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一二线市场有望率先复苏，房地产ETF（159768）受到投资者关注，华发股份、新城控股、招商蛇口领涨
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看新房销售基本面仍在触底，二手房成交和商业地产市场逐步企稳回暖。我们认为在后续人口增长动力不足，人口和产业不断往高能级城市聚集的情况下，一二线城市销售市场有望率先修复，带动全国市场的逐步复苏。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。
有连云2023-02-07
公共领域车辆全面电动化试点开启充电桩望进入加速建设期
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能慧充（600212）公司已推出适合于商业地产领域充电的7kW交、直流充电桩、30kW和40kW单枪直流充电桩、60kW和80kW双枪直流充电桩；适合于公共充电领域应用的120kW及180kW双枪直流充电桩、360kW及720kW充电堆；适合于专用车充电领域的320kW和360kW双枪充电桩等，基本做到全系列产品覆盖全应用场景。
金融界2023-02-06
做空特斯拉、纽约房地产！知名大空头：勿忽略熊市风险美国债务违约是“新经济黑天鹅”
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“我只是不让人们购买任何目前需求不佳的商业地产，”他补充道。“我现在只是不想买纽约的写字楼。” 行情上，SL Green上周上涨6%，但在过去12个月内下跌45%。 “自2021年第一季度以来，我一直说这是我一生中见过最具投机性的市场，包括迷因股(Meme Stocks)、SPAC、NFT、加密货币等。每次迷因股起飞时，它都是反弹结束而不是开始。每次散户重新买入这些股票以挤压空头，这是一个很好的迹象，人们已经失去了恐惧。” 他也警告称，美国债务违约可能代表经济“黑天鹅”事件。
圈内人2023-02-01
关于REITs市场的八问八答
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略有下沉，保租房类产品数量将有所上升，商业地产类产品在2023年可能取得实质进展。　　总体而言，我们认为在供给侧经营权类的产品规模更为充裕，而产权类产品则相对略显稀缺。在产权类产品当中，我们预计保租房类产品的供给相对丰裕。我们相信在2023年将商业地产资产纳入REITs的研究将有实质进展，但商业地产REITs的正式上市应难以实现。　　▍风险提示：　　部分REITs产品受疫情防控等因素影响，2022年实际分派金额不及预期的风险；C-REITs市场扶持政策及落地不及预期风险。　　▍从高光市场走向成熟市场，重点关注REITs的现金分派稳定性。　　2021年以来REITs是表现最好的大类资产，尤其在2022年下半年REITs的一级市场认购热情达到历史高点。我们认为，随着宏观经济的复苏、信用风险的退潮，REITs资产表现独树一帜的情况将有所变化。在REITs市场扩容的过程中，资产类别更加丰富，投资者选择更加多样，大多数优质REITs本身的现金分派也更加稳定，这是一个市场走向成熟的标志。当然，任何市场都存在产品优劣之分，我们也建议投资者更加关注现金分派的稳定性和REITs是否符合中长期轻资产开支，轻杠杆利用的基本要求。现阶段，我们建议投资者重点关注有优质底层资产支撑的产权类REITs产品。
金融界2023-02-01
东方财富财经早餐 2月1日周三
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所下滑。　　上证报：保险机构正加大对商业地产细分领域投资力度。2023年1月以来，多家保险机构发布不动产投资信息披露公告，涉及不动产投资项目共17个，而去年同期相关项目数量仅为5个。保险机构投资的不动产主要是商业办公不动产、产业园区不动产和自用型不动产项目。　　中证报：多家银行商业贷款利率日前作出调整，郑州首套房贷款利率最低降至3.8%，天津部分银行首套房贷款利率下调至3.9%。今年以来，多地银政企积极助推住房消费市场回暖，推出购房补贴、提高公积金贷款额度、降低商业贷款利率等措施。　　龙佰集团：自2023年2月1日起，公司各型号钛白粉(包括硫酸法钛白粉、氯化法钛白粉)销售价格在原价基础上对国内各类客户上调1000元人民币/吨，对国际各类客户上调150美元/吨。　　亿纬锂能：公司子公司亿纬动力拟与荆门高新技术产业开发区管委会签订《合同书》，在荆门高新区投资建设60GWh动力储能电池生产线及辅助设施项目，项目总投资额约108亿元。　　昊华科技：公司接到控股股东中国昊华化工集团股份有限公司的通知，中国昊华正在筹划涉及公司的重大资产重组事项。公司拟发行股份购买中化蓝天集团有限公司100%股权并募集配套资金，相关方案尚未最终确定。因本次交易尚处于筹划阶段，有关事项尚存不确定性，公司股票于2月1日(星期三)开市起停牌，预计停牌时间不超过10个交易日。　　九安医疗：公司及子公司拟使用最高额度不超过(含)170亿元人民币或等值外币的自有资金进行委托理财，拟使用最高额度不超过(含)30亿元人民币或等值外币的自有资金进行证券投资。　　海信视像：1月31日在互动平台上表示，公司2023年计划推出VR产品。　　协鑫科技：子公司中能硅业彩虹工程 CCZ设备及工艺开发项目首根超长单晶硅棒在本月出炉，棒体长5.1米，重量达600千克，较常规单晶棒延长42%，重量增加50%，产能提升25%。设备调试成功后，年产400兆瓦单晶硅棒项目进入批量生产。　　广汇汽车：公司拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购公司股份，用于员工持股计划，回购价格不超过3.20元/股。本次拟回购股份数量不低于6000万股且不超过8000万股。　　字节跳动：美国《华尔街日报》援引美国国会发言人消息称，TikTok首席执行官周受资已同意参加在美国国会举行的听证会，时间定于3月23日。根据美国国会向媒体披露的消息，周受资是自愿参加这次听证会的，他将是这场听证会上唯一的发言者，这也是TikTok CEO首次出现在美国国会的有关听证会上。　　特斯拉：宣布进一步展开4680电池产能扩张。目前特斯拉得州厂已布局4条4680电池产线，1条线正在生产，剩余3条处于调试安装阶段；公司还将投资新建内华达北部工厂，新增4680电池产能100GWh.特斯拉4680电池长期产能目标为1000GWh甚至2000GWh、3000GWh。　　特斯拉：2022年特斯拉总营收为814.62亿美元，同比增加51%。其中，中国市场实现营收181.45亿美元，占比22.27%；美国市场实现营收405.53亿美元，占比高达49.78%，仍旧是特斯拉最大的市场；其他市场实现营收227.64亿美元，占比为27.75%。　　沪深股市：1月31日，沪指跌0.42%，报3255.67点，深成指跌0.8%，报12001.26点，创业板指跌1.26%，报2580.84点。教育、风电、电池板块涨幅居前，旅游酒店、半导体、医疗服务板块跌幅居前。　　沪深港通：1月31日，北向资金大幅净买入101.44亿元。宁德时代、招商银行、隆基绿能分别获净买入14.05亿元、7.64亿元、6.97亿元。五粮液净卖出额居首，金额为5.0亿元。　　龙虎榜：1月31日，上榜龙虎榜个股中，资金净流入最多的是视觉中国，三日净买入1.16亿元。机构参与龙虎榜中个股共涉及38股，其中16股被机构净买入，二三四五被买入最多，三日净买入6343.34万元。另外22股被机构净卖出，金域医学被卖出最多，为1.21亿元。　　融资融券：截至1月30日，沪深两市两融余额为15310.83亿元，较前一交易日增加197.23亿元。其中，融资余额为14391.92亿元，较前一交易日增加204.19亿元；融券余额为918.91亿元，较前一交易日减少6.96亿元。　　证券时报：市场的短期后劲取决于春节后复工情况及联储新一轮加息后的货币政策选择，行业配置上，可关注业绩催化下的汽车板块，库存周期拐点博弈下的半导体、消费电子板块，以及春节假期消费恢复节奏超预期下的医美、医疗服务、食品饮料等中高端细分领域，还可关注行情回暖下的非银金融板块。　　证券时报：1月31日为A股上市公司年度业绩预告披露的截止之日，共有2629家上市公司已披露2022年度业绩预告或业绩快报；其中以净利润预计同比增速下限来看，发布业绩预告的个股中，共有1260家预计净利润实现增长或亏损幅度减小，18家预计净利润增幅在10倍以上，沧州大化、宁波富邦、沪光股份预计增幅居前。　　中国证券报：2023年1月行情收官，各大券商2月投资组合陆续出炉。从目前已发布相关报告的13家券商看来，推荐的月度“金股”集中分布在电力设备、计算机、医药生物、食品饮料四大行业，白酒龙头五粮液、“迪王”比亚迪、“宁王”宁德时代等个股获得券商集体看多。　　财联社：复盘近十年数据来看，市场各大主要指数在春节后至两会前期间普遍表现较好，农林牧渔、国防军工、环保板块维持“全胜”记录，环保、公用事业、基础化工、有色金属等部分基建产业链相关板块也常受益于春季开工临近和两会发力经济增长政策预期催化。　　证券时报：今年1月份，外资的净买入金额已经超过去年全年，总共净买入达1400亿元。然而，A股和港股市场最近两天的表现却不尽如人意。从龙虎榜的数据来看，可以看到一丝做空者的迹象，那就是公募基金。1月以来主动偏股基金可能确实遭遇了一定的赎回压力。未来仍需要关注反弹之后的赎回压力。　　上证报：截至2023年1月29日，74家险资机构对105家上市公司进行了密集调研，调研次数达321次。电子、机械设备、计算机、医药生物等行业较受险资机构关注，行业内被调研的上市公司均超过10家。无论是大型险资机构还是中小型险资机构都在积极参与调研。　　广东省深圳市：2022年，深圳新增境内外上市公司42家，数量居全国城市第二；截至2022年底，深圳上市公司总数达535家，其中A股上市公司405家，占全国的1/8，A股非国有上市公司共328家、市值7万亿元，均居国内城市首位，市值约为第二名的两倍。　　西南证券：上游材料，设备销售额增速显著放缓，2023年订单压力渐显；硅片出货量同比正增长，但边际拐点已出现；客户库存水位上行，2Q22或已开始进入周期性衰退。中游制造，SMIC 3Q产能利用率下行，下游压力开始向上游传导，海外龙头趋于谨慎，大陆厂商逆势扩产；下游终端市场，2022年11月全球销售额数据同比加速下跌，国际贸易保护主义抬头，欧美全球占比份额提升，据SIA 2023年1月发布的最新数据，2022年11月全球主要半导体市场份额占比分别为，中国(29.5%)、美洲(26.7%)、欧洲(9.9%)、日本(8.8%)以及亚太(54.7%)。　　湘财证券：2022Q4 全球PC 市场需求持续低迷，传统服务器领域市场竞争加剧、AMD蚕食英特尔部分市场份额影响；2023 年数字化建设在多领域稳步推进，为产业链发展带来新动能，预期将提振多种半导体硬件的市场需求，带动大数据中心的建设加速。建议关注数字经济发展为传感器、CPU、GPU 等领域带来的需求增量。汽车智能化渗透率提升及出口增长驱动板块需求稳步增长，建议关注车规级MOSFET 及SIC 功率器件的国产化进程。科技创新是赢得未来的关键，建议关注 RISC-V、Chiplet 等新技术的研发落地进度。建议持续关注半导体行业，维持行业增持评级。　　美股：标普500指数收涨58.83点，涨幅1.46%，报4076.60点。道指收涨368.95点，涨幅1.09%，报34086.04点。纳指收涨190.74点，涨幅1.67%，报11584.55点。　　欧股：德国DAX 30指数收涨0.01%，报15128.27点。法国CAC 40指数收涨0.01%，报7082.42点。英国富时100指数收跌0.17%，报7771.70点。　　亚太股市：1月31日，香港恒生指数收跌1.03%，报21842.33点；恒生科技指数收跌0.82%，报4542.58点。日经225指数收跌0.42%，报27318.50点。韩国KOSPI指数收跌1.00%，报2425.09点。　　人民币：在岸人民币兑美元(CNY)北京时间03:00收报6.7531元，较周一夜盘收盘跌9点。成交量334.32亿美元。　　黄金：COMEX 4月黄金期货收涨0.3%，报1945.30美元/盎司。　　原油：WTI 3月原油期货收涨0.97美元，涨幅1.24%，报78.87美元/桶。布伦特3月原油期货收跌0.41美元，跌幅0.48%，报84.49美元/桶。　　欧洲央行：银行贷款调查显示，银行预计今年第一季度信贷标准将继续收紧，企业信贷标准收紧幅度为2011年主权债务危机以来最大。利率上升导致贷款需求大幅下降。今年第一季度贷款需求将进一步下降，预计家庭贷款将出现“强劲的净下降”。　　新华财经：1月27日，联邦基金每日借款额从上一个交易日的1130亿美元增至1200亿美元，创近七年来的最高水平，或表明美联储的紧缩政策正在给银行系统的流动性带来持续的压力。随着存款的流失，银行急需资金。　　财联社：挪威1.3万亿美元的主权财富基金在2022年能源价格上涨后，减持了其持有的全球大型石油和天然气公司的股份。该基金去年减持了壳牌、道达尔能源和埃克森美孚的股份。其在雪佛龙和英国石油公司的股份也有所减少。　　生物制药公司安进：解雇约300名美国员工，约占其员工总数的1.2%，原因是公司商业部门的组织变化。另据报道，最近几周大型科技公司和华尔街巨头在美国企业界掀起了一系列裁员潮。安进裁员的举动表明，美联储快速加息和疫情后需求繁荣的消退，已开始对医疗行业构成压力。　　三星：由于客户继续处理大量库存，去年第四季度芯片部门利润骤降逾90%至2700亿韩元(2.2亿美元)。当季营业利润4.3万亿韩元，不及分析师平均预估的5.8万亿韩元。当季实现净利润23.5万亿韩元，好于预期，得益于地方税法调整带来的一次性影响。　　日本机器人工业协会：尽管面临新冠疫情和地缘政治紧张等情况，在产线自动化需求带动下，提振机器人需求复苏、扩大，带动2022年日本工业机器人订单额同比增1.6%，达到9558亿日元，连续第3年呈现正增长，年订单额创下历史新高纪录。　　Shibor:1月31日，隔夜shibor报1.9880%，上涨57.7个基点；7天shibor报2.1210%，上涨7.1个基点；3个月shibor报2.3640%，下跌0.1个基点。
东方财富网2023-02-01
2023年信托公司八大业务机会
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探索产业园及产业地产相关投资。在住宅和商业地产下行的背景下，部分机构将视野转移到产业地产领域，特别是21年底以来公募REITs的推出，为产业地产项目提供了良好的退出渠道。可重点关注有现金流支撑的产业园、物流园等的投资机会，探索以Pre-reits形式介入，后期通过REITs退出。　　三是加大风险处置与特殊机遇业务。在加大自身风险资产处置的同时，信托公司可利用自身在地产行业多年积累的经验，顺势延伸至特殊资产领域，通过与四大AMC、地方AMC、律所等积极合作，围绕盘活存量地产、不良资产、地产企业破产重整等寻求不良资产投资以及风险处置服务信托机会。　　二　　城投业务：关注尾部风险，向标品投资转型　　22年地产业务承压，信托公司纷纷转战政信，一定程度上导致业务扎堆。然而，随着疫情防控支出的加大，土地财政收入的减少，市场对城投的担忧加剧。特别是部分区域出现非标违约及技术性违约，包括22年末遵义道桥20年展期方案出台后，更是放大了市场的隐忧。12月中央工作会议提出，“要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量”。今年年初，财政部部长在接受采访时表示“进一步打破政府兜底预期”。预计23年在稳增长压力下，城投仍将发挥重要的作用，但城投市场将出现更明显的分化，尾部风险增大。　　对信托公司而言，23年城投展业应注意：　　一是关注尾部风险，避开网红区域。从过去几年违约的城投平台来看，大多是财政实力弱、层级较低的区域。同时考虑到城投风险爆发是渐进的过程，总是从低层级、低资质的平台开始向其他区域蔓延，因此建议重点关注尾部风险，避免与低资质平台开展业务。此外，目前看网红地区是潜在的雷区，遵义道桥事件也表明要提前避开在这些网红区域展业。　　二是转型标品投资，且标的分散化。从近几年城投市场来看，非标和定融违约频频发生，但城投在公开市场违约较少。以近期的遵义道桥事件为例，同样也是将非标和银行贷款进行债务重组，来保全公开市场债务。也就是说，城投以公开债为底线，非标和贷款相对置后。当前在城投风险加大的背景下，信托公司可探索转型城投债的标品投资，将非标的业务经验转化为城投债的投研能力，精选城投债标的，进行分散化投资。　　三　　资产管理：丰富资产配置型产品，持续做大固收产品规模　　22年受权益市场大幅震荡影响，投资者避险情绪浓厚，权益资产发行显著放缓，投资者转而青睐低风险产品，固收产品受到欢迎。展望 2023年，从近期多家市场机构的研判来看，市场普遍认为今年随着宏观经济的复苏，国内权益市场大概率温和上涨，并有望开启慢牛行情。从资产配置的角度而言，预计风险资产的表现好于避险资产。　　对信托公司而言， 23年展业机会在于：　　一是丰富资产配置型产品，加大主动管理能力培养。近几年不少信托公司充分发挥制度优势，布局 TOF业务，通过大类资产配置及精选管理人实现产品的稳健投资。未来随着市场的成熟，资产配置型产品会越来越受到欢迎。信托公司一方面要持续培育自身主动管理能力，加大对投资者资产配置的教育，在 TOF领域树立相应的品牌；另一方面要探索其他类型的配置型业务，丰富资产配置品种，典型如固收 +，加的部分可根据不同市场环境加可转债、打新、股票等品种，增厚收益。此外随着公募 REITs不断扩容，信托可通过发行专门的 REITs产品在战略配售、网下配售及二级市场等环节参与投资。　　二是做大现金管理类及定开纯债类产品规模。在银行理财要求 22年末完成现金管理类产品整改后，当前市场的类现金管理类产品，除信托现金管理产品外，其他在监管要求上已与货币基金基本拉平。信托在现金管理产品上仍处于红利期，其在流动性和收益率方面具有一定的竞争力，应趁机持续做大产品规模。此外，与其他资管机构纯债产品相比，信托公司的定开纯债产品颇具特色，投资范围灵活，综合费率低，且收益率更有竞争力。随着非标的萎缩，这类产品作为非标的平替，能满足稳健类客户的需求。信托公司可借机加大固收产品的主动管理能力，持续提升固收产品规模。　　四　　资本市场：拓展多类型业务模式，强化对自主安全产业的关注　　22年受疫情冲击、国内权益市场震荡等多重因素影响，中国股权投资市场遭受了较大的压力，在募资、投资、退出等各环节均受到了影响。 23年随着疫情防控措施的优化，以及国家政策的调整与引导，股权投资有望迎来一个相对稳定的发展环境。同时在经济复苏和资本市场回暖的预期下，募投管退各环节预计将迎来新的变化。对信托公司而言，今年资本市场的机会体现在：　　一是拓展股权投资、定增、可转债等多类型的资本市场业务。资本市场空间足够大，各类业务模式相对成熟。当前在监管趋严、非标收缩背景下，资本市场业务一方面契合监管导向，为国家战略性新兴产业提供金融支持；另一方面在信托业务三分类下，成为非标转型的重要方向。 22年多家头部信托已加码对资本市场领域的布局。预计 23年信托公司会持续在资本市场业务发力。　　二是重点加强对“安全”“升级”相关产业的关注。当前国家安全被提高至重要位置，统筹发展和安全，以安全促发展是时代的主题。建议关注涉及自主安全的相关产业，包括信创、半导体、新能源等。此外，二十大报告强调发展壮大实体经济，强化产业升级，可重点关注装备制造、能源结构、数字经济等领域的产业升级机会。　　五　　与央国企合作：价值重估带来的资本化机会　　2022年 11月，证监会主席易会满在 2022金融街论坛年会上发表主题演讲，提到“探索建立具有中国特色的估值体系”，“上市公司尤其是国有上市公司，要练好内功，加强专业化战略性整合，提升核心竞争力”。两周后，上交所制定完成《中央企业综合服务三年行动计划》，从多方面做好新一轮央企综合服务相关安排。央国企价值重估受到市场的高度关注。对信托公司而言，其业务机遇在于：　　央国企价值重估带来的证券化、资本化业务机会。央企由于估值过低，不仅资本运作能力被严重削弱，而且过低的估值水平也限制了资本减持。当下监管提出央企价值重估可能只是起点，预计未来央企的资本化、证券化运作将加速，兼并重组、专业化整合等逐渐拉开帷幕，信托公司可在其中掘金业务机会。　　六　　普惠金融：外部环境有所改善，加大非标转标业务　　22年消费金融行业面临艰难的外部环境，一方面行业维持强监管态势，国家针对消费贷陆续出台多个监管文件，对行业进行规范，加大了展业难度；另一方面，受疫情冲击，居民资产负债表的损伤，借贷需求、还贷意愿和能力均受到挑战。展望 23年，消费金融行业外部环境将有所改善。 22年 11月蚂蚁消金增资审批获得通过，今年年初央行党委书记表示互联网平台企业金融业务专项整改已基本完成，这些信号表明 23年互联网平台金融业务有望进入常态化、规范化发展。与此同时，在稳增长压力下， 23年消费复苏将是重头戏。中央经济工作会议提出，“把恢复和扩大消费摆在优先位置”；银保监会提出，合理增加消费信贷，助力恢复和扩大消费。预计 23年消费金融迎来难得的窗口期。　　对信托公司而言， 23年展业机会在于：　　一是持续加大和头部平台的开发与合作。随着行业逐步规范，未来消金行业的“马太效应”更加显著，头部互金平台会越来越强。信托公司应持续加大与头部平台（如蚂蚁、京东、美团等）的开发与合作。　　二是拓展消金资产非标转标，形成全链条业务体系。近几年，消金成为ABS的重要资产，部分信托公司借机拓展业务链，形成前期参与信贷投放形成基础资产，再非标转标，在ABS业务中充当SPV，进而在后期投资ABS优先及次级的全链条业务模式。23年随着消费信贷环境的改善，信托公司在拓展非标业务的同时，应重点以非标撬动转标业务，顺应非标转标趋势，提升业务的可持续发展。　　七　　财富管理：家庭信托是下一个重要增长点　　22年末，信托业务分类新规征求意见稿下发。关于此次业务分类调整，“财富管理受托服务信托”项下，新增的“家庭服务信托”引人关注。事实上，新规前，已有多家信托公司相继推出家庭信托，但操作上，各家门槛和标准不一，监管层面也一直未有明确的分类。此次新规单独新增“家庭服务信托”，不仅肯定了家庭服务信托的必要性，也使得家庭信托业务的开展有规可依。　　预计家庭信托是继家族信托后，财富管理的下一个增长点。过去几年各家信托公司纷纷在家族信托业务上跑马圈地，在超高净值客户领域抢占高地，业务开展难度日益增大。与家族信托的高门槛相比，家庭信托门槛低，客户仅需 100万，便可风险隔离、财富保护和代际传承等服务，客群下沉至富裕的中产家庭，大大增加了业务空间。在新规理清家族与家庭信托区别后，预计各家信托公司会在家庭服务信托上发力。　　八　　服务信托：ABS重视价值链提升，预付资金类探路规模化　　信托业务新分类将服务信托作为三大业务之一，鼓励信托公司回归本源，发掘信托制度优势，满足大众需求。过去几年，部分信托公司开展了积极探索，从预付资金类信托，到特殊需要信托、养老服务信托，再到资产证券化信托等。经过前期的探路，预计 23 年服务信托将会在可复制、可规模化的部分领域发力。　　一是资产证券化业务更重视价值链的提升。相对其他业务，资产证券化服务信托业务模式成熟，具有规模效应。因此在信托展业空间收窄的背景下，这类业务更加受到信托公司的重视与青睐。过去几年，多家信托公司在这一领域展开激烈竞争。未来信托公司可能会更加重视自身在 ABS业务中价值的提升，打通业务全链条，创造更高收益。　　二是预付资金类业务逐步探路批量化、规模化。过去两年，部分信托公司在地方政府的支持下，已在教培、物业管理等领域，率先落地了预付资金类服务信托，并逐渐摸索出一套业务体系。预计未来信托公司将重点推动此类业务的可复制性，向更多的民生领域渗透，打造城市的基础设施。　　注：以上内容不作为任何投资或建议，仅供参考。
金融界2023-01-30
【中指快评】2022中国商业地产市场年报
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：疫情拖累服务业经济及消费市场，进而对商业地产行业造成冲击　　1、多重超预期因素冲击下，经济低速增长，全年GDP同比仅增3.0％　　2、服务业市场活跃度偏低，全年超半数月份服务业商务活动指数位于收缩区间　　3、城镇居民收入保持增长，但消费支出累计增速连续三个季度下降　　4、消费市场受疫情冲击较大，全年多个月份社会消费品零售总额单月增速为负，但线上消费需求依旧稳步释放　　市场表现：商办用房开工投资、销售面积同比均下降，商办用地供需规模缩量，市场整体面临下行压力　　1、全国商办市场存量：以新开工面积计算，全国商业营业用房存量达33.22亿平方米，办公楼存量达9.50亿平方米，2014年后商办用房开工量整体呈下行趋势，进入存量时代　　2、商办用房：2022年，商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下降，二季度以来商办物业销售面积单月增速持续为负　　3、商办用地：2022年，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比微幅下跌，平均溢价率同比小幅下降　　4、写字楼租金：重点城市主要商圈写字楼租金连续四个季度下跌，其中四季度跌幅为0.18％　　5、疫情冲击实体商业市场，下半年商业街商铺租金环比跌幅扩大至0.71％，商圈（购物中心）商铺租金环比止涨转跌，跌幅为0.09％　　6、大宗交易：2022年，20个商办重点城市大宗交易市场活跃度下降，交易宗数同比降幅超三成　　企业表现：投资布局聚焦于高能级城市及核心城市群，更加重视轻资产拓展和精细化运营　　1、房地产行业仍处调整期，持有型业务助力头部房企稳度行业下行周期　　2、投资布局更加聚焦于核心一二线城市以及核心城市群强三线城市　　3、商业板块加大轻资产拓展力度，开发企业“轻重并举”或成趋势　　4、经营策略以稳为主，着重强调项目经营绩效和企业运营效率的提升　　5、房地产开发企业、物管/商管公司类REITs和CMBS/CMBN发行量同比下降，以基础设施、租赁住房为底层资产的产品发行量增长较快
金融界2023-01-18
怎么回事？中国资金回流房市豪宅、美国基金遇200亿房地产撤资 “中美市场分歧正在上演”
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等待队列。太平洋投资管理公司全球私人商业地产负责人约翰·默里在接受采访时说：“这就像夜总会，每个人都排队进入，然后在关门时排队离开。据不愿透露姓名的知情人士透露，机构投资者试图减少对摩根大通、摩根士丹利和保诚金融等管理公司的一些最大基金敞口。养老金顾问卡兰(Callan)在2022年12月的报告显示，截至2022年第三季度，瑞银特朗布尔房地产基金(UBS Trumbull Property Fund)有72亿美元等待提款，占其价值的40%。随着更高的利率打击商业房地产市场，资本外流加大了机构基金经理的压力。与此同时，黑石集团(Blackstone Inc.)等管理公司看到散户投资者，尤其是富人，在市场动荡中从房地产押注中撤资。黑石集团最大的零售业务之一即Blackstone Real Estate Income Trust，限制了投资者在2022年12月可以取出的资金数额。 Green Street的指数显示，2022年借贷成本飙升导致商业地产价格下跌13%，而彭博社对公开交易的房地产投资信托基金的衡量指标下跌29%。资本外流既是商业地产未来问题的症状，也是其原因。默里在2022年12月的报告中写道，赎回“促使许多核心基金试图出售其最具流动性的资产，例如工业和多户家庭资产，这意味着即使是最具弹性的行业，也面临逆风”。对于机构投资者而言，退出队列至少在一定程度上是对所谓的分母效应的回应。投资经理通常对他们希望在股票、债券、房地产和其他资产上投资多少有一定的目标。随着2022年市场暴跌，他们持有的股票和债券规模缩水，而房地产则表现更好，这意味着房地产在他们投资组合中所占的份额通常比他们最初预期的要大。根据Hodes Weill & Associates和康奈尔大学房地产贝克项目的一项调查，拥有11万亿美元总资产的机构投资者中，约有32%认为他们的投资组合在2022年过度分配给房地产，高于2021年的8.7%。 PGIM房地产的全球首席运营官兼美国股票主管Cathy Marcus提到说：“房地产升值到有一个分母问题，一些投资者正在寻求撤资。” 摩根士丹利研究分析师托尼·查尔斯在2022年12月的报告中写道：“我们正在利用公共和私人市场，以及需要流动性基金之间的套利。”
秉哥说市2023-01-18
百家机构调研美凯龙，公司对2023年的业绩表现比较乐观
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的利润。 REITs试点范围有望扩大至商业地产，公司三季度末投资性房地产达963亿元，主要分布在一、二线城市，预期试点会从国资背景企业、一、二线城市开始，且公司单体项目回报率皆可满足REITs最低回报要求，因此公司多维度符合试点商业地产REITs。如果REITs项目成功落地，或将为公司贡献数百亿的现金流入，公司将会用于1)进一步降低杠杆，保持财务稳健，2)保障投资者分红，3)考虑兼并收购进一步整合市场、扩大规模，给股东更多的长期回报。 Q：23年经营弹性的预期? 过去三年公司在运营上配合国家公共卫生管控，尤其是2022年，东北、华北、上海市场影响都比较大，对收入有一定影响。展望2023年，随着政策放开，受到积压的家居消费需求将会得到释放。今年过年比较早，叠加房地产已经触底，因此公司对23年的租金收入等业绩表现比较乐观。 Q：减租对于22年的影响? 22年行业、经济、商业环境都是处于低点，虽然公司受到很大压力，但还是主动扶持场内经销商，进行租金减免，帮助大家共度难关。基于上半年管控影响以及7、8月散发的影响，公司于8月公告了租金减免安排，预计对公司营业收入累计影响不超过5亿元，对公司归母净利润的直接影响不超过3.5亿元。12月管控放开比较突然，公司会继续和商户同舟共济，提高公司和商户的粘性。展望23年，基于防控优化对商场客流的恢复以及地产政策的放松，公司未来表现可期。 Q：自营和委管商场的开店规划? 开店方面，目前公司没有新拿的自营商场项目，有少量在建项目，未来每年资本开支很低，未来2-3年每年新开自营商场预期2-3个。一是为“降杠杆”，二是结合国家宏观形势，不盲目扩张。这两年委管商场开店慢，和宏观调控相关，委管商场合作方主要是中小地产商，持观望态度，公司与合作方达成注重高质量发展的共识，注重质量，不追求数量。随着地产保交付、收入预期稳定、国内内循环以及国家鼓励消费，目前的委管商场储备会逐步释放，开店速度预期会快于三年，并有望给公司贡献可观的现金流和利润。 Q：阿里意向转股，未来是否会对公司业务有帮助? 目前控股股东持股超过60%，第二、第三大股东的持股比例都很低，公司目前的股权结构集中且单一。公司期待建发、阿里股权变化的落地，以优化股权结构。阿里对于公司的运营现状比较了解，2019年合作至今，给公司做了很多数字化、线上化赋能，包括商品数字化、线上流量打造等，以及公司依托阿里的数字化能力做了其他线上流量入口的打造，双方合作关系稳步前行。过去三年数字化渗透率还不高，公司希望在线上取得更为丰富且多元的流量入口，导流到线下商场实现最终交易，因此公司也在和阿里进行更多的探索数字化赋能的探讨。目前公司商场会员超千万级，而且都是中国高净值的消费者人群，和阿里的88vip会员是有重合的，未来可以和阿里探讨消费者群体、会员体系的打通和数字化，不仅是线上往线下导流，也希望公司的会员体系可以给阿里反哺。阿里转股价比较高是基于原来双方合作的良好契机，公司过往大促期间的线上表现遥遥领先，这也是反应阿里对公司的信心。未来上述股权变更落地以后，公司会从过去单一的民营企业文化向多元企业文化发展。建发国企背景可以持续把一些供应链优势和精细化管理的优势赋能给公司，阿里更多是数字化深耕的赋能，再加上公司董事长过去30年的家居建材零售行业的企业文化和价值的传承，相信上述三方会给公司未来创造更多发展的契机和空间。 Q：近期的偿债安排?资金如何规划? 针对一年内的有息负债，1)货币资金，2)经营性现金流，3)对于流动贷款会进行续贷。银行对防控影响都非常理解，会给到企业续贷和调整还款计划的足够支持。 Q：是否考虑调整部分经营表现较弱商场的经营业态? 存在个别商场经营不是特别好的情况，但目前还没有与建发开展这么细致的合作条款商讨，对于公司而言这部分商场未来会有更大的提升空间。建发更多是做toB供应链的优势，因此看重公司拥有的toC场景，通过公司的toC渠道可扩大其业务规模，公司可丰富场内经营品类、提升出租率、提高人流量。公司沉淀的中高端消费者资源也可以导流给建发，并与其现有的会员体系打通，在这方面未来合作空间非常大，双方是相互赋能的过程。 Q：运营层面，如何实现租金收入增长? 公司通过品类调整，比如引入高端电器，缩小楼层价差，实现租金的涨幅。 Q：租金收缴情况? 今年考虑商户经营困难，因此有一些应收未收租金，但相较于全年租金收入规模占比非常低，因此租金收缴情况整体健康。今年春节比较早，市场复苏也会比较早，因此租金收缴预期3月会恢复正常，应收尽收回归到正常状态。 Q：卖场统一收银的比例会不会提升? 随着消费者对于消费品质的关注、与阿里数字化建设的深入合作，统一收银比例未来2-3年会有进一步提升。统一收银有助于改善公司现金流、掌握用户数据资产以及深化与阿里合作的商场数字化改造。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。
有连云2023-01-16
【预见2023】胡景晖:2023年房地产行业渐进式复苏，Top100房企中国企、央企占比会进一步加大
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向保障性租赁住房之外的市场化租赁住房和商业地产打开。预计2023年会有更多的房地产的公募REITs产品在市场上推出。在2023年，如果就业稳定，收入稳定，家庭财务状况健康，买住宅自住没有问题。如果想投资房地产，更多的考虑公募REITs等间接投资方式，既能够分享中国经济增长城市发展的红利，又不会去炒房推高房价。　　金融界：房地产政策在供需两端还有哪些发力点？对于“保交楼”工作又有哪些建议？　　胡景晖：从需求端来看，第一，有必要进一步降低首付比例，特别是二套改善型置业的首付比例；第二，可以进一步降低利率；第三，税费可以进一步减免；此外更重要的是要让购房人有信心，就业稳定，收入增长，对未来的家庭的财务状况预期向好。从供应端来看，最重要就是保交楼，解决在今年有可能到来的还债高峰等流动性的问题。　　目前，监管层、银行等在保交楼等方面有很多举措。很多地方成立纾困基金，地方政府积极协调银行提供更多贷款，通过内保外贷到、商业保函等来解决资金短缺等问题。但是除了金融产品创新之外，还要给开发企业足够的时间来筹划解决目前的交楼和债务问题。这个需要精心的制度设计和产品设计。　　金融界：头部房企格局会不会有比较大的变化，对于房企有何建议？　　胡景晖：按销售金额来算，2022年前三分别是碧桂园，保利，万科，对应的分别是民营企业、央企、国企，这是未来的房企格局。对于未来，房企要把握好三点：　　第一、要聚焦主业，即便多元化经营，也要跟自己的主业相关。例如，碧桂园做机器人业务，机器人普遍应用在开发施工中，既减少工人高危作业风险，也提高了开发建设效率。　　第二、作为开发企业，高杠杆、高负债、高周转时代已经过去，在经营中一定要稳健，从拿地开发销售等各方面，要考虑到各种风险，避免再出现暴雷。　　第三、以增量开发为主的时代已经过去，未来中国的房地产的主要形式会是存量，运营服务再交易和衍生金融产品会成为房地产市场的主流。虽然去年物业公司上市有所减少，物业公司估值有所下降，并购案例也大幅减少，但是房企旗下物业公司也在提高服务水平，技术含量，包括各种各样的业务形态。未来如何物业公司运营好、服务好业主，是房企未来转型的值得思考和实践的方向。　　金融界：房企会不会更加分化？预计今年千亿房企会不会增加？　　胡景晖：在2023年中国的房地产企业会进一步分化，同时随着市场逐步回暖和修复。2023年千亿级以上销售规模的房企会有所增加，在Top10、Top30、Top50、Top100等房企中，国企、央企占比会进一步加大。但是混合所有制企业、还有一些民企也有自己的舞台，比如金地。　　虽然城镇化还有一两亿人口增量，人均40平米建筑面积也还有提高的空间，但是以开发增量为主的时代已经渐进尾声。目前中国有30个以上城市二手房交易量高于新房，未来，房地产的核心是运营服务，再交易和衍生金融产品。目前中国家庭70％的财产是房地产，金融财产不到30％，三七转换在20年内会发生，这也有利于促进中国资本市场的发展。　　金融界：回顾2022并展望2023年的中国经济，以及对投资者的建议。　　胡景晖：过去2022年，工作、生活、学习等都到了很大影响，也给给中国经济也带来了不小的冲击。在2023年，随着疫情政策的调整，中国经济将快速的修复和增长，很多国际的经济研究评价的组织，也对2023年中国的经济给予了好评。　　对于投资，今年股市中应该会有非常好的机会，香港恒生指数近期涨了50％，A股也有小牛市兆头。炒房不是好的方式，可以关注公募REITs，以间接投资方式分享城市化的红利。
金融界2023-01-15

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