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加拿大利率攀升、房价面临“历史级别”调整！华人推崇的REITs的这几大风险你了解吗？
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on Inc的最新报告，今年第二季度大多伦多地区新建共管公寓的销量环比下降了19%。 2022年第二季度大多地区共有6792套新共管公寓售出，同比下降24%，但销量仍然高于10年平均水平。购买活动的下降导致11703套新公寓单元仍未售出，较2022年第一季度的近18个季度低点增长36%。尽管这一数字有所上升，但年度数据仍下降了6%。随着利率飙升打压房产市场的需求，市场唱空声开始响起。加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue在近期的一份报告中称，基准房价到明年初可能会较市场峰值下跌12%以上，跌幅比过去40年里的四次全国经济衰退中的任何一次都要大。加拿大皇家银行表示，预计今年和明年的销售额将分别下降23%和15%，自2021年初以来42%的总降幅将超过2008年至2009年38%的降幅。华人开始青睐房地产投资信托基金房地产一向是华人非常推崇的投资项目，加拿大房地产市场近些年的强劲表现，与中国投资移民的大量流入，有着千丝万缕的联系。在如今在加拿大房价下行的走势中，有人将目标转向REITs（Real Estate Investment Trust），即房地产投资信託基金，那么这类资产是否是良好的投资标的呢？一、REITs是什么？所谓REITs，就是一种以发行收益凭证的方式，汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信託基金。REITs投资的房地产涵盖各种行业，如购物中心、办公大楼、停车场、酒店、医院、养老院等，其潜在收益来自于租金收入以及房地产价格增值的收入。二、REITs的类型 1.商业REIT-写字楼 2.零售REIT-购物中心 3.工业REIT-仓库、物流设施和数据中心 4.酒店REIT-酒店和服务住在 5.医疗REIT-医院和疗养院三、投资REITs优势 1、投资资金门槛低 REITs的投资门槛较低，一般投资人都可参与其中。对于中小投资者来说，通过投资REITs可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。REITs的出现，可以说是为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会。 2. 流动性强、变现性高 REITs的交易在证券交易所进行，就像买卖股票一样。流动性、变现性都胜过投资不动产。 3. 收益稳定 REITs的现金流，主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，收入相对稳定，加拿大的REITs通常将当年度75-90%的收益以股息的形式分配给股东，所以投资REITs每年将享有稳定的现金收入。 4. 分散风险 REITs的资产是分散化了的房地产资产组合。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。其最吸引人之处，是定期的股息收益，而且股息率相对优厚。 5. 税收政策 REITs的税收政策，也是吸引众多投资者的原因之一。REITs在税法上是一个独立的经济实体，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税，因此REITs所发红利也特别高。同时，投资人以分红的方式收到的投资收入，在个人税率中也是最低的。REITs最大的好处就是可以为投资者提供强劲稳定的长期股息收益率。四、投资REITs风险由于REITs本身的属性相似，因此行业集中度非常高。从短期波动率来看，REITs的短期投资的收益波动率非常大，堪比股票。如果遇到经济危机则会受到很大的波动和冲击。如果房地产的价值下降，REITs的价格会迅速回落，因为投资商业房地产的资金通常是来自银行贷款，REITs都会受到市场波动的影响。因此不同类型的REITs基金在不同时期受到的风险不同。举例来说：当消费降低，零售行业受到影响，零售REIT-购物中心类的投资品就会面临租售率下降等风险。当运输、物流物业达到平衡或者出现过剩的时候，工业仓储类REITs也将面临较大的市场风险。事实上，收益率越高的REITs，波动就越大。 REITs的其他风险还包括经营风险，管理层是否用心维护物业资产等方面。尽管REITs上市交易，但REITs背后的物业不像股票与债券有连续的价格，从而使得其相应的波动率被低估，导致风险低估。以下是投资REITs的几大风险： 1.市场风险 1）房地产投资信托基金在证券交易所进行交易，其价格取决于供求情况。 2）价格通常反映投资者对经济、房地产市场及其回报、房地产投资信托基金管理、利率和许多其他因素的信心。 2.收入风险 1）分红是没有保证的，并受房地产投资信托基金收入波动的影响。例如，如果租赁协议以比以前更低的租金率续期或入住率下降， REITs的租金收入可能会受到影响。 2）留意房地产投资信托基金是否可以预先收取租金，或租赁协议中是否有租金期限锁定的条款。 3）如果资产是通过债务融资购买的，那么当债务成本变化时，就存在再融资风险。更高的债务成本也可能减少单位持有人的收入分配。 3.集中的风险如果房地产投资信托基金的大部分收入来自一个或几个房产或几个租户，如果其中一个发生什么变化的话，你有可能将面临收入减少的风险。 4.流动性风险 1）房地产投资信托基金可能会发现很难为其房产找到买家和卖家。 2）在不利的经济条件或特殊情况下，REITs可能很难改变其投资组合或在短时间内出售其资产。 5.杠杆风险如果一个房地产投资信托基金使用债务为其资产的收购融资，就存在杠杆风险。如果房地产投资信托基金被清盘，它的资产将首先用来偿还债权人。任何剩余的价值将被分配给单位持有人。 6.再融资风险 1）为了再融资，它们可能需要借更多的钱（通过银行借款或发行债券），或者进行股权融资活动，如配股或私募。 2）当贷款到期续期时，再融资成本也可能更高。 3）这些风险可能会影响房地产投资信托基金的单位价格和收入分配。 7.土地租赁期满风险如果房地产投资信托基金持有租赁物业，土地租约的剩余期限将随着时间的推移而减少，在土地租约期满时，这些物业必须交还给出租人。房地产投资信托基金的价值可能会因土地租契期限减少或到期而受到影响，从而导致单位价格下跌。 8.其他风险虽然有些REITS可以根据你想投资的房地产类型或地区提供多元化，但这种多元化可能会带来其他风险，如行业和国家监管风险。在房地产市场面临下行压力之际，投资者究竟应该何去何从？欲了解更多投资理财信息，请在即将到来的9月来参加我们为您准备的一场饕餮投资盛宴。由FX168财经集团主办的2022温哥华国际金融峰会Vancouver International Financial Summit（以下简称VIFS）将于9月2日至3日在JW Marriot Parq酒店隆重举行。峰会旨在打造开放且有影响力的平台，分享丰富的前沿投资资讯。通过甄选加拿大和国际专注于金融领域最前沿的交易、技术和信息服务的优质金融机构，为高净值投资者和机构发掘交易以及投资机会，也为行业从业者提供一个良好的互动交流平台。届时，会议将就加拿大房产市场前景展望、加拿大央行以及美联储的货币政策对全球经济的影响等话题进行深入研讨。为了让更多的投资者能够近距离参与本次峰会，本次会议以罕见的免费形式向广大市民开放（活动容纳人数有限，请尽快注册锁定席位），极大程度上让更多对金融领域有兴趣的民众可以近距离地与专家们共同探讨下一步的投资趋势以及机会，并有助于大众理解当下的新投资热点并且建立正确安全的投资价值观。更有少量展位待售，欢迎有意向者查询。详情请访问活动网站vifs2022.com或扫描如下二维码注册参会，也可查询为期两天的议程。展会亮点 ◆ 来自北美的各领域经济学家的政策解析，共议财经时事以及投资热点。 ◆ 优秀金融分析师以及投资顾问云集，为投资者提供精彩纷呈的投资建议。 ◆ 各金融细分行业千帆竞发，百舸争流，为投资者提供最专业的服务。 ◆ 来自于东西方资本的交流碰撞，促进加拿大经济以及金融行业的蓬勃发展。 ◆ 作为峰会最重要的组成部分，将根据公众、专家和媒体的投票结果，评选出多个优秀的金融奖项，为投资者提供参考指引。本次活动主办方FX168财经集团是以大中华区、东南亚地区，以及北美、欧洲地区为运营基地，以“全球视野”提供24H专业财经资讯、金融数据、投资教育培训、金融会展、品牌推广等综合服务的知名供应商。该公司业务涉及全球35个主要投资市场，拥有上千家机构合作伙伴，服务面向中国2亿投资者及全世界5000多万华人。该集团长期以来持续领先地提供着包括全球财经媒体服务、基于金融行业和市场数据的专业研究报告及配套系统开发服务、市场监测及行业情报服务、运用了O2O理念的系统性投资者教育培训服务，以全球视野引领华人投资者在全球范围内实现“财富在时间和空间上的最优配置”。热忱欢迎全球经济学家和全球金融标杆，包括银行、基金公司、资产管理公司、金融科技公司等各大金融品牌齐聚温哥华，共同促进加拿大金融行业蓬勃发展。参展商、赞助商请联系pr@fx168group.com；媒体合作请电邮media@fx168group.com；报名评选及参展联系热线（1）604-249-2146或扫描下面二维码。
Dan19772022-08-08
央行激进加息经济衰退阴云笼罩，加拿大抵押贷款需求低迷影响房市
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新的经济现实，开始打压抵押贷款需求。多伦多Integrated mortgage Planners Inc.的抵押贷款经纪人兼总裁David Larock说，在新的形势下，公司业务出现了下滑，但他说，再融资和新购房方面受到了不同的影响。 Larock说：“通常情况下，最近公司业务大约有一半是再融资，一半是购买。当然，这两种业务都受到了更高利率的影响。但我想说，到目前为止，最显著的影响是在再融资方面。” Larock表示，由于在一段时间内，寻求再融资的客户打破了高于再融资利率的抵押贷款，获得了一个有利条件，特别是疫情给市场带来超低利率的情况下。他说，由于利率大幅上升，再融资业务受到了沉重打击。“现在只有真正需要再融资的人才会再融资，短期内再融资业务实际上已经枯竭了。” 在购房方面，Larock指出，很难判断新住宅抵押贷款发放的放缓是由于典型的夏季低迷，还是更多客户在观望，看房价是否会进一步下跌。 LowestRates.ca专家和持牌抵押贷款经纪人Zlatkin表示，客户类型出现了变化。希望获得新的抵押贷款来源的客户往往不那么传统，要求更多的灵活性，零工经济中寻求抵押贷款的人转向私人融资的数量正在增多。 Zlatkin说：“我认为，这说明我们经历了一场巨浪。去年是一场巨大的波浪，甚至是海啸，抵押贷款和文件不断涌来，而现在我们处在巨浪袭击的地方，处在泡沫之中。泡沫交易总是更不稳定，更不传统。” Zlatkin认为，对那些持观望态度的传统客户来说，问题在于未来几个月的房价走向，以及对持续衰退的担忧是否会成为现实。 “很多人只是在等待，我们希望在他们进入房产市场之前，看看下一次加息会发生什么。问题是要等多久，怎么知道房价是否触底，对客户来说最好的机会是什么，他们能承受一些风险吗？这就是我们的客户目前的处境，也是他们正在考虑的问题。” 加拿大央行今年已4次上调政策利率，将隔夜拆借利率从0.5%上调至2.5%。抵押贷款市场的低迷也给提供抵押贷款的企业造成了深刻的影响，抵押贷款经纪商和银行都迅速上调了优惠利率，以效仿央行的做法。 7月26日加拿大央行发布的一份报告称，抵押贷款金融行业是一个"无人区"，抵押贷款机构的股票也因金融机构监督办公室为降低抵押贷款市场风险而引发的政策不确定性而受到了打击。加拿大央行分析师兼报告作者jaime Gloyn写道：“整体而言，我们认为抵押贷款土地的相对表现欠佳，将在短期内持续，至少在围绕这些风险的不确定性减弱之前。因此，我们全面降低了目标市盈率。”
Sue2022-08-08
经济衰退的前兆？加拿大7月就业水平持续下降，就业岗位减少3万个！
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应，加拿大央行一直在积极收紧政策。在多伦多交易时段，加元下跌0.6%，达到1美元兑1.2939加元。加拿大两年期公债收益率(殖利率)上升8个基点，达到3.24%。周五美国也公布了就业数据，显示上个月非农就业人数增加52.8万人，超过所有预期，增幅达到5个月以来最大。但根据数据显示，虽然就业人数下降，劳动力市场仍呈现极度紧缩的迹象。劳动力参与率连续第二个月下降，从3月份65.4%的高点降至64.7%。加拿大劳动力人数减少了27,000人，其中大部分是女性，这是6月份减少97500人后的又一打击。同时加拿大平均时薪较上年同期增长5.2%，与6月份持平，符合1997年以来除新冠疫情外的最快增长记录。7月份的工作时间则下降了0.5%。
Sue2022-08-05
CoinSmart扩张版图，CEO豪言：加密货币市场动荡给了我们发展的机会
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们发展的资产或目标的机会。” 总部位于多伦多的公司CoinSmart也未能从加密货币市场崩盘中幸免。这次市场崩盘已导致三箭资本等一些加密货币银行和对冲基金破产，今年CoinSmart的股价已经损失了约四分之三的价值，市值缩水至仅1400万加元(合1100万美元)。这只是Coinbase Global Inc.的一小部分，Coinbase Global公司股价也因美国监管机构加强审查而大幅下跌。 Hartzman说，市场动荡让CoinSmart有机会反思公司的优势和劣势。“总体而言，全球所有加密货币平台超过56%的交易量都下降了，我们更接近于减少30%的产量。” CoinSmart在多伦多和法兰克福两地上市，据Hartzman介绍，公司去年的交易额超过10亿加元，拥有25万注册用户。去年11月CoinSmart获得安大略省证券委员会(Ontario Securities Commission)的许可后上市，当时加密货币交易激增。加拿大在监管加密货币市场方面比美国走得更远，已经将比特币和以太坊归类为大宗商品，选择允许早期访问的代币类型。安大略省证券委员会在一份电子邮件声明中表示，涉及数字资产的证券、工具或交易平台必须注册为交易商，并最终成为加拿大投资行业监管组织(Investment Industry Regulatory Organization of Canada)的成员。而在美国，美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)对Coinbase的审查引发了外界担忧，担心对行业其他公司的大规模打击即将到来。监管机构仍在争论哪些代币应当被视为证券，断言特定的代币会给行业带来问题，这样的标签会触发严格的投资者保护要求。 CoinSmart目前不接受美国客户，因为相关规则较为分散，会让业务运作变得繁琐。Hartzman表示，缺乏统一的监管阻碍了美国的增长和产品。去年在北美推出了首只比特币交易所交易基金的Purpose Investments Inc.的首席执行官Som Seif说：“在加拿大，监管机构做了很多工作，在我看来，他们在明确什么是证券或大宗商品和什么不是方面做了更多工作。” Seif在接受采访时表示，自今年年初以来，Purpose的加密货币ETF净流入了5亿加元，预计今年还会增长。“我认为，那些在世界任何地方都能买到东西的机构正在表示，我不需要美国ETF，我只要加拿大ETF就行了。我们在自己的产品中看到了这一点，而且是广泛出现的情况。”
Sue2022-08-05
多伦多房价连续5个月下跌，半年不到跌幅已达19.5%！
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8财经报社(北美)讯周四(8月4日)多伦多地区房地产委员会(TRREB)公布的数据显示，7月份大多伦多地区(GTA)的房价连续第5个月出现下跌，快速上升的利率进一步打击了多伦多一度火热的房地产市场。根据TRREB发布的一份声明，7月份GTA房屋均价降至107万加元(约合833528美元)，较6月份下降6.2%，较今年2月份的峰值下降19.5%，但较去年同期上升1.2%。销售额较去年同期下降了近一半，而房屋挂牌数量仅下降了4.1%。 TRREB总裁Kevin Crigger在声明中表示：“事后看来，加拿大央行升息似乎开始得太晚了.由于贷款利率在短期内大幅上升，消费者信心发生了变化，而非房产市场基本面发生了变化。” 不过，尽管最近多伦多房价出现了连续的月度下跌，但房价指数较去年同期上涨了近13%，主要由于此前房价上涨速度更快。TRREB的数据显示，即使在最近的下跌之后，多伦多目前116万加元(90万美元)的基准房价也只相当于11月的水平。数据显示，贷款成本上升导致潜在买家被拒之门外是房价下跌的主要原因。7月经季节性因素调整后，多伦多房屋销量较上月下降7.3%。上个月加拿大央行将基准利率上调了整整一个百分点达到2.5%，这是1998年以来最大的一次性举措，同时暗示可能还会加息。市场放缓也导致潜在卖家继续等待。数据显示，7月份多伦多新上市房屋数量较上月下降了2.7%。尽管如此，由于销售下降速度加快，市场上的房屋总数仍较6月份增长了3%，这让剩下的买家拥有了更多的议价能力。周三发布的另一份报告显示，加拿大长期以来房价最高的温哥华也出现了类似的趋势。7月份温哥华的房屋成交量和新屋挂牌数量均较上月下降，基准房价下跌2.3%，达到120万加元。此前由于一系列激进的加息推高了借贷成本，加拿大皇家地产（Royal LePage）下调了大多伦多地区今年的房价预测。7月13日皇家地产表示，预计到2022年第四季度大多伦多地区的房价只会上涨约3%；而加拿大全国范围房屋的平均价格将上涨约5%。 12日加拿大联邦机构CMCH表示，一直到2023年的年中，加拿大房价都将会下跌。皇家地产则表示，如果利率继续上升，预计2022年第一季度到2023年第二季度之间平均价格将下降5%。 4月皇家地产曾预测，到2022年底大多伦多地区的平均房价将达到130万元，但7月将预测调低至115万加元。皇家地产总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“我们已大幅下调了2022年的预测，但预计今年年底房价仍将高于2021年，并远高于疫情前的房价。全国各地创纪录的价格上涨之后，安大略省南部和大温哥华部分地区经历了第二季度的下滑，特别是过去两年房价涨幅最高的地区。” 皇家地产相信2022年第二季度最终将“看到周期内的大部分房价下跌”，而在今年剩余时间里，房价或多或少会保持不变。Soper说：“我们预计在今年余下时间里，房价不会出现太大变动。”
Sue2022-08-04
加拿大房产市场彻底乱了？不景气！温哥华房屋销量下滑达44% 多伦多公寓销量下降房价逆势上涨
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使许多潜在买家决定离场观望。第二季度大多伦多地区新建共管公寓的销量环比下降了19%，但平均价格达到了每平方英尺1453加币的历史新高。周三(8月3日)大温哥华房地产委员会(REBGV)在发布的新闻稿中表示，上月大温地区地区共达成1887笔交易，较去年同期下降43.3%，较6月下降22.8%。委员会补充称，7月的销售活动比十年同期平均水平低35.2%。尽管销量大跌，但房价相对稳定。委员会表示，大温地产基准价格连续下跌2.2%，达到1207400加币。但与去年同期相比，基准价格上涨10.3%。委员会主席Daniel John在一份新闻稿中表示：“当前的房产市场中，购房者对利率上升和通胀担忧的反应更加谨慎。过去的3个月里，大温地区待售房屋的选择增加，价格小幅下降。” 今年加拿大央行已四次上调隔夜拆借利率目标，最近一次是7月上调了整整一个百分点，达到2.5%。根据房地产咨询公司Urbanation Inc的最新报告，今年第二季度大多伦多地区新建共管公寓的销量环比下降了19%，但平均价格达到了每平方英尺1453加币的历史新高。 2022年第二季度大多地区共有6792套新共管公寓售出，同比下降24%，但销量仍然高于10年平均水平。购买活动的下降导致11703套新公寓单元仍未售出，较2022年第一季度的近18个季度低点增长36%。尽管这一数字有所上升，但年度数据仍下降了6%。大多地区新共管公寓的购买速度放缓，但公寓的每平方英尺价格却同比飙升了20%，达到了历史最高水平。报告认为，房价飙升背后有几个驱动因素，包括建筑成本飙升、劳动力短缺和项目价格上涨。展望未来，利率上升和项目审批时间推迟可能会推高新建共管公寓的成本。周二Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示：“在房屋库存较低、开发成本较高的情况下，预计房价将保持平稳。房产市场将在利率上升的影响下发挥作用，租赁市场保持强劲势头，需求向更实惠的房屋转变，应该会为公寓提供支持。” 预售共管公寓的供应量达到了有记录以来的第三高，在第二季度有9924套共管公寓进入市场。但近期购买活动回落，导致项目取消或未来启动计划推迟。数据显示，大多地区预计将在2022年推出3.5万套新共管公寓，今年上半年约有1.6万套已投入使用，预计还会有1万套，剩下的1万套仍处于闲置状态。
Sue2022-08-04
房价下降租金上涨，加拿大房产市场出现两极化，房客压力增加
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迅速上涨，增加了租房家庭的压力。最近多伦多地区房地产委员会(TRREB)发布的数据显示，2022年第二季度最常见的出租住宅类型一居室公寓的平均租金同比增长了20%，两居室和三居室公寓的租金分别上涨了15.3%和12.8%。与此同时，房屋供应正在收紧。今年第二季度TRREB平台上的租赁公寓同比下降了30%，出租的一居室公寓数量也以每年16%的速度下降。联排别墅是另一种受租客欢迎的住房类型，联排别墅的租金涨幅相对较低，两室联排别墅在过去一年里上涨了11%。但租房趋势并不统一，第二季度三居室联排别墅的租赁数量增加了25%，而两居室联排别墅的租赁数量略有下降。租赁需求的增加与新冠疫情后经济活动恢复有关。在疫情期间回到父母家中的大学生将在9月重返校园，5月以来他们一直在大学校园附近积极租赁住宅。另一个促成因素是远程工作，许多人在疫情期间可以在家远程工作，一些人放弃了市中心办公区域附近相对较小但昂贵的房屋租赁，转而在较小的城镇租住更便宜、更大的房子。但随着雇主将员工召回办公室，办公区域附近的出租物业需求一直增加，租金承受了相应的压力。由于房产市场供应紧张，整个地区的租金都在上涨，不仅仅是位于市中心的街区。TRREB的数据显示，多伦多挂牌的公寓有76%在第二季度被出租出去，而约克区郊区的挂牌公寓中81%得到了出租，表明郊区对出租的需求也很高。加拿大各地也出现了类似的情况。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)报告称，哈利法克斯的租赁市场趋紧，空置率下降到1%以下。即使在人口较少的地区如安大略省伦敦市，根据Rentals、Bullpen Research和Consulting汇编的数据，伦敦6月的租金较去年上涨了28.5%。市场状况有时会违背普遍接受的理论，例如城市经济理论认为房价和租金是内在联系的，因为住宅的价值被假定为住宅永久产生的未来现金流即租金的现值。当租金上涨时，房价也应该上涨。但房价下跌和租金上涨的情况表明，理论模型可能不能完全解释短期动态。与此同时，一些被广泛接受的观点并没有得到统计证据的支持。例如受挫的潜在购房者希望房价停止快速上涨或下跌，作为他们买房的前提条件。但当房价下跌时，潜在买家会匆忙离开市场，因为购买一项正在贬值的资产没有什么意义。而当房价上涨时，购房者往往更加活跃。房价下跌的一个意外后果是租赁住房的压力增加，房价下跌往往伴随着住房销售的明显下降。原本要从租赁住房过渡到自有住房的家庭暂时推迟了决定，导致租房时间比预期要长。因此租赁市场的压力增加了，新的租客必须竞争有限数量的出租单元。预计租赁住房的需求将增加，租赁市场将面临越来越大的压力。成千上万的新移民到来之后，他们的住房往往是从租赁市场开始的。员工被召回办公室之后，办公区域和市中心附近的租赁需求增加，加上租赁供应的下降，都是导致租金负担能力恶化的一些因素。加拿大租赁问题的一个长期解决办法是大幅增加新建专用租赁(PBR)住宅的建设，目前联邦和省政府已经启动了许多项目，鼓励新的租赁住宅建设。但政府还需要进行更多的干预，吸引建筑商和开发商建造租赁住房。
Sue2022-08-04
后疫情时代多伦多租金暴涨创纪录，一居室同比涨幅达20%！
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68财经报社(北美)讯根据最新数据，多伦多租户正在告别新冠疫情折扣时代，租金完全弥补了疫情造成的损失，达到了创纪录水平。周四(7月28日)多伦多地区房地产委员会(Toronto Regional Real Estate Board)表示，今年第二季度多伦多新租赁的一居室公寓的平均月租金上涨至2269美元，同比上涨20%。两居室的租金为2979美元，较去年同期上涨了15%。三居室公寓的价格上涨了13%。报告称，高达两位数的房价涨幅反映出租赁房源数量的下降，多伦多租赁房源数量同比下降了11%。去年人们离开了多伦多市中心，新冠疫情导致挂牌公寓数量急剧增加。现在随着新冠疫情的缓解，其中一些人又回来了。与此同时，不断上升的利率将导致许多潜在购房者被挤出市场，租赁公寓的需求持续上升。加拿大房地产委员会主席 Kevin Crigger在声明中表示：“预计未来几个月，租赁市场状况将进一步收紧。” 由于需求枯竭和房源激增，去年多伦多的租金创下了4年来的新低。此前的一居室租金纪录是在2019年第三季度创下的2262美元。多伦多房地产经纪人Justin Wu说，即使是最合格的租户也很难找到合适的公寓，一些房东已经开始要求4个月到一年的租金首付，从而完成报价。吴在电话中说：“我们有一个客户非常合格，信用和收入都很好，但我们找不到任何适合的公寓。我们试图提供的每一座公寓都有9到10个报价，有一些竞争对手提前提供12个月的租金。” 由于建筑成本上升、房价上涨和劳动力短缺，房屋建设推迟或取消，进一步加大了多伦多租金上涨的压力。 CIBC Capital Markets副首席经济学家Benjamin Tal在一份报告中指出，原定于今年开工的3万套共管公寓中，已有约1万套已被取消或暂停。
Sue2022-07-30
加拿大统计局：5月GDP不变，第二季度经济增长1.1%
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。” 报告公布后，加元汇率变化不大，在多伦多交易时段上午8:51加元兑美元汇率下跌0.2%，至1.2838加元。加拿大两年期政府债券收益率上升约4个基点，达到2.97%。虽然全球经济受到能源成本上涨的沉重打击，但加拿大的资源型经济却受益于石油、粮食和天然气价格上涨。上半年的强劲增长也反映出在去年冬天因新冠疫情而实施严格封锁后，今年早些时候重新开放所取得的效果。此前加拿大统计局预计5月份经济会略有下降，4月份实际GDP增长了0.3%，增长是由采矿、采石、石油和天然气开采部门以及面向客户的行业引领的。根据加拿大统计局数据显示，4月份采矿、采石和石油和天然气开采部门增长了3.3%，石油和天然气开采增长了3.9%。住宿和食品服务行业增长 4.6%，而艺术、娱乐和休闲行业增长 7.0%。 5月31日加拿大统计局公布的数据显示，第一季度加拿大GDP折合成年率增长为3.1%，低于预期，但符合加拿大央行的预测。加拿大经济增长在2022年第一季度大幅放缓，贸易量的下降抵消了家庭购买、住宅房地产和商业投资的强劲增长。由于贸易下滑，第一季度的增长低于市场预期。加拿大统计局表示，在连续两个季度增长之后，出口量在三个月内以非年化率下降2.4%。美国商务部周四(7月28日)表示，美国经济连续第二个季度萎缩，但CIBC分析师预计，经济增长将在今年剩余时间出现反弹。
Sue2022-07-29
房地产真不行了？利率上升，加拿大投资者挥泪甩卖高价房产
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低迷，投资者开始争相抛售房产。 7月初多伦多抵押贷款经纪商Ron Butler的客户打电话给他，谈到了一个进退两难的问题：4个月前他刚刚购买了一套郊区公寓作为投资物业，现在他的财务状况不佳。在央行利率飙升6倍之后，房租已经无法支付房贷的利息。 Butler建议客户卖掉房产，以免每月都赔钱。仅仅一周后，加拿大央行又将基准利率上调了一个百分点达到2.5%，Butler正准备迎接更多类似的客户。 “现在就要开始了，” Butler说：“每个季度都有更多的坏消息，更多的新闻，更多的负现金流，更多的问题：“继续持有房产有意义吗？’” Butler预计，只要利率保持在高位，投资者就会变成源源不断的被迫抛售者，从而进一步压低房价，因为“未来两年的经济形势根本说不通。” 过去的一年里，随着投资者在购房者中所占的比例越来越大，加拿大央行多次就投资者给市场带来的风险发出警告。投资者不仅被认为更有可能在经济低迷时期抛售房产，而且所持有的债务数量和类型特别是浮动利率贷款，可能使他们更有可能在利率上升和价格下跌时经历财务紧缩。现在看来，这就是目前正在发生的事情。经济学家David Rosenberg借用了扑克中的一个术语：“住宅房地产投资者通常是所说的‘弱手’。这种势头可能会自我发展，由于这些杠杆较弱的手被迫抛售房产，较低的价格会导致更低的价格出现。” 尽管租金上涨，但年度涨幅仍赶不上加拿大央行加息的步伐。到目前为止，加拿大基准房价的跌幅还算温和，截至6月的3个月里仅下跌了3.3%，但在此期间房价跌幅有所加快。根据多位私营部门经济学家预测，加拿大平均房价可能会从2月的峰值水平下跌10%至20%。但Rosenberg表示，投资者的强制抛售可能会将价格压低至多40%。加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue则表示，加拿大正走向一场“历史性”衰退，规模将超过过去40年的任何一次。 “当利率走向反面，泡沫就会破裂，”Rosenberg说：“问题是拐点什么时候到来？现在拐点已经到来了。” 去年年底加拿大的房价已经接近峰值，在包括投资者在内的各类购房者中，有超过一半转向了可变利率贷款，抵押贷款的利率与央行的基准贷款成本保持一致。与此同时，其他银行研究显示，近五分之一的投资者以旧房产为抵押贷款，为购买新房产提供资金。这类债务被称为房屋净值信贷额度，通常也有浮动利率。这使得投资者的整体负债更高，加拿大央行的研究显示，投资者的总债务负担很有可能达到收入的10倍。可能还有更多的投资者借了首付款和抵押贷款，买了一套新房子，房价的100%都是负债。就在过去几个月里，这些债务都变得相当昂贵。对一些投资者来说，情况甚至更加糟糕，他们在利率上升之前就在房地产上亏钱了。在多伦多和温哥华的投资界，负现金流通常是合理的，可以在一定程度上每月支付抵押贷款的本金，增加投资者作为增值资产的权益。温哥华房地产经纪人萨雷茨Steve Saretsky说，现在他接到了投资者的电话，他们的月损失从200加元增加到了400加元，原因是浮动利率债务还款增加了。他们不能再忍受这种负现金流了，尤其是在房价下跌的情况下。 Saretsky说：“我绝对认为，将会出现相当程度的不安因素。不管当时购入的房价是多少，这些人都将不得不卖出。” 近年来投资者活动有所增加，但自有住房仍是房产市场的最大组成部分，这些人有更多的理由保留房产。但过去两年中，这些普通购房者也未能幸免，整个市场转向了可变利率抵押贷款，许多人的月供正在上升。根据加拿大央行的研究显示，固定支付计划占可变利率抵押贷款持有人的40%左右，这部分人也可能无法长期躲避风险。抵押贷款从每月费用中抽取额外的利息，保持借款人的月供不变，而这些利息通常会被用于偿还本金。现在利率上升得非常快，月费用中可能已经没有多少本金可供偿还了。蒙特利尔银行经济学家Robert Kavcic表示：“我们正非常接近一个临界点，连固定支付也将不得不开始上调，很可能只会加剧近期的低迷。”
Sue2022-07-27

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