX上涨了 6.7%，但银行指数仅上涨了 0.9%，银行股表现不佳的原因是人们担心高利率、抵押贷款续期浪潮和贷款损失上升等因素将对银行业构成挑战。银行股指数落后大市这种趋势并不新鲜，过去五年来，加拿大银行指数上涨了 19%，约为S&P/TSX综合指数 37% 涨幅的一半。现在，加拿大最大的市场领域有理由保持乐观，因为 5 月份的通胀报告低于预期，分析师将 6 月份降息的可能性从一周前的 40% 提高到 65%。鉴于加拿大家庭负债率高且经济增长放缓，投资者长期以来一直预计加拿大央行将会比美联储提前降息。 Jefferies LLC 分析师 John Aiken 在接受采访时表示：“降息对经济前景的意义要积极得多。鉴于银行是加拿大经济的beta版，任何有助于加拿大经济的事情都将有利于他们的盈利。” Aiken 表示，随着首次降息的到来，银行可以期待一些缓解，从而降低融资成本。虽然一些贷款将与较低的政策利率同时重新定价，但与两年前相比，它们的利率仍将更高。 Aiken说，即使影响不大，也仍然是有好处的。加拿大六大银行中，TD道明银行于上周四公布的业绩超出了分析师的预期，丰业银行将是下一家在周二北美市场开盘前公布业绩的银行。不过，投资策略师 Philip Petursson 表示，银行股近期的上涨意味着降息带来的潜在上行空间已经被计算入股价。不过其他人则更为乐观。Purpose Investments 首席投资官 Greg Taylor 表示，降息将为加拿大银行带来人气提振。他表示，这将有助于“避免或减轻住房问题的严重性”。上周，加拿大银行业监管机构警告称，续签房贷的房主将面临还款冲击，他们可能面临利息大幅上涨的前景。金融机构监管局OSFI警告称，截至 2 月份，76% 的未偿还抵押贷款将在 2026 年底前续签。利率维持高位的时间越长，这些家庭承受的压力就越大，这对持有这些抵押贷款的银行来说是一种风险。与此同时，多伦多一位房地产官员表示，很多潜在购房者都在观望，希望加拿大央行最早在下周开始降息。而降息则会推动房市的畅旺，为GTA房市带来“顺风”效应。多伦多地产局 (TRREB) 首席市场分析师 Jason Mercer 指出，4 月份 GTA 住房销售量与去年同期相比下降了 5%，同期新房源数量增加了 47%。 “因此，市场已经准备好迎接更多买家进入市场，”他说。随着 4 月份通胀率降至 2.7%，加拿大央行可能将在 6 月 5 日开始降息。 “目前有很多买家或潜在购房者在观望，他们希望看到加拿大央行确实将开始降息的切实证据，他们需要看到更低的房贷利率来满足他们的负担能力门槛，”Mercer 说。他指出，多伦多地产局TRREB 一直预测 2024 年下半年房市销售量将上升。 TD Economics 高级经济学家詹姆斯·奥兰多（ James Orlando ）表示，加拿大央行在 7 月 24 日宣布降息的可能性比6月5日的可能性更大。 “（较低的通胀）增加了 6 月份降息的可能性，但我们仍然认为，加拿大央行最有可能的路径是利用 6 月份的会议为 7 月份降息做准备，目前加拿大央行尚未发出降息信号，”奥兰多说道。 “例如，目前市场已经为 7 月做好了准备，因为 7 月是降息可能发生的时间段，”他补充道。 “因此，如果加拿大央6月开始降息，而这是意料之外的，这可能会导致金融市场波动。因此，我们仍然认为 7 月是第一次降息。” 奥兰多预测，首次降息将使央行 5% 的基准利率降低 0.25% 至 4.75%。 “数据表明通胀将继续减速，并朝着加拿大央行 2% 的目标迈进，”奥兰多说。 “因此，我们上周收到的通胀报告进一步证实了加拿大的通胀得到了更好的控制，这应该会增强加拿大央行的信心。” 至于降息对大多伦多地区房地产的影响，奥兰多表示，到目前为止，2024 年的销售额和价格“都低于大多数人认为的春季购房季节的水平”。 “我认为大部分仍然是负担能力问题，”他说。 “但如果我们是对的，加拿大央行开始降息，并且在 2024 年下半年和 2025 年以相当快的速度降息，那将是一股对房地产市场的顺风。” 大家认为，加拿大央行下周三会宣布降息吗？文章来源： https://financialpost.com/fp-finance/banking/lagging-canadian-banks-hold-hope-rate-cuts-earnings https://torontosun.com/news/local-news/bank-of-canada-interest-rate-cut-could-be-tailwind-for-gta-real-estate 作者：丁其

超级生活05-28 11:00

【深度长文】贸易战再次升温、中国亟需结束房地产低迷！大规模救市行得通吗？

的试点项目去年在8个城市开展，但在稳定房地产市场方面效果有限，而且显然只动用分配资金的一小部分。#中国房地产危机# 在全国范围内推行这项新举措的风险很高。就在贸易战再次升温之际，中国政府需要结束房地产市场的低迷，以免其失控，威胁到国有支持的万科等主要开发商的生存。目前房地产行业的低迷导致经济危险地依赖于出口。在试点城市发生的事情，以及其他各种地方举措，暗示了未来的挑战。事实证明，很难为关键参与者制定激励措施：地方政府担心增加更多债务，开发商和房主不愿折价出售，银行在整个行业中看不到太多利润。 “收购现有库存需要进行大量谈判，以平衡不同利益相关者的利益，”法国巴黎银行首席中国经济学家Jacqueline Rong说。她说，意识到问题的复杂性，北京一直很“谨慎”——保持自愿参与，并停止为购买房屋数量设定目标。中国人民银行为试点计划设定1000亿元人民币(合138亿美元)的额度。目前尚不清楚贷款的具体数额。一位知情人士说，目前的总规模已大大超过中国央行3月底公开披露的人民币20亿元。根据中国人民银行的另一份公告和官方媒体的报道，五个试点城市——福州、济南、天津、青岛和重庆——总共借贷至少44亿元人民币。地方政府必须把他们购买的房产变成负担得起的出租房——这已经成为一个障碍。根据该计划，中国人民银行以1.75%的利率提供资金，银行向城市提供贷款的利率必须低于3%。但据天风证券Sun Binbin等分析师的计算，即使在补贴压低了借贷成本的情况下，北京、广州和深圳等地的租金回报率甚至更低。他们在周二的一份报告中写道，当考虑到管理和维护房地产的成本时，这一差距才会扩大，这表明中国人民银行新计划“在早期阶段可能会受到限制”。如果中国人民银行的全国计划成功地刺激5000亿元的新增信贷目标，那么地方政府可能需要再借5000亿元来支付“补充投资”，法国巴黎银行的Rong说，已经负债累累的地方政府可能不愿承担。她说，当地官员可能会发现，通过建造新住房来提供经济适用房比购买旧住房更有吸引力，前者可以创造更多的就业机会和经济增长。还有另一个阻碍因素：当一个建筑群的一部分被改造成社会保障房时，它将降低同一项目中其他住宅的价格。这可能引发贬值房产所有者的抱怨，给地方政府和开发商都带来麻烦。与试点不同的是，全国计划赋予地方政府选择权出售自己购买的住宅，而不仅仅是将其出租——但在当前低迷的市场中，这一好处可能有限。相比之下，从中国各银行的角度来看，全国范围内的计划可能不如试点那么有吸引力。它们将只能得到其中60%的支持，而不是用廉价的央行资金来支付100%的贷款。这意味着利润空间将会缩小，从而降低银行放贷的动力。可以肯定的是，中国政府出台的新住房政策——以及7月份高层领导会议上可能出台的进一步措施——让希望结束长期低迷的投资者感到振奋。彭博中国地产股指数已从4月份的低点反弹约50%，万科是涨幅最大的个股之一。当然，也有取得进展的报道。据官方媒体《证券时报》上周报道，在新计划宣布后的第一个周末，全国库存过剩最严重的城市——深圳的新房销售量比一周前增长了90%。澳新银行分析师Xing Zhaopeng在上周的一份报告中写道，央行支持的购买将为住房设定“价格下限”，防止进一步抛售。在早期的救援行动中的一个关键问题是：底部有多低？由于不能收取太多租金，地方政府在买房时面临着谈判大幅折扣的压力，这导致了与开发商旷日持久、激烈的讨价还价。郑州就是一个例子，当地政府打算购买住宅出租给技术工人。据一位知情人士透露，他们试图通过瞄准最初被指定为商业用途、后来被改造为住宅的建筑(通常是一种更便宜的房产)，来降低购买成本。这位人士说，即便如此，大多数购买的价格还是比市场价低了15%。该计划在中国央行试行之前就开始实施，目前尚不清楚该计划后来是否得到了央行的支持。大幅折扣的前景一直是其他城市在中国央行计划之外选择更市场化方式的举措的障碍。一种流行的模式是，开发商(通常是国有开发商)收购老房子，条件是业主再购买由同一家公司建造的新房子。由南京市政府全资拥有的南京安居建设集团有限责任公司在4月底宣布一项试点计划，将在市中心购买2,000套住房。卖家可以用这笔钱支付新住宅高达80%的成本。据一位知情人士透露，已有超过3,400名符合条件的房主签署协议，但迄今为止只有52笔交易达成。由于没有获得公开发言的授权，这位知情人士要求不具名。这位人士说，许多想买房的人都在犹豫，因为他们在问自己一个关键问题：等到市场转好、他们能以更好的价格卖出时，是不是更好？许多人仍对房价能否反弹持怀疑态度。在一篇有关楼市复苏前景的文章下，一名用户在中国的微博平台上评论道：“如果你今年不这么做，你就再也没有机会花这么多钱买房了。”这条评论获得了14000多个赞。

超启05-28 09:39

会员

ETF早资讯｜楼市再出重磅，哪些行业有望获益？价值ETF（510030）助力一键布局！

重大贡献，而随着国家利好政策持续出台，房地产市场有望进一步企稳，多个行业或将显著获益。首先最直接获益的就是地产行业，地产板块近期的大涨也体现了市场对这一观点的认可，诸如保利发展、新城控股等地产公司自4月末以来已取得了较大涨幅。另外就是建材行业。房地产的回暖自然会带来对建材需求的回升，像是海螺水泥、中国巨石等建材相关板块公司或将较大程度获益。同时，贷款政策等放松或也将带来贷款需求的提升，银行业有望获益；若新开发地产项目持续增加，对化工原料的需求也将持续增加，能源、化工等板块也将获益。总而言之，地产行业的复苏或将对其产业链上下游行业乃至整个国民经济带来至关重要的影响。而各相关行业复苏时，行业龙头企业有望更大程度获益。而作为投资者，我们要怎么样布局呢？这里给大家推荐一个布局工具——价值ETF（510030）。资料显示，价值ETF（510030）跟踪180价值指数，成份股覆盖金融、能源、地产、建材等多个行业，且其成份股均为“高股息+低估值”大盘蓝筹股，同时均为所在行业龙头。地产政策的持续发力，叠加年初以来高股息风格持续占优，有望进一步助推180价值指数后续走势。展望后市，光大证券表示，近期地产利好政策频发，A股市场有望震荡上行。5月以来，基本面偏弱导致市场整体偏震荡，而地产是经济基本面偏弱的拖累项之一。地产利好政策出台，有利于推动房地产市场高质量发展，提振市场信心，推动市场情绪回暖。预计A股市场有望延续强势表现。价值投资，选择“价值”！价值ETF（510030）紧密跟踪上证180价值指数，该指数以上证180指数为样本空间，从中选取价值因子评分最高的60只股票作为样本股，覆盖26只“中字头”个股！上证180价值指数成份股均为“低估值+高股息”大盘蓝筹股，包括中国平安、招商银行、工商银行等金融板块龙头股，以及基建、资源等板块龙头股，成份股股息率高，在波动行情中具有较好的防御属性。本文图片、数据来源于Wind、沪深交易所、华宝基金等，截至2024.5.27。风险提示：价值ETF被动跟踪上证180价值指数，该指数基日为2002.6.28，发布日期为2009.1.9。指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，根据基金管理人的评估，价值ETF的风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3（平衡型）及以上投资者。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对以上基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对以上基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。

金融界05-28 09:39

上海楼市放大招！多方位松绑限购，大幅下调首付比例及房贷利率

年5月27日，上海市印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等政策措施。限购方面，《通知》提出：（1）非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从调整为“连续缴纳满3年及以上”（原先为5年及以上）；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满2年及以上”（原先为3年及以上）；（2）非沪籍单身人士购房区域扩大至“外环外新房+全市二手房”（原先为”外环外新房+外环外二手房“）；（3）二孩及以上的多子女家庭，可多买1套住房；（4）取消离异购房合并计算住房套数规定；调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；（5）对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。信贷政策方面，《通知》提出：（1）商业贷款：首套房贷利率调整为3.5%(原先为3.85%)，最低首付不低于20%（原先为30%）；二套房贷利率调整为3.9%(原先为4.25%)，最低首付不低于35%（原先为50%）；（2）公积金贷款：首套个人公积金最高贷款额度(含补充)调整为80万元，家庭160万元。二套65万元，家庭130万元。另外，《通知》优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。同时，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。东吴证券认为，基本面复苏和机构地产股欠配两条逻辑有望共振，带动上涨行情。517新政后，广东、广西、河北、山西、海南、云南、重庆多地迅速响应下调首付比例，多个核心城市下调房贷利率，预计后续更多城市将陆续跟进放松，房地产基本面复苏的预期有望逐步兑现。此外，之前机构持续低配地产股。值此政策拐点之际，有望带动增配资金持续进入地产板块。两条主线逻辑共振下，判断本轮行情并未结束，未来仍有一段时间的上涨行情。上海在一线城市中率先放松限购限贷政策，力度超出市场预期，预计后续更多核心城市将跟进。随着供需两端政策不断发力，地产销售基本面有望触底企稳，叠加机构地产股欠配逻辑，地产板块行情有望持续。公开信息显示，房地产ETF华夏（515060）跟踪的中证全指房地产指数囊括万科、保利发展、招商蛇口等房地产龙头，全面布局房地产开发、管理、服务等行业。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云05-28 09:09

新政，5月27日，上海发布关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。

供给方面，传闻称将有超2万吨智利铜运抵美国，缓解市场挤仓压力。国内TC加工费保持低位，精铜生产虽面临检修，但再生冶炼产能充足。4月铜精矿进口量达235万吨，高于去年同期，削弱了检修对产量的影响。

库存方面，上周伦铜累计增加9025吨至112675吨，环比前一周上涨幅8.71%；上周沪铜库存继续攀升，累计增加9944吨至300964吨，环比前一周涨幅3.42%。刷新四年新高。

现货方面，由于出库不顺畅，持货商面临高库存压力，下游企业因铜价高企入市趋谨慎，高铜价抑制消费，现实需求表现疲软，市场整体交易氛围表现冷清。

【观点与操作策略】美元阶段走弱及国内房地产提振铜价上涨；高铜价抑制消费，现实需求表现疲软，库存高位对铜价形成压制。逢高谨慎轻空参与。(倍特期货谭江）

倍特点金05-28 08:50

惹谁了！婴儿潮一代源何成为经济学家眼中的“最大负担”？

全国房地产经纪人协会的数据，2023年房地产市场的销售量创下1995年以来的最低水平。现有房主几乎没有动力缩小他们的住房规模，许多房屋已经完全付清或以超低利率融资。 “这可能意味着我们将在接下来的五到六年内看到婴儿潮一代对住房的强劲需求，房价也会因此居高不下，”米拉警告说。婴儿潮一代似乎还占据了原本由千禧一代家庭购买的大型住宅。Redfin的一项分析发现，2022年，婴儿潮一代的空巢老人拥有美国28%的大型住宅，是千禧一代家庭的两倍。婴儿潮一代加剧了劳动力短缺美国的职位空缺数量超过了可用劳动力。随着更多婴儿潮一代离开劳动力市场，这一差距可能会扩大。截至今年1月，美国商会估计，与新冠疫情爆发前相比，经济仍然缺少约170万名工人。同时，劳动力市场面临950万个职位空缺。劳动力短缺最终可能会给经济带来麻烦，因为劳动力供应不足会推高工资，从而引发通货膨胀。米拉补充说，婴儿潮一代的退休人员仍然在经济中对商品和服务有需求。如果他们不为劳动市场做出贡献，这种需求本质上也是通胀的一个因素。婴儿潮一代对股市构成风险退休人员对股市波动的容忍度较低，这也对股市构成了下行风险。如果美国经济陷入衰退，婴儿潮一代更有可能抛售股票。考虑到Rosenberg Research的分析发现，55岁及以上的人占美国股市持有量的80%，这将是一个问题。经济学家大卫·罗森伯格（David Rosenberg）在最近的一份报告中写道：“退休人员没有条件在市场下跌时买入并持有。如果真的出现经济下滑，人口结构引发的抛售可能会强烈加剧螺旋效应，其影响会波及到消费者支出。” 婴儿潮一代将耗尽社会保障最后，婴儿潮一代将领取大量的社会保障支付。根据社会保障管理局的一份新报告，老年和幸存者保险信托基金预计将在2033年耗尽，比此前预期的提前一年。米拉指出，政客们不愿增加税收或削减社会项目支出，不太可能让支付中断。相反，他们最有可能通过增加债务来为该项目提供资金，以确保婴儿潮一代在老年期间的福利支付。 “无论从哪个角度来看，这对当前和未来几代纳税人都是一种负担，”米拉补充说。贝克表示，值得庆幸的是，目前看来不会再有类似婴儿潮一代的人口大爆炸。千禧一代是一个庞大的群体，但之后的Z世代和Alpha世代看起来要小得多，这意味着未来不会有类似的定时炸弹在经济上爆发。 “我认为我们不太可能再看到像二战后那样的人口激增，”贝克说，“如果真的有某种事件导致这种情况发生，那也是我目前无法预见的。”

佳华16805-28 06:09

《金融时报》深度：从商业到住宅，香港房地产市场全面惨痛低迷、很难复苏

理者筹集了大笔资金。香港以前也经历过房地产市场崩盘——例如，在1990年代末的亚洲金融危机之后，房价下跌了一半以上。但房价总是会反弹，而且反弹幅度往往非常惊人。一些房地产专家担心，这一次情况可能会有所不同。美国利率“长期走高”的理念——香港的借贷成本通过与美元挂钩的汇率制度与美国利率挂钩——此前香港实施了三年严格的零新冠政策，并打击了异见人士，导致一些国际公司和一些当地居民考虑离开。瑞银分析师Mark Leung预测：“住宅价格和写字楼租金都很难像以前那样上涨。” 香港人口密度高、地形复杂、经济活力强，长期以来一直是世界上最昂贵的房地产市场之一。受低利率和中国大陆企业及个人需求不断增长的推动，泰国最近的房地产繁荣也是最持久的繁荣之一。大亨的家人、房地产经纪人和经济学家谈到2010年代的“疯狂”时代，受香港强劲的资本市场和大手笔投资者的推动，房价和优质写字楼租金飙升。根据C&W的数据，香港中环商业区的商业租金在三年内上涨近20%，于2018年底飙升至每平方英尺每月166港元（21美元）的历史新高。根据中原地产的数据，2003年至2021年间，住宅价格上涨了500%。（图源：金融时报）但调整正在加速。商业租金平均较峰值下跌了37%。世邦魏理仕香港咨询和交易服务主管Ada Fung表示：“在家办公文化并没有直接拉低香港的写字楼租金。”这与其他全球商业城市形成了鲜明对比。“主要原因之一是商业信心（较弱）。” 到2022年12月香港零新冠政策结束时，美联储已经加息七次，增加了开发商和购房者的借贷成本。地缘危机也已促使一些原本打算削减成本的跨国公司重新考虑其在香港的地位。中国自身的经济也已放缓，削弱了中国富裕个人和企业在香港投资的兴趣。高力国际指出，许多中国内地公司不再在香港进行首次公开募股 (IPO)，“导致律师事务所等相关专业公司面临越来越大的压力……许多公司都缩减了规模”。瑞银表示，目前香港中央商务区写字楼租金仍比新加坡滨海湾高出约35%。在住宅市场，从2023年5月到2024年2月的10个月中，房价每个月都在下跌。当时，香港取消了所有额外的印花税，非居民的印花税最高时为30%。3月份房价环比上涨1%。但分析师和经纪人表示，利率需要大幅下降，或者房地产收益率需要上升，房地产才能再次成为投资吸引力。法国外贸银行高级经济学家Gary Ng质疑，既然银行定期存款“可以轻松获得5%的收益率”，为什么还会有人购买收益率约为3%的房产。香港的开发商一直对新建住房提供15%或更多的折扣，以清理不断增加的未售出公寓库存，这给二手房市场带来压力。截至2022年的两年内，约有14万居民离开香港，导致购房者数量减少，而随着北京加强对香港的控制，越来越多的中国富人将目光投向东京等城市，寻求“避风港”房地产投资。据瑞银估计，今年房价预计将再下跌5%。摩根士丹利表示，这可能导致“持有大量住宅库存的香港开发商利润大幅下降”。（图源：金融时报）这也会给香港政府带来影响。在经济繁荣时期，土地开发销售收入占香港政府总收入的五分之一。但最近的拍卖结果令人失望——分析师表示，这表明开发商正在失去信心。 JLL表示，2022年和2023年住宅用地招标失败的数量超过了前七年的总数，而且由于需求疲软，本财年最后一个季度没有住宅或商业用地招标。对于仍与父母同住或挤在远离中心区的公共住房楼里的年轻香港人来说，较便宜的住房会受到欢迎。根据城市改革研究所的最新数据，新加坡的房价中位数几乎是其家庭年收入中位数的19倍，远高于新加坡、英国或美国的5倍左右。随着新公寓面积越来越小，价格越来越高，居住条件也越来越差。根据政府最新数据，香港人均居住面积仅为170平方英尺左右。随着利率上升和房价下跌，截至3月底，负资产借款人数量达到20年来的最高水平，约为3.2万例。香港有超过四分之一的人口居住在公屋中，但新申请者的平均轮候时间已接近六年。随着香港贫富差距扩大，许多人不得不租住狭小的私人劏房；在香港750万人口中，有超过20万人住在所谓的“鸽子笼”里。 42岁的香港投资者Ken Lui通过住宅地产发家，目前拥有或管理着约400套公寓，这些公寓被分成1,700个小单元。“香港的住房供应量不够……无法容纳每个家庭，”他说。“一套分成三个小单元的公寓可以容纳另外两个家庭。” 政府数据显示，分割住房的平均月租金约为每套700美元，其中超过一半的单位面积在75至140平方英尺之间。香港政府正寻求扩大经济适用房建设，以配合中国倡导的“共同繁荣”政策。据两位知情人士透露，中联办（北京驻香港的官方机构）的官员也在关注香港的房地产市场。新加坡国立大学东亚研究所兼职高级研究员林泰伟表示，作为全球最自由的经济体之一，采取更加务实的做法很可能“强化公共住房政策……同时恢复私营部门的住房信心和价格”。甚至一些地产大亨的家人也承认，香港的房地产价格已经高得不健康。“香港太小了，”香港科技大学兼职教授罗宝文说。她也是鹰君集团创始人罗英硕的孙女，也是多家集团公司的董事。她说：“我认为，香港政府也不希望房价回到过去的水平。” 在香港大型开发商——恒基兆业地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展—— 的董事会会议室里，人们对此次调整的不安情绪日渐加剧。过去一年，香港基准恒生指数下跌9%，而这些公司的股价也下跌了15%至58%。（图源：金融时报）在土地价格开始下跌之前，有几家公司曾投入巨资购买土地；除了同名建筑的地块外，恒基兆业地产于2021年以创纪录的65亿美元买下了中环一块临海地块，而其竞争对手新鸿基于2018年斥资32亿美元买下了启德机场曾经占据的部分土地，该机场于1998年关闭。分析师表示，随着价格和租金下降，开发商面临更高的贷款利息，这些项目的回报可能会面临压力。“当一家公司追逐市场时，这可能是一个两难境地，”Natixis的Ng表示。“整个项目的盈亏平衡点可能会比预期的晚一点到来。” 摩根士丹利股票分析师Praveen Choudhary和Jeffrey Mak估计，按照现行价格计算，开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。开发商认为，短期内部分需求将会回升，部分原因是政府出台政策吸引人才和富人（其中许多来自中国大陆）移居香港。但分析师表示，这些大亨们并不确定如何预测未来十年左右的市场。随着香港经济与庞大邻国香港经济的融合度不断提高，未来的发展可能会更多地倾向于新界外围地区，即与中国接壤的地区。规划中的“北都会”项目和在香港沿海填海造地建造人工岛以建造更多住房的项目，让一些人担心长期需求是否能够吸收多余的供应。对于长江实业董事长、香港首富李嘉诚的长子李泽钜来说，香港的商业中心地位将是房地产行业和香港经济复苏的基础。 “香港人这几年过得挺艰难的，”他在3月份的公司业绩新闻发布会上表示。“我认为香港必须保持其全球金融中心的地位……这来之不易。我们不能失去我们的全球地位。”

Peng05-28 00:26

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