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诺安基金一周观察：市场情绪或已度过冰点，建议关注景气行业

下调，以及近期硅谷银行等多家银行破产、黑石集团违约、瑞士信托违约风险增加等。近期系列的金融机构事件将使得央行的货币政策受到金融稳定诉求的抗衡，黄金市场的中长期的投资逻辑开始演绎。建议投资者积极关注近期黄金价格走势，以更好的入场时点把握黄金的投资机遇。　　诺安全球收益不动产：报告期间富时发达市场REITs指数下跌1.85％，表现落后于发达市场股票指数。　　往后看美联储货币政策对海外REITs市场的影响有望逐步减弱，美联储的加息周期或将进入尾声，但加息对REITs公司经营及业绩影响仍需时间消化。此外，美联储降息的开启或需更多因素触发，其中包括服务业等经济指标进一步走弱、证券市场的大幅震荡等。可以关注随市场调整出现的长期配置机会。对于未来的业绩展望，工业、特种REITs有相对优势。结合对联储货币政策的变化及REITs业绩基本面判断，下一轮行情中首选对利率敏感以及估值调整充分、具备较高成长性行业。

金融界2023-05-15

为Web3.0世界的完美启动 Thoth DAO去中心化自治生态即将上线

2治理社区等技术团队，由华尔街科金与黑石资本领衔投资，拥有全球区块链顶层技术工作室，并且DAO的社区中拥有 ETH和BTC庞大算力的矿工。同时，Thoth DAO由社区自治的性质运行，解决组织形式中难以解决的痛点，用 DAO的方式向全球所有参与者提供没有腐败、共识统一的决策服务。Thoth DAO拥有独立公链，并且在公链中利用DAO的制约，开发出Web3.0技术延伸的各项生态，去中心化钱包，去中心化交易所，独创IP NFT和GameFi板块，并且拥有完整的借贷，理财，保险板块。 Thoth DAO全球化的DAO生态将由不同国家和地区的Thoth社区组成，这些社区将由各种类型的参与者组成，包括投资者、开发者、社区成员、治理者和其他贡献者。这些参与者通过DAO的治理机制参与到社区的决策过程中，共同推动DAO的发展和壮大。Thoth DAO让社区成员可以通过共建、共识、共治、公开和透明的方式参与到Thoth社区的治理和决策中。 Thoth DAO使用Thoth进行搭建。Thoth是采用Solidity语言开发的去中心化自治组织 (DAO)和网页端去中心化应用 (dApp)组成，Thoth可以让任何人创建和管理任意组织，作为去中心钱包通证。Thoth采取DeFi模型，隐私发行，采用POS机制的方式获得平台通证TOT。在本质上，TOT是个可以让任意组织企业家和投资人高效安全协作，并且没有技术漏洞和恶意参与方的生态系统。 TOT通证对于Thoth DAO平台治理有着至关重要的作用，它既可以被理解为一种去中心化的平台股权，但又能把对于每个TOT的持有者和对Thoth DAO平台的参与治理进行灵活又精准的权利和义务的匹配。TOT通证基于Thoth公链，总共会产出10亿枚。具体的分配机制如下： Thoth DAO推出托特理财、托特理财、游戏乐透等多种金融产品。Thoth DAO使用TOT通证激励开发者和贡献者为社区提供技术支持和服务。参与者通过游戏做市产生收益，并且通过NFT卡牌合成获得挖矿权益，获得更高收益。这样可以激励更多的人参与到DAO的发展过程中，从而促进DAO的发展和壮大。 TOT通证总量10亿枚，NFT节点总共预挖3490万(燃料）枚TOT，以100倍的通缩速度进行销毁！同时，GameFi游戏生态中将以更恐怖的速度销毁！而NFT（源节点，共识，卡牌）回流竞拍需要等值的TOT兑换，再次销毁大量的TOT通证，注定了TOT通证将具备极强的稀缺性。而Thoth DAO拥有一整套包括生态NFT、理财挖矿生态、游戏挖矿生态、LP流动性挖矿生态、NFT节点生态、公链GAS消耗生态、 TOT:web3世界的多元生态体系，促使TOT通证同时具备极强的市场需求。系统中有双风控系统为共识者资金安全保驾护航！很大程度上增强了共识者的信心，更加有利于TOT通证持续上涨。全球化的Web3.0技术打造的Thoth DAO生态将成为未来区块链社区的重要组成部分。在Thoth DAO生态中，区块链技术、DAO治理架构、TOT数字资产和多元生态体系的支持将是推动Thoth DAO发展和壮大的关键。我们期待着看到Thoth DAO生态在未来web3世界的发展中发挥越来越重要的作用。来源：金色财经

金色财经2023-05-15

黑石集团正与美国地区银行就贷款问题进行谈判

　　据报道，黑石集团正与美国大型地区性银行进行谈判，希望为他们提供额外的火力，以便向企业放贷。目前有迹象表明，最近的行业动荡正演变成一场信贷紧缩。　　黑石集团总裁Jon Gray表示，该公司正在与地区银行商谈建立合作关系的事宜，这将涉及银行发放或“发起”贷款，而黑石可以将这些贷款输送给其保险客户。他拒绝透露参与谈判的银行名称，但表示，这些银行的资产规模在1000亿至2500亿美元之间。根据Gray的提议，保险公司将向黑石支付一笔费用，以引导资产流向自己的方向。　　他还表示，在决定是否向商业和房地产客户放贷方面，地区性银行仍处于最佳地位，并称它们拥有“强大的放贷能力和关系”。不过像黑石这样的集团可以成为一个“有价值的合作伙伴”，在贷款被证券化后，它们可以帮助减轻部分风险。

金融界2023-05-11

商业地产——定时炸弹恐将引爆

街，最大的商业地产业主——私募股权巨头黑石集团。以Blackstone危机为例，我们来看一下商业地产—— 严重的流动性危机。 ● 黑石的第一大危机黑石的第一大危机是：被迫“限制赎回”事件。自2022年10月份以来，黑石旗下房地产信托基金(BREIT)遭挤兑。黑石房地产信托基金BREIT，主要投资于美国相对成熟的商业地产。该BREIT规定按月分红，每月可进行申赎，月度赎回额不可超过基金净值的2%；季度不能超过5%。但自2022年10月起， BREIT 资金申赎比例多次触及上限。这是因为疫情导致REIT大幅下滑。而黑石的BREIT还在上涨，投资者认为黑石对资产的估值方法有问题，和传统的估值计算方法有偏差进而引发了赎回危机。其中2022年10月，申赎额度高达18亿美元，占黑石集团资产的2.7%。这一比例可以说是相当高。这导致黑石的资金流动受到重重一击。黑石为避免恐慌挤兑风险，安抚投资者的不安情绪，稳固投资者对黑石的信心。黑石全部批准了10月的申赎额度。本以为这一举动能成功打消投资者的焦虑情绪。然而这个时候，噩梦才刚刚开始。黑石公司没有料到，之后几个月申请赎回的请求持续增加。11月及12月，投资者对BREIT的赎回请求总额约68亿美元，但黑石仅完成约14亿美元，占21%。2023年1月，申赎金额仍高达53亿美元，黑石只批准赎回13亿美元，占25%。没办法，黑石只能通过高额融资和出售资产来应对挤兑产生的流动性危机。在资产套现上：12月2日，黑石以12.7亿美元出售美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份。紧接着，于1月份接连三次出售资产：分别是1月24日，黑石将其持有的印度最大房地产投资信托公司：Embassy Office Parks，50%股份出售给贝恩资本，价值4亿美元；1月25日，2.4亿欧元出售巴塞罗那的建筑；1月29日，4亿英镑出售伦敦圣凯瑟琳码头。我们可以看出，黑石出售的都是优质资产，而且价格与之前相比优惠不少。这样的举动是因为打折的优质资产变现快，能尽快满足投资者的赎回要求。而这恰恰说明了，黑石面临的现金流危机刻不容缓。 ● 黑石的第二大危机黑石爆的第二大危机是：5.62亿美元的商业地产CMBS违约。CMBS大家可能不太理解。举个例子：黑石公司购买了一个大仓库。但是因为没办法全款支付，便向银行贷款。黑石公司,需要向银行支付利息。于是黑石公司给了银行一张大白条。银行为了盈利和分摊风险，就把这张大白条打包成一份份小白条出售给投资者。这样，投资者也是这一份份白条的拥有者。那么，黑石集团就要向投资者支付利息。 2018年，黑石旗下房地产信托基金以19亿美元收购芬兰企业SpondaOy。该公司在芬兰拥有房地产也负责租赁和开发芬兰地产。黑石的CMBS里包含：SpondaOy写字楼和商店（在SpondaOy资产中占比10%到15%左右）的抵押贷款。银行放款人为：花旗和摩根斯丹利，投资者通过投资获取固定收益，到期时间为2023年2月14日。然而，因为2022年，芬兰房地产市场低迷，租金收入下降，盈利较差。因此黑石难以支付投资者利息被判定为违约。从这两起危机事件中，我们可以明显地看出黑石公司流动性面临着重大的问题。这一问题主要是由美联储持续加息造成的，这对房地产市场造成了冲击。自2022年以来，美联储已经进行了九次加息。这种加息导致了借贷成本的提高，使得商业地产的潜在投资者望而却步。同时，商业地产所有者的债务成本也大幅增加。很多业主没有偿还高额贷款的能力。其次，远程办公已经成为常态，这导致了办公室空置率的上升。业主的租金收入也相应下降。这两大冲击造成了商业地产基金的频频违约。黑石公司可以说是商业地产的龙头企业，然而，其资产实力也难以承受这种危机。随着黑石公司面临重大流动性问题，中小规模的商业地产公司则更加容易受到冲击。因此，整个商业地产市场都在面临巨大的压力和不确定性。黑石公司的困境也反映了北美商业地产面临的挑战。随着，商业地产价格的不断缩水，投资者面临的风险和波动性也在不断加大。再看几组例子： 2023年2月，美国太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的哥伦比亚不动产信托公司违约，涉及金额高达17.2亿美元；2月Brookfield Asset Management违约，涉及金额超过7. 5亿美元。CMBS的频频违约引发了投资者担忧。2023年2月，美国金融市场CMBS的成交量，为27亿美元，同比下降33.2%。以小见大，从黑石暴雷事件中我们不难看出，商业房地产市场埋藏已久的隐患已经浮出水面。商业地产贷款收紧由万亿巨头“黑石”违约引发市场对商业地产的担忧，同时引来了CMBS（商业地产抵押支持证券）产品的集中抛售和暴跌。这近一步提高了商业地产债违约的概率。然而，祸不单行，美国中小型银行业的危机也将进一步加剧商业地产的危机。在今年的加息潮下，欧美商业地产迅速降温。据摩根士丹利资本统计，去年四季度北美、亚洲、澳大利亚和欧洲，18个大城市地区的商业地产指数：13年来，除疫情特殊情况外首次下跌。北美的银行业危机正在蔓延至商业地产领域。近期，硅谷银行和Signature Bank银行的倒闭，引发了投资者对美国中小型银行的流动性危机，产生担忧。而银行业连续暴雷将导致中小银行收紧信贷投放。当银行不再轻易给商业地产贷款，持有者将面对巨大的融资压力。流动性危机，从中小银行蔓延至商业地产。举一个具体的例子：假设一个小城市有一个中小型银行A，该银行A贷款给了一家商业房地产公司B用于购买和维护办公楼和商业中心的资金。该商业房地产公司B租出了这些办公楼和商业中心，以此获得租金并还清银行的贷款。但是，由于最近发生了多起银行倒闭事件。该中小型银行A开始感到压力，不再轻易放贷。因此，当商业房地产公司B，需要贷款进行维护时，中小型银行A可能会拒绝或者提高利率。这将导致商业房地产公司B，面临更大的融资压力与成本。如果这种情况在整个城市的中小型银行中发生，商业房地产公司，可能无法从其他银行获得贷款。这将导致流动性危机，在商业地产市场上蔓延。如果商业房地产公司无法偿还贷款，这将导致更多的商业地产违约。然而这一风险并非没有可能发生。美国商业地产贷款业务中，中小地区银行占比过高，据美国银行和高盛分析，中小地区银行承担了美国多达60%至80%的商业地产贷款业务。其中。资产值低于2500亿美元的银行承担了美国约50%的商业和工业贷款。而在各小型银行之间，商业地产贷款占小型银行资产比重高达29%，比例可以说是非常大。一旦小型银行出现危机，将对商业地产造成毁灭性打击。从中，我们可见商业地产市场所面临的巨大风险。在众多商业地产类型中，办公室地产被认为是地产领域中最具风险的资产之一。瑞信指出，空头们将最大的火力瞄准了办公楼地产和相应的房地产投资信托。最近的数据显示，办公楼地产公司成为美国房地产股中跌幅最大的一个类别，标普1500写字楼REIT指数均跌超4%，刷新2009年以来的近14年最低。值得一提的是，写字楼REIT的大租户也包括一些区域性银行。例如，倒闭的SVB银行是卡津斯不动产信托的第9大租户。Signature银行是帝国房产信托的租户。而第一共和银行是PGRE的最大租户。然而，SVB银行，第一共和银行和Signature银行都已经倒闭。如果更多的区域性银行倒闭，这将对这些银行的房东产生剧烈的冲击。由此可见，目前商业房地产市场的风险非常高，特别是对于办公室地产这一类资产。大家有可能想问，这样的流动性危机难道美联储毫无察觉吗？答案是否定的。美联储旨在刺破商业地产的泡沫。加息的举动其实是有意而为。除了美国之外，加拿大的商业地产市场也不容乐观。投资者将对加拿大住房的担忧投射到了TD银行身上。前几日， TD银行被传做空。其中一大原因是因为：TD在加拿大房地产贷款的占有率高。很多选择浮动利率的业主，因为加息难以支付高昂的利息，频繁出现违约的情况。这使得众多投资者对TD银行未来发展产生担忧。在各种因素的加急下，商业地产的辉煌时代已经过去。在流动性收紧、借贷利率升高下，这些潜在的隐患就像一条条导火索。欧美商业地产这颗定时炸弹，或将引爆。事件启示疫情后空置率过高，地产流动性降低，贷款政策收紧，商业地产的问题层出不穷。在当前的经济环境下，投资商业地产已经成为一个高风险的选择。近期，北美经济过热，为调控至正常水平的一系列措施已经对商业地产市场造成了严重的影响。在这种情况下，投资者需要审慎对待商业地产投资的风险和收益。首先，商业地产市场的前景十分不确定。不断增长的商业地产债务和商业地产的供应过剩问题，都已经成为商业地产市场的重要问题。同时，经济放缓和利率上升，都将进一步加剧商业地产市场的不确定性。其次，商业地产市场需要大量的资金支持。商业地产项目需要投入大量的资金和时间。而且商业地产的租金收益不稳定，很难预测。如果投资者不能够负担商业地产项目的长期资金需求，就可能会面临巨大的财务风险。总的来说，当前的商业地产市场已经变得十分不确定和高风险。在这种情况下，投资者需要谨慎对待商业地产投资，避免盲目跟风和冒险投资。对于投资者来说，更为安全和可靠的投资选择是通过股票市场来获得收益。通过投资股票，投资者可以获得更为长期持续的收益。同时，避免了商业地产投资所带来的高风险和不确定性。而AI Financial恒益投资也一直坚持的长期价值投资则正是当下市场最稳健的发展方向。【公司介绍】 AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，主营投资贷款 Investment Loan，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。 AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。

AI Financial恒益投资2023-05-03

下一波危机可能很快就会到来！私募巨头阿波罗：警惕这一市场成为下一个“大雷”

的环境。去年，全球最大的商业地产所有者黑石集团(Blackstone)出售资产的利润大幅下降，而另一家大型商业地产所有者布鲁克菲尔德公司(Brookfield Corporation)今年也出现了由一些知名地产支持的抵押贷款违约。在上周日的一次采访中，“股神”巴菲特的“黄金搭档”查理·芒格(Charlie Munger)发出最新警告称，美国商业房地产市场正在酝酿“一场风暴”，随着房地产价格下跌，美国银行业“充斥着”他所说的“不良贷款”。这位伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)副董事长在接受英国《金融时报》采访时表示：“情况远没有2008年那么糟糕。但银行业会遇到麻烦，就像其他地方会遇到麻烦一样。在好的时候，你会养成坏习惯…当不景气来临时，他们损失惨重。” 芒格说：“很多房地产不再那么好了。我们有很多陷入困境的办公楼，很多陷入困境的购物中心，很多陷入困境的其他房产。外面哀鸿遍野。”他指出，银行已经开始减少对商业开发商的贷款。他说：“与六个月前相比，现在国内的每家银行对房地产贷款都收紧了很多。它们似乎都太麻烦了。” 摩根士丹利近期警告称，今年，商业房地产市场可能会遭遇堪比2008年金融危机时的崩盘。摩根士丹利财富管理公司首席投资官Lisa Shalett说，今年写字楼和零售地产的估值可能会从峰值跌至低谷，跌幅可能高达40%，因为利率上升使投资者更难为即将到来的数万亿美元债务进行再融资。 Shalett在一份投资报告中写道：“摩根士丹利的分析师预测，商业房地产(CRE)价格从高峰到低谷的跌幅将高达40%，比2008年金融危机期间还要严重。2.9万亿美元的商业抵押贷款中，超过50%需要在未来24个月内重新谈判，届时新的贷款利率可能会上升350到450个基点。”

tqttier2023-05-02

美元利率飙升引发企业流动性危机直接贷款机构筹集数百亿押注夹层融资

tners、高盛集团的资产管理部门以及黑石集团在近几个月共筹集了超过400亿美元，为面临债务再融资或新贷款难题的公司发放贷款。　　像这样华尔街巨头一样，越来越多的机构正大举押注夹层资本。这种融资介于债务和股权之间，借款人往往可以借助它来延缓解利率上升带来的资金成本压力。　　研究公司Preqin的数据显示，继去年大幅增长后，夹层债务筹资规模在今年第一季度达到210亿美元。这占同期私募债务融资的比例高达65％。　　由于借贷成本正以几十年来最快速度上升，数十家公司及其私募股权投资者正在借贷成本的重压之下处境艰难，增加了对所谓实物支付债券（PIK债券）等灵活融资的需求。摩根士丹利估计，如果经济衰退和借贷成本持续高企，40％的信用评级在B级中低区间的公司将无法产生足够的利润来支付利息支出。　　如今这些另类贷款人已积聚了相当规模的火力，在美联储鹰派时代给予许多公司新生命线，降低了现金短缺的可能性，并让公司有更多的时间通过成长摆脱沉重的债务负担。　　“我们看到投资公司开始鼓励和帮助他们所投资公司更主动地考虑管理利息支出，”KKR&Co．合伙人Daniel Pietrzak说，“这看起来可能会像是，在当前债务层级之下出现另一个资本提供者，这种新资本将有很大一部分实物支付债券，从而来减少现金利息总额。”

金融界2023-04-28

美股收盘：道指飙涨500点道指创一月初以来最大单日涨幅新能源车股普涨

tners、高盛集团的资产管理部门以及黑石集团在近几个月共筹集了超过400亿美元，为面临债务再融资或新贷款难题的公司发放贷款。　　像这样华尔街巨头一样，越来越多的机构正大举押注夹层资本。这种融资介于债务和股权之间，借款人往往可以借助它来延缓解利率上升带来的资金成本压力。

金融界2023-04-28

诺安基金一周观察：资金税期波动低于预期，债市震荡偏强

下调，以及近期硅谷银行等多家银行破产、黑石集团违约、瑞士信托违约风险增加等。近期系列的金融机构事件将使得欧美央行的货币政策受到金融稳定诉求的抗衡，黄金市场的中长期的投资逻辑开始演绎。建议投资者积极关注近期黄金价格走势，以更好的入场时点把握黄金的投资机遇。　　诺安全球收益不动产：上周公布的美国3月新房开工指数超预期，但销售数据略低于市场预期。制造业数据重回扩张区域或支持工业和特种REITs表现。往后看美联储货币政策对海外REITs市场的影响有望逐步减弱，美联储的加息周期或将进入尾声，但加息对REITs公司经营及业绩影响仍需时间消化。此外，美联储降息的开启或需更多因素触发，其中包括服务业等经济指标进一步走弱、证券市场的大幅震荡等。可以关注随市场调整出现的长期配置机会。对于未来的业绩展望，工业、特种REITs有相对优势。结合对联储货币政策的变化及REITs业绩基本面判断，下一轮行情中首选对利率敏感以及估值调整充分、具备较高成长性行业。

金融界2023-04-25

摩根士丹利：30 for 2025（上）

个基点，达到十多年来的最高水平。 3、黑石黑石是一家领先的资产管理公司。分析师认为，黑石越来越专注于扩大市场范畴，进入新的垂直领域，并提高利润率。黑石具有可持续增长的巨大潜力。分析师预计2023年到2025年，黑石的收入年华增速达到30.3%，EPS年化增速达到31.5%，远远超越同行。 4、切尼尔能源（Cheniere Energy）切尼尔能源是美国液化天然气的领导者，具有规模和低成本扩张的优势，公司95%的液化能力已经按照固定价格销售，合同的平均寿命高达17年。公司的产能也将从4500万吨扩大到9000万吨。此外，分析师还预计切尼尔有10%的年度股息增长，以及2023年20亿美元股票回购。这对投资者也非常具有吸引力。 5、好市多分析师认为，好市多是美国零售业中最好的公司之一。好市多差异化的价值主张和会员模式是公司独特的竞争力，公司会员过去5年的平均续约率高达89%，最近一个季度更是达到90.5%，体现了强大的会员粘性。好市多的私人品牌Kirkland Signature已经贡献了超过750亿美元的收入，它具有更高的利润率，能够拉动公司整体的利润率提升。 6、伊顿伊顿公司是美国领先的电源管理公司，在美国低、中压电气市场占据了30%的市场份额，处于领先地位。分析师看好伊顿的长期和短期发展。长期来看，电气化是全球发展的大趋势，伊顿公司将会从这个趋势中持续受益。而短期来看，伊顿目前的积压订单数量是往年水平的两倍以上，这是公司短期业绩的保障。 7、礼来分析师看好礼来强大的新产品周期和有限的排他性损失。礼来可能在2023年底前在四个大型治疗领域中推出5种新产品。礼来的新产品Mounjaro将会在2型糖尿病中应用，并且有望在肥胖领域获得批准。分析师预计，礼来2023年到2030年的CAGR将会达到10%，利润率将从28%增加到40%以上。 8、雅诗兰黛分析师看好雅诗兰黛在后疫情市场的增长，在中产阶级规模扩大和中国的消费者驱动下，雅诗兰黛2023年到2025年的收入年增速将达到10.5%，而且利润率也将不断提升。目前市场普遍认为雅诗兰黛只有低或中个位数的增长，只有3%-4%，存在较大的预期差。 9、埃克森美孚埃克森美孚拥有强劲的自由现金流，公司还有90亿美元的成本削减计划，能够极大地提升盈利能力。分析师预计，2023年，公司的股息回报率将会达到8%。埃克森美孚同时也是脱碳行业的领导者，在碳捕获和存储、氢气和可再生燃料方面具有深厚的积累。分析师预计，到2030年，埃克森美孚的低碳收益将会达到40亿美元，到2035年将会达到80亿美元。 10、希尔顿酒店分析师看好希尔顿酒店的长期增长。从行业层面看，受益于消费者收入增加，工业经济向服务型经济的转变，全球的住宿需求增速将会超过GDP的增速。在公司层面，希尔顿酒店采用了轻资产模式，波动性更小，能够最大化投资回报率。公司的EBIT margin达到25.6%，远远超过同行。分析师预计未来希尔顿酒店的年复合增速在5%以上。 $摩根士丹利(MS)$ $谷歌(GOOG)$ $美国运通(AXP)$

老虎证券2023-04-24

美国发生多起“高调违约”！大摩示警4.5万亿商业地产危机富国银行不良贷款激增50%

取消1.61亿美元的华盛顿写字楼贷款，黑石集团和太平洋投资管理公司近几个月里，也放弃了一些办公室投资停止亏损。摩根士丹利警告，4.5万亿美元的商业房地产债务陷入危机，富国银行则报告不良贷款激增50%，达到15亿美元。美国银行越来越担心商业地产估值下降，以及其对银行资产负债表构成的风险。英国《金融时报》披露，自新冠病毒大流行以来，利率上升和许多员工更喜欢在家工作，写字楼的估值尤其受到重创。然而，金融高管试图向投资者保证，他们没有预见到重大的系统性风险，因为持股广泛分布在银行和其他机构之间。房地产集团Brookfield上周取消了与华盛顿附近的一组主要是郊区写字楼相关的1.61亿美元贷款，从而增加了越来越多的高调违约。今年2月，它交还了洛杉矶两座主要办公大楼的钥匙。黑石集团(Blackstone)和太平洋投资管理公司(Pimco)最近几个月也放弃了他们的一些办公室投资，而不是继续亏损的赌注。 “如果你有到期债务，你无法承担现有的债务负担并且你不愿意投入更多资金，那么它就会被取消抵押品赎回权，” Allen Matkins斯律师事务所房地产组负责人托尼·纳西斯(Tony Natsis)说。然而，他补充说，贷方更愿意修改现有贷款：“他们问自己，我真的想在糟糕的市场中收回这笔贷款吗？” 根据MSCI Real Assets的数据显示，今年前三个月，写字楼相关交易降至十多年来的最低水平。房地产专家一直在煞费苦心地指出，商业地产是一个发展缓慢、起伏不定的市场，投资者不应指望问题会迅速得到解决，或者当贷款人和借款人试图解决潜在问题时，这些困难会迅速堆积起来解决方案。美国托管银行首席执行官罗恩·奥汉利(Ron O'Hanley)上周表示：“商业地产尤其是写字楼会发生什么”是道富银行最关心的问题。并不是所有的房产都受到了同样的打击，A类房产表现良好。租金可能在下降，但他们并没有遇到麻烦。然而，B级和C级绝对是遇到冲击。” 管理着1220亿美元资产的PGIM房地产债务业务负责人布莱恩·麦克唐纳(Bryan McDonnell)表示：“我们所有人的问题是，传染病是否会从办公部门蔓延开来。如果你遇到信心问题，那么突然之间，人们可能会把所有商业地产都放在同一个桶里。” 有迹象表明，今年第一季银行收益的压力正在上升。上周富国银行报告称，自2022年12月以来，其不良商业房地产贷款增长近50%，达到15亿美元。与去年相比，摩根士丹利将商业地产和不断恶化的经济前景，列为其准备金大幅增加的原因。 “在我看来，我们没有陷入银行业危机，但我们已经并且可能仍然存在一些银行的危机，”摩根士丹利首席执行官詹姆斯·戈尔曼(James Gorman)在电话会议上告诉分析师。商业房地产贷款约占小型银行总贷款的40%，而大型银行的账面贷款约为13%。总部位于阿肯色州的Bank OZK对该行业敞口很大，该银行上周五报告说，它在第一季将贷款准备金提高10%，为3600万美元，比一年前增长10倍。摩根士丹利分析师称，在4.5万亿美元的商业房地产债务中，近1/3将在2025年底前到期，他们将其描述为“前期危机”。 (来源:英国《金融时报》) 上周，管理着价值3060亿美元的加利福尼亚州教师退休系统首席投资官克里斯托弗·艾尔曼(Christopher Ailman)称，他估计写字楼的价值已经下跌约20%，并且他正在为该基金520亿美元的房地产投资组合的巨额亏损做准备。投资者的不安情绪越来越普遍，本月接受美国银行调查的受访者中，近一半认为商业房地产是系统性信贷事件最有可能的来源。该行业在美国以外引起了类似的担忧，国际货币基金组织(IMF)的一位高级官员本月将商业地产描述为“焦点事件”。 IMG最新的金融稳定报告警告说，房地产价值下跌、金融状况收紧和市场流动性不足的有害组合可能会导致借款人难以为不断增加的到期贷款存量进行再融资，从而导致违约率急剧上升。但拥有3320亿美元房地产资产的全球最大房地产投资商黑石集团总裁乔纳森·格雷(Jonathan Gray)表示：“这里的积极因素是，大部分商业房地产仍然表现良好，如物流、酒店、出租房屋和数据中心。” 格雷通过黑石集团的房地产部门成名，并强调了房地产投资的广泛持有。“商业地产广泛分布在大银行、小银行、保险公司、政府机构、证券化和抵押房地产投资信托基金中，我不认为这是人们所说的那种系统性问题。”

颜辞2023-04-24

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