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《金融时报》深度：从商业到住宅，香港房地产市场全面惨痛低迷、很难复苏
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理者筹集了大笔资金。香港以前也经历过房地产市场崩盘——例如，在1990年代末的亚洲金融危机之后，房价下跌了一半以上。但房价总是会反弹，而且反弹幅度往往非常惊人。一些房地产专家担心，这一次情况可能会有所不同。美国利率“长期走高”的理念——香港的借贷成本通过与美元挂钩的汇率制度与美国利率挂钩——此前香港实施了三年严格的零新冠政策，并打击了异见人士，导致一些国际公司和一些当地居民考虑离开。瑞银分析师Mark Leung预测：“住宅价格和写字楼租金都很难像以前那样上涨。” 香港人口密度高、地形复杂、经济活力强，长期以来一直是世界上最昂贵的房地产市场之一。受低利率和中国大陆企业及个人需求不断增长的推动，泰国最近的房地产繁荣也是最持久的繁荣之一。大亨的家人、房地产经纪人和经济学家谈到2010年代的“疯狂”时代，受香港强劲的资本市场和大手笔投资者的推动，房价和优质写字楼租金飙升。根据C&W的数据，香港中环商业区的商业租金在三年内上涨近20%，于2018年底飙升至每平方英尺每月166港元（21美元）的历史新高。根据中原地产的数据，2003年至2021年间，住宅价格上涨了500%。（图源：金融时报）但调整正在加速。商业租金平均较峰值下跌了37%。世邦魏理仕香港咨询和交易服务主管Ada Fung表示：“在家办公文化并没有直接拉低香港的写字楼租金。”这与其他全球商业城市形成了鲜明对比。“主要原因之一是商业信心（较弱）。” 到2022年12月香港零新冠政策结束时，美联储已经加息七次，增加了开发商和购房者的借贷成本。地缘危机也已促使一些原本打算削减成本的跨国公司重新考虑其在香港的地位。中国自身的经济也已放缓，削弱了中国富裕个人和企业在香港投资的兴趣。高力国际指出，许多中国内地公司不再在香港进行首次公开募股 (IPO)，“导致律师事务所等相关专业公司面临越来越大的压力……许多公司都缩减了规模”。瑞银表示，目前香港中央商务区写字楼租金仍比新加坡滨海湾高出约35%。在住宅市场，从2023年5月到2024年2月的10个月中，房价每个月都在下跌。当时，香港取消了所有额外的印花税，非居民的印花税最高时为30%。3月份房价环比上涨1%。但分析师和经纪人表示，利率需要大幅下降，或者房地产收益率需要上升，房地产才能再次成为投资吸引力。法国外贸银行高级经济学家Gary Ng质疑，既然银行定期存款“可以轻松获得5%的收益率”，为什么还会有人购买收益率约为3%的房产。香港的开发商一直对新建住房提供15%或更多的折扣，以清理不断增加的未售出公寓库存，这给二手房市场带来压力。截至2022年的两年内，约有14万居民离开香港，导致购房者数量减少，而随着北京加强对香港的控制，越来越多的中国富人将目光投向东京等城市，寻求“避风港”房地产投资。据瑞银估计，今年房价预计将再下跌5%。摩根士丹利表示，这可能导致“持有大量住宅库存的香港开发商利润大幅下降”。（图源：金融时报）这也会给香港政府带来影响。在经济繁荣时期，土地开发销售收入占香港政府总收入的五分之一。但最近的拍卖结果令人失望——分析师表示，这表明开发商正在失去信心。 JLL表示，2022年和2023年住宅用地招标失败的数量超过了前七年的总数，而且由于需求疲软，本财年最后一个季度没有住宅或商业用地招标。对于仍与父母同住或挤在远离中心区的公共住房楼里的年轻香港人来说，较便宜的住房会受到欢迎。根据城市改革研究所的最新数据，新加坡的房价中位数几乎是其家庭年收入中位数的19倍，远高于新加坡、英国或美国的5倍左右。随着新公寓面积越来越小，价格越来越高，居住条件也越来越差。根据政府最新数据，香港人均居住面积仅为170平方英尺左右。随着利率上升和房价下跌，截至3月底，负资产借款人数量达到20年来的最高水平，约为3.2万例。香港有超过四分之一的人口居住在公屋中，但新申请者的平均轮候时间已接近六年。随着香港贫富差距扩大，许多人不得不租住狭小的私人劏房；在香港750万人口中，有超过20万人住在所谓的“鸽子笼”里。 42岁的香港投资者Ken Lui通过住宅地产发家，目前拥有或管理着约400套公寓，这些公寓被分成1,700个小单元。“香港的住房供应量不够……无法容纳每个家庭，”他说。“一套分成三个小单元的公寓可以容纳另外两个家庭。” 政府数据显示，分割住房的平均月租金约为每套700美元，其中超过一半的单位面积在75至140平方英尺之间。香港政府正寻求扩大经济适用房建设，以配合中国倡导的“共同繁荣”政策。据两位知情人士透露，中联办（北京驻香港的官方机构）的官员也在关注香港的房地产市场。新加坡国立大学东亚研究所兼职高级研究员林泰伟表示，作为全球最自由的经济体之一，采取更加务实的做法很可能“强化公共住房政策……同时恢复私营部门的住房信心和价格”。甚至一些地产大亨的家人也承认，香港的房地产价格已经高得不健康。“香港太小了，”香港科技大学兼职教授罗宝文说。她也是鹰君集团创始人罗英硕的孙女，也是多家集团公司的董事。她说：“我认为，香港政府也不希望房价回到过去的水平。” 在香港大型开发商——恒基兆业地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展—— 的董事会会议室里，人们对此次调整的不安情绪日渐加剧。过去一年，香港基准恒生指数下跌9%，而这些公司的股价也下跌了15%至58%。（图源：金融时报）在土地价格开始下跌之前，有几家公司曾投入巨资购买土地；除了同名建筑的地块外，恒基兆业地产于2021年以创纪录的65亿美元买下了中环一块临海地块，而其竞争对手新鸿基于2018年斥资32亿美元买下了启德机场曾经占据的部分土地，该机场于1998年关闭。分析师表示，随着价格和租金下降，开发商面临更高的贷款利息，这些项目的回报可能会面临压力。“当一家公司追逐市场时，这可能是一个两难境地，”Natixis的Ng表示。“整个项目的盈亏平衡点可能会比预期的晚一点到来。” 摩根士丹利股票分析师Praveen Choudhary和Jeffrey Mak估计，按照现行价格计算，开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。开发商认为，短期内部分需求将会回升，部分原因是政府出台政策吸引人才和富人（其中许多来自中国大陆）移居香港。但分析师表示，这些大亨们并不确定如何预测未来十年左右的市场。随着香港经济与庞大邻国香港经济的融合度不断提高，未来的发展可能会更多地倾向于新界外围地区，即与中国接壤的地区。规划中的“北都会”项目和在香港沿海填海造地建造人工岛以建造更多住房的项目，让一些人担心长期需求是否能够吸收多余的供应。对于长江实业董事长、香港首富李嘉诚的长子李泽钜来说，香港的商业中心地位将是房地产行业和香港经济复苏的基础。 “香港人这几年过得挺艰难的，”他在3月份的公司业绩新闻发布会上表示。“我认为香港必须保持其全球金融中心的地位……这来之不易。我们不能失去我们的全球地位。”
Peng05-28 00:26
中国房产市场还有9000万至1亿套“影子供应”？英媒：3000亿人民币“帮扶资金”远远不够
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金，似乎终于释放出强大火力，以应对国内房地产市场三年来的放缓。尽管这些新举措可能标志着这场严重困扰中国经济的危机的转折点，但分析师和经济学家表示，数千亿元人民币远远不够。穆迪分析公司 (Moody's Analytics) 经济学家Harry Murphy Cruise表示：“考虑到未售出库存的规模，这只是沧海一粟。” 高盛上周估计，按照成本计算，中国未售出的住房库存（包括土地和已建成的公寓）高达30万亿元人民币，相当于去年销售量的10倍。尽管对中国未售出住房存量的估计各不相同，但通常都远高于中国人民银行公布的资金。这笔资金将通过银行贷款，帮助地方国有企业购买未售出的房产，然后将其用作社会住房或经济适用房。高盛首席中国经济学家惠山表示：“无论你如何分析，问题的规模和范围似乎都比我们所看到的中央政府承诺的资金要大得多。”“数学计算显示，房地产市场存在供应过剩的问题。”#中国房地产危机# （图源：金融时报）经过数十年的迅猛扩张，中国庞大的房地产行业在2021年陷入停滞，原因是恒大等大型民营开发商现金耗尽。一年前，出于对房地产市场过热的担忧，北京方面对该行业实施了杠杆限制。自那时起，更为安全的、与政府有关联的开发商陷入了经济放缓的泥潭，信心也未能恢复。北京方面对此的回应主要是鼓励完成未完工的住宅项目，在中国，这些住宅项目通常会被提前购买。中国政府发布的新举措还包括取消最低抵押贷款利率和降低首次购房者的首付比例，这些举措反映出，中国需要更紧急地重振房地产市场。几十年来，房地产市场一直是中国经济增长和家庭财富的支柱。但此举凸显了同样的谨慎态度，几年前，由于担心开发过热，政策制定者也曾对扩张性的私人开发商进行控制。新加坡Lucror Analytics高级信贷分析师Leonard Law表示：“这次的危机不像大金融危机，美联储出手收购金融机构的所有问题资产。中国试图采取的措施更有针对性”，因为它“仍需应对道德风险，并小心谨慎，避免泡沫再次膨胀”。（图源：金融时报）在中国发布该政策举行新闻发布会上，“市场化”一词被提及了15次。“市场化”是一个常用词，指政策制定需要以市场为导向的原则。 Law表示，北京方面在房地产危机期间采取的所有措施都体现了这些原则，最终意味着这些措施“对于提供援助的任何政府实体来说必须是有利可图的，或者至少不能是亏损的”。过去的政策措施，包括国有银行向开发商提供信贷额度，都未能恢复信心。摩根士丹利分析师表示，新举措“在提供一定缓冲、让房地产周期顺其自然和不扩大地方国有企业和银行风险之间取得了良好平衡”。但在房地产市场连续三年放缓的背景下，房价下跌已带来越来越紧迫的金融风险。4月份新房价格以九年来最快的月度跌幅下跌。高盛估计，除了未售出的住房存量外，中国还有9000万至1亿套“影子供应”，这些住房通常被作为投资性房产购买，并未有人入住。高盛表示：“中国的金融体系很大程度上是由银行驱动的，银行贷款很大程度上是以房地产以某种形式作为抵押的。这可能是他们认为设定房价下限很重要的原因之一。”“这或许是新方法的开始，如果他们意识到价格继续下跌，而销售量却没有回升，中央政府将不得不加大资金投入。” （图源：金融时报）瑞银估计，根据35个大城市的库存情况，政府需要花费高达2.4万亿元人民币才能将已竣工但未售出的房屋库存降至正常水平。瑞银首席中国经济学家汪涛表示，尽管中国人民银行公布的数字低于这一数字，但政策方向令人鼓舞。“我们认为这可能是一个起点，我们认为可能需要更多，但具体需要多少尚不清楚。” 汪涛补充说，这些措施不会影响她对今年GDP增长4.9%的预测。她说：“我们并不真正期望今年房地产市场出现大幅复苏或增长。我们只是在寻求稳定。” 早在宣布这一消息之前，中国政府就表示将增加社会住房数量，作为更广泛地推动再分配政策的一部分。根据2020年公布的“十四五”规划，北京承诺在40个城市提供650万套政府补贴租赁住房。美银全球研究部大中华区房地产研究主管Karl Choi表示，新举措可以“一举两得”。 “我们市场人士都在想，住房供应已经过剩了，为什么还要建造更多的社会住房呢？”他说道。他补充说，推动经济适用房建设与人口流入的高线城市有关。 Choi表示，这项再贷款业务“规模虽不大，但意义重大”，并指出其在二线城市有潜在用途。在低线城市，许多开发商为了追求更高的利润而积极扩张，保障性住房的重要性就没那么明确了。 “我们必须认识到，政府不可能买下所有库存，”高盛强调。“他们将不得不努力选择性地购买某些城市，并设计计划以实现他们的政策目标。他们现在所做的一切都远远不够。”
Linlin 2评论05-27 22:51
晚间公告全知道｜上海降低房贷利率！百万房贷30年可省7万元以方称埃及士兵向以军开枪，埃方暂未回应
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可省7万元上海今日发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，优化住房信贷政策方面，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为（LPR）减45个基点，调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。而此前上海首套房贷利率为3.85%，此次调整下降了35个基点。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次上海首套房贷利率降低后，每月月供减少198元，累积30年月供减少7.12万元保时捷中国发布与全体经销商联合声明：将一同应对市场变化保时捷中国发布与全体授权经销商的联合声明。声明称，保时捷中国和全体授权经销商始终保持着长期、互信的常态对话机制，“通过充分探讨，我们一同寻求有效的方式来积极应对市场变化，在挑战中发现新机遇。这些讨论涉及到诸多层面，包括但不限于商务政策、本土客户洞察、客户服务以及电动化转型等诸多关键领域”。钟薛高创始人在淘宝直播注册账号将开启直播带货还债钟薛高创始人林盛悄悄开设淘宝直播账号，该直播账号名称为“钟薛高老林”，签名为“好好做产品，好好还债，好好在一起”，目前该直播间已经开播，主播正在介绍产品。直播间里钟薛高相关人员表示，确实有计划通过直播带货还债，5月28日正式开播，届时林盛将到直播间带货。重要公告：万科A：拟22.35亿元公开挂牌出售商业地产项目予深圳百硕投资和深铁集团万科A公告，为推动落实公司瘦身健体一揽子方案，盘活存量资产，聚焦三大主业，公司于2024年5月8日委托深圳交易集团有限公司发布《转让公告》，以挂牌方式公开转让T208-0053宗地的土地使用权、地上建筑物及附着物。2024年5月27日挂牌截止，由深圳百硕投资和深铁集团组成的联合竞买方以人民币22.35亿元竞得本次交易标的。 2连板郴电国际：股东汝城水电所持公司1444.65万股被司法冻结郴电国际发布异动公告，经公司自查，公司目前生产经营情况正常，未发生重大变化，未发现其他可能对公司股价产生较大影响的重大事件；不存在应披露而未披露的重大信息。截至本公告披露日，股东汝城县水电有限责任公司所持郴电国际股份累计被冻结14446487股，占其所持公司股份的49.55%，占公司总股本比例为3.90%。本事项不会导致公司控制权发生变更，亦不会对公司的日常经营与管理造成影响。六大行集体公告拟向国家大基金三期出资投资金额累计达1140亿元天眼查App显示，近日，国家集成电路产业投资基金三期股份有限公司成立，注册资本3440亿人民币。建设银行、中国银行、邮储银行、农业银行、交通银行和工商银行盘后公告拟向国家集成电路产业投资基金三期股份有限公司出资。其中，建设银行、中国银行、农业银行和工商银行均出资215亿元，持股比例均为6.25%；交通银行和邮储银行出资金额分别为200亿元和80亿元，持股比例分别为5.81%和2.33%。据计算，六大行拟向国家大基金三期累计出资金额1140亿元。国际财经以方称埃及士兵向以军开枪埃方暂未回应色列方面称在拉法口岸埃及一侧，有埃及士兵向以军开枪，未造成人员伤亡。以方已就此事件展开调查。埃及方面对此暂未作出回应。
金融界05-27 21:30
中国房地产业正处于“拐点”！小摩：对中国股市持“积极”看法
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是全球第二大经济体，正努力提振其股市和房地产市场。摩根大通首席亚洲和中国股票策略师Wendy Liu表示，该公司对中国股市的看法“倾向于积极的方向”。在摩根大通全球中国峰会上，Liu在接受CNBC采访时表示，虽然她预计近期中国股市的大幅上涨将在短期内暂停，但她相信，与2023年相比，2024年的收益将有所改善。 “盈利驱动股票表现。当投资者看到盈利增长时，他们会感兴趣的，”Liu说。中国沪深300指数周一触及八个月高点，今年迄今累计上涨4.97%，至3,601.48点。Liu预计，到今年年底，该指数将达到3900点，他说，中国市场仍然是亚太地区“最便宜的”市场之一。该国的股市近年来一直表现不佳。中国内地沪深300指数是亚洲表现第三差的股市，去年下跌11.38%，该指数2022年和2021年也出现下跌。香港恒生指数在2023年连续第四年下跌，去年下跌14%。中国当局一直在努力提振国内股市，采取措施旨在增加市场流动性，并对违规行为发出警告。在吴清被任命为中国证监会新主席后，Liu对中国的市场改革持乐观态度，她说证监会已经引入了供给侧改革。在吴清的领导下，证监会对公司的上市和退市制定了更严格的规则，并对股息政策不充分的公司发出警告。这些措施使得对违反监管规定或存在财务报告问题的公司进行处罚变得更加容易。当被问及中国房地产行业时，Liu表示，它正处于一个“拐点”，摩根大通对该行业持“建设性”态度。上周，中国政府承诺为国有企业提供新的支持，使它们能够购买未售出的住宅。其中包括中国人民银行向金融机构提供的3000亿元人民币(合422.5亿美元)，用于向地方国有企业提供贷款，使其能够购买已建成的未售出的住宅。
风起05-27 20:58
中国超一线城市突放大招！PCE风暴绝对掀翻市场，欧洲央行降息箭在弦上
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市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。《通知》提到，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。澳大利亚、日本、欧元区和美国等国将于本周公布一系列通胀数据，交易员们正巧妙地押注于货币政策前景。市场聚焦PCE 美联储青睐的潜在通胀指标将于周五公布，预计将显示出温和的缓解。核心个人消费支出(PCE)指数是美联储首选的通胀指标。根据路透社的一项调查，本周的预测中值显示4月份将环比上升0.3%，年增长率保持在2.8%，存在下行风险。 Erlen Capital Management董事总经理Bruno Schneller表示，美国经济复苏仍不均衡，制造业等行业显示出放缓迹象，而服务业仍保持弹性。 Schneller说：“这种复杂的情况可能会将任何潜在的降息推迟到2024年底或更晚，需要持续监测即将到来的数据，以衡量货币政策调整的适当时机和步伐。” 美联储主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)强调，在放松政策之前，需要有更多证据表明通胀正朝着2%的目标迈进。 “通往美联储2%目标的道路似乎比去年预期的更长、更艰难，”Erlen Capital Management董事总经理Bruno Schneller表示。欧元区的通胀数据也将于周五公布，经济学家认为，预计将升至2.5%的通胀率不应阻止欧洲央行下周放松政策。政策制定者皮Piero Cipollone和Fabio Panetta都在周末暗示将降息，而市场暗示6月6日降息至3.75%的可能性为88%。加拿大央行下周可能也会放松货币政策，而美联储预计将等到9月份才会采取首次行动。本周至少有8名美联储官员将发表讲话，其中有影响力的纽约联储主席威廉姆斯(John Williams)将出席两次会议。日本央行(BOJ)行长周一表示，将谨慎推进通胀目标框架，并补充称，在多年超宽松货币政策之后，日本面临的一些挑战“非常困难”。日本央行将于6月14日召开政策会议，届时它有可能逆全球趋势再次加息，不过加息幅度不大，料为0.15%。在外汇市场，注意力再次集中在日元以及日本在160.00水平之前进行干预的风险上。美元兑日元交投在156.75，上周上涨0.9%，接近近期高点160.245。日本在周末七国集团(G7)金融领导人会议上再次推动遏制日元过度下跌，此前日本债券收益率近期升至12年高点，但未能减缓日元的跌势。现货国债交易休市。可能给海外投资者带来麻烦的“T+1”规则将在交易员结束长周末后生效——这将使美国股市在一天内结算，而不是两天。与此同时，黄金价格小幅走高，目前交投在2340美元上方，上周下跌3.4%，从2,449.89美元的历史高点回落。而铁矿石和铜期货价格下跌。原油价格在录得四周来最大单周跌幅后企稳。由于供应紧张、需求飙升，甚至一些投机活动，今年大宗商品价格连续上涨。
欧罗巴05-27 18:57
上海房产新政：非沪籍在上海购房社保年限减为3年
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市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，上海将进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条新措施，更好满足居民多元化居住需求，促进本市房地产市场平稳健康发展。《通知》自2024年5月28日起施行。一、调整优化住房限购政策为满足合理住房需求，服务人才安居，促进职住平衡，《通知》明确差异化、分区域调整优化住房限购政策，具体而言：一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。三是调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。二、支持多子女家庭合理住房需求《通知》强调支持多子女家庭合理住房需求，在住房限购和信贷等方面采取支持措施。一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。三、优化住房信贷政策按照因城施策原则，调整本市新发放商业性个人住房贷款的有关政策：一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。四、优化住房公积金个人贷款政策进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，优化住房公积金个人贷款政策。一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至130万元。二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。五、支持居住困难家庭改善居住条件《通知》提出支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴，一是补贴对象。自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。二是补贴标准。按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30～50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。在取得新购一手住房不动产权证书后领取补贴。六、优化土地和住房供应《通知》明确，上海将进一步优化土地和住房供应。充分发挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。七、多举措保障住房民生根据《通知》规定，上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量；提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子。同时，加强监测监管房地产市场，维护房地产市场秩序。上海将坚持因城施策，适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，统筹存量和增量、市场和保障，多措并举保持房地产市场平稳运行，推动构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。八、部分专家观点上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如表示，新政优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施，充分体现综合施策、精准施策。一是统筹市场和保障、存量和增量，出台包括优化供给、增加需求、保障民生等方面的政策措施，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。二是针对当前本市房地产市场的基本情况和阶段性特点，充分体现区域性、差异化和精准性，体现问题导向，有利于更好引导市场预期，增强市场信心，促进本市房地产市场平稳健康发展。 “新政聚焦多措并举支持以新市民和青年家庭为主的合理住房需求。”上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿分析道：一是优化住房限购政策。包括缩短非沪籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，优化购房区域，取消离异购房限制，完善住房赠与管理。二是调整住房信贷政策。保持差异化住房信贷政策框架，进一步调降首付款比例和房贷利率下限，降低居民购房门槛、减轻房贷利息负担。三是支持多子女家庭购房。包括在现有住房限购政策基础上，增购1套住房，优化首套住房认定标准，减少购房利息负担。同时，允许企业单位购买二手存量住房，用于作为职工居住，鼓励企业尽责，为青年职工、引进人才提供安居支持。上海易居研究院研究总监严跃进表示，上海此次统筹存量和增量，对二手房盘活、认购等落实较多创新政策。同时，在“以旧换新”政策方面，提出补贴模式。在主城区老旧小住房消化同时，有力支持居住困难家庭改善居住条件。上海中原地产分析师卢文曦表示，新举措进一步优化了信贷政策，利率降低可以缓解月供负担。对于二套房的房贷利率从4.25%（非差异化地区）降低到3.9%。按最新利率计算，等额本息方式还款，贷款100万，30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。金融政策组合会让购房者切实降低购买成本。这一系列新举措会进一步强化楼市企稳的心理预期，对刚需和改善性买家都释放出友好信号，预计6月楼市成交量有望企稳回升。
金融界05-27 18:30
突发！上海宣布楼市新政：非户籍社保年限调整为3年、单身人士可购房
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)讯 5月27日，上海发布关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。其中提到，非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限调整为“连续缴纳满3年及以上”；首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减45个基点；申请公积金贷款购买首套住房最低首付款比例调整为20%，个人公积金最高贷款额度调整为80万元。《通知》明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件。缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径。取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。《通知》自2024年5月28日起施行。（一）调整优化住房限购政策方面一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。三是调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。（二）支持多子女家庭合理住房需求方面为满足多子女家庭合理住房需求，在住房限购和信贷等方面采取支持措施。一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。（三）优化住房信贷政策方面按照因城施策原则，调整本市新发放商业性个人住房贷款的有关政策：一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。银行业金融机构根据要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。具体贷款业务可向经办银行咨询。（四）优化住房公积金个人贷款政策方面进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，优化住房公积金个人贷款政策。一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为130万元。二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。（五）支持居住困难家庭改善居住条件方面为支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。一是补贴对象。自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。二是补贴标准。按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30～50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。本市将坚持因城施策，适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，统筹存量和增量、市场和保障，多措并举保持房地产市场平稳运行，推动构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
欧罗巴05-27 18:27
远超预期！美国抵押贷款利率可能攀升至7.1% 房地美、房利美突然上调展望……
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为，美联储不太可能在9月之前降低利率，房地产市场分析师正在重新调整抵押贷款利率前景，因为住房贷款利率在很大程度上受到联邦基金利率的影响。 Business Insider报道，继2023年底通胀减弱的兴奋情绪引发对美联储在2024年降息多达七次的呼吁之后，第一季令人沮丧的消费者物价指数(CPI)报告引发了转变。自今年初以来，美联储变得更加谨慎。近几周，央行官员的公开言论表明不会急于放松政策，一些市场评论员表示，在转向鸽派之前，他们甚至考虑再次加息。这使得消费者和企业各种借贷成本的前景变得复杂，值得注意的是，这使得今年潜在购房者的抵押贷款利率前景变得不那么乐观。房利美和房地美已再次上调了抵押贷款利率预测。 (来源:Business Insider) 房利美在本月的一份报告中估计，未来几季30年期抵押贷款利率可能攀升至7.1%，到年底之前将略有下降。这一数字远高于其4月份预测的6.4%。房地美也调整了其预测，机构年中展望中写道：“我们的基本预测是美联储将在年底前降息一次。因此，我们预计抵押贷款利率将在2024年的大部分时间内保持高位。” 其首席经济学家道格·邓肯(Doug Duncan)在报告中表示：“业内人士最常向我们经济团队提出的问题，仍然是我们认为抵押贷款利率将走向何方。目前，我们认为利率到今年年底仍将保持在7%左右，然后在2025年呈下降趋势，但考虑到近期利率的实际变动，这一预测可能会出现下行。” 高利率给买家和卖家都增加了不少市场负担，消费者因此基本保持观望态度。虽然有一些对潜在买家来说令人鼓舞的迹象库存较多、价格升幅较小等因素，市场依然紧张。许多房主最初购买房产时抵押贷款利率仅为3%，但此后大幅上涨打消了他们出售房产的念头。根据房地美的数据，每10笔抵押贷款中就有6笔的利率低于4%，这让这些房主不得不承担较低的成本。由于市场上现有房屋数量减少，住房供应不足导致过去18个月房价飙升。 Redfin Premier经纪人Sam Brinton在报告中表示：“升级买家感到陷入困境，因为他们已经准备好购买下一套房子，但在当前利率如此之高的情况下出售房屋在经济上是不明智的。” 本月房价创下新高，截至5月19日的四周内达到387600美元。由于这一因素和抵押贷款利率高企，每月住房支付中位数仅比近期历史最高水平低20美元。
颜辞05-27 18:02
多城加入“抢人大战”，买房送户口！
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5月13日，广东佛山在《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》中提出，在佛山市持自有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。数据显示，截至2023年末，佛山市常住人口961.54万人，即将突破“千万”大关。南京则在5月11日发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》称，进一步放宽落户条件，在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。这意味着，南京市自2018年8月1日起废止的“买房即落户”政策迎来重启。数据显示，2023年，南京市常住人口为954.7万人，较上一年增长5.59万人。近年来，南京市常住人口增速有所放缓，此次新政被视为南京冲刺“千万人口城市”的积极尝试。沈阳更是直接“放大招”。5月1日，沈阳市人民政府办公厅发布《沈阳市进一步促进外来人口落户若干政策措施》，提出10条政策推动人口发展，以人口高质量发展支撑东北全面振兴。不仅取消了积分落户名额限制，还放宽了学历落户和投靠范围，扩大到近亲属都可投靠落户。此外，该新政还明确，在沈务工即可落户，在沈租赁房屋即可落户，在沈就学即可落户。 “北上广深”动作频频除了千万人口城市“后备军”，一线城市也动作频频。 5月18日，上海宣布下调个人住房公积金贷款利率，其中首套房5年期以上最低降至2.85%。此前，上海已松绑非沪籍单身购房限制，非沪籍单身人士“满五”可在上海外环外区域购1套住房。 5月6日，深圳发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。其中明确，非深户社保年限缩短至1年，深户多子女家庭最多可买3套房。北京则于4月宣布放宽五环外限购政策。在执行现有住房限购政策的基础上，北京允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭或者成年单身人士，在五环外新购一套住房。今年1月，广州提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。数据显示，2023年千万人口城市变局中，“北上广深”常住人口重回正增长，实现集体逆转。其中，北京2023年末全市常住人口2185.8万人，比上年末增加1.5万人，结束了六连降。上海2023年末全市常住人口为2487.45万人，比2022年增加11.56万人。广州常住人口也回归增长，人口总量再创新高。2023年末广州常住人口1882.70万人，比上年增加9.29万人，增量、增速均为近三年最高。深圳常住人口同样创历史新高，2023年末常住人口1779.01万人，比上年末增加12.83万人。
金融界05-27 17:10
化工行业当下的三重β机会在哪里？
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量房产、优化增量住房两方面入手，以扭转房地产市场需求疲弱的现状。举措主要有：（1）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；（2）下调住房贷款最低首付比例5个百分点；（3）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点；（4）设立3000亿元保障性住房再贷款。上述地产政策的情绪催化有望外溢至地产链中的化工行业，助力产业信心恢复；后续政策如能够在地产链开工端显效，则能够带动化工产品，尤其是与房地产建设直接相关的化工产品（如PVC、纯碱等）的需求增长。图：化工行业景气周期与地产开工端具有较强关联数据来源：Wind，截至2024年4月末目前，化工行业受到产业供需格局优化、地产政策利好的共振驱动，景气复苏态势趋于明确。化工行业ETF（516570，场外联接A/C:020104/020105）汇集万华化学、中石油、中石化、中海油等化工、石化产业龙头，可以成为把握相关产业景气扩张行情的得力工具！表：中证石化产业指数前十大权重股数据来源：Wind，截至2024/4/30 以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。
有连云05-27 13:42

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