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九方金融研究所：从国债收益率走势看房地产政策效果
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济3-6月。2021年下半年起，以中国恒大为代表的多家头部房地产企业出现财务风险事件，负面冲击在之后2年多时间内蔓延至全行业，房地产企业财务风险加剧引发保交楼难题，居民对于房企交付能力信心逐步丧失。在多轮房地产政策的刺激下，房地产销售迟迟不见回暖。7月底重要会议提出“适时调整优化房地产政策”，具体政策于8月底相继出台，市场期待房地产行业复苏，经济企稳。国债利率是经济复苏的前瞻指标，如果房地产政策有效，国债利率应快速上行。国债市场是以机构投资者为主的专业化市场，国债的高频价格信息具有前瞻性。当市场中敏感度最强的机构主体预期经济复苏时，资金抛弃相对保守、稳健的国债，追捧权益类资产，此时国债价格下跌，利率上行。如果机构预期政策保持定力，经济复苏斜率放缓，资金会拥抱国债，此时国债价格上涨，利率下行。如果房地产政策真的能够生效，中国经济增速将触底回升，在经济正式进入拐点之前，机构的乐观预期会提前在市场中体现，机构资金抛弃国债，买入权益类资产，造成国债价格下跌，利率快速上行。复盘2008、2015、2022年三轮房地产强政策出台时间点，我们发现国债利率可以有效地判断政策的效果。 2008年房地产重要政策在短期内快速释放，国债利率跳涨，总量经济与房地产行业景气度快速修复。与以后的房地产周期相比，2008年房地产周期内的政策见效速度非常快，10月18日，有关部门负责人曾公开对外表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”这是中央层面首次明确支持部分城市“因城施策”放松楼市调控的行为。仅过4天，10月22日央行下调商业性个人住房贷款利率的下限和首套普通自住房最低首付款比例，有关部门下调契税税率、印花税、土地增值税。12月，降低二套房首付比例及进一步降低交易环节税费等刺激需求的措施提出，并且提出要支持房地产开发企业合理的融资需求。2008年房地产政策在3个月内就释放完毕，2009年起，新房销售触底修复，国债利率急速上行，从2009年1月的2.67%低点升至2月的3.4%，之后高位盘旋。房地产指数快速上涨，从2008年11月低位1400点直冲至2009年7月的4300点。经济明显修复，在全球经济衰退的背景下，中国经济增速高位盘旋，实际国内生产总值增速从2008年9.65%小幅下行至2009年9.4%。图1：2008年房地产政策出台时的房地产指数与十年期国债到期收益率数据来源：Wind。 2015年房地产重要政策分三轮释放，国债利率在第三轮政策效果出现后才逐步上行，总量经济与房地产行业景气度修复缓慢。相关部门重磅发声是2015年第一轮房地产刺激政策开启的标志。2014年7月新任住建部长在全国住房城乡建设工作座谈会中提出“各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积”。该讲话标志着“去库存”正式成为房地产政策的主线。第一轮房地产刺激政策的前半部分是2014年7月各地地方政府开始放松限购政策，后半部分是9月底央行制定货币政策刺激房地产行业供需两端。第二轮房地产刺激政策重心着力于房地产销售，2015年3月，银监会等多部门联合发文，推出330新政。第三轮房地产刺激政策的核心是棚改货币化。2015年6月，《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》发布，首次明确提出“积极推进棚改货币化安置”、“缩短安置周期”。同时，央行为国开行提供PSL作为推行棚改货币化安置的重要资金来源。2015年房地产政策效果见效非常缓慢，第一轮房地产政策后一线城市房地产销售改善，但是低能级城市销售延续低迷。三四线房地产高库存难题直到第三轮房地产政策后才逐步解决。在三轮房地产政策出台的时间段内，十年期国债到期收益率没有出现明显的上行，第一轮房地产政策出台时，恰逢货币政策进入边际宽松时期，十年期国债到期收益率逐步下行，第二轮和第三轮房地产政策出台时，十年期国债到期收益率短期内出现过30个基点左右的上行，但是下行地总趋势没有发生改变。十年期国债到期收益率于2016年10月才出现见底回升现象，距离最后一轮大型房地产政策已经过去一年多的时间。2015年房地产周期特殊之处在于一二线城市和三四线及以下城市的房地产销售出现分化，2008年和2013年（销售波动幅度相对较少，房地产政策变化不明显，主要由货币政策驱动）的房地产周期内，一二三线及其他城市房地产销售都是齐头并进，但是2015-2017年房地产复苏周期内一线城市先起先落，其他城市随其后，房地产销售出现“双峰”现象。三四线房地产销售的启动时间正是2016年年中，考虑到“去库存”是2015年房地产复苏周期内的最大难题，市场的预期正是在“去库存”难题解决后才得以修复，国债到期收益率于2016年8月到达底部，震荡2个月后，出现长期上行的现象，上行周期贯穿2016年4季度和2017年，房地产指数同期出现慢牛行情。2016-2017年是中国经济增速阶段性企稳的时间段，2016年和2017年的经济增速分别为6.85%和6.95%，上市公司业绩增速明显上升，食品饮料、家用电器、建筑装饰、银行等顺周期行业内的公司股价出现明显上涨，推动大盘股指数上行。图2：2015年房地产政策出台时的房地产指数与十年期国债到期收益率数据来源：Wind。 2022年房地产政策突然推出，国债到期收益率跳涨，经济预期迅速改善，但是持续性较2008年降低，2023年2季度后同步回落。2022年11月“三支箭”政策出台，房地产企业财务问题得到明显修复。“三支箭”政策的出台具有突然性，2022年10月的二十大会议关于住房制度的提法与此前重大会议保持一致，“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调始终不动摇。“三支箭”政策的提前出台领先于市场预期，政策出台后，十年期国债到期收益率迅速上行，从10月31日的2.64%上升至12月6日的2.92%。但是2023年2季度起，中国经济再度下行，国债到期收益率于1季度见顶回落，领先于房地产政策效果退潮和经济回落。本轮房地产政策出台后，十年期国债到期收益率上行幅度有限，机构对于经济的悲观预期没有发生改变。7月底重要会议召开后十年期国债到期收益率小幅上行，8月中旬起再度快速下降，8月底具体政策出台后，十年期国债到期收益率当前处于触底回升阶段，但是当前的十年期国债到期收益率与8月24日的阶段性低点相比仅上行10个基点，反映市场情绪修复非常有限，房地产政策的效果存疑，仅靠已出台的经济政策不足以扭转经济的下行趋势。图3：2022年房地产政策出台时的房地产指数与十年期国债到期收益率数据来源：Wind。综上，我们发现国债到期收益率是经济政策效果的有效前瞻指标，在2008年、2015、2022年的房地产政策出台后，追踪该指标的投资者可以前瞻性地预判中国经济是否已至拐点。2023年8月后，房地产、资本市场、消费等行业的刺激政策相继出台，但是国债到期收益率仅出现小幅上行，反映已有的政策没有扭转市场的悲观预期，中国经济增速仍然处于下行阶段。展望未来，政策空间充足，尤其是针对房地产和城投化债两个痛点，当前是稳增长窗口期，此后或有进一步政策出台。城中村改造支持力度加码、针对一线城市地产需求政策的进一步放松、特殊金融工具支持地方政府化债的政策可能相继出台。如果政策力度超预期，中国经济的拐点可能出现在2024年1季度，如果政策力度中性，拐点可能延后至2024年下半年。免责声明：本报告由尤众元（登记编号：A0740121050030）进行撰写，本公司对报告内容（含公开信息）的准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等不做任何陈述和保证。本公司已力求报告内容客观、公正，但报告中的观点、结论和建议仅反映撰写者在报告发出当日的设想、见解和分析方法应仅供参考。同时，本公司可发布其他与本报告所载资料不一致及结论有所不同的报告。本报告中的信息或意见不构成交易品种的买卖指令或买卖出价，投资者应自主进行投资决策，据此做出的任何投资决策与本公司或作者无关，自行承担风险，本公司和作者不因此承担任何法律责任。九方金融研究所九方金融研究所是九方智投旗下金融研究机构，九方智投为港股上市公司九方财富(09636.HK）子公司。九方金融研究所以“聚焦金融、着力创新、引领行业、打造品牌”为指导方针，致力打造国内一线证券资讯投研力量，为广大投资者提供长期稳定、成体系、可信赖的专业研究服务。研究所拥有超100人证券研究服务团队，研究范围涵盖宏观经济、行业公司、证券投资策略、指数与投资工具设计等领域。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-09-20
港股午评：恒生科技指数跌1.88%失守4000点，苹果概念股全线走低
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鹏汽车跌超5%。内房股多数下跌，中国恒大跌超7%。苹果概念股全线走低，舜宇光学跌超7%，富智康集团、瑞声科技跌超2%。消息面上，CINNO Research认为，iPhone 15系列面临经济下滑以及华为新机带来冲击的双重考验，很难吸引大量用户更新换代。该机构预测，2023年中国智能机市场苹果手机销量或将达4,550万部，同比小幅下滑2%，其中苹果最新一代iPhone 15系列机型在2023年销量成绩或将在1,000万部左右，对比上一代iPhone 14系列同期销量成绩下滑22%，减少约290万部。蔚来跌超12%。隔夜美股蔚来放量大跌超17%，收盘报8.55美元/股，创近3个月新低，公司总市值也缩水至152亿美元。除了公司发行10亿美元可转债的消息引发市场恐慌外，友商小鹏汽车新款G9发布，超预期的价格或将带来更大的竞争压力。新奥能源涨超3%，拟动用不超1亿美元购买股份。 JS环球生活续涨超6%，近6日累升近40%，北水连续加仓。酷派集团涨超11%，手机新品获入网认证。阿里影业涨超3%。阿里大文娱集团旗下阿里影业宣布与阿里巴巴的全资子公司阿里巴巴投资有限公司签订股份购买协议，阿里影业将附条件收购经营“大麦”品牌的Pony Media Holdings Inc．（“目标公司”）的全部股权。东方甄选跌超5%，近期因主播不当言论引发争议，机构指其下半年收入承压。
金融界2023-09-20
恒大危机正进入新阶段！历史性重组之际，庞大且神秘的债权人团体成为最后阻碍……
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FX168财经报社(香港)讯在中国恒大集团进行历史性重组之际，一个庞大但行事隐秘的债权人团体正成为最后的主要障碍之一。被恒大集团认定为“C级”的债权人拥有150亿美元的债权，是此类债权类别中的第二大债权人，也是仅有的两大没有为陷入困境的开发商的债务计划提供足够支持的债权人之一。恒大负债约3,280亿美元，将不得不在9月25日至26日举行的重要债权人会议上争取债权人的支持，以避免破产清算。恒大集团仍处于中国房地产危机的中心，它面临着需要敲定一份蓝图的压力，这将是中国最复杂的债务重组之一。C级债权人构成了一个特别的挑战，他们的借贷种类繁多，私人债务普遍存在，这使得外界很难识别其成员并评估他们的态度。 “如果不能从C级债券人那里争取到足够的支持，可能会拖累整个重组进程，”CreditSights的高级信贷分析师Zerlina Zeng说，“我们预计，像恒大这样拥有大量未完工住宅项目的中国开发商的债务重组将是漫长的，而且存在很大的不确定性。” 恒大是全球负债最多的开发商，据知情人士透露，自今年4月以来，投资者一直对C级债权人的支持水平一无所知，恒大披露持有C级债券30%以上的债权人已经批准了该债务计划。由于涉及私人信息，这些人士要求匿名。这一数字远低于每个债权人类别通过实施重组安排方案所需的75%。 C类支持至关重要，因为它是中国恒大集团方案中的两个类别之一，是整个债务计划的主要部分。另一类债券被标为A类债券，达到170亿美元的债权，截至4月份，该债券人的支持水平已超过77%。恒大附属子公司该公司的重组还包括另外两项计划，涉及景程有限公司和天基控股的债务。据知情人士透露，恒大集团层面的计划可以在没有债权人批准的情况下继续进行。然而，这两家附属子公司的计划取决于能否成功获得债权人的批准。他们在私下讨论中要求不具名。截至4月份时，景程有限公司的支持率超过91%，天基控股的支持率超过64%。 C级债权人受到密切关注，一方面是因为它的权重，另一方面是因为它多年来向恒大提供的贷款种类繁多，而且往往不透明。它包括14项债务义务，从对在岸借款债权人的离岸担保到保证金贷款，以及与押注该建筑商在线房屋和汽车销售平台尚未实现的股票上市相关的回购义务。外界对该类别成员的身份知之甚少。它们的债权之一是7.12亿美元，这是恒大对FCB Group的回购义务。FCB是一个在线房屋和汽车销售平台，也被称为房车宝。恒大在2021年计划在美国上市之前出售了该公司的股份，筹集了164亿港元(合21亿美元)，出售后投资者持有该公司10%的股份。参与恒大股权出售的战略投资者Intershore Consult (Samoa) Ltd.旗下的Top Shine Global Limited在一年多后向恒大提交清算申请。根据最初的安排，如果恒大的在线子公司在出售股份后的12个月内没有完成IPO，就必须以15%的溢价回购股份。恒大为其重组计划争取支持的时间所剩无几。在下周的债权人投票之后，该公司将于10月30日在香港法院就清盘申请举行听证会。恒大未能进行全面的债务改革，可能会在中国60万亿美元的金融体系中产生涟漪，并进一步削弱投资者对房地产行业的信心。在房地产行业，对金融杠杆的打击和三年的严格控制引发了创纪录的违约浪潮。该开发商的危机正进入一个新阶段，当局已拘留了其资金管理部门的一些员工。这些人被拘留之际，中国正发起一场打击非法集资的运动，以保护消费者。
云涌2023-09-19
会员
港股收评：恒指涨0.37% 恒大系持续下挫中国恒大跌近10%，在纽约申请破产保护融创中国跌超4%
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善煤炭需求预期，进一步催化板块反弹。恒大系继续下挫，中国恒大跌近10%、恒大汽车跌超12%、恒大物业跌超7%。消息面上，深圳南山公安微信公众号称，公安机关已于近期依法对中国恒大旗下财富管理服务平台恒大金融财富管理(深圳)有限公司杜某等涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施。相关案件正在进一步侦办中。中国恒大发布有关恒大财富和恒大人寿的澄清公告称，恒大财富的相关人员被依法采取刑事强制措施，不影响该公司经营运作；恒大人寿保险业务及相应的资产、负债对该公司现在业务没有重大影响。融创中国盘中一度大涨近14%，但最终收跌超4%。公司昨晚公告，境外债务重组计划已获得所需的大多数计划债权人批准。公司将寻求法院对计划的批准及裁决。寻求裁决计划的呈请将于10月5日上午9时30分聆讯。午后消息称，法院文件显示，融创中国依据美国破产法第15章在纽约申请破产保护，融创中国股价出现跳水。酷派集团涨11.1%，消息面上，一款型号为CP3AT2的酷派手机成功通过了中国工业和信息化部的入网认证。手机的外观与酷派大观40s/50s相似，采用6.517英寸、分辨率为1600×720的显示屏，配备后置13MP+8MP双摄像头和前置5MP自拍镜头。
金融界2023-09-19
这次是融创中国，继恒大后又一中国房地产巨头在美申请破产
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5章向纽约南区法院申请破产保护。这是继恒大后，又一家中国房地产巨头在美国寻求重组的案例。融创中国是中国最大的房地产开发商之一，旗下拥有多个高端住宅和商业项目，以及文化旅游、体育、教育等多元化业务。融创中国在美国申请破产保护的原因可能与恒大类似，主要是其面临着海外债务的违约风险。 9月18日晚，融创中国公告表示，境外重组方案获得债权人会议高票通过。共有2019名债权人针对债券本金及应计未付利息总额99.23亿美元进行投票，最终，2014名持票人投票赞成，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。然而，融创中国的重组方案并不是所有人都满意的。或许为了应对债权人的诉讼威胁，融创中国在美国申请了破产保护。根据美国《破产法》第15章的规定，如果一家外国公司在其主要业务所在地或者资产所在地进行了破产或者重组程序，那么它可以向美国法院申请承认该程序，并请求美国法院给予其相应的保护和协助。这样一来，融创中国就可以避免在美国被追索或者被扣押资产。值得注意的是，近期，恒大集团也因为无力偿还海外债务而陷入困境，并面临多项诉讼和罚款。恒大集团是中国最大的房地产开发商之一，也是全球最大的企业债务持有者之一。中国房地产业是中国经济的重要支柱，也是中国居民的主要财富来源。然而，近年来，中国房地产业也面临着诸多问题，如高杠杆、高库存、高房价、低消费等。为了遏制房地产泡沫，中国政府实施了一系列的调控措施，如“三道红线”、“限购限贷”、“限售限价”等。这些措施虽然有效地抑制了房地产市场的过热，但也无力阻止一些房企出现资金链断裂、债务违约等危机。
金融界2023-09-19
中国房地产传“爆雷”声！融创中国在美申请第15章破产保护美元债务违约步恒大后尘
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取了保护资产的行动。同为中国房企，中国恒大集团也在努力整顿国际借款，8月也提交了相同的破产保护文件。融创中国申请破产保护的目标，旨在获得美国法庭对融创在香港法庭有关协议安排重组的认可。据知情人士透露，由于融创美元债受美国纽约法管辖，因此融创在香港进行的债务重组，必须要获得美国第15章认证，才能确保在美国的有效性。 (来源:Twitter) 按合同销售额计算，融创是中国第16大开发商，融创于2022年5月首次出现美元债券违约，原因是该行业过去几年在政府主导的遏制房地产杠杆增长的努力中经历了销售下滑和现金紧缩。融创于3月份公布了其离岸债务重组计划，几周内持有该债务75%以上的投资者接受了该提议。根据融创中国周一(9月18日)公告，其境外债务重整计划最终获得高票通过，共有2019名债权人投票，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。债权人对强制可转换债券展现出较高的认购意向，融创中国计划再次上调美元债重组中强制可转换债券的最高限额，由22亿美元上调至27.5亿美元，综合债务重组方案中的其他债转股选项，预计融创中国透过债转股消减债务总额合计约45亿美元。周二亚市午盘，融创中国港股股价跌至2.68港元，跌幅4.29%。 (来源:Trading View) 恒大集团2021年的违约加速了中国的房地产债务危机，8月也提交了美国破产保护申请，该集团称此举是“正常程序”，因为其美元债券受纽约法律管辖。
秉哥说市2023-09-19
恒大地产再被执行9亿
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天眼查App显示，9月18日，恒大地产集团有限公司新增4条被执行人信息，执行标的总计9.3亿余元，涉及金融借款合同纠纷等，执行法院包括杭州市中级人民法院、成都市新都区人民法院等。风险信息显示，目前，恒大地产集团有限公司存在超590条被执行信息，被执行总金额548亿余元，此外还存在多条限制消费令、失信被执行人（老赖）和终本案件信息。
金融界2023-09-19
恒大地产再被执行9.3亿余元
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天眼查App显示，9月18日，恒大地产集团有限公司新增4条被执行人信息，执行标的总计9.3亿余元，涉及金融借款合同纠纷等，执行法院包括杭州市中级人民法院、成都市新都区人民法院等。风险信息显示，目前，恒大地产集团有限公司存在超590条被执行信息，被执行总金额548亿余元，此外还存在多条限制消费令、失信被执行人（老赖）和终本案件信息。
金融界2023-09-19
港股开盘：恒生指数涨0.06％，融创中国涨10%，中国恒大涨6.56%
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获得所需的大多数计划债权人批准。中国恒大涨6.56%，发布公告，该公司注意到媒体报道恒大金融财富管理深圳有限公司(恒大财富)管理人员被采取刑事强制措施的信息。公司澄清恒大财富为公司间接全资附属公司，恒大财富的相关人员被依法采取刑事强制措施，不影响公司经营运作。蔚来跌4.94%，拟发行10亿美元可转换优先债券。美股表现美股方面，三大指数全天小幅震荡，几近平收。道指涨 0.02%，纳指涨 0.01%，标普涨 0.07%。大型科技股多数收涨，苹果收涨 1.69%，微软收跌 0.35%，谷歌收涨 0.59%，亚马逊跌 0.29%，英伟达涨 0.15%，特斯拉跌 3.32%，Meta涨 0.75%。中概股涨跌互现，阿里跌 0.05%，拼多多涨 0.35%，京东跌 1.43%，理想跌 2.39%，蔚来跌 1.1%，小鹏涨 0.87%，百度跌1.2%，网易跌0.07%。全球资产表现上，美国十年国债收益率跌0.19%，报4.31%，相较两年期国债收益率差-75个基点。恐慌指数VIX涨1.52%，布伦特原油涨0.35%。现货黄金涨0.54%，报1933.62美元/盎司。
金融界2023-09-19
融创、恒大、碧桂园纷纷传来大消息，利好不断：房地产税立法暂缓，销售边际恢复
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划获得大多数债权人批准。同日晚间，中国恒大发布公告称，恒大财富的相关人员被依法采取刑事强制措施，不影响公司经营运作。9月19日早间，媒体报道称，碧桂园“16腾越02”债券展期方案获通过，至此9只境内债券已全部成功展期。融创中国境外债务重组计划已获得所需的大多数计划债权人批准 9月18日晚，融创中国在港交所公告，境外债务重组计划已获得所需的大多数计划债权人批准。合共2019名持有投票计划债权（如说明函件中所定义）本金及应计未付利息总额9922717051美元（占投票计划债权未偿还总额的97.30%）的计划债权人亲身或委任代表出席计划会议并投票，合共2014名持有投票计划债权本金及应计未付利息总额9753677916美元（占在会议投票的投票计划债权未偿还总额的98.30%）的计划债权人投票赞成计划。公司将寻求法院对计划的批准及裁决。寻求裁决计划的呈请将于10月5日上午九时三十分聆讯。中国恒大：恒大财富相关人员被依法采取刑事强制措施，不影响公司经营运作同日晚间，中国恒大在港交所发布公告称，公司注意到媒体报道恒大金融财富管理深圳有限公司（恒大财富）管理人员被采取刑事强制措施的信息。公司澄清恒大财富为公司间接全资附属公司，恒大财富的相关人员被依法采取刑事强制措施，不影响公司经营运作。公司亦注意到媒体报道恒大人寿保险有限公司（恒大人寿）保险业务及相应的资产、负债转让的信息。恒大人寿是公司的50%参股公司。恒大人寿保险业务及相应的资产、负债转让对公司现在的业务运营没有重大影响。碧桂园“16腾越02”债券展期方案获通过至此9只境内债券已全部成功展期据财联社，碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案已获表决通过，这意味着碧桂园旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期。碧桂园境内已展9只期债券分别为：包括16碧园05、21碧地03、20碧地03、19碧地03、21碧地04、21碧地01、21碧地02、16腾越02、20碧地04。利好不断，房地产税立法暂缓据报道，日前，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公布。在财税领域，《规划》明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议；而备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，房地产税立法由于涉及居民财富、房价和房地产市场，因此立法需要特别慎重。在当前房地产市场低迷和经济恢复尚不牢固等现状下，十四届人大常委会立法规划不将房地产税立法纳入一二类项目，是稳妥的，这意味着房地产税立法暂缓。 3月24日，财政部原部长楼继伟发表题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。 4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。不动产统一登记能够为房地产税提供有力的技术支持，若这一必要条件得以实现，房地产税便有可能真正实施。但业内人士也指出，但仅凭落实不动产统一登记还远不能为落实征收房地产税提供全面的现实条件。易居研究院研究总监严跃进认为，短则三年之内，长则五年之内基本上不太可能征收，因为一方面需要考虑到当前房地产本身的发展问题，也要考虑到各地在住房制度改革上的新考量。总体而言，房地产税的话题年年有，但其实也并没有实质性进展，当前鼓励居民购房消费依然是房地产市场最重要的内容。地产销售边际恢复国家统计局数据显示，1-8月份商品房销售面积73949万平方米、商品房销售额78158亿元，同比分别下降7.1%和3.2%，累计增速均连续四个月下滑，其中商品房销售面积降幅较1-7月扩大0.6个百分点，商品房销售金额较1-7月1.7个百分点。平安证券首经团队研报指出，上周地产销售环比回升，同比跌幅继续收窄。新房销售方面，61个样本城市新房日均成交面积环比回升，较去年同期低14%，较历史同期均值低5成以上。二手房方面，15个样本城市二手房环比反弹，较去年同期高出4成，较历史同期均值低4到5成。分线级看，相比于上周，四五线城市环比反弹幅度较大，一二线城市也有明显反弹，仅三线城市成交边际走弱；相比于去年同期，本周四五线(3.5%) > 三线(-4%) >二线(-5%)>一线(-31%)。 9月以来，一线城市陆续推进“认房不认贷”，成效已初步显现。二手房成交明显反弹，本周北京、深圳的二手房成交面积分别较8月均值高36%和18%；新房反应较二手房略滞后，当前北京、深圳反弹力度更强，广州、上海也有边际企稳迹象国君宏观分析，全国层面来看，目前新房销售仍在底部震荡，在“认房不认贷”的政策逻辑下，需要居民“卖一买一”进行置换，但是考虑到目前刚需受限于收入预期，购房意愿持续偏弱，后续政策仍有较大放松的空间，包括：一线城市首套房贷利率和首付比调降、部分区域限购限售放开、普宅认定标准放宽等。此外，需要重视投资端的下滑趋势，关注后续“城中村”改造推进的力度和节奏。
金融界2023-09-19

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