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美国银行业危机：美联储降息迟到，商业地产恶化引发潜在波动

国地区银行提供了短期流动性，掩盖了美国商业地产市场低迷的潜在危害。美国四位领先的金融专家进行分析后指出，随着零利率时代的 5 万亿美元商业房地产债务分批到期，银行体系的潜在危机继续加深。#2024宏观展望# 哥伦比亚大学的银行专家、主要作者之一Tomasz Piskorski教授表示：“这不是流动性问题，而是偿付能力问题。临时措施安抚了市场，但一半的美国银行存款不足，资产价值低于负债，我们谈论的是9万亿美元。”他说，“它们在流失资本，如果某事引发突然的信心丧失，它们将无法生存。这是一个非常脆弱的情况，美联储正在密切关注。” 美联储在圣诞节前的货币政策“转向”以及10年期美国国债收益率下跌100个基点缓解了压力，但为时已晚，而且过于谨慎，无法避免不断增加的破产。房地产开发商必须在近年来最不友好的融资市场中再融资债务，而下降的租金和飙升的保险成本正在侵蚀它们的收入流。到明年年底，将有近1.5万亿美元到期。纽约RXR开发商主席、纽约联邦储备银行董事Scott Rechler表示：“整个商业地产领域必须重新定位。没有人真正知道价值在哪里。”他表示，一流地段的标志性建筑仍然坚挺，但他正在清理他的投资组合中的“B”和“C”级楼宇。它们在后疫情时代的混合办公环境中已不再具有可行性。 Rechler预计将有500到1000家银行在一波整合中消失。他们一直面临着向支付更高利息的货币市场基金泄漏存款的无情打击，使其房地产困境雪上加霜，“你不能这么快地提高利率而不期望金融冲击。我们已经在以50%的折价进行交易：股本被抹去，一半的贷款被抹去，” Piskorski教授的报告表示，隐含的办公楼价值已经平均下降了50%，目前45%的办公楼贷款处于负资产状态。大多数指数显示价格下降较小，但它们追踪的是一流地段，滞后市场，并且无法捕捉到“垃圾”建筑。典型的办公贷款的“传统”利率为 3.97%。如今的市场利率是7.42%。银行董事会和监管机构已迫使放贷机构减少风险敞口。一旦贷款价值比超过80%，开发商将被排除在信贷系统之外。美国国家经济研究局发表的报告称，“违约率可能达到相当于甚至超过大衰退期间的水平。” 去年三月，银行挤兑导致硅谷银行、第一共和银行和两家规模较小的银行倒闭，并蔓延至瑞士信贷银行，这种情况再也没有重演。但那是因为流动性支持让贷方得以“延期和假装”。美国国家经济研究局的报告称，银行对商业地产的总敞口为2.7万亿美元。几乎70%集中在规模较小的地区性银行中。大多数已经消耗了缓冲区域。穆迪表示，资产低于2500亿美元的地区性银行的敞口占其资本的180%。对金融体系的全面威胁更大，因为已经有2000家银行由于更广泛的利率冲击和债券纸面损失而面临“负资本化”。商业地产领域的任何进一步压力都可能将另一层放贷机构推上悬崖。报告估计有300家银行面临“偿付能力崩溃”的风险。问题可能不会止步于此：蔓延可能引发“没有保险的存款人的普遍挤兑，打破银行体系的脆弱平衡。” 美联储和财政部的官员们曾认为，随着疫情逐渐消退，员工将逐渐返回办公室，将租金稳定在一个可以管理的水平。但事实并非如此。越来越清楚的是，混合工作的模式已经成为常态。 Kastle的10个城市的“回到工作指数”显示，自2022年中期以来办公室占用率几乎没有上升，截至去年年底仍停留在51.1%。这与亚洲形成鲜明对比，那里的办公室几乎满员。平均而言，美国只有34.1%的工人在星期五上班，而在硅谷（圣何塞）为28.2%，在纽约为27.4%。美国是不同商业地产市场的拼图。并非所有领域都陷入困境。灾难发生在二线办公楼，它们在旧金山和纽约以60%到70%的折扣出售。哥伦比亚大学的房地产和金融专家Stijn Van Nieuwerburgh教授表示，由于租约到期，租户正在撤离，或者正在为更小的空间谈判。到目前为止，只有三分之一的租约已到期。大部分损失还在未来。一些建筑物可以改建为公寓，但这需要进行彻底的重新设计，包括新的管道、可以打开的窗户和区域许可证。在价格崩溃之前，这是不划算的。一旦银行查封一栋房产，通常拆毁这座建筑的成本更低。 Van Nieuwerburgh教授刚刚重新发表了一篇名为“办公楼地产末日”的论文，修订后的数据估计纽约办公楼的“价值销毁”可能超过6500亿美元，冒着城市税收萎缩和投资下降的城市末日循环的风险。“我们的论文不是最坏的情况，而是中间情况，”他说。 Scott Rechler表示，这一事件并不是次贷危机的重演。这更像是三十年前的储蓄和贷款事件，导致了747家“储蓄”机构的破产和纳税人的清理，但从未达到系统性的临界点。“这非常像1990年代初期，而不是2008年。”他说。美联储可能已经成功地实现了一次完美的去通货膨胀，没有衰退，但现在为时尚早进行胜利的庆祝。Piskorski教授说，“人们总是在美联储转向时谈论软着陆。一切看起来都很完美。” 货币紧缩的影响具有很长而不确定的滞后期，而这次影响非常大。

丰雪鑫992024-01-06

仅剩的“安全区”也传来坏消息！中国物流仓储“刮冷风” 业内人士直言：市场出现大转变

场之一。物流中心一直是中国最受欢迎的商业地产资产之一，吸引了包括普洛斯中国、ESR集团和华平投资集团在内的机构投资者。即使经济在新冠疫情期间遭受重创，网上购物的激增也引发了对存储和其他此类基础设施的需求。然而，Tony Su 认为，空置率的提升表明市场出现了“大转变”。尽管当局去年加大了财政和货币刺激力度，但仍面临需求疲软和挥之不去的#中国房地产危机#的压力。周四(4日)发布的服务业指标显示出一些扩张迹象，但12月份制造业活动指标进一步陷入收缩。经济学家预测，中国第四季经济增速将从第三季的 4.9% 加快至 5.2%，而物流市场低迷是复苏乏力的另一个迹象。

IreneLim2024-01-05

美联储出现巨大“套利”漏洞！知名金融博客：3月恐撤销重磅政策银行业将再有大事发生……

信用质量正在恶化，但尚未达到危机水平，商业地产继续推动问题贷款增加。为了增加存款，或至少减缓存款下降，银行将提供与货币市场基金有一定竞争力的利率，并且提供正的实际利率回报。由于通胀持续在3-4%的范围内，这意味着银行必须提供4-5%的利率才能发挥作用。但ZeroHedge强调：“这对银行来说是行不通的。他们将无法维持盈利能力。这对美国财政部来说也行不通，美国财政部本身致力于每季度发行数万亿美元的债券，而且还必须提供高于投资者对通胀和美国政府不断恶化的财政状况看法的正利率。” 文章警告称，如果融资成本进一步上升，或者未实现的损失开始出现，银行的资本水平将开始受到打击。这将令包括储户在内的市场感到恐慌，市场可能会发现自己陷入了第二轮存款挤兑。为了应对这些挑战，一些银行正在寻求合并。2023 年下半年，美国宣布78笔银行交易，其中大部分是小型银行和社区银行。但这在很多情况下都行不通，其结果就是众所周知的“两个醉汉互相扶扶持”。结束2023年，进入2024年初，投资者的乐观情绪正在弥漫市场，大多数资产类别都继续上涨。“但我们决不能忽视银行，他们还没有脱离困境。尽管存在银行业软着陆的‘金发姑娘’(Goldilocks)情景，但2024年另一批银行倒闭的风险仍然存在。”

颜辞2024-01-05

阳光股份上涨5.65%，报3.18元/股

济技术开发区，公司（阳光股份）主要从事商业地产项目持有、开发与运营，包括高端住宅、酒店、写字楼及城市综合体等，重点发展商业运营管理和物业租赁业务。阳光股份通过整合商业资源，创立了投资至运营全价值链的运营模式，在2020年由北京迁至深圳，落户京基100大厦，同年京基集团成为其控股股东。截至9月30日，阳光股份股东户数2.67万，人均流通股2.81万股。 2023年1月-9月，阳光股份实现营业收入2.78亿元，同比减少8.94%；归属净利润-4150.53万元，同比减少8091.27%。

金融界2024-01-04

美债收益率见顶，2024年美债价格将迎来牛市？

年初的资金流出规模将继续超过流入规模。商业地产违约损失可能产生广泛的影响，一部分债务通过商业抵押债券（CMBS）融资波及商业银行、保险公司、养老基金和个人投资者等。后市展望展望2024年，美债价格有望进入牛市，因伴随美国财政扩张结束，高利率和高通胀带来的消费和地产大调整，美国经济减速不可避免，甚至不排除出现衰退的可能，美债收益率大概率触顶。从美债收益率回落进程来看，由于受全球产能重构带来资源配置和分工效率下降、居民杠杆率不高带来消费韧性等原因，通胀存在反复，美债价格涨势也存在不确定性，涨幅取决于美联储会启动降息。2024年在通胀回落至2%均值附近前美联储存在降息的可能性，美债收益率大概率触顶。 $SP500指数主连 2403(ESmain)$ $道琼斯指数主连 2403(YMmain)$ $NQ100指数主连 2403(NQmain)$ $黄金主连 2402(GCmain)$ $WTI原油主连 2402(CLmain)$

老虎证券2024-01-04

城建发展下跌5.18%，报4.58元/股

司，业务涵盖房地产开发、对外股权投资、商业地产运营等多个领域，致力于成为“国内领先的城市开发运营商”。截至9月30日，城建发展股东户数5.05万，人均流通股4.47万股。 2023年1月-9月，城建发展实现营业收入160.5亿元，同比增长64.68%；归属净利润5.98亿元，同比增长176.02%。

金融界2024-01-04

今天起，加拿大实施新规打击独家暗盘房源，一批经纪气炸了

MLS，但也有重大例外。例如大多数商业地产并未在 MLS 上挂牌出售，并且大部分公寓楼花转手交易市场也未能在 MLS 上找到。最近提供来自 MLS 的售价数据的网站激增，促使更多卖家和买家尝试通过使用独家房源来保持交易私密性。多伦多房产经纪安德烈·库蒂安 (Andre Kutyan) 表示：“99% 的情况都发生在 MLS 上，但独家暗盘房源一直存在。” 他经常看到想要暗盘出售的客户类型是名人或商界领袖，但近年来他看到越来越多的经纪也声称做更多独家交易。当没有交易记录时，验证这些声明可能会很困难。 “有很多经纪人都这么说：‘我的大部分交易都是独家的，’他们试图营造一种印象，认为他们暗地里做了很多的事情，但没有办法说清楚。” 社交平台Whatsapp 和 Signal 上有一些私人群组，其中有数百名经纪希望出售或购买场外房屋，甚至还有网络服务，形成了现有 MLS 的一种替代方案，为这些独家代理提供了一个平台。目前尚不清楚地产协会CREA将如何执行新规则。多伦多地产局TRREB 主席 Paul Baron 在一份声明中表示：“多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 成员遵守 CREA 的房地产经纪人守则，新的合作政策是房地产经纪人守则的一部分。” “我们还制定了流程，确保 TRREB 成员房地产经纪遵守相关政策，包括不符合 CREA 例外情况的所有形式的公共营销。” 房产律师莫里斯警告说，一些董事会在试图执行新规则时可能会采取严厉措施，这可能会进一步削弱对有组织房地产的支持。莫里斯说：“这里实际发生的事情是，MLS 和地产局董事会在满足人们的实际需求方面表现很差，他们没有提供允许独家房源的系统，也没有提供分配系统，合作是一种选择，卖家应该有这样的选择。” 文章来源： https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-new-rules-target-use-of-exclusive-real-estate-listings/ 作者：丁其

超级生活2024-01-04

黑石房地产基金遭撤资130亿美元！投资者开始慌了？

Sissi2024-01-04

美国房市警铃响起！穆迪称224座办公楼陷“再融资困境” 英国《金融时报》：纽约、旧金山负担最重

利率和写字楼回归缓慢的双重影响下，美国商业地产行业在2024新年伊始面临进一步下滑。根据英国《金融时报》(Financial Times)报道，今年CRE办公室债务需要偿还或再融资1170亿美元，大部分债务集中在纽约曼哈顿和旧金山两大城市。穆迪警告说，当前有224座办公楼陷入再融资困境。美国抵押贷款银行家协会数据显示，纽约曼哈顿和旧金山承担大量商业地产债务外，芝加哥、洛杉矶、休士顿等城市紧追其后。 (来源:Financial Times) 知名金融博客ZeroHedge指出，美国商业地产充满挑战的环境可归因于多种因素，包括由于硅谷银行(SVB)、第一共和银行(First Republic Bank)和签名银行(Signature Bank)等于2023年上半年倒闭而给地区银行带来压力。 (来源:Twitter) 对于业主而言，情况更加恶化，因为地区和社区银行占据了商业地产贷款的大部分空间。此外，美联储数十年来最激进的加息周期也显着增加了借贷成本。穆迪分析估计，今年约有605座有抵押贷款的办公楼需要融资。其中，大约224处将遇到再融资困难，它们要么是因为房产价值暴跌且债务过多，要么是因为空置率很高。 (来源:Financial Times) 芝加哥前西尔斯大厦(Sears Tower)就是其中之一，自1974年竣工以来，它一直是世界上最高的建筑。现在它被称为威利斯大厦，该建筑的13亿美元债务将于今年3月份到期。穆迪预测，鉴于利率上升，尽管一些贷款可以在没有表现的情况下延期，包括威利斯大厦贷款，但年收入中债务不低于9%的建筑物业主，今年将难以挑战再融资。尽管写字楼及其业主的部分财务问题是由于新冠大流行以及由此导致的办公室空置率增加造成的，但早些年积极的承保也是一个因素。作为纽约标志性建筑，西格拉姆大厦(Seagram Building)在2012年产生5600万美元的净营业收入，然而，当贷方在次年承保7.6亿美元的抵押贷款时，他们估计这座建筑每年可以带来30%的增长，即年收入7400万美元。但扣除利息和装修费用的利润在2018年达到峰值6900万美元，此后一直下降，并于2022年跌至2700万美元的低点。与此同时，Trepp最新数据显示，商业抵押贷款支持证券融资的办公贷款拖欠率截至2023年11月底高达6%，高于一年前的1.7%，压力正在显现。即使违约率较低，这些贷款的潜在损失也高达数十亿美元。一组美国经济学家最近的研究发现，银行资产负债表上40%的办公贷款价值低于贷款金额，给地区银行带来了风险。 Ellington Management商业房地产主管Leo Huang表示：“人们应该意识到，区域性银行仍然深受商业房地产问题的影响。” 在未来3至4年内，大约2/3的商业地产空间将需要再融资。随着房地产价值暴跌和利率大幅上升，违约率可能会继续飙升，给暴露的地区银行带来更多麻烦。 “办公楼的动荡还远未结束，”ZeroHedge文章警告称。

秉哥说市2024-01-03

“全面上涨”将以痛苦结局告终市场先知警告股民尽快清仓

象表明末日近在眼前，正在扩散。”他还对商业地产证券最近的反弹提出质疑，因为他认为办公空间的信贷紧缩意味着“该领域注定要失败，具有广泛的影响。” Shilling指出，零售投资者往往在市场达到峰值时最为乐观，这意味着当价格暴跌时，他们通常遭受最严重的损失。他还指出，尽管过去18个月内价格增长已经显著降温，且没有发生重大的失业，但是征服通货膨胀可能需要失业率上升的风险。这位市场专家在过去40年里以多次准确的预测而闻名，他对当前的炒作和投机水平表示不满。“金融市场中的时尚现象猖獗，”Shilling说道。“有些将继续无声无息地消失，这将导致容易上当、过于热心的投资者遭受的巨大损失。其他一些可能会在经历极为痛苦的行业整合和损失之后幸存下来。尽管为许多时尚现象提供了巨大的政府补贴，它们似乎都已经失去了光芒。” Shilling列举的可疑趋势包括电动汽车、绿色能源、环境、社会投资、人工智能、居家支出、“七大科技股“等股票和全面上涨。他将去年带领股市上涨的特斯拉、英伟达和其他五位科技巨头与上世纪70年代的“Nifty Fifty”相比较。这一股票组合包括柯达、宝丽来和施乐在1973年至1975年间爆发的自20世纪30年代以来最严重的经济衰退中均崩溃，其中几家公司至今未能复苏。这位资深预测师坚定地认为投资者应该抛售股票，并对特别是SPACs和加密等投机性资产进行投注。他在11月的一次采访中警告说，标普500指数可能会下跌到约2900点，这几乎是距离目前4770点的水平下跌了近40%，并且衰退将很快到来。

丰雪鑫992024-01-03

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