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中国去年被扣押并拍卖的房屋数量猛增,房产危机渗入银行系统

2024-11-05 00:00:12
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据纽约时报,住房危机对中国的金融系统构成威胁,越来越多的业主因无法支付房贷而失去公寓,中国银行正在加速进行房产抵押贷款的止赎拍卖。

Photo by Yuzhu Tian on Unsplash

官方数据显示,去年被查封并列入拍卖的房产数量激增43%。

今年上半年,众多中国银行披露抵押贷款违约率有所上升,公寓价格的下跌趋势也在加速。

在青岛等城市,止赎公寓在原住户尚未搬出时便被拍卖。

金融和止赎领域的专家表示,买家必须自行劝说原住户搬离。

虽然驱逐和止赎的数量仍然低于美国的标准,但这种情况给中国银行系统带来了更大压力。

除了房产危机带来的损失,银行还面临着其他房地产相关的风险,包括地方政府贷款违约、房地产公司违约,以及开发商未交付的未完工公寓买家。

自九月底以来,中国政府推动银行增加对房地产开发商和其他借款人的贷款,以刺激经济,但银行也面临自身的困境。

“长期以来,银行一直是中国政策制定者最好的盟友和工具,但很快可能成为他们最大的麻烦,”法国外贸银行(Natixis)亚太区首席经济学家加西亚-赫雷罗说。

中国主要由国有控股的银行系统拥有充足的资金,每年利润超过6000亿美元,并且会预留部分利润以应对不良贷款损失。这意味着银行可以逐步将损失从利润中扣除。

瑞银中国银行业分析师颜梅指出,“银行将在未来几年内逐步确认损失。”

中国银行业在国家财政预算中扮演着关键角色,银行向财政部缴纳所得税、交易税以及股息,总计约占中国经济的1%。

巨额损失将影响银行利润,并波及政府收入。

在中国,止赎是一个敏感问题,政府对社会秩序有严格控制。监管部门会对银行施压,避免采取可能引发公众抗议的强硬措施。

中国在几十年的建设热潮中已累计了9000万套空置公寓。然而,尽管大量止赎案件发生,情况似乎并未造成无家可归的现象。很多止赎涉及的是第二套住房,通常由业主的亲朋好友居住,较少涉及家庭的主要住所。

四年前,中国实施了更严格的法律,以保护业主免于被驱逐。

当时,房地产市场蓬勃发展,几乎没有银行发起止赎案件。

新的规定让银行难以驱逐部分违约的业主。购买拍卖房产的买家通常需在无法查看房屋的情况下出价,之后还得与社区官员沟通,劝说住户搬离。

青岛的止赎房产顾问马丁·张(音)表示,这让很多购房者变得谨慎。

“除非别无选择,否则一般人不会选购止赎房产。”张说。

然而,拍卖的房产数量持续增加。许多房屋需要经过两次拍卖。银行首先以当前估值的八折价格出售,若无人竞标,再以半价拍卖。

去年,中国因抵押贷款止赎而拍卖的住宅约有38.9万套,与人口仅为中国四分之一的美国相近。

美国在2009年和2010年因全球金融危机导致的房市崩溃中,止赎房产数量曾超过280万套。

中国银行和政府目前面临的问题是,房市困境可能会变得多严重。

自2021年房价高峰以来,中国的房地产价格已下跌近30%。

除了止赎增加,中国至少有700万套尚未完工的公寓。瑞银的分析师估算,其中约400万套由中国家庭购买,涉及约3500亿美元的房贷。

这些未完工公寓的贷款占中国银行总贷款的近7%。监管机构鼓励银行不要对这些未完工公寓的贷款进行止赎。

未来几年可能控制止赎问题的一个因素是,许多业主已经提前支付了部分房贷或付了较大的首付。即便房价大幅下跌,许多房主的房屋价值仍高于剩余的贷款余额。

32岁的林辰(音)2017年在青岛花20万美元买了一套公寓。他估计现在市值约为13.5万至15万美元,但因他在手头宽裕时还款,目前贷款余额仅为8.4万美元。

林辰是一名化学品销售员,他羡慕那些20年前购房的亲戚邻居,如今仍然有可观的增值。

他表示,自己会继续持有公寓,希望价格回升。

“我们80后、90后算是运气不好的那一代。”他说。

在中国,提前偿还房贷通常是明智的。房贷利率直到最近的降息前一直接近6%。

许多中国人通过低息的小企业贷款偿还房贷。监管部门一直施压银行增加对小企业的贷款,因为经济放缓导致许多小企业经营困难。

然而,用小企业贷款偿还房贷让银行和监管机构感到担忧,因为小企业借款人通常提供的抵押物较少。

如果止赎房产的拍卖价低于贷款余额,借款人需对差额负责。

然而,出于社会稳定的考虑,银行和监管部门对要求普通人偿还差额持谨慎态度,除非借款人涉及投机或欺诈。

在西方,许多借款人拥有抵押贷款保险,当拍卖价不足时,保险公司需赔付差额。但在中国,保险覆盖率极低,约200个贷款中仅1个有保险。

如果房价进一步下跌,止赎激增,银行可能会非常脆弱,正如许多经济学家所预测的那样。

即便有政府的干预,青岛等地的房地产市场可能面临数年调整。在房价最近下跌前,当地房价从2016年至2021年翻倍,投资者竞相购买度假房产。

青岛当地的青岛农村商业银行报告房贷违约率大幅上升。

青岛一位房主王磊(音)表示,他很后悔购买公寓。

王磊是一名化学品销售员,他的公寓自四年前以约30万美元购入后,已经贬值了五分之一。

“我以为当时买得价格合理,没想到房地产市场会跌这么多。”王磊说,“如果当初没有买房,现在房价这样,我觉得租房更划算。”

来源:加美财经

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