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保利置业集团(00119.HK)附属上海保利置业完成发行5亿元中期票据
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保利置业集团(00119.HK)发布公告，该公司一间于中国注册成立的全资附属公司保利置业集团有限公司(上海保利置业)于2023年10月17日成功向合格投资者发行2023年第三期中期票据(2023年第三期中票)。2023年第三期中票发行规模为人民币5亿元，年期为3年，票面利率为3.48%。
金融界2023-10-17
楼市关键时刻，又一位地产大佬激流勇退！金地集团灵魂人物离去，金地集团凌乱在风中，惨遭股债双杀
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期，金地集团与原招商地产（招商蛇口）、保利发展、万科在A股并称“招保万金”四大金刚，在房地产行业地位曾占据一席重位。值得注意的是，在强调“高负债、高周转、高杠杆”的房地场快节奏之下，凌克是房地产市场中少有的稳健派。在各大房企巨头纷纷蒙眼狂奔，疯狂冲击销售规模之时，凌克和金地集团并没有自乱阵脚。对于企业发展，理科生出身的凌克有一套自己的理念。他秉持“平衡发展观”独特经营思想，不唯规模，讲求短期经营目标与长期目标的平衡，讲求利润与规模的平衡，讲求效益与责任的平衡。他认为“一家公司好好的，活得久，比突然辉煌一下更重要”。所以，即便带领金地实现规模化增长，凌克仍强调：“规模与效益平衡才是第一位的，不想在哪个方面太激进”。截至2023年6月底，金地“三道红线”已连续七年保持绿档，剔除预收款的资产负债率为62.9%，净负债率为53.9%，现金短债比1.12。Wind数据显示，金地集团目前存续债务超250亿元，近一年内有超100亿元到期。2023年半年报显示，金地集团账上货币资金为460.8亿元。房地产大佬动向颇受外界关注值得注意的是，最近房地产大佬们的动向颇受外界关注，一有风吹草动，随即各类流言就席卷各大社交平台。在9月28日许家印被采取强制措施后，房地产老板圈一度风声鹤唳。 10月10日，一份公布于9月7日的法院拘留决定书被挖了出来。决定书中，阳光城集团法人代表林腾蛟等五家公司的法定代表人被采取司法拘留措施，事涉高安市通瑞汽车贸易有限公司与西安迪雅置业、阳光城集团浙江城建建设公司、金昌建筑劳务、凯铭实业、西安东能商贸五家公司的票据追索权纠纷，案中被执行人拒不申报财产，由此引发拘留决定。舆论瞬间沸腾， “林腾蛟被拘留了？”被推上热搜。当日下午，阳光城表示，该案系相关信息未及时送达导致，西安迪雅西安迪雅置业已经协商解决，待法院撤销相关决定，法院也未对相关代表人采取司法拘留措施。近日，早已经退休的碧桂园创始人杨国强也突然现身。 13日早间，碧桂园突然在官微挂出一篇《杨国强、莫斌到顺德北滘南平路项目工地调研指导工作》的文章，该消息发布后即得到众多碧桂园员工的广泛转发。值得注意的是，这是杨国强自今年上半年“退休交棒”后再度进入公众露面，碧桂园此举从侧面回应了关于碧桂园创始人杨国强的种种传闻。在一代房地产大佬渐渐退出历史舞台后，夕阳西下的楼市究竟还有多少可以期待？
金融界2023-10-17
板块延续调整，地产ETF(159707)盘中跌近2%！机构：更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地
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触及跌停，股价创近5年新低。招商蛇口、保利发展、万科A等也纷纷跌超1%，代表A股龙头房企行情的中证800地产指数低开低走，盘中跌近2%。代表ETF方面，地产ETF（159707）高开后快速下跌，场内价格一度跌近2%，时隔一天再次刷新上市新低！实时成交额快速突破1400万元，放量明显。 8月底以来，地产板块持续震荡下行，或与政策真空期、行业基本面未见明显拐点、知名房企信用风险持续等因素有关。从行业来看，中信证券研报指出，当前房地产行业处于政策托底期和效果观察期，从流动性指标的测算来看，即使在下半年销售延续上半年弱势的假设下，判断年内头部房企新增流动性问题房企的可能性仍较低，后续建议重点关注存量问题房企的处置模式及出清进程。从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月16日，该指数近10年PB估值为0.72倍，历史百分位0%！位于近10年底部区间，后续估值向上修复可能性或较大。展望后市，国金证券认为，随着8月底以来各地政策持续出台，9月销售已边际改善，居民新增中长贷创年内次新高，同时土地市场房地价的双限有望打开，商品房将逐渐回归市场化，房企间竞争将更加激烈，好区位、好配套、好品质的项目将更受青睐，推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企。开源证券表示，9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，超特大城市城中村改稳步推进，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-17
龙头房企闪崩，板块延续调整，地产ETF（159707）盘中跌近2%！机构：更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地
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触及跌停，股价创近5年新低。招商蛇口、保利发展、万科A等也纷纷跌超1%，代表A股龙头房企行情的中证800地产指数低开低走，盘中跌近2%。代表ETF方面，地产ETF（159707）高开后快速下跌，场内价格一度跌近2%，时隔一天再次刷新上市新低！实时成交额快速突破1400万元，放量明显。消息面上，10月16日金地集团公告，凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务；由公司董事、总裁黄俊灿代为行使公司董事长职务。8月底以来，地产板块持续震荡下行，或与政策真空期、行业基本面未见明显拐点、知名房企信用风险持续等因素有关。从行业来看，中信证券研报指出，当前房地产行业处于政策托底期和效果观察期，从流动性指标的测算来看，即使在下半年销售延续上半年弱势的假设下，判断年内头部房企新增流动性问题房企的可能性仍较低，后续建议重点关注存量问题房企的处置模式及出清进程。从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月16日，该指数近10年PB估值为0.72倍，历史百分位0%！位于近10年底部区间，后续估值向上修复可能性或较大。展望后市，国金证券认为，随着8月底以来各地政策持续出台，9月销售已边际改善，居民新增中长贷创年内次新高，同时土地市场房地价的双限有望打开，商品房将逐渐回归市场化，房企间竞争将更加激烈，好区位、好配套、好品质的项目将更受青睐，推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企。开源证券表示，9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，超特大城市城中村改稳步推进，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
金融界2023-10-17
重大突破！房企可自主合理定价！房地产ETF基金(515060)跌超1%
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8088/008089），囊括万科A、保利发展、招商蛇口等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡。目前其所跟踪指数的市净率PB（LF）为0.78，处于破净状态，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-17
受房企拖累，物业公司三季度营收增速放缓，百亿市值仅剩7家
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象生活、中海物业、万物云、碧桂园服务、保利物业、招商积余和绿城服务，数量较今年年初再减少3家。
金融界2023-10-17
深成指、创指齐新低！经济积极信号频现，市场修复渐行渐近？国防军工、地产双双破位，布局时机到了？
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跌超4%，万科A下挫超3%，新城控股、保利发展均下挫超2.8%，多股再创阶段新低。代表ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，场内价格收跌2.04%，再次刷新上市新低！全天成交额为3523万元，较上一交易日放量近4成。 8月末以来，地产板块一路震荡下行，几乎抹掉7月底反弹以来的全部涨幅，政策对行情的催化为何没有持续？分析来看，本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情效果较弱。板块当前投资价值几何？ 1、政策面：仍在宽松期，期待年底政策释放今年1-9月销售和投资表现还没有出现明确的拐点。8月底出台认房不认贷政策之后，9-10市场销售表现能够给政策方一定的反馈，进而影响后续政策放松的力度大小。从目前销售表现来看，年底大概率还会有政策释放。 2、基本面：居民购房需求有所回升，微观项目层面出现复苏迹象从数据来看，9月居民中长期贷款新增5470亿元，同比多增2014亿元，较7、8月份显著修复。数据表明，在政策催化下，居民购房需求有所回升。整体来看，核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，因网签滞后等因素，预期将在后续成交数据中有所体现。 3、估值面：底部特征明显，向上修复空间大从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，历史百分位为0.16%，低于超99%的时间区间，估值向上修复空间大。浙商证券在最新研报中表示看好地产Q4投资机会。该机构表示，总体来看，综合政策+板块位置+业绩结算主力期（推动年底估值切换），看好地产Q4投资机会。标的选择上，地产这轮供给侧出清格局明确看好一二线城市地方国企和综合实力强的全国性房企。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：券商ETF被动跟踪中证全指证券公司指数，该指数基日为2007.6.29，发布于2013.7.15；国防军工ETF被动跟踪中证军工指数，该指数基日为2004.12.31，发布于2013.12.26；地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和本基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现！根据基金管理人的评估，券商ETF、国防军工ETF、地产ETF风险等级均为R3-中风险。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-16
深成指、创指齐新低！经济积极信号频现，市场修复渐行渐近？国防军工、地产双双破位，布局时机到了？
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跌超4%，万科A下挫超3%，新城控股、保利发展均下挫超2.8%，多股再创阶段新低。代表ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，场内价格收跌2.04%，再次刷新上市新低！全天成交额为3523万元，较上一交易日放量近4成。 8月末以来，地产板块一路震荡下行，几乎抹掉7月底反弹以来的全部涨幅，政策对行情的催化为何没有持续？分析来看，本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情效果较弱。板块当前投资价值几何？ 1、政策面：仍在宽松期，期待年底政策释放今年1-9月销售和投资表现还没有出现明确的拐点。8月底出台认房不认贷政策之后，9-10市场销售表现能够给政策方一定的反馈，进而影响后续政策放松的力度大小。从目前销售表现来看，年底大概率还会有政策释放。 2、基本面：居民购房需求有所回升，微观项目层面出现复苏迹象从数据来看，9月居民中长期贷款新增5470亿元，同比多增2014亿元，较7、8月份显著修复。数据表明，在政策催化下，居民购房需求有所回升。整体来看，核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，因网签滞后等因素，预期将在后续成交数据中有所体现。 3、估值面：底部特征明显，向上修复空间大从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，历史百分位为0.16%，低于超99%的时间区间，估值向上修复空间大。浙商证券在最新研报中表示看好地产Q4投资机会。该机构表示，总体来看，综合政策+板块位置+业绩结算主力期（推动年底估值切换），看好地产Q4投资机会。标的选择上，地产这轮供给侧出清格局明确看好一二线城市地方国企和综合实力强的全国性房企。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：券商ETF被动跟踪中证全指证券公司指数，该指数基日为2007.6.29，发布于2013.7.15；国防军工ETF被动跟踪中证军工指数，该指数基日为2004.12.31，发布于2013.12.26；地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和本基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现！根据基金管理人的评估，券商ETF、国防军工ETF、地产ETF风险等级均为R3-中风险。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。
金融界2023-10-16
继续寻底！中证800地产指数跌破3500点，地产ETF(159707)买盘资金活跃！机构指出片面看空地产需求的五个“误区”
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年新低。成份股超8成飘绿，“地产双雄”保利发展、万科A均下挫超2.5%。热门ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，现场内价格跌超2%，实时成交额超2200万元！值得注意的是，地产ETF（159707）盘中溢价明显，并且伴随放量，表明买盘资金活跃，或有资金流入。从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，历史百分位为0.16%，低于超99%的时间区间，估值向上修复空间大。申万宏源最新研报指出，长期地产动能趋弱的趋势已逐步形成“共识”，但中短期地产需求或被市场过度看空，存在五方面的“误区”。明年存在房价上涨、需求恢复至正增长的可能。误区一：人口拐点=地产拐点。美国人口增速触顶后，新屋销售仍经历两轮强劲周期。总人口并不直接影响地产销售，关键是人口结构。数据显示中国居民购房存在五个年龄段，但买房群体均是30-55岁人口，购房适龄人口增速与同期总人口增速走势背离，前者才是影响地产销售的来源。此外人口增长并非影响地产需求的全貌，我国地产需求增速长期明显高于全国购房适龄人口增速，人口流动类刚需和置换改善需求对地产需求的影响大于人口增长。地产销售高增更多来自城镇中购房人口快速增加，以及人均居住面积的变化（置换改善类需求），而前者源于城镇化带动适龄人口进入城镇，而不是城镇内部人口代际规律。误区二：“城改”等置换改善类规模有限。 1）我国住宅存量规模较大，但有效供给仍不足。从总规模来看，我国城镇住宅存量约425亿平米，但有效供给或仅为380亿平米。从人均视角来看，我国“不缺房子”但“缺面积”，参考可比案例，人均居住面积未来仍有10平方米以上的提升空间。 2）从“城市改造”而非“城中村改造”理解广义“城改”。更重要的是理解“城改”背后的政策背景和思路，是传统组织形式不适配快速发展的城镇化进程，广义“城改”还应包括目前全国占比近四成的“老住宅”，后者也压制人均居住面积。 3）中等收入群体提升将驱动置换需求，尤其是农民工。目前农民工人均居住面积同时明显低于农村与城镇，而我国中等收入群体规模仍有近一倍的提升空间，农民工就是主要来源。误区三：人口流动见顶、只会单向流向一线。 1）我国城镇化空间仍然巨大，尤其是户籍人口城镇化。跟主要经济体相同发展阶段相比，我国城镇化进程明显偏慢，仍有近10个百分点的提升空间，我国户籍人口城镇化率更是低于常住人口近20个百分点。 2）人口单向流向一线的“虹吸效应”只是近十年形成的“错觉”。过去十年人口向高城镇化率的东部地区集中流动，人地矛盾突出，但2010年之前我国人口却是“更平衡”流动，非东部地区城镇化速度明显快于东部。 3）本质原因在于产业政策向工业（可贸易部门）倾斜or服务业（不可贸易部门）。数据显示发展工业时期产业分布区域内更均衡、人口更平衡流动，但发展服务业时期产业分布高度向核心城市倾斜、虹吸非核心城市、人口单向流动。误区四：弱需求=房价继续下行。 1）房价由供需共同决定，而不仅仅是需求影响。18年即出现地产销售走弱、但房价明显上涨的情况，源于彼时地产投资明显走弱、供给偏紧，22H2以来也呈现类似情况。 2）明年或再度出现供给深度出清、支撑新房价格情况。我们地产投资领先指标显示，24H2投资面临更大内生性压力，源于深度下行的新开工滞后传导。 3）二手房潜在供给巨大，价格弹性或低于新房。二手房逐年增加但挂牌量却逐年下滑，我国目前二手房成交占比或仅15%（美国90%），未来潜在供给巨大。误区五：短期销售弱完全源于长期因素映射。虽然近年来地产销售走弱存在适龄人口增速下降、城镇化放缓等长期因素影响，但更多源于城镇内部适龄人口中购房比例短期连续下滑。测算城镇购房适龄人口中每年购房人数比以往少了880万。本轮城镇适龄人口购房比例连续两年下降，部分原因是前期父母替代子女需求影响，但更多是房价持续下行导致居民购房预期磨底、购房需求递延。预期磨底也形成超额储蓄，甚至演变为提前还贷。从后期展望来看，申万宏源认为地产行业短期恢复可持续，中期回落有韧性。从短期看，政策聚焦改善性需求+房价企稳+超额储蓄释放，助推地产销售温和改善。从中期看，人口增长类刚需面临拐点，但人口流动与改善需求空间仍大。在需求复苏中，头部房企或率先受益。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-16
继续寻底！中证800地产指数跌破3500点，地产ETF（159707）买盘资金活跃！机构指出片面看空地产需求的五个“误区”
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年新低。成份股超8成飘绿，“地产双雄”保利发展、万科A均下挫超2.5%。热门ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，现场内价格跌超2%，实时成交额超2200万元！值得注意的是，地产ETF（159707）盘中溢价明显，并且伴随放量，表明买盘资金活跃，或有资金流入。从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，历史百分位为0.16%，低于超99%的时间区间，估值向上修复空间大。申万宏源最新研报指出，长期地产动能趋弱的趋势已逐步形成“共识”，但中短期地产需求或被市场过度看空，存在五方面的“误区”。明年存在房价上涨、需求恢复至正增长的可能。误区一：人口拐点=地产拐点。美国人口增速触顶后，新屋销售仍经历两轮强劲周期。总人口并不直接影响地产销售，关键是人口结构。数据显示中国居民购房存在五个年龄段，但买房群体均是30-55岁人口，购房适龄人口增速与同期总人口增速走势背离，前者才是影响地产销售的来源。此外人口增长并非影响地产需求的全貌，我国地产需求增速长期明显高于全国购房适龄人口增速，人口流动类刚需和置换改善需求对地产需求的影响大于人口增长。地产销售高增更多来自城镇中购房人口快速增加，以及人均居住面积的变化（置换改善类需求），而前者源于城镇化带动适龄人口进入城镇，而不是城镇内部人口代际规律。误区二：“城改”等置换改善类规模有限。 1）我国住宅存量规模较大，但有效供给仍不足。从总规模来看，我国城镇住宅存量约425亿平米，但有效供给或仅为380亿平米。从人均视角来看，我国“不缺房子”但“缺面积”，参考可比案例，人均居住面积未来仍有10平方米以上的提升空间。 2）从“城市改造”而非“城中村改造”理解广义“城改”。更重要的是理解“城改”背后的政策背景和思路，是传统组织形式不适配快速发展的城镇化进程，广义“城改”还应包括目前全国占比近四成的“老住宅”，后者也压制人均居住面积。 3）中等收入群体提升将驱动置换需求，尤其是农民工。目前农民工人均居住面积同时明显低于农村与城镇，而我国中等收入群体规模仍有近一倍的提升空间，农民工就是主要来源。误区三：人口流动见顶、只会单向流向一线。 1）我国城镇化空间仍然巨大，尤其是户籍人口城镇化。跟主要经济体相同发展阶段相比，我国城镇化进程明显偏慢，仍有近10个百分点的提升空间，我国户籍人口城镇化率更是低于常住人口近20个百分点。 2）人口单向流向一线的“虹吸效应”只是近十年形成的“错觉”。过去十年人口向高城镇化率的东部地区集中流动，人地矛盾突出，但2010年之前我国人口却是“更平衡”流动，非东部地区城镇化速度明显快于东部。 3）本质原因在于产业政策向工业（可贸易部门）倾斜or服务业（不可贸易部门）。数据显示发展工业时期产业分布区域内更均衡、人口更平衡流动，但发展服务业时期产业分布高度向核心城市倾斜、虹吸非核心城市、人口单向流动。误区四：弱需求=房价继续下行。 1）房价由供需共同决定，而不仅仅是需求影响。18年即出现地产销售走弱、但房价明显上涨的情况，源于彼时地产投资明显走弱、供给偏紧，22H2以来也呈现类似情况。 2）明年或再度出现供给深度出清、支撑新房价格情况。我们地产投资领先指标显示，24H2投资面临更大内生性压力，源于深度下行的新开工滞后传导。 3）二手房潜在供给巨大，价格弹性或低于新房。二手房逐年增加但挂牌量却逐年下滑，我国目前二手房成交占比或仅15%（美国90%），未来潜在供给巨大。误区五：短期销售弱完全源于长期因素映射。虽然近年来地产销售走弱存在适龄人口增速下降、城镇化放缓等长期因素影响，但更多源于城镇内部适龄人口中购房比例短期连续下滑。测算城镇购房适龄人口中每年购房人数比以往少了880万。本轮城镇适龄人口购房比例连续两年下降，部分原因是前期父母替代子女需求影响，但更多是房价持续下行导致居民购房预期磨底、购房需求递延。预期磨底也形成超额储蓄，甚至演变为提前还贷。从后期展望来看，申万宏源认为地产行业短期恢复可持续，中期回落有韧性。从短期看，政策聚焦改善性需求+房价企稳+超额储蓄释放，助推地产销售温和改善。从中期看，人口增长类刚需面临拐点，但人口流动与改善需求空间仍大。在需求复苏中，头部房企或率先受益。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
金融界2023-10-16

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