租房、3只仓储物流类、3只能源类、2只环保类REITs，累计募集资金916.58亿元，具体情况如表2所示： 表2：我国公募REITs上市表现 数据来源：同花顺，五矿信托整理 上市初期综合收益表现良好。根据已上市的27只公募REITs数据显示，上市当天除1只破发以外其余26只均为上涨，其中6只上市当天达到30%的涨幅限制，涨幅超过10%的有13只，上市当日平均涨幅为12.89%。此外，回顾24只公募REITs（有三只为今年2月以后上市，上市不足三个月）上市后三个自然月的涨跌幅表现，仅两只相较发行价出现了微弱的下跌。最后，截至3月末，全部上市的27只公募REITs相较发行价，仅有4只REITs收盘价格低于上市价格，而涨幅超过10%以上的为18只，4只涨幅超过30%的。 公募REITs收益表现各异，产业园、仓储物流表现亮眼。截至3月末各类公募REITs相较上市发行价，产业园类平均涨幅为24.56%，仓储物流类平均涨幅为23.40%，优于租赁住房类的11.97%、新能源领域的15.78%。而高速公路和收费公路类的平均涨幅为-4.24%。 部分REITs出现溢价率偏高，关注回调风险。截至3月末，上市27只REITs有5只相对净值折价率超过30%，华安张江光大园REIT相对净值折价率49%。超过10只以上相对净值折价率超过20%以上。存在溢价较高的表现，目前我国的REITs市场存在回调风险。 表3：我国已上市公募REITs相对净值折价率 数据来源：同花顺，五矿信托整理 美国REITs市场情况 美国自1960推出REITs，从房地产领域开始，后续逐渐扩大覆盖领域。目前，美国是全球最大也是最成熟的REITs市场，美国房地产投资信托基金拥有近4.5万亿美元的房地产总市值，公募REITs市值超过1.3万亿美元。覆盖的行业和领域包含基础设施、住宅、零售、工业、数据中心等，其中商业地产和住宅类占比近五成。美国目前公募REITs呈现三个方面的特征：市值稳步增长、以扩募为主的市场、新兴领域快速发展。 美国公募REITs市值稳步增长。根据Nareit的数据显示，2010年美国公募REITs市值为3,892亿美元，2019年达到高峰1.33万亿美元，2020年的市值稍有回落为1.25万亿美元。在这十年的时间内美国REITs市场市值呈现稳步增长的态势。 数据来源：Nareit，五矿信托整理 以扩募为主的公募REITs市场。根据Nareit数据显示，自2015年以来美国公募REITs市场95%以上的资金是扩募完成募集，标志着美国公募REITs市场的成熟性。另外从募集总金额来看，2019年至2021年均超过1,000亿美元。具体情况请见下表： 表4:2015年以来美国公募REITs情况 数据来源：Nareit，五矿信托整理 新兴领域快速发展。相较2010年美国权益型REITs市场，2022年美国权益型REITs市场出现了较大的变化[footnoteRef:0]。工业REITs、写字楼REITs、零售REITs和卫生保健REITs等传统REITs占总市场份额出现了大幅下降。而以服务于互联网行业的基础设施REITs、数据中心REITs和以物流园区为增长主体的工业REITs取得了较大的发展。 [0: Nareit的《2022年十二月REITWatch》报告中FTSE Nareit all REITs数据，与Nareit Data中公募REITs数量有一定出入，应是统计口径不同造成。] 表5：美国REITs市值情况对比 数据来源：Nareit,五矿信托整理 长期投资回报表现出色。FTSE Nareit all Equity REITs月度收益与标普500以及罗素2000对比来看，大多数月份收益都是优于上述两个指数。从近20年的平均年化收益率来看，FTSE Nareit all Equity REITs收益达到12.21%，仅次于纳斯达克综合指数。 图3：FTSE Nareit REITs指数与标普500、罗素2000对比图 数据来源：Nareit。 图4：美国近20年指数平均年化收益对比图 数据来源：Nareit 信托参与公募REITs的机遇和挑战 信托公司参与公募REITs，机遇和挑战是并存的。首先，信托作为REITs基金管理人在国际资本市场上较为常见。目前，我国信托公司由于受到制度的限制，一方面，无法成为公募REITs基金管理人，成为ABS管理人难度也较大；另一方面，作为私募基金管理人参与Pre-REITs也存在一定障碍。上述困难在短期内解决的可能性较小，信托公司应积极与监管部门沟通，向监管部门阐明信托在公募REITs中的作用和优势，争取未来可以以管理人的身份参与REITs业务。其次，信托公司在基础设施领域的投资、运营管理专业能力尚待提高。信托行业在基础设施、房地产投融资业务领域有着开展时间早、管理规模大的特点，为开展公募REITs、Pre-REITs提供了良好的经验基础。但也同样存在着投研不到位、管理能力不足等问题，制约着信托公司REITs业务的开展。最后，在“新三分类”下，信托与公募REITs的适配度提高。在“新三分类”背景下，信托回归本源，“家族信托”和“家庭服务信托”或将成为信托公司重要业务类型和资金来源。“家族信托”和“家庭服务信托”的投资目标是长期型、组合配置稳定型的资产，这与REITs资产的投资周期长、上市后投资回报稳定有着较好的适配。但是，信托公司开展“新三分类”下的“家族信托”和“家庭服务信托”，需要一定的培育时间。 提升“募投管退”各阶段能力 信托公司参与公募REITs既要具备募资、研究、投资、运营管理和退出路径寻找等各个阶段的专业能力，也需要具备统筹“募投管退”的综合能力。 提升信托与REITs的适配性。基础设施投资，从筛选资产、开发或改造再到稳定运营再到具有稳定现金流和盈利水平，最后到公募REITs发行，时间至少需要5年以上。而多数金融机构提供的债性资金为两年期，而长期的投资资金又较少。在“新三分类”的背景下，信托公司必将要大力发展“家族信托”和“家庭服务信托”。而REITs的特征，可以满足信托委托人长期型投资和稳定型回报的需求。 发挥信托投融经验，积极提升运营管理能力。在扩内需、提振消费信心的背景下，基建扮演了逆周期调节的“稳定器”。根据有关数据显示，2022年末信托投向基础产业的资金信托余额为1.59万亿，占比为10.6%。投向房地产的资金信托为1.22万亿，占比为8.14%。上述数据表明，信托公司具备参与REITs投资的基础。信托公司，一方面是信托公司可以充分发挥其已有的基础优势，建立投研数据库对现有和新增项目进行跟踪研究，寻找成为原始权益人的投资机会。另一方面，我国公募REITs基金管理人不直接对基础资产管理，信托公司可以提升运营职能，培育专业的REITs 管理人，成为公募REITs的运营管理人。 着重关注新基建。传统基建如高速公路以及收费公路在上市后表现情况一般，新能源及污水处理公募REITs表现中规中矩，但例如鹏华深圳能源REITs为天然气发电项目，该REITs上市后至3月末涨幅35%，位列涨幅第二。结合美国公募REITs的发展情况，新基建也呈现出发展迅速的态势。信托公司在发展传统基建业务的同时，也应当着重关注新基建的业务机会。 提升公募REITs配置能力，多种方式积极参与 前文已简要分析了我国已上市公募REITs的表现，27只已上市公募REITs呈现上市初期综合收益表现良好、各类REITs收益表现分化、部分REITs出现溢价率高等特征。结合已上市公募REITs上市认购倍数（见表5）仅有6只公众认购倍数小于1，21只公募REITs公众认购倍数均大于1，其中最高的公众认购倍数高达100倍。已发行的27只公募REITs网下认购倍数均大于1倍，超过10只上市时认购倍数超过100。此外，首批上市9只公募REITs网上中签率在1.76%到12.3%之间。充分体现机构投资人和个人投资人的对公募REITs资产的追捧和认可。 表6：我国已上市公募REITs认购情况表 数据来源：同花顺、五矿信托整理。其中浙商沪杭甬REITs数据来源于证券之星报道。 投资人的认可和追捧，为信托公司开展公募REITs投资提供了可靠的基础。此外，由于公募REITs资产的收益与其他资本市场资产相关性较低，信托公司可以通过提升自主投研能力，建立投资模型，积极参与公募REITs的一级、二级市场投资。具体来说，信托公司可以尝试创设公募REITs的战略配售和打新产品。还可以尝试将信托公司已开展的固收+业务与公募REITs投资结合，创设公募REITs打新固收+产品。最后，信托公司可以尝试参与公募REITs二级市场投资，通过配置不同的大类资产为投资人提供组合投资产品。 综上所述，我国公募REITs制度自2020年以来加快了完善进程、试点行业不断扩容。公募REITs上市后表现良好，投资人参与热情高涨。信托公司在参与公募REITs在制度、资金募集和管理能力方面都存在不同程度的挑战。参考美国公募REITs市场，整体市场稳步增长、以扩募为主要融资方式，且长期投资回报领先于其他资产。信托公司应当既要发展REITs相关的专业能力，又要发展“募投管退”的统筹综合能力。在“新三分类”的背景下，信托公司的客户与REITs市场投资的适配性提升，信托公司应当加快提升“募投管退”的能力，提升在公募REITs一、二级市场的配置能力，从原始权益人、运营管理人、到投资人多维度多方面挖掘REITs业务机会。最终，为服务实体经济，盘活存量资产做出积极的贡献。（来源：五矿信托研究院）lg...
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