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人还没老，房先老了

这个话题依然点到为止，我们具体看看会对房地产市场造成什么影响。首先要明确官方说的前提：房屋养老金不是房产税。房产税主要与房价相关。比如500万的房子，要交3万税，50万的房子只用交3千。房屋养老金与房价关系不大，主要与建筑成本相关。一线城市500万的房子，与小县城50万的房子，建筑成本并没有多大区别，只是因为地价不一样。所以两者的修缮、检修成本，也是差不多的。比如你在深圳100平的房子，一年要5000元去“养老”；我在鹤岗100平的房子，一年同样要2000元“养老”。不管这笔钱是直接自己出、还是间接自己出，结果都是一样。小地方的房子本来就不太值钱了，谁愿意真的一直花钱去修缮？不同地区的房屋持有成本，并不是同比例增加。越是房价低的地区，持有房产越吃亏，这明显问题就很大。更关键的是，这些地区很难把成本转嫁给租客，只能自己承担，不断失血，极端情况下房子甚至会成为负资产。具体是什么样子的？比如日本很多农村地方的房价，简直便宜到令人发指。 100万日元买一栋二层破小楼，送几亩地；在山区，买几千平地，也就两三百万日元；更夸张的，甚至还有售价1元的老屋…… 这和白送没多大区别了，但真的是白送吗？之所以白送给你，其实就是想把修缮金、房产税等持有成本，一并转移给买家。为此，有些卖家不仅白送，甚至愿意倒贴钱…… 不要觉得我们不会走日本老路。真实情况是，我们走日本老路的概率非常之大，甚至比他们更彻底。都知道，日本在泡沫经济时期，房地产及其火热，房子根本就不愁卖。这一点，我们与之非常相似，开发商只要能拿到地，就能大赚特赚。至于房屋质量，基本都没有去提升的动力，想的都是早点竣工拿钱。正如上文举的几个例子，这一时期很多房屋的质量普遍较差，修缮的成本自然就高。比如日本60年代造的老房子，维持至今每个月的修缮成本也只有约100日元/平米。 90年代造的房子，每个月修缮成本就飙升至约400日元/平米。而最近两年造的新房子，修缮成本又降到每个月100-150日元/平米。连能抗大地震的日本房子都出现了这么明显的区别。那么多烂尾楼、危楼的新闻层出不穷，我们会怎样不必多说…… 显然，就现在的时间节点，老楼确实很有必要去修缮、去“养老”，但这笔钱越是对欠发达的地区，越是负担重。这就非常尴尬。上亿的豪宅主人，一两万只是洒洒水；而对背着房贷的、或者本身房子就不太值钱的而言，这笔开支就很操蛋了。当然，官方说了，这笔钱不会让百姓直接出，是从财政里拿。但还是上面的问题。这笔钱先不说有没有。即便有，过谁的手？即便过手没问题，县镇的老旧房，真的值得花时间、金钱、人力物力维持吗？有可能最终还是类似日本那样，让部分乡村县城的产业自然老去，让人口自然加速往大城市集中，从而推高大城市房价。或许，这也是救房地产的一种手段吧。舍一部分，救一部分。 03 尾声小地方失去房地产，不只是失去了房地产，更失去了相关产业带动的商业圈。没有商业，就意味着没有就业。除了极少部分旅游城市、资源城市、老牌工业城市，当地普通年轻人靠什么生活？再加上大城市本身具备的虹吸效应，人口尤其是年轻人口加速往大城市集中，必然是大趋势。失去了年轻人，也就失去了一切。比如日本第一座破产的城市夕张市，大街上到处是限制的住宅，90年代的兴建那些旅游设施，也早就破败不堪，杂草丛生、鲜有人迹。偶尔见到行人出没，也都是银发的老人。夕张只是日本的缩影。目前，日本有27.3%的房子都处于闲置状态，没人接手、失去了资产价值。它们的主人，或已经过世，或住进了养老院。另外，预计到2033年，日本约58%的港口、24%的下水道、50%的隧道、67%的桥梁，都将达到50年寿命。维修费用高达5.5万亿日元。出于多方考虑，日本政府只选择性修缮部分人口集中、年轻人多的地方设施。其余的，则全部抛弃。夕张市的废弃房屋年复一年，这幅惨淡景象，必然还会蔓延到更多地方。无论人还是物，似乎都带着后现代的色彩，等待与城市一起走向生命的最后一刻。我们这边，届时又会有多少城市从壮年走向暮年，为仍有年轻血液不断涌入的大都市，燃烧自己呢？（全文完）

格隆汇08-27 20:02

A股四神齐创历史新高！工农中建银行赢在哪两处？

此外，银行业还需应对存款端利率调整、房地产市场波动对坏账率的影响等挑战。从宏观环境来看，社会融资规模持续创下阶段新低，M2与M1之间的剪刀差依然明显，同时国内PMI指数多个月份位于荣枯线以下，均透露出经济运行的压力，这也是银行业需要警惕的风险因素。

金融界08-27 20:02

美国新闻周刊：中国楼市救市计划已经失败！

4月会议之后，政府一直在试图稳定中国的房地产市场。智库查塔姆研究所(Chatham House)高级研究员David Lubin告诉《新闻周刊》，尽管出台了一些措施，包括降低一些地方的首付要求，取消抵押贷款利率下限和放宽购房限制，“但目前仍没有证据表明这些措施起到了足够稳定市场的作用”。 Lubin说道：“感觉中国房地产行业没有任何真正的改善。6月份，70个城市的房价平均指标同比下降7.9%。这是有记录以来的最大同比降幅。” 伦敦政治经济学院经济史教授、伦敦商务孔子学院副院长邓刚(Kent Deng)在接受《新闻周刊》采访时表示：“在过去的12个月里，住房市场危机在新建市场，尤其是二手市场都在加剧。我们看到的是，这两个次级市场的价格分别下降了至少40%，而且没有迹象表明这种趋势会停止.” 邓刚补充说：“实际上，在稳定之前，价格水平可能会进一步下降10-20%。” 根据邓刚的说法，中国房地产市场的低迷可能会持续到2025年底。邓刚同意这种看法，即中国政府克服当前危机的计划已经失败。他说道：“政府试图通过法律手段使房价下跌违法。即便如此，越来越多的抵押贷款持有者未能履行抵押贷款义务。” 邓刚表示：“因此，银行被迫以极低的价格拍卖这些拖欠抵押贷款的房产。这反过来又削弱政府对价格的控制，很大程度上是因为所有抵押贷款银行都是国有的。很明显，政府银行占了上风，这使得上述法律失去了效力。” 《新闻周刊》给中国驻美国大使馆发了电子邮件，请其就此事置评。根据Lubin，北京并没有试图重振房地产市场。他说：“我认为，在这方面，中国的经济政策有一个主要目标，那就是从根本上永久减少经济对房地产投资的依赖。” 他说道：“这一战略有纯粹的经济方面的考虑。把这么多鸡蛋放在一个篮子里真是太疯狂了。中国GDP的很大一部分是由房地产投资创造的，这太疯狂了。” Lubin补充说，中国的GDP已经变得过于依赖房地产，从这个角度来看，减少对房地产的依赖，实现经济多元化是有道理的。

风枫 1评论08-27 15:03

中国房地产行业来年将出现转机？必和必拓CEO最新展望

# 近几个月来，中国推出一系列旨在稳定房地产市场的措施。据称，该行业曾占中国GDP的25%至30%。例如，北京取消全国最低房贷利率，并将首次购房者的最低首付比例从之前的20%降低到15%。今年5月，中国央行还宣布将向金融机构拨款3000亿元人民币（约合42.25亿美元），用于向地方国有企业提供贷款、购买已完工但未售出的住宅。上周六，中国住房和城乡建设部部长倪虹表示，随着国家继续推进城市化，优质住房需求持续增长，中国房地产行业仍有“巨大的发展潜力和空间”。必和必拓周二报告其年度基本利润增长2%，将增长归因于“稳健的运营表现和关键大宗商品价格上涨”。 Henry还指出，中国钢铁需求方面仍存在“一些波动”，该需求受到房地产行业的压力。然而，Henry表示，中国仍有其他行业对钢铁的需求增长较为健康，如基础设施、航运和汽车业。周二交易中，必和必拓在澳大利亚的股价上涨1.97%。

风起08-27 14:50

中国最新数据出炉！工业利润攀升，但多个预警信号闪烁

08年和2015年的下滑更加严重。在房地产市场严重低迷的情况下，柴油消费低迷，导致中国最大的原油炼制商中石化(Sinopec)今年上半年的石油加工量下降38%。此外，由于国内饲料需求疲软无法消化持续进口，中国的豆粕库存已攀升至七年来的最高水平，给国内压榨企业带来了困扰。

风起08-27 11:18

土地收入锐减中国地方政府的罚款收入较十年前翻倍日经:恐引起公众强烈反对

地方政府正面临严峻的财政困境。在中国房地产市场低迷期间，向开发商出售国有土地使用权的收入(这是一个重要的收入来源)大幅下降，与2021年的峰值相比，去年重挫逾30%。《日经亚洲》称，在中国经济降温的情况下，税收收入似乎也不太可能大幅增长，迫使一些城市将罚款作为替代办法。与此同时，中央政府担心，更多的惩罚可能意味着更多的公众不满，可能引发公众的愤怒，就像2022年秋季对限制性新冠清零政策的强烈反对一样。中央政府一直在发布通知，敦促地方政府不要过度罚款。中国财政部在3月份公布的2024年财政计划中表示，“将严格禁止以任何形式任意征收费用、罚款和收费。” 在上个月的二十届三中全会上，中国共产党中央委员会决定将奢侈品消费税的收益分配给地方政府，以补充其收入。但外界普遍认为，这不足以解决许多城市面临的财政困境。

天马行空08-27 10:16

香港推出逾七千套居屋，以市价七折优惠出售

尽管房地产市场近期呈现下行趋势，但香港的保障性住房项目仍按计划稳步推进。据香港《信报》援引可靠消息，香港房屋委员会（房委会）即将于今年第四季度启动“居者有其屋计划单位2024”（简称居屋2024）的申请工作，本次共推出五个全新屋苑，共计7132套住宅单位，初步定价为市场价的七折，售价范围在143万元至467万元之间。尤为引人注目的是位于九龙东启德的启盈苑，该项目提供1736套住宅，起售价为143万元。对于符合绿色申请表资格（绿表客）的购房者，若以最高九成半的按揭贷款计算，首付款仅需约7.2万元即可成为业主。而白色申请表申请者（白表客）的首付款则约为楼价的一成，即约14.3万元。此次推出的居屋项目中，超过四成的单位位于市区核心地带，包括启盈苑、油塘高曦苑以及观塘安达臣道安柏苑等热门区域。启盈苑不仅成为关注的焦点，其单位面积从186至448平方呎不等，且超过一半的单位面积集中在278至287平方呎之间，售价虽为五个屋苑中最低，但平均呎价高达9230元，相较市价便宜了约12.9%。规模最为庞大的屋苑为屯门的兆湖苑，该项目共提供2768套住宅，占居屋2024总推售单位的38.8%。兆湖苑的单位面积介于297至480平方呎之间，售价范围为156万元至324万元，平均呎价约为5980元。该屋苑预计将于2027年4月底竣工，距离正式入住还有约32个月的时间。此外，本次居屋销售还将包含至少67个以往期数中因故被取消认购的单位，如北角骥华苑及启德启欣苑的部分房源，因此，居屋2024实际上提供了不少于7199套的住宅供购房者选择。为确保各类别申请者均有公平机会购买到心仪的住宅，房委会计划调整配额分配方式，以每个新居屋项目的单位数目为基础设定各项目的配额。同时，为体现对特定群体的关怀，房委会已预留2900套住宅给“家有长者优先选楼计划”及“家有初生优先选楼计划”的申请者，并另设700套住宅专为一人申请者预留。值得注意的是，房委会连续两年根据购房者的实际负担能力调整了白表家庭的入息和资产限额。此次调整中，白表家庭的入息上限由6.2万元下调至6万元，资产限额则由147万元降至123万元；而对于白表一人申请者，其入息及资产限额则分别下调至3万元及61.5万元。

金融界08-27 09:34

策略师警告：股市可能暴跌，原因是TA

为疫情以来的最高水平，零售额持续放缓，房地产市场和制造业活动低迷。 “如果你看一下微观数据，就会发现它与我刚才给出的宏观货币形势相一致，即经济放缓、陷入衰退、通胀持续下降。如果你看一下微观数据，就会发现个别公司或经济部门……这些部门的经济放缓似乎已成定局，”汉克说。乔恩·沃尔芬巴格(Steve Hanke)：经济衰退可能导致股市暴跌 70% BullAndBearProfits.com 创始人乔恩·沃尔芬巴格 (Jon Wolfenbarger) 表示，如果在估值高企之际遭遇严重的经济衰退，投资者的股市可能会下跌 70%。沃尔芬巴格在最近的一份报告中强调，收益率曲线倒挂和萨姆规则的闪现并不足以表明经济衰退即将来临。沃尔芬巴格表示，还有其他未被注意到的信号表明就业市场正在以与经济衰退一致的方式降温。其中包括就业增长率同比下降至 0%。沃尔芬巴格表示，过去，就业增长率同比下降往往预示着经济衰退。就业市场的另一个担忧是每周平均工作时长持续下降，目前约为 34.2 小时。该指标的任何进一步下降都将发出自 2008 年和 2020 年以来从未见过的信号，这两年美国经济遭遇了严重的衰退。最后，沃尔芬巴格表示，基于 ISM 指数，制造业就业人数稳步下降表明失业率可能还有进一步上升的空间。考虑到股票市场估值过高，这些因素表明沃尔芬巴格认为标准普尔 500 指数最终可能从当前水平下跌 70%。反对观点：用乐观态度平衡悲观论者尽管就业市场出现放缓迹象，但华尔街并非所有人都担心潜在的经济衰退或股市崩盘。高盛在最近的一份报告中称对经济衰退的担忧“被夸大了”，并强调美国消费者依然强劲，企业盈利继续增长。高盛的 Jan Hatzius 表示：“有关美国消费者担忧的报道被大大夸大了。我们在财报电话会议上对消费者信心的量化衡量指标环比改善，面向消费者的公司的销售增长放缓但保持健康，所有收入群体的实际收入增长似乎都呈正增长。” 美联储正在转向更为温和的立场，并有可能立即降息，这也无伤大雅。该行还表示，一旦投资者知道 11 月总统大选的获胜者，场外数万亿美元的现金可能会涌入股市，并推动标准普尔 500 指数上涨 7%，至 6,000 点。

Dan197708-27 00:39

中东局势升温导致市场观望，投资者等待美联储利率决策

024年7月：随着中国经济增长放缓和房地产市场压力增加，中国人民银行在2024年7月将一年期MLF利率下调了20个基点，以支持经济增长。这是该利率自2023年以来的首次下调，显示出中国政府在应对经济下行压力方面的谨慎态度。来源：今日美股网

今日美股网08-27 00:10

张鑫瑞：8.26黄金反弹必空趋势、黄金精准布局策略、

，黄金作为避险资产需求不断增加、因美国房地产市场数据令人失望，强化对美联储将快速、进一步降息的预期。较低的利率通常对黄金有利，因为它不支付利息、2500的关口被打破，注意力还需集中在一周后美联储主席鲍威尔在杰克逊霍尔的讲话上，以便为即将到来的降息更详细的前景提供方向、本周多头主导黄金趋势，但乃存在超买回踩需求，需把握好多空节奏。黄金下周行情重点关注上方2545-2540一线阻力，下方重点关注2440-2430附近一线支撑、总而一句话逢高必空、逢低谨慎多、那么具体实时价位操作，各位还需根据市场的变化来随机应变，所以进行操作的同时，投资朋友一定要控制好仓位及止损问题、严格设止损，切勿抗单操作。独家黄金价位参考布局思路参考思路一：黄金回调至2465-2470附近短多，损2460，目标2480-2500附近、（多单\布局\思路）（止损自行加点差）参考思路二：黄金反弹至2520-2525附近空，损2532，短线目标2500-2490附近、大趋势目标2447-2385附近（空单\布局\思路）（止损自行加点差）参考思路三：黄金强势反弹至2538-2540附近空，损2546，短线目标2500-2490附近、大趋势目标2447-2385附近（空单\布局\思路）（止损自行加点差）一切逆势的操作都会埋葬自己的资金，而顺势却有不敢下手，跌久了就要做多，涨久了就要做空，许多散户投资者在交易的大门前不得而入，很多时候仅仅是因为缺少了一位领路人，你苦思冥想的问题可能受经验丰富者的一句点拨就能迎刃而解，鑫瑞团队（XRLJ9988）一直在市场一线战斗，对投资的朋友说说心得：当你看完我这篇文章的时候，鑫瑞也能明白，你正在寻找一位能够带领你稳定赚钱的老师，投资只有一个目的，那就是赚更多的钱，为了让身边的人过的更好，没有谁的钱是大风刮来的，路上白捡的，这个市场不缺老师，缺的是一个有实力、有良心以及责任心、站在客户角度去考虑问题的老师，人应该换位思考，站在别人的角度思考问题，想着要是我亏了怎么办，我还有家人有孩子要照顾，所以鑫瑞带领客户操作，必带止损操作、从不扛单、锁单、也有刚开始的实盘学员很不理解，为什么不锁单，还要带止损操作呢？因为他们没有想过后续行情如何？万一方向不对、暴跌暴涨呢？那可是亏的血本无归！有句俗话说的好、留得青山在不愁没柴烧、这个市场每个单子都会有风险，没有百分之百的单子，我们操作一定要做好最坏的打算及出现了这种情况该怎么处理，这些东西实盘学员不想，但是我要想，因为客户选择了我，是因为相信我，客户以诚心待我，我更应该以百倍的诚心对他、鑫瑞做人原则：说实在话，做良心事！指导实盘做单凭实力赚，点位没到我们就看，点位到了我们就干！为不同的客户定制不同的投资方案，我以诚心待人，我相信人必定以诚心待我感谢广大读者对笔者鑫瑞文章的喜爱和支持，本人有十年金融行业经验，结合一线投资思考，擅长把握大的趋势、辨识主力动向及行情交易机会，长期跟踪国外投行研报及顶尖机构策略，擅长多重时间框架分析，从更广延且更深度的宏观全球视角，构建投资逻辑、鑫瑞团队（XRLJ9988）一直在市场一线战斗，

鑫瑞论金08-26 22:59

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