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美联储重拳出击监管机构关注商业房地产风险

布了年度压力测试指导方针，特别强调识别商业地产的风险。巴尔说，他担心不断变化的经济、利率和金融环境对银行的影响。他表示，“商业房地产显然是我们正在密切关注的领域。希望在进行联邦储备压力测试时保持‘灵活性’。”同时，他指出，美联储也关注银行业的网络安全和人工智能风险。

丰雪鑫992024-02-17

ACY证券汇评：【每日分析】美国今年第一个雷点——商业地产

银行业先出了问题。纽约社区银行由于其商业地产的贷款违约率骤升，银行不得不了新增了高达5.5亿美元的损失拨备，整整是市场预期的9倍。这也让银行的财报出现亏损，股价随之崩盘，甚至拖累到整个美国地区银行板块，尤其是商业地产敞口较大的一些小银行，例如Western Alliance、Valley National等。不仅如此，同样有大量美国商业地产敞口的日本青空银行、德意志银行以及瑞士宝盛银行相继大幅提高贷款损失准备金。这也让这些中大型银行的股价出现缩水。能够发现，美国商业地产的贷款违约率上升，已经成为不可忽视的潜在危机。为什么问题出在商业地产，不是住宅地产？由于疫情期间利率达到史上最低水平，这让债券投资者不得不寻求一些新的替代品。商业地产就此进入了视野。从收益来看，商业地产的租约时长往往能达到3-5年甚至以上，远比住宅租约长的多。回报更加稳定，而且也往往更高。而贷款方面，和住宅地产30年的贷款期限不同，美国商业地产的贷款年限一般是5年或10年，多数是只还利息。投资者完全可以借杠杆，用租金支付利率，获得更高的回报。商业地产更适合中短线投资者寻求稳定回报，和债券更加相似。因此在疫情期间，商业地产，尤其是写字楼和物流仓库等地产，成为了债券的代替品，受到投资者青睐。然而好景不长。利率的飙升令地产市场出现震荡，美国市中心的商业地产的平均跌幅高达25%以上，跌幅远超住宅地产。为什么商业地产跌得这么夸张? 那是因为疫情三年改变了人们的办公需求，越来越多的人选择了远程办公，让写字楼的空租率直线上升，价格自然跌入谷底。居家办公人口占比 – WFH Research 由图可见，自疫情爆发之后，居家办公的比例先是飙升至61.5%，然后随着疫情的解封，比例逐渐下跌。目前有28.1%的美国人选择了居家工作，远高于疫情前7.2%的水平。这就导致市区的人向郊区迁移，高密度人口地区向低密度迁移。尤其是科技和金融行业，居家办公的比率最高。写字楼自然也凉了。这种现象不仅在纽约，也在墨尔本、多伦多等城市发生。从基本面来看，写字楼的价值已经呈现结构性转变；从技术面来看，其价格也遭遇了趋势型利空。为什么到现在才暴雷？其实去年银行业破产的时候，商业地产就已经出现问题。当时全球最大的另类投资公司黑石集团，遭遇了持有的商业地产债券违约。但在那个时候并没有掀起太大的波浪。然而就在上个月，黑石将违约的债券进行出售，最终只能以面值的一半成交，亏损严重。还记得商业地产的贷款是什么样的吗？只还利息，到期还本，问题就出现在这里。一旦贷款到期，借款人就需要出售地产或者进行转贷。商业地产的市价就成了最大的问题。举例来说，2020年疫情期间，小明花了4个亿投资了一栋写字楼，其中贷款了3亿。到了今年，贷款到期了，小明要偿还3亿的贷款本金。结果小明一卖，发现写字楼只值原本买价的一半2亿。这时候就会发生贷款的违约，资产的减记。换一句话来说，商业地产的问题所有人都知道，但知道和经历是两码事。只有到贷款到期的时候，投资者才会清晰的意识到没有危机的存在。这就好比一只将头埋在沙子里的鸵鸟不得不抬起头看到四周环伺的恶狼。据统计，单今年就有价值一万亿美元的商业贷款即将到期，高于预期40%。其中有三分之一的债务可能面临困境。这也让商业贷款银行处于危机之下。后续的潜在风险商业地产贷款的坏账激增，令中小型地区银行蒙受远超预期大幅亏损。监管机构强行要求银行拨备更多资金来应对危机，同样让银行的盈利能力受限。和去年一样，市场担心会出现银行业的系统性风险。不过，美国财长耶伦和美联储主席鲍威尔都表示商业地产的风险仍然是可控的，让市场吃下了一颗定心丸。就算地区银行真的出问题，政府和美联储也不会坐视不管，很可能像去年那样出手拯救。与此同时，虽然写字楼问题很大，但毕竟只是整个地产市场的一小部分。目前公寓楼市场稳定，贷款违约率远低于疫情期间的水平，再加上大型银行本身的资产风险较为分散。这次商业地产的风波很难造成整个美国银行业的系统性问题。即便如此，对投资者来说，最近的美国银行业依旧是个雷点，能不碰最好就不碰。今日数据 – 北京时间 15:45 法国1月CPI月率 23:00 美国2月一年期通胀预期 23:00 美国2月密歇根大学消费者信心指数联系我们电话：167 4049 5509（中国） 1300 729 171（澳大利亚）微信：acyauzh 官网：https://www.acy-ch.com 邮箱：support.cn@acy.com 本文内容由第三方提供。ACY证券对文中内容的准确性和完整性，不做任何声明或保证；由第三方的建议，预测或其他信息导致了投资损失，ACY证券不承担任何责任。本文内容不构成任何投资建议，与个人投资目标，财务状况或需求无关。如有任何疑问，请您咨询独立专业的财务或税务的意见。 2024-02-16

ACY证券2024-02-16

绿景中国地产(00095)上涨10.17%，报0.65元/股

业方面，以“佐阾”和“NEO”为代表的商业地产系列，综合出租率均在98%以上，为集团提供稳定现金流及租金收入。截至2023年中报，绿景中国地产营业总收入13.45亿元、净利润-6.81亿元。

金融界2024-02-16

绿景中国地产(00095)上涨8.47%，报0.64元/股

业方面，以“佐阾”和“NEO”为代表的商业地产系列，综合出租率均在98%以上，为集团提供稳定现金流及租金收入。截至2023年中报，绿景中国地产营业总收入13.45亿元、净利润-6.81亿元。

金融界2024-02-16

宝龙地产(01238)上涨11.29%，报0.69元/股

多元产业的开发和运营，特别专注于综合性商业地产项目。截至2018年底，公司总资产超过千亿，拥有万余名员工，运营着200多家公司，已在40多个城市打造了超过100个高品质物业项目，运营面积近500万平方米，合作品牌超过3000家。截至2023年中报，宝龙地产营业总收入122.99亿元、净利润9422.7万元。

金融界2024-02-16

港股开盘：恒指涨0.39%，恒生科技指数涨0.25% 科网股延续涨势

的是市场剧烈波动和其他一系列问题，包括商业地产价格下跌40%。此外，今年测试还将包括四个探索性冲击假设，而去年只有一个。美联储在声明中表示，“两个假设因素包括资金压力导致大型银行的大部分存款被迅速重新定价”。

金融界2024-02-16

美国房市突传崩溃“爆雷”！美联储大鹰派“转鸽” 黄金2004喜迎看涨反弹比特币5.2万去杠杆化

官员转鸽，暗示可能很快会考虑降息。美国商业地产市场再一次崩溃，费城市场街1515号的20层建筑陷入困境。知名金融博客ZeroHedge报道称，美国商业地产市场又一次崩溃，位于费城市场街1515号的一栋20层建筑已“加入到该市越来越多陷入困境的办公楼名单中”。报告称，该建筑支持的近6000万美元债务，已于12月转入特殊服务。 (来源:Twitter) 业主Accesso Partners总部位于佛罗里达州，该建筑拥有5940万美元的余额，并于2014年以8500万美元的价格收购。报告指出，该贷款将于2025年1月到期。它由摩根大通发起，后来转换为商业抵押贷款支持证券(CMBS)并出售。它是费城市政厅附近几个街区内的几栋建筑之一，这些建筑位于市中心，在过去9个月内已转入特殊服务。Accesso指出，它已要求将贷款转移到特殊服务机构，以便可以协商延期。该建筑是天普大学中心城市校区的所在地，自2001年以来一直是该建筑的旗舰租户。报告指出，它于2022年将租约延长了5年，它占地超过130000平方英尺，共两层。然而，没有其他租户的面积超过16000英尺。 2014年发放贷款时，该建筑产生了约660万美元的净营业收入，但到2022年，这一数字已降至440万美元以下。与美国经济中的许多其他地方一样，收入下降，而利息支出却上升。作为美联储大鹰派的FOMC票委、亚特兰大联储主席博斯蒂克表示，美联储可能很快考虑降息，但并不紧迫。他说道：“在2023年12月时，我预测今年将有两次降息。” 他续称，强劲的经济支持美联储谨慎调整货币政策，但美联储可能很快考虑降息，通胀下降速度可能比市场预期更慢。他认为，美联储在降低通胀方面取得了实质性进展，美国经济处于“良好位置”。 “1月份消费者物价指数(CPI)数据不太可能预示通胀疲软趋势的大变化，”他强调。他认为美国经济对利率变动的敏感性降低，美联储将继续努力将通胀率压低至2%。就业市场异常强劲，但总体经济风险已更加平衡，目前可能需要“一些时间”来确保通胀率达到2%。博斯蒂克也提到，市场流动性依然强劲，支持进一步削减资产负债表。密切监测流动性，市场目前状况良好。但他最后也重申，如果通胀回落得更快，将改变对利率前景的看法，目前首要任务仍是将通胀率恢复至2%。回归美国经济数据，1月份零售销售环比下降0.8%，超出预期的0.1%降幅。 2024年第一个月的工业生产环比下降0.1%，而市场预期将增长0.3%。好的一面是，截至2月9日当周的首次申请失业救济人数为21.2万，低于预期。尽管数据疲弱，但市场仍对美联储推迟降息充满信心，只要投资者将宽松政策的启动时间推迟到6月，美元的跌幅就有限。周五，生产者价格指数(PPI)数据将受到密切关注，因为如果数据高于预期，可能会为美元提供额外的动力。美元技术分析：只要买家持有100日移动平均线，美元就会看好 FXStreet分析师Patricio Martín表示，美元日线图上的技术分析反映了相对强弱指数(RSI)的负斜率，表明短期内有抛售势头。移动平均线趋同分歧(MACD)显示绿色柱不断减少，进一步支撑了抛售压力的概念。然而，尽管有这些短期负面指标，美元指数仍保持在20日、100日和200日简单移动平均线(SMA)之上，表明总体趋势仍由多头控制。黄金技术分析：看涨逆转引发反弹 FXEmpire分析师Bruce Powers表示，黄金周四触发了周三底部锤子烛台形态的看涨逆转，导致价格大幅上涨，测试2009美元中期波动低点附近的阻力位。金价今天触及2008美元高点，随后发现盘中阻力并回调。由于这只是反转的第一天，价格可能会继续走高。无论这种情况发生在周五或是在临时休息日之后，还有待观察。尽管如此，如果跌破低点1990美元，则看涨决议周五突破的可能性就会大大降低。由于周二的大幅抛售引发了波动性的飙升，看来周五的看涨价格走势可能是对下行飙升的反应，波动率的飙升反映在当天出现的相对较大范围的红色烛台上。继周三跌至新的趋势低点1984美元之后，周四的看涨突破表明买家再次占据主导地位。每日收市价位于当日价格范围的前1/3，尤其是前1/4，将表明力量可能很容易蔓延到未来几天。周四的反弹只是每日看涨反转的第一天，因此，只要金价保持在1990美元上方，最终就有很大机会触及更高的目标区域。周二的高点2031美元被视为关键的上行支点，并且也接近以50日均线为代表的阻力位。小幅波动高点出现在2015美元，那里可能会出现阻力。 38.2%斐波那契回撤位以相同价格完成，证实了这一点。再往上是50%回撤位和2024美元附近的20日均线的组合。有趣的是，图表上2031美元的浅蓝色水平线来自2020年8月的趋势高点。这是一个重要的枢轴点，随后进行了21%的调整，并在18个月内保持了金价历史高位。因此，突破并随后日收盘价高于50日均线提供了一个看涨信号，目前位于2031美元，这应会导致突破上方下降趋势线，从而完成当前的调整。#VIP会员尊享# (来源:FXEmpire) 比特币技术分析：超买未阻止多头前行币价有望达到5.5万 FXStreet的Lockridge Okoth表示，比特币价格正在测试一个关键的障碍，即上升平行通道的上限53000美元。相对强弱指数(RSI)显示比特币已严重超买，读数为81。然而，其向上的倾向表明比特币的出售时机尚未成熟。再加上移动平均线收敛分歧(MACD)和动量震荡指标(AO)的看涨前景，表明了更大的上行潜力。购买压力的增加可能会让比特币价格克服这一障碍，有可能将涨幅扩大4%至55000美元的水平。在高度看涨的情况下，比特币价格可能会达到60000美元，比当前水平高出近15%。另一方面，如果交易者利用超买的加密货币获利，比特币价格可能会下跌，并可能因通道中线而失去支撑。加密货币之王可能会落入44300至46760美元之间的供应区域，转为看涨突破口。如果收市价跌破中线45554美元，将为进一步下跌扫清障碍。 (来源:FXStreet) CoinTelegraph指出，即使加密交易员拒绝使用杠杆来建立看涨头寸，比特币价格仍继续表现强劲。为了衡量巨鲸和套利平台在比特币52000美元支撑位下的舒适程度，应该从永续合约融资利率开始分析比特币衍生品市场。正的资金利率表明多头(买入)头寸对杠杆的需求增加，而负的资金利率则表明空头(卖出)需要使用更高的杠杆。 (来源:CoinTelegraph) 过去一周，比特币永续合约的资金费率保持相对稳定，为每7天0.25%，表明需求平衡和市场中性。相比之下，2023年末，该指标为每7天1%，表明过度乐观。有趣的是，年底比特币的价格与前两周基本持平，为42500美元。由于缺乏灵活的融资利率，巨鲸和做市商通常更喜欢月度合约。这种缺失导致这些工具的交易价格比常规现货市场高出5–10%，从而证明较长的结算期是合理的。因此，要确定专业交易者的仓位，应该分析比特币期货溢价，也称为基差率。 (来源:CoinTelegraph) 数据显示，2月11日比特币价格突破48000美元后，交易者转而看涨，基差率升至10%以上。然而，这一走势与2024年初观察到的溢价无法相提并论。这表明这一次没有使用过多的杠杆来支撑市场，这表明指标是健康的。人们应该仔细审查看涨期权(买入)和看跌期权(卖出)之间的平衡，以评估交易者是否对比特币的看涨势头感到惊讶。对看跌期权的需求不断增加通常表明交易者专注于中性至看跌价格策略。 (来源:CoinTelegraph) 过去两周，比特币期权活动保持相对稳定，看跌期权交易量平均为0.60。这意味着看跌(卖出)期权的需求下降了40%。除了绝对看涨之外，数据还表明，针对市场低迷的对冲需求并没有增加。所有比特币衍生品指标都表明适度看涨，没有“害怕错过”(FOMO)的交易迹象，也没有交易者鲁莽时典型使用高杠杆的迹象。此外，鉴于比特币现货ETF持续流入，空头没有动力压制比特币价格，为潜在涨幅超过52000美元铺平道路。#现货比特币ETF#

小萧2024-02-16

会员

美银行业将进行年度压力测试设置的假设情境比以往更为严苛

的是市场剧烈波动和其他一系列问题，包括商业地产价格下跌40%。今年的测试还将包括四个探索性冲击假设，去年只有一个。美联储声明中表示，“两个假设因素包括资金压力导致大型银行的大部分存款被迅速重新定价”。

金融界2024-02-16

纽约社区银行只是冰山一角 20余家放贷机构被监管部门紧盯

告银行业谨慎评估写字楼、零售店面和其他商业地产的大额债务风险敞口。当局表示，他们将密切关注那些商业地产贷款总值超过总资本三倍的银行。近期股价暴跌的纽约社区银行是目前接近该门槛的最大一家，但许多规模较小的银行可能“越线”更厉害。对覆盖逾350家银行控股公司的联邦数据的分析，小银行贷款集中度更高，而且累加的速度更快。美联储、联邦存款保险公司和货币监理署（OCC）这三个主要监管部门暗示，会重点关注商业地产贷款组合达到资本金三倍以上的银行。检查人员会审视那些增长尤其迅速的贷款组合，具体标准是三年增幅至少50%。数据显示，截至9月30日，贷款额超过这两个门槛的机构包括Valley National Bancorp、WaFd Inc．和Axos Financial Inc．。自1月下旬以来，这些区域性银行和许多其他放款机构的股价连续下跌，投资者对商业地产风险敞口越来越警惕，部分原因是担心监管机构可能会施压一些银行增加准备金或限制股息派发。当局是否采取额外行动将取决于对银行贷款的更仔细审查。可以肯定的是，监管机构不会将审查仅限于超过这些门槛的银行，而真达到这些门槛的机构也不一定会引发进一步的担忧，因为它们的贷款质量可能相差很大。 Valley National在电邮声明中表示，“我们仍然对我们多元化和精细的商业房地产投资组合感到满意”。该行提到在承销商业房地产贷款方面的“良好往绩表现”，以及与OCC长达数十年的合作关系，称“我们一如既往地重视与监管机构的定期对话并且从中受益。” WaFd表示，他们有意扩大以稳定的多户型住宅为抵押的贷款融资。上述三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人不予置评或未回复消息。美联储主席鲍威尔本月接受60 Minutes采访时表示，“一些规模较小的地区性银行在这些面临挑战的领域敞口集中，我们正在与他们合作，这感觉是需要大家努力多年来解决的问题。” 合并银行间的合并有可能极大地影响银行在监管披露文件中反映的增长率，但监管机构去年发布的公开指引并未具体说明他们如何看待这类数字。比如说，Umpqua Bank借壳上市Columbia Banking System Inc．后将Columbia作为母公司，商业地产投资组合增长达到原来的500%以上。如果Umpqua是母公司，那么增长率将接近70%。截至去年9月末，纽约社区银行是美国唯一一家总资产超过1,000亿美元，且商业地产贷款组合达到资本金300%以上的银行，但贷款组合的增长速度低于监管机构设定的门槛，尽管该行2022年底完成了对Flagstar Bank的收购。彭博调查发现，资产在100亿至1,000亿美元之间的银行有22家持有的商业地产贷款是资本总额的三倍，而且它们中半数的增长率超过监管机构设定门槛。在资产规模低于100亿美元的银行里，这一数字甚至更高，47家银行拥有超大规模的贷款组合，其中13家贷款增长迅速。上述分析不包括业主自住的非住宅建筑的贷款。即使是最大的房地产所有者，比如黑石、Brookfield Asset Management Ltd等也遇到一些债务违约。过去几年，银行在降低商业地产贷款方面有回旋余地，因为它们的价值模糊且利率上升令市场被冻结，这也给了银行更大的灵活性来进行债务展期以及与借款人达成交易。但随着商业地产价格的下跌，现在情况变得更加棘手。

金融界2024-02-16

纽约社区银行只是冰山一角 20余家放贷机构或被监管部门紧盯

告银行业谨慎评估写字楼、零售店面和其他商业地产的大额债务风险敞口。当局表示，他们将密切关注那些商业地产贷款总值超过总资本三倍的银行。近期股价暴跌的纽约社区银行是目前接近该门槛的最大一家，但许多规模较小的银行可能“越线”更厉害。据机构对覆盖逾350家银行控股公司的联邦数据的分析，小银行贷款集中度更高，而且累加的速度更快。自1月下旬以来，这些区域性银行和许多其他放款机构的股价连续下跌，投资者对商业地产风险敞口越来越警惕，部分原因是担心监管机构可能会施压一些银行增加准备金或限制股息派发。

金融界2024-02-16

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