北美站
收藏
举报
据纽约时报，住房危机对中国的金融系统构成威胁，越来越多的业主因无法支付房贷而失去公寓，中国银行正在加速进行房产抵押贷款的止赎拍卖。
官方数据显示，去年被查封并列入拍卖的房产数量激增43%。
今年上半年，众多中国银行披露抵押贷款违约率有所上升，公寓价格的下跌趋势也在加速。
在青岛等城市，止赎公寓在原住户尚未搬出时便被拍卖。
金融和止赎领域的专家表示，买家必须自行劝说原住户搬离。
虽然驱逐和止赎的数量仍然低于美国的标准，但这种情况给中国银行系统带来了更大压力。
除了房产危机带来的损失，银行还面临着其他房地产相关的风险，包括地方政府贷款违约、房地产公司违约，以及开发商未交付的未完工公寓买家。
自九月底以来，中国政府推动银行增加对房地产开发商和其他借款人的贷款，以刺激经济，但银行也面临自身的困境。
“长期以来，银行一直是中国政策制定者最好的盟友和工具，但很快可能成为他们最大的麻烦，”法国外贸银行（Natixis）亚太区首席经济学家加西亚-赫雷罗说。
中国主要由国有控股的银行系统拥有充足的资金，每年利润超过6000亿美元，并且会预留部分利润以应对不良贷款损失。这意味着银行可以逐步将损失从利润中扣除。
瑞银中国银行业分析师颜梅指出，“银行将在未来几年内逐步确认损失。”
中国银行业在国家财政预算中扮演着关键角色，银行向财政部缴纳所得税、交易税以及股息，总计约占中国经济的1%。
巨额损失将影响银行利润，并波及政府收入。
在中国，止赎是一个敏感问题，政府对社会秩序有严格控制。监管部门会对银行施压，避免采取可能引发公众抗议的强硬措施。
中国在几十年的建设热潮中已累计了9000万套空置公寓。然而，尽管大量止赎案件发生，情况似乎并未造成无家可归的现象。很多止赎涉及的是第二套住房，通常由业主的亲朋好友居住，较少涉及家庭的主要住所。
四年前，中国实施了更严格的法律，以保护业主免于被驱逐。
当时，房地产市场蓬勃发展，几乎没有银行发起止赎案件。
新的规定让银行难以驱逐部分违约的业主。购买拍卖房产的买家通常需在无法查看房屋的情况下出价，之后还得与社区官员沟通，劝说住户搬离。
青岛的止赎房产顾问马丁·张（音）表示，这让很多购房者变得谨慎。
“除非别无选择，否则一般人不会选购止赎房产。”张说。
然而，拍卖的房产数量持续增加。许多房屋需要经过两次拍卖。银行首先以当前估值的八折价格出售，若无人竞标，再以半价拍卖。
去年，中国因抵押贷款止赎而拍卖的住宅约有38.9万套，与人口仅为中国四分之一的美国相近。
美国在2009年和2010年因全球金融危机导致的房市崩溃中，止赎房产数量曾超过280万套。
中国银行和政府目前面临的问题是，房市困境可能会变得多严重。
自2021年房价高峰以来，中国的房地产价格已下跌近30%。
除了止赎增加，中国至少有700万套尚未完工的公寓。瑞银的分析师估算，其中约400万套由中国家庭购买，涉及约3500亿美元的房贷。
这些未完工公寓的贷款占中国银行总贷款的近7%。监管机构鼓励银行不要对这些未完工公寓的贷款进行止赎。
未来几年可能控制止赎问题的一个因素是，许多业主已经提前支付了部分房贷或付了较大的首付。即便房价大幅下跌，许多房主的房屋价值仍高于剩余的贷款余额。
32岁的林辰（音）2017年在青岛花20万美元买了一套公寓。他估计现在市值约为13.5万至15万美元，但因他在手头宽裕时还款，目前贷款余额仅为8.4万美元。
林辰是一名化学品销售员，他羡慕那些20年前购房的亲戚邻居，如今仍然有可观的增值。
他表示，自己会继续持有公寓，希望价格回升。
“我们80后、90后算是运气不好的那一代。”他说。
在中国，提前偿还房贷通常是明智的。房贷利率直到最近的降息前一直接近6%。
许多中国人通过低息的小企业贷款偿还房贷。监管部门一直施压银行增加对小企业的贷款，因为经济放缓导致许多小企业经营困难。
然而，用小企业贷款偿还房贷让银行和监管机构感到担忧，因为小企业借款人通常提供的抵押物较少。
如果止赎房产的拍卖价低于贷款余额，借款人需对差额负责。
然而，出于社会稳定的考虑，银行和监管部门对要求普通人偿还差额持谨慎态度，除非借款人涉及投机或欺诈。
在西方，许多借款人拥有抵押贷款保险，当拍卖价不足时，保险公司需赔付差额。但在中国，保险覆盖率极低，约200个贷款中仅1个有保险。
如果房价进一步下跌，止赎激增，银行可能会非常脆弱，正如许多经济学家所预测的那样。
即便有政府的干预，青岛等地的房地产市场可能面临数年调整。在房价最近下跌前，当地房价从2016年至2021年翻倍，投资者竞相购买度假房产。
青岛当地的青岛农村商业银行报告房贷违约率大幅上升。
青岛一位房主王磊（音）表示，他很后悔购买公寓。
王磊是一名化学品销售员，他的公寓自四年前以约30万美元购入后，已经贬值了五分之一。
“我以为当时买得价格合理，没想到房地产市场会跌这么多。”王磊说，“如果当初没有买房，现在房价这样，我觉得租房更划算。”
