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调查称大部分投资者认为美国写字楼价格将暴跌最早明年下半年才触底

到期。再融资并不容易，尤其是约25%的商业地产是写字楼。商业地产价格Green Street指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。美国商业地产的价值正受到美联储激进紧缩政策的沉重打击，这提高了拥有房产的一项关键成本——融资成本。但现在寻求抛售风险敞口的银行发现，几乎没有令人满意的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。巴克莱银行（Barclays Plc）的分析师Lea Overby表示：“没有人想在巨额亏损的情况下出售。这些房产在很长一段时间内都不需要出售，这意味着持有者可能会尽可能地推迟出售。” 加剧这一困境的是美国地区银行的压力。高盛集团3月份的一份报告显示，截至2022年，地区银行持有约30%的写字楼债务。美联储的数据显示，在硅谷银行（Silicon Valley Bank）和签名银行倒闭后，截至8月份的12个月里，小银行的存款减少了近2%。这意味着银行融资减少，放贷能力下降。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能渗透到美国商业地产的所有者身上。例如，写字楼的投资者通常有长期固定利率融资，其租户也可能受到长期租约的约束。穆迪今年3月发布的研究报告显示，要到2027年，目前已生效的租约才会转为较低的收入预期。如果目前的趋势保持下去，到那时，收入将比现在低10%。巴克莱的Overby表示：“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。写字楼部门深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意入住写字楼。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们才会更频繁地来办公室。约20%的受访者表示，他们在大流行期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比新冠疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为大流行时期的交通服务削减。

金融界2023-10-02

美国商业地产濒临崩溃！巴克莱、高盛和穆迪警告：高利率加剧清算潮地区性银行受冲击

进行再融资并不容易，尤其是大约25%的商业地产是办公楼，Green Street商业地产价格指数已较2022年3月的峰值下跌16%。商业地产价值受到美联储激进的紧缩政策的沉重打击，这提高了拥有房产的关键成本，即融资费用。但现在寻求摆脱风险的贷款人几乎找不到合适的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。 (来源:Bloomberg) 巴克莱银行分析师Lea Overby表示：“没有人愿意以巨额亏损出售，这些房产不需要长期出售，这意味着持有人可能会尽可能推迟出售。” 高盛集团3月份的报告显示，地区性银行面临的压力更加雪上加霜，截至2022年，地区性银行持有约30%的写字楼债务。截至2019年12月，小型银行的存款减少近2%。这意味着银行的资金减少，放贷能力下降。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能传导至美国商业房地产的所有者身上，摩根士丹利对这些商业房地产的估值总计达11万亿美元。举例而言，办公楼的投资者通常拥有长期固定利率融资，他们的租户也可以享受长期租赁。穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)在3月份发布的研究显示，目前已实施的租赁需要到2027年才能结转至较低的收入预期。如果目前的趋势持续下去，那么到那时的收入将比现在低10%。巴克莱银行的Overby表示：“当利率发生变化时，美国房地产的清算往往会很缓慢。而写字楼部门深感苦恼，这需要很长时间才能解决。” 即使美国商业房地产出现严重且长期的低迷，包括办公楼部门的巨额贷款损失，她也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她表示，房地产行业规模庞大，但债务分散在足够广泛的投资者中，足以吸收损失。除了高利率之外，写字楼还面临着租户减少或搬出的问题，这一趋势在美国尤为强烈，与欧洲或亚洲相比，美国的写字楼员工更不愿意入住，重返办公室的一些阻力可能归因于通勤的痛苦。超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们会更频繁地来办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了离办公室更远的地方，只有3%的人后悔逃离办公室。近1/3的人表示，他们的通勤时间比新冠疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为大流行时期交通服务的削减。

小萧2023-10-02

违约潮、银行业危机……几十年来最猛烈的加息压力即将显现？

响下。 “对小型银行而言，存款外逃以及商业地产和其他信贷敞口仍存在固有的脆弱性”，米勒表示。标普500美国地区银行指数今年累计下跌近40%，势将创下2008年以来的最大年度跌幅。米勒指出，欧洲银行也很脆弱，因为它们的规模相对于经济而言更大，这使它们更容易受到各种风险的影响。 4．日本央行的不确定性日本央行一直坚持超宽松的货币政策，但可能会收紧货币政策。此外，日本大举投资从美国科技股到高收益新兴市场货币等各种资产的时代戛然而止的风险也在上升。凯投宏观预计日本央行将在明年1月份上调政策利率。报告指出，长期以来一直在其他地方寻求更高投资收益的日本投资者持有大约1万亿美元的美国债券。他们也是欧洲和澳大利亚债券的大买家。日本抛售美国国债可能进一步推高已经处于全球金融危机以来最高水平的收益率。这可能损及股市。当投资者预期低风险政府债券的回报更高时，股市往往表现更差。未来几个月预计市场将对日本央行表现出更大的敏感性。

金融界2023-09-30

新一轮房市恐慌！万达集团启动IPO投资人谈判今年无望上市需偿还300亿元人民币

PO投资人偿还资金。大连万达因专注于商业地产和轻资产物业管理业务，曾被视为垃圾债市场上为数不多的优质中国发行人之一。招股说明书显示，珠海万达本身吸引了众多上市前投资者，包括蚂蚁集团、中信证券、太盟集团和腾讯控股有限公司。然而，据外媒当时报道，万达亿万富翁老板王健林在4月份的一次内部会议上承认，公司确实存在一些困难，因为中国经济放缓打压了房地产需求。许多中国开发商也受到利率上升的打击，因为他们过去依赖借款来为项目开发提供资金。万达集团在7月重申，尽管标准普尔全球评级和惠誉评级等机构下调了信用评级，但公司经营仍保持稳定，盈利前景良好，还能够偿还债券。招股说明书显示，截至2022年底，珠海万达在中国管理着472家购物中心。该公司还有181个项目正在筹备中，其中163个项目来自独立第三方。

颜辞2023-09-28

下一投资领域在哪里？三位创智赢家告诉你

杠杆以及远程工作和在线购物等趋势已经对商业地产部门产生了负面影响。科尔科兰说：“购物中心陷入困境，这些大型商店表现不佳。” “它们会归零，”奥利尔说道，他指的是一些受冲击最严重的商业地产部分，例如不太有吸引力市场的办公室。他指出，资产价值已经大幅下跌，备受困扰的地区银行已将高负债开发商的贷款利率从5%提高到11%至17%之间。加密货币奥利尔曾是FTX的前头号人物，但去年这家加密货币交易所崩溃了，他预测数字货币的未来光明。他说：“所有这些花招，所有这些流氓的加密货币牛仔，它们在几年内都会消失。” “美国证券交易委员会正在全球追捕他们。” 奥利尔说，他仍然看好比特币，数字支付系统的“祖师爷”，以及以太坊等其他数字货币。科尔科兰发出的声音要低调得多：“我在比特币上亏了5万美元，我不喜欢整个事情。” 至于约翰，他称加密货币是一个有前途的领域，并表示他在其中稍微涨了点。他说：“我实际上稍微赚了点钱，”他补充道，他怀疑加密货币不会完全消失，鉴于其规模和知名度。 Tips：鲨鱼坦克（Shark Tank），又称创智赢家，是美国广播公司的一系列发明真人秀节目，该节目是一个提供给发明创业者展示发明和获取主持嘉宾投资赞助的平台，该剧主要讲述一群怀揣梦想的青年带着他们的产品来到节目，通过说服5位强势的、腰缠万贯的富翁们给予他们启动资金，让梦想成真。首播于2009年8月，截至2012年5月，已播到第四季。现节目包含6个主持嘉宾，分别是Robert Herjavec、Kevin O'Leary、Barbara Corcoran、Daymond John、达拉斯小牛队的老板Mark Cuban和喜剧演员Lori Greiner。在第三季播出时，主持嘉宾由Mark Cuban代替了Kevin Harrington，2012年，鲨鱼坦克获得了Primetime Emmy Award for Outstanding Reality Program，即艾美杰出真人秀节目奖。

Heidi2023-09-28

美国商业房地产“岌岌可危”？保险成本持续创新高业主被迫“跳过”保险

经报社(北美)讯周二(9月26日)，商业地产业主已经在高利率和不断上升的空置率中苦苦挣扎，现在他们还面临着不断创出新高的保险成本。自然灾害、通货膨胀和再保险市场萎缩已将保险费推至创纪录水平，与美国大部分地区家庭保险费率的飙升相呼应。这让很多房东陷入了困境。他们的建筑价值和租金收入下降，但支出却不断上升。据穆迪分析，自2017年以来，商业房地产保险成本平均每年上涨7.6%。这些增加可能会导致每年数十万美元或更多的额外成本，具体取决于房产的位置和规模。这些额外支出可能足以抹去一年的利润。（来源：穆迪）虽然几乎所有地方和所有建筑类型的保险费都在上涨，但一些城市受到的打击更为严重，尤其是多户建筑。达拉斯出租公寓楼的保险成本平均每年上涨14.4%，洛杉矶上涨13%，休斯顿上涨12.6%。穆迪表示，一些业主很难找到愿意为他们的建筑物提供保险的人。保险咨询公司Gallagher房地产和酒店业务负责人Alexandra Glickman表示：“我从未见过保险能力发生如此重大和快速的变化，以及价格的飙升。” 对于一些业主来说，保险费用上涨的影响比利率上涨更为严重。许多房东的债务成本仍然较低，因为他们在2022年之前签署了长期固定利率抵押贷款，并且在未来几年内都不会到期。但保险合同通常每年都会更新。这意味着几乎每个业主都被迫要么以更高的成本签署新保单，要么完全跳过保险。 CoStar Group的数据显示，自2021年底以来，价值2500万美元或以上的房产销售数量下降了 79%。保险费用的上涨是导致保险费用急剧下降的原因之一。公寓业主Olive Tree Holdings的管理成员Ian Bel表示，保险费用过高，一些原本符合他们购买标准的交易现在已经取消或无法成交。他们聘请了风险建模公司来计算损失的可能性，并正在与贷款机构进行谈判，以让它们接受更高的免赔额的保险，这意味着物业所有者愿意自行承担更高的损失风险，以降低保险费用。（来源：穆迪）不断加剧的自然灾害是造成这一现象增加的一个重要原因，特别是在容易遭受野火、洪水或风暴袭击的城市。再保险成本也有所增加，导致财产保险费率上升。与此同时，通货膨胀推高了修复或重建受损财产的成本。在某些情况下，保险公司甚至选择不提供报价，这使得提供保险的公司可以自由定价并收取更高的保费。出租公寓楼的业主尤其容易受到影响，因为他们必须支付保险费。会计和咨询公司Anchin合伙人Robert Gilman表示，商业房东通常可以将成本转嫁给租户。但这只有在他们有租户的情况下才有用。写字楼和零售店空置率的上升意味着许多业主必须自己承担大部分费用。 Robert Gilman补充道，抵押贷款机构通常要求业主购买涵盖重建房产全部费用的保险。一些业主现在正试图降低这一数额，认为整栋建筑不太可能被摧毁。房东和保险经纪人表示，银行通常对这一想法持开放态度，特别是在成本上升威胁到违约的情况下。一些银行仍然坚持全面覆盖。直到2023年5月，房地产所有者Three Pillars Capital Group 每年支付630,474美元，为休斯顿拥有544个单元的Del Mar公寓大楼提供保险。但该公司在一份法庭文件中表示，当保险到期并且Three Pillars要求提供新保险的报价时，预计成本增加了两倍，达到180万美元左右。 Three Pillars表示，它试图让其抵押贷款机构Bancorp Bank同意降低覆盖范围。相反，该银行表示，贷款机构强迫其接受每年花费约230万美元的保单。 Three Pillars Capital Group首席执行官Gautam Goyal表示，由于保险费用激增，该建筑的收入已不足以支付费用和债务。本月早些时候，Three Pillars Capital Group采取了不同寻常的举措，起诉其贷款机构违反合同和违反信托义务，指控Bancorp强迫其购买不必要且过于昂贵的保险。

楼喆2023-09-27

帝国衰落怪事多胡言乱语真能作

解除，且预计将出现进一步动荡，尤其是在商业地产领域，情况将变得越来越糟糕。事实上，目前5.25%—5.50%的美国联邦基金利率已经令金融市场，尤其是美国银行系统倍感压力，利率升至7%？戴蒙前面说美联储利率峰值将升至7%，后面又说银行业由于高利率环境而陷入经营危机，前后矛盾啊。借用英国前首相丘吉尔名言：不要浪费一场危机。技术面：昨日（9月25日）金价小跌0.49%，属于跌幅不大，意义很大的情形。日线图均线系统正在形成空中加油（下跌），后续有较大可能跌破9月14日低点。MACD走势也不乐观，截至目前已经下破零轴。

一颗小菜芽2023-09-26

摩根大通CEO警告：世界可能还没有为美联储加息至7%做好准备

可避免地导致银行提高放贷门槛；尤其是在商业地产领域，情况显得越来越黯淡。美国联邦公开市场委员会(FOMC)当地时间上周三宣布，将联邦基金利率维持在5.25%-5.50%目标区间，此举符合市场预期，并预测利率将在今年达到5.50%-5.75%的峰值，即年底前还会再加息25个基点。 FOMC声明称，12位官员预计今年还会加息一次，7位官员预计维持不变。美联储主席鲍威尔在会后新闻发布会上表示：“我们准备好了在合适的情况下进一步加息，而且我们打算将政策维持在限制性水平，直到我们相信通胀正在朝着我们的目标持续下行。” 戴蒙上周三在底特律经济俱乐部主办的一场活动上说道，美联储开始加息时“动手晚、准备不足”，过去18个月的快速加息只是在“迎头赶上”。戴蒙当时表示：“他们不得不提高利率的可能性更大。我说的是四个月后，六个月后，通胀率将保持在4%，而且由于一大堆原因，通胀不会下降。”

风枫2023-09-26

世邦魏理仕上半年在所有物业类型的卖方代理交易中继续蝉联全球市场冠军

根据全球商业地产资本数据分析机构MSCI Real Assets的最新数据，世邦魏理仕在2023年上半年中国内地商业地产投资销售活动中以58%的市场份额稳居榜首。在全球范围内，世邦魏理仕在2023年上半年所有物业类型的卖方代理交易中继续蝉联全球市场冠军，以26%的市场份额超过排名第二和第三的竞争对手的市场份额总和。（财见）

美通社2023-09-25

底层资产扩容，消费基础设施REITs落地在即！商业地产的春天来了？

金融界9月25日消息，百货商场和购物中心等消费基础设施被纳入公募REITs底层资产后，引发了广泛关注。根据发改236号文规定，主要优先支持以下四类资产类型：百货商场、购物中心、农贸市场以及社区商业。作为一种新型的产权类公募REITs底层资产，消费基础设施与工业厂

金融界2023-09-25

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