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怎么回事？中国资金回流房市豪宅、美国基金遇200亿房地产撤资 “中美市场分歧正在上演”

港边境重新开放后，中国大陆买家资金回流房产市场出现明显回温的迹象。但在美国市场中，摩根大通和摩根士丹利等基金经理面临撤资200亿美元的请求，主因是房地产价值下降。这也显示出，中美之间出现史上最大的房市分歧。信和置业执行董事Victor Tin告诉英国《邮报》，中国大陆买家已再次开始在香港购房，迄今为止，他们的兴趣主要集中在豪宅。Tin提到说：“豪宅开盘时间提前了，稍后当边境重新开放进一步放宽时，可能会有更多内地买家前来，从而提振其他类型的房产。” 2023新年前10天里，信和与中电集团联合开发的何文田圣佐治大厦售出的6个单位中，中国大陆资金买下了3个，这3套公寓以约3亿港元，约合3841万美元的价格售出。 “在西九龙，一位中国大陆买家于1月12日斥资1.66亿港元购买Grand Victoria的8套公寓，”Tin补充说。根据美联物业的数据，在新冠大流行前的2019年，具有中国大陆背景的买家占香港房屋总销量的8.4%。中国大陆人的购买量在2011年达到顶峰，占所有房屋的11%，占新房的30.2%。根据美联物业引用的税务局统计数据，在大流行期间，非香港永久居民或公司买家的年交易量下降约76%，这数据相当惊人。这是根据有责任支付买方印花税的案件数量计算的，仅适用于此类买方。从2020年到2022年11月，共有2311笔此类交易，即每年约770笔交易。相比之下，2017年至2019年有9484笔此类交易，即每年约3160笔交易。换句话说，边境关闭使市场每年损失约2400笔交易，或三年内损失7200笔交易。现在随着边境重新放开，开发商和代理商希望在2022年住宅总交易量同比下降39.4%至45050套后，跨境买家能够回流，给市场注入一剂强心剂。 “尽管重新开放边境确实是治愈疲软市场情绪和受损市场状况的良药，但香港三年多来一直像个病人，”嘉华香港地产销售和营销总监Tony Wan说。 Wan强调，边境重新开放的重要性更多是为了刺激跨境经济活动和改善经济，之后人们将更有兴趣买房。他指出，香港需要采取更多措施来加强经济健康，包括香港特别行政区行政长官李家超的施政报告中概述措施，以吸引人才、投资者、投资资本和技术到香港。目前房地产市场的一个积极迹象是，最近获得永久居留权的香港人购买增加。他们的抵押贷款申请占mReferral Mortgage Brokerage Services第四季度处理抵押贷款申请的11.4%，这是自2018年有记录以来的最高水平。香港当局的优质移民入境计划旨在吸引高技能人才来港定居，以提升香港的经济竞争力。尽管该政策的咨询量激增，但尚不清楚中国大陆人的移民将在多大程度上帮助房地产市场。 “一些中国大陆买家仍然对投资或搬迁到香港感兴趣，因为它是中国通往世界其他地区的窗口，尤其是在优质移民计划的诱惑下，”中原地产中国首席执行官Andy Lee表示。“他们之后可能会来买房。” 然而他也解释说，由于购房和资金转移成本高，短期内不太可能出现繁荣。高力亚洲估值和咨询服务执行董事Dorothy Chow表示，虽然中国大陆与香港边境的重新开放有望刺激香港经济，但利率上升将继续给大众住宅市场蒙上阴影。 “随着经济复苏，包括股市表现、家庭收入增加和投资者信心恢复在内的提振住宅价格的积极因素有望使住宅市场重回复苏轨道，”她说。“虽然进一步加息将继续对房价构成压力，但我们预计2023年整体同比下调5%至10%。” 美国基金遇200亿房地产撤资转头望向美国，根据追踪开放式多元化核心股票基金指数的IDR Investment Management数据，一组面向机构投资者的房地产基金2022年收到200亿美元的提款请求，这是自大衰退以来最大的等待队列。太平洋投资管理公司全球私人商业地产负责人约翰·默里在接受采访时说：“这就像夜总会，每个人都排队进入，然后在关门时排队离开。据不愿透露姓名的知情人士透露，机构投资者试图减少对摩根大通、摩根士丹利和保诚金融等管理公司的一些最大基金敞口。养老金顾问卡兰(Callan)在2022年12月的报告显示，截至2022年第三季度，瑞银特朗布尔房地产基金(UBS Trumbull Property Fund)有72亿美元等待提款，占其价值的40%。随着更高的利率打击商业房地产市场，资本外流加大了机构基金经理的压力。与此同时，黑石集团(Blackstone Inc.)等管理公司看到散户投资者，尤其是富人，在市场动荡中从房地产押注中撤资。黑石集团最大的零售业务之一即Blackstone Real Estate Income Trust，限制了投资者在2022年12月可以取出的资金数额。 Green Street的指数显示，2022年借贷成本飙升导致商业地产价格下跌13%，而彭博社对公开交易的房地产投资信托基金的衡量指标下跌29%。资本外流既是商业地产未来问题的症状，也是其原因。默里在2022年12月的报告中写道，赎回“促使许多核心基金试图出售其最具流动性的资产，例如工业和多户家庭资产，这意味着即使是最具弹性的行业，也面临逆风”。对于机构投资者而言，退出队列至少在一定程度上是对所谓的分母效应的回应。投资经理通常对他们希望在股票、债券、房地产和其他资产上投资多少有一定的目标。随着2022年市场暴跌，他们持有的股票和债券规模缩水，而房地产则表现更好，这意味着房地产在他们投资组合中所占的份额通常比他们最初预期的要大。根据Hodes Weill & Associates和康奈尔大学房地产贝克项目的一项调查，拥有11万亿美元总资产的机构投资者中，约有32%认为他们的投资组合在2022年过度分配给房地产，高于2021年的8.7%。 PGIM房地产的全球首席运营官兼美国股票主管Cathy Marcus提到说：“房地产升值到有一个分母问题，一些投资者正在寻求撤资。” 摩根士丹利研究分析师托尼·查尔斯在2022年12月的报告中写道：“我们正在利用公共和私人市场，以及需要流动性基金之间的套利。”

秉哥说市2023-01-18

【黄金收盘】金融市场迎来“超级日”！三大重磅考验接踵而至金市大行情蓄势待发

产出月率 23:00 美国1月NAHB房产市场指数 23:00 美国11月商业库存月率次日02:00 美联储乔治就美联储与经济发表讲话次日03:00 美联储哈克就经济前景发表讲话次日06:00 美联储洛根发表讲话

夏洛特2023-01-18

全国房价下跌，但这个城市的房价同比上涨7.8%

BMO高级经济学家Robert Kavcic在一份关于加拿大房地产协会数据的报告中写道：“需要指出的一个地方是阿尔伯塔省（尤其是卡尔加里），自加拿大央行开始收紧政策以来，那里的价格一直非常坚挺，而且各地的市场都开始出现裂痕。”

多伦多房地产2023-01-18

刘鹤：房地产业是中国支柱产业有人说“中国要搞计划经济”，这是根本不可能的

刘鹤表示，有人说“中国要搞计划经济”，这是根本不可能的。刘鹤表示，要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。刘鹤再次强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。针对最近市场对中国房地产业所持的悲观论调，刘鹤认为，从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。

财经风云2023-01-17

中国房地产迎来转机？碧桂园偿还4.75%美元债券，但专家认为形势好转只是昙花一现

中国碧桂园(Country Garden)周二(1月17日)在海外偿还债务，已经偿还了4.75%的美元债券，未偿本金总额为6.25亿美元。这笔款项将于周二到期。

白兔捣药秋复春2023-01-17

高利率打击买家，加拿大低房价仍乏人问津

加拿大房地产市场低迷主要源自于利率上升，买家被高借贷成本拒之门外。即使房价有所下滑，但借贷成本的上涨速度仍远超于它，所以不足以吸引买家回头。经过季节性调整后，去年加拿大 12 月的交易数量同比下降了 39%；环比来看，12 月的销售量增长了 1.3%，而新挂牌量下降了 6.4%。

林沐2023-01-17

突发！普华永道不敢接了！已辞任中国恒大集团审计师

2021 年恒大爆发出债务危机，并出现恒大物业134亿元被挪用情况，作为审计机构普华永道也受到牵连，于 2021 年 10 月和 2022 年 8 月两次被香港财务汇报局调查。周一深夜，中国恒大、恒大物业、恒大汽车3家恒大系上市公司同时公告，应上述3家公司建议，普华永道会计师事务所辞任公司核数师，即日生效。

林沐2023-01-17

爆炸性消息！美国德州拟禁止中国人及实体买房购地

德州州长阿博特发推称，一项法案已提交德州立法机构，法案内容是禁止中国、伊朗、朝鲜、俄罗斯四国公民在德州买房买地。阿博特说自己愿意签署这个法案，理由是“防止这些国家威胁我们的基础设施”。

夏洛特2023-01-17

CREA预测2023年加拿大平均房价下跌5.9%，均价跌至662,103加元

加拿大房地产协会(CREA)今天发布报告，对2023年的房地产市场全年走势作出最新预测。CREA预计今年的房屋销售将比2022年小幅下降0.5%。预计2023年的平均房价将比2022年同比下跌5.9%，均价跌至662,103加元。

多伦多房地产2023-01-17

CMHC经济学家：由于这个原因，就算再加息，房价也不会进一步下跌！

加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 的副首席经济学家表示，由于加拿大的新建房房源持续短缺，他认为即使利率进一步上升抑制了部分市场需求，加拿大的房价可能不会如人们期望那样进一步下跌。

多伦多房地产2023-01-17

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