得注意的是，一些收入如spousal support（配偶支持）、spouse’s income（配偶的收入）、family tax benefit、employment insurance（失业保险，如CERB）、social assistance（社会救助）、disability insurance benefits（残疾人保险）等，并不计入可用于申请的年收入。 第二点，放贷机构希望借款人净资产值较高，即自住房、投资房和其他投资等的净值。其中投资包括了你的RRSP、TFSA、Non-Reg账户以及银行存款等。 第三点，是否拥有一个良好的财务习惯是非常重要的考量，看是否不良债务，比如手机账单懒得交；信用卡最低还款。信用分数是最直观的体现，至少要在680分以上。此外，在一个行业内保持稳定工作多年也是体现财务习惯的一个方面。 第四点，对投资的理解，这一点主要是反应在做投资之前填写的客户问卷上，通过问卷可以看到客户对投资的了解程度。 第五点，风险承受能力。大家知道投资贷款是利用了杠杆在做投资，所以申请人要有相对较高的风险承受能力和认知。结合第四点，也就是申请人对投资要有一定程度的了解，知道自己在用贷款做什么样的事，才有更大可能获批。 第六点，也是非常重要的一点，就是每月要有充足的还款能力，放贷机构需要确保每月能够收回利息才会借款给申请人。还款能力主要通过负债率TDSR（Total Debt Service Ratio）来衡量，即每月所有负债之和与月收入之比。负债率TDSR在35%以下会被认为是较好的申请人。我们会帮助客户做评估。 投资贷款抵税 为了大家能更直观地看到投资贷款抵税的运作方式，下面我们用两个案例来说明。 第一个客户叫Eric，他2000年留学来到加拿大，读了4年本科，2004年毕业，之后就在一家物流公司打工，，直到今天，他还在这同一家公司工作。工资从一开始的4万5，涨到了当时的7万8。他性格相对传统保守，没有让太太也出去打工赚钱，家里全靠他一份工资生活，现金流相当紧张。随着孩子一天天长大，他意识到自己的收入将来是跟不上孩子的花销的，于是在2020年三月底找到了我们Ai Financial。 经过详细的分析和评估，我们为他制定了一个投资贷款的方案，不仅能帮助他收入退税，还能得到投资的盈利。 首先讲讲收入退税的优势。假设Eric有$20万的投资贷款，上方图表我们可以看到他2021年和2022年所交的贷款利息、抵税数额、以及折算后实际支付的利息情况。由于他的贷款是2020年4月初才开始的，并非一整年的利息，为了方便计算就不在这里展示了。 其中2021年$20万贷款的利息是$6,400元(按3.2%的利率计算)，收入是$78,000元，抵销后的应税收入是$71,600元，这个收入需要交的税是$14,062，比原来没有利息抵税的时候，节省税额$1,686元，也就相当于只交了$4,714利息，变成贷款利率降低到了2.36%。 同理，2022年，由于贷款利息抵税，他能够退税$4693，所以他的贷款利率由实际的7.2%（2020年年底加拿大央行加息后的投资贷款利率）降到了折算下来的4.85%。这就是投资贷款的收入退税优势。 接下来我们看看这笔钱用于投资的盈利情况。当然，具体盈利的多少是依靠投资公司的能力来决定的。按照我们Ai Financial过去十年的平均回报 “五年翻一倍” 的情况来算，假定平均复利回报率是15%，Eric的账户会发生什么状况呢？ 从表上可以看出，5年Eric的账户余额已经到了$40万，翻了一倍，10年又翻了一倍，到了20年的时候，总共是原来本金的16倍。也就是20年过后，Eric的投资账户里面就会有$320多万的余额。去掉他$20万的本金，他就有$300万的现金流。这些资金已经足够Eric提前退休了，因为他做这笔投资贷款的时候差不多是38岁，20年后也就是58岁，也就是60岁不到，他就可以选择退休了。当然，Eric也可以选择不退休，继续按照5年翻一倍的算法，到了65岁退休的时候，他的投资账户就会有$600多万的余额。 看到对这笔投资贷款的规划，Eric毫不犹豫选择了申请投资贷款。尽管他的实际情况可以贷款更多，加大本金也将放大投资盈利，Eric还是谨慎地选择了只贷款$20万尝试一下。下面我们来看看这笔钱实际上的增长情况。 2020年尽管ERIC没有待满一年，他拿到了31.6%的回报，2021年他的回报是17.8%。2022年也就是去年，股市大幅回调，Eric的投资也未能幸免，账户浮亏15.5%, 然后到了2023年今年，截止到6月份，他的账户已经有了16%的收益。 总共计算下来，在3年多的时间里，他的投资贷款账户总盈利是126,442，总回报率是63.22%，年均回报已经超过了当时我们给他做表时用到的回报率15%。 并且在这期间，Eric为这笔投资贷款支付的利息可以用于抵税，实际省下的税金算下来，实际付出的贷款利息要低很多。 从Eric的真实案例中看到，近三年来，他实实在在地从投资贷款中获得了收益。 第二个客户叫Tom，35岁，从事IT方面的工作，每年年薪税前15万左右。他烦恼于高额的税金，尽管每年都供满RRSP也需要交不少税，非常心疼。在他上网搜索抵税方法的时候了解到了投资贷款，找到我们Ai Financial。经过我们的评估，发现Tom的情况非常适合做投资贷款。他年薪15万，有一套自住房，而且没有其他的贷款。为了他的抵税效果可以最大化，我们尝试帮他做了最大程度的投资贷款，最后申请到了80万。 从抵税的角度来看，80万贷款，按现在的贷款利率P+0.75%来算，利率是7.95%，也就是每年要付的利息是6.3万。 可以看到，80万的贷款每年可以通过贷款的利息少交2万6千的税，也就是说这笔贷款的利率约等于从7.45%降到了4.69%。投资贷款只需还款利息不还本金，利息支出就是你的借款成本，也就是4.75%。通过这种方式，投资回报超过4.69%的部分就是在赚钱。 投资界有一个著名的72法则，就是说用72除以回报率得到的结果就是多少年投资可以翻一倍。如果你可以做到8%的回报，9年资金就能翻一倍。通过Tom的例子我们可以看到，在第五年的时候账户里就是160万了。 投资贷款买什么 得到了这笔投资贷款的钱以后，因为这笔钱是专款专用、只能投入指定金融投资项目的，必须用于购买保本基金。那保本基金到底好在哪里，让银行这么信任呢？ 保本基金作为保险公司提供的投资产品，相较于市面上其他的基金，有几个独特的优势。 1.保本 作为保险公司推出的基金产品，保本基金的本金是有保障的。在投资到期或投资人身故的时候，无论当时的市场下跌到什么程度，这笔本金都能有75%甚至100%的保障，这是其他金融产品所不具备的优势。 2.指定受益人 加拿大的遗产分配流程费时费力，即使有遗嘱认证也需要花费很久。但保本基金有一个指定受益人的功能，不走遗产认证程序，保险公司可以把这份合同的投资净额在短时间内转给受益人，避免了很多麻烦。 3.免债权人索赔 这是保险产品一项非常重要的条款，保险类金融产品中的所有资产是受到加拿大相关法律的保护的，即使有一天投资人因为某种原因欠下债务，债权人也没有权利要求这笔投资资产用来抵债。 除了投资贷款得到的这笔钱，常用的注册账户，像TFSA，RRSP等都可以用来购买保本基金。 各大保险公司的基金任由我们选择，我们Ai Financial会根据客户和当时市场等多种因素考虑帮客户挑选最适合的基金。这是我们投在EQUITABLE LIFE的账户截图，回报15.9%也相当不错。 投资赚钱三要素：就是杠杆+复利+时间。 这也是股神巴菲特成为世界首富的秘诀。 在这三个要素中，杠杆对应了我们今天说的投资贷款。复利对应了我们说的保本基金。这两个要素，我们Ai Financial自信可以帮到您，但最后的一个要素：时间，就要靠大家自己了。究竟什么时候才开始投资，投资投多久，你说了算！ 有句话是这样说的：种一棵树，最好的时间是十年前，第二好的时间就是现在。 让我们每个人都能把握住现在，为自己为家庭为孩子创造更美好的未来。lg...
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