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指南金师：黄金反弹并未反转！晚间黄金行情分析及操作

数据，将对黄金市场产生重大影响。此外，中国房地产市场的乐观情绪和美元的持续疲软也在影响着黄金价格的走势。地缘政治因素：地缘局势的动荡，尤其是加沙地带的冲突，加剧了市场对不稳定的担忧，从而推高了黄金的避险需求。供需关系：尽管其他贵金属的需求激增，黄金作为投资金属的地位依然不可动摇，其价格更多地受到全球事件的影响。　　货币政策：美联储的货币政策动向对黄金市场有着直接的影响。市场正密切关注即将公布的通胀数据，以寻找美联储未来政策的线索。根据目前市场情况和分析师的预测，黄金价格短期内可能会在2300美元/盎司至2400美元/盎司之间波动。若金价能有效突破2365美元/盎司的阻力位，可能会迎来新一轮的上涨，目标指向2384美元/盎司的前期高点。然而，若金价跌破2317美元/盎司的支撑位，可能会进一步下探至2300美元/盎司，甚至更低。黄金市场的未来走势将受到多种因素的影响，包括地缘政治紧张局势、全球经济状况、货币政策以及投资者情绪等。投资者在做出投资决策时，应综合考虑这些因素，并密切关注市场的最新动态。同时，黄金作为一种避险资产，其长期价值仍然被市场所认可。　　黄金技术面分析：　　周二（5月28日）中东地缘局势再度恶化，美元指数走弱，吸引逢低买盘和避险买盘支撑金价，但上周美国数据好于市场预期，市场对美联储降息预期进一步下降，降息时间推迟至11月，降息次数也下降至一次，这或将限制金价反弹空间。本周美国PCE数据前，金价可能会向下回调。　　黄金上周探高回落收低，周线大阴K线收盘，周K线和月K线调整之势正浓，本月月度收官若是继续收低，则月线会带有双连上影线，局部调整的空间可能还会加大。日线一波双连阴下挫打破此前强势上涨，上周五伴随小阳十字星K线整理修正，本周仍有惯性回落之势。但也要留意反弹修正空间有小，目前是下挫停顿整理还未走出，整理后是慢性下挫还是先反弹修正后再行展开回撤有待确认。　　黄金4小时图陷入横向弱势整理当中，反弹空间不算大，修正幅度不足，当然也可当作是弱势修正，但是这种横盘整理修正走法，本周即使下跌也是一步一回头。边下跌边整理修正的走法。带动短期均线拐头向下，上周五反弹在2347一线承压整理，但没有进一步破低走弱。日线十字星K线整理后，留意本周进一步的下挫延续。短线操作还是保持反弹高空，下方留意颈线2290-2280一带或有争夺反复，目前离颈线处还有一定距离，周初先看惯性延续下探。触及颈线附近再进行反弹修正。　　黄金日内操作策略建议：上方反弹2365-63一线做空，止损2368，目标2355-50一线，破位继续下看。　　技术指导群内免费福利:行情每天都是千变万化,我们有强大的分析团队做的每一单都是经过深思的判断,要保证每单都能获利出局!每天两到三单的操作不求一夜暴富,只求落袋为安!利润十分,我独取九分,一分靠运气,八分靠实力!一天两天是运气,那一周呢?两周呢?无论是圈内还是群发策略,亦或者各大财经网站,团队老师都是现价单!每日分析团队技术指导群内实时公布每日行情走势推送,实时现价单每单进场都有理丶有据、公开公明、可免费进群体验考察! 　　(添加指南金师（WX: zns8632 QQ: 1503556243）后,免费申请直接进群体验。每天现价3-5单)郑重承诺添加到指南金师的朋友,想让我喊的说一声就行,也可以告诉你正确的做单手法和心态,锁单的各种解法。这个是让你扭亏为盈的关键! 　　技术指导群内免费福利: 　　①、每日更新:盘面走势、盘中提醒,建仓机会。　　②、特色栏目:私聊答疑,解τ,解析当天走势。　　③、福利放送:黄金短中线机会布局,持续跟踪(波段开仓)。　　④、新粉福利:交易战法《K线交易之王》,教你如何做好短线　　非本人实盘客户，提供大致方向及预期，每天会更新趋势分析和操作思路，需要考察实力的可以去看，需要看建议的可关注指南金师自行去看就可以了，又不收费，你考虑好了就跟实盘操作，觉得我帮不了你或者你有疑问你就再继续考察，免得耽误大家彼此的时间，毕竟时间是宝贵的，不是用来浪费的。　　实盘丰收操作计划：　　1、5000美金迷你仓，以稳健保守的方案来操作，预计收益点在50%以上　　2、1-3万美金标准仓，以中短线结合方式来操作，预计收益空间70%以上　　3、8万美金以上高级仓，以短线和中线为辅，长线为主，预计收益空间90%以上　　指南金师——专注黄金、原油行情分析！准确率和利润是检验实力的唯一标准！趋势投资，大道至简；盈利第一，风控为王！我们不做死多头，也不做死空头，要做市场的滑头，顺势而为！基本面决定一切，价格包容一切，K线反映一切，技术面诠释一切！如果没有交易原则和纪律，技术等于零，将会失去一切！如果仓位有套单或者近期出现严重亏损可添加指南金师！　　全天指导时间：早上7:00次日凌晨2:00.（周末也从不停歇，可随时免费咨询）　　（指南官微：zns8632 QQ：1503556243）

指南金师zns863205-28 23:12

就差北京了！中国一线城市上、广、深均放宽首付和贷款要求，”支援“陷入困境的房地产行业

最低30%。抵押贷款利率下限也下调。#中国房地产危机# 据中国人民银行广州分行周二发布的一份声明称，南方城市广州将把首次购房者的首付比例降至最低15%。广州还将放宽购房者提供社会保障或个人纳税记录的要求。在本月初，中国出台了最有力的救助计划，央行释放了3000 亿元人民币（合 410 亿美元）资金帮助地方政府购买未售出的房屋。官员们正试图恢复购房者的信心，这种信心因房价下跌、未完工的房屋和工作不稳定而受到打击。瑞银集团的John Lam和摩根士丹利的Stephen Cheung等分析师周一就预计，其他一线城市也将效仿上海的做法，改善市场信心和销售前景。彭博指数显示，中国开发商股价周二一度上涨2.4%，随后回吐涨幅。在上海等大城市开展业务的世茂集团控股有限公司 (Shimao Group Holdings Ltd.)在香港的股价一度上涨16%。中央政府最近允许地方政府降低最低首付比例，并自行决定抵押贷款利率。继去年9月份降低首付比例并降低部分类型住房获得低息贷款的门槛之后，上海再次放宽了购房政策。自那以后，上海仅在1月份宣布了小幅放宽政策，允许部分非本地居民在郊区购买一套房产。深圳是一座人口约1,800万、毗邻香港的城市，也是腾讯控股有限公司的所在地。在中国政府于4月底承诺研究解决加剧房地产市场低迷的住房库存过剩问题的措施后，深圳采取了这一举措。此次放宽是深圳在5月初逐步降低购房门槛的举措的升级。放松管制是否会提振购房者的信心还有待观察，他们仍对房价下跌和建筑商无法完工的风险心存疑虑。4月份，主要开发商的房屋销量下降了约45%。

Peng05-28 22:43

上海松绑后、广东跟上！首套房首付最低15%、取消利率下限

继昨日上海松绑楼市限购措施后，5月28日，广东也宣布调整优化差别化住房信贷政策，其中提到，首套房首付最低15%、取消利率下限。

超启05-28 18:38

中国“淘金热”延烧！贵金属投资研究家：白银、铜掀起购买巨浪美国国债沦为抛售目标

为中国人的首选资产。事实上，最近几周，中国房地产的下跌速度有所加快。房地产价格首次下跌正值中国淘金热的开始。黄金热的加剧也与房地产市场下行加速有关。目前，房地产价格同比下降了6.8%，这是当代中国经济史上前所未有的数字。房地产的重要性以及该领域的债务规模引发了人们对中国货币当局大规模干预的担忧，此类行动将对人民币汇率产生显著影响。黄金热潮是货币即将贬值的信号吗？莫瑞尔指出，无论如何，淘金热如今已经伴随着对其他金属的狂热。铜价也飙升至新高。目前，中国房地产市场的放缓预计将对这种广泛用于工业领域的铜造成下行压力。事实上，中国铜库存远高于每年这个时候的水平。 (来源:Gold Broker) 仔细审查这些库存的分析师在逻辑上采取了看跌的短期观点。因此，在这样的价格水平和库存水平下，预计中国将继续大量出口铜是合乎逻辑的。然而，这种曾经占主导地位的分析角度现在似乎面临着一个新的现实：中国正在建立原材料储备。中国储存这么多铜有什么意义呢？通过积累金属，中国从市场上清除了实物库存。寻找铜供应来源变得尤为复杂，尤其是在西方国家。纽约商品交易所(COMEX)和伦敦金属交易所铜价的巨大差异震动了全球铜市场，导致美国铜供应量激增。纸面价格和实物价格之间的这种脱节凸显了采购实物金属的难度。这种供应困难是空头挤压的迹象，导致铜价飙升。 (来源:Gold Broker) “纸货市场与实物市场现实之间的脱节可能会迫使制造商直接与生产商签订场外协议。对于铜而言，我们似乎进入了一个新的供应环境。铜面临的压力还体现在精矿精炼成本现在为负数，这是历史上的第一次，”莫瑞尔续称。换句话说，精炼商愿意向供应商付款以继续获得精矿。在竞争日益激烈的精炼市场中，可用的铜精矿越来越少。另一种金属在短短几周内就出现了巨大的飞跃，白银。莫瑞尔指出：“我在两周前发表的公告中提到了第二次白银空头挤压的风险，上海白银报价不断创下新高，而中国与伦敦市场之间的溢价也处于历史高位。” (来源:Gold Broker) 中国期货市场上海期货交易所的白银合约交易量也达到顶峰，多头合约的涌入甚至迫使中国当局提高保证金水平以平息投机。 (来源:Gold Broker) 中国的淘金热正在演变成白银热，这一现象在西方国家仍被广泛忽视。从名义价格来看，白银价格已回到了11年前的水平，但从实际价格来看，它距离2020年达到的峰值(当前的34.45美元)还有很长的路要走。 (来源:Gold Broker) 回顾1980年的峰值，可以看到，按实际价格计算，白银价格仍远低于当时的价值。事实上，经通胀调整后，白银价格在过去45年中大幅下跌。白银/通胀比率目前正试图突破负面趋势： (来源:Gold Broker) 白银价格的持续上涨将成为一代人的事件，因为这最终意味着白银价格正在实质上摆脱下跌趋势，这是许多投资者一直在等待的重返矿业公司的信号。在中国，淘金热如今还伴随着铜热和银热。正当中国加大对美国国债的抛售之际，有形金属的购买热潮也随之而来。中国已连续三个月减持美国国债，累计减持760亿美元，目前中国外汇储备为7674亿美元，已恢复到2009年的水平。中国正在出售美国国债并囤积金属。

圈内人05-28 16:15

美元、黄金罕见一同回调！金价周二如何交易？多头盼攻克这一关键水平

守在50上方。 Mehta称，由于围绕中国房地产市场的乐观情绪重新抬头，风险情绪仍处于较好的水平，黄金买家正在稍作喘息。上海市周一宣布了几项措施来支撑房地产市场。然而，美元的持续疲软正在帮助限制金价回调幅度。周二美国交易时段，更多美联储政策制定者将发表讲话，这是投资者关注的焦点。美元指数也维持日内下跌走势，目前位于104.45左右。黄金技术前景分析 Mehta称，金价周一在跌破上升楔形后，顶住看跌倾向，这受到14日相对强弱指数(RSI)升至50上方的支撑。金价周一收盘突破21日简单移动平均线(SMA)2349美元/盎司，不过在周二交易中，金价已经回落至这一水平下方。现货黄金周一收盘大涨17.76美元，涨幅0.76%，报2351.19美元/盎司，金价盘中最高触及2358.57美元/盎司。 Mehta指出，对黄金买家来说，攻克2365美元/盎司似乎是一件棘手的事情。 Mehta称，假如金价日收盘价成功位于2365美元/盎司上方，那么就不排除金价出现新一轮升势并涨向5月24日高点2384美元/盎司的可能性。在此之后，金价下一个上方障碍预计在2400美元/盎司关口。 (现货黄金日线图来源：FXStreet) 另一方面，Mehta补充道，黄金卖家需要攻克50日移动均线支撑位2317美元/盎司，才能恢复下行趋势。金价下一个支撑位在2300美元/盎司，若跌破该支撑，金价将测试5月3日低点2277美元/盎司。北京时间15:54，现货黄金报2344.06美元/盎司。

风枫05-28 16:05

【直击亚市】中国传两大重磅利好！华尔街担心“T+1”会出事警惕欧美日通胀风暴

普尔500指数期货上涨。#亚市直击# 中国房地产类股上涨，此前金融中心上海降低首付比例和最低抵押贷款门槛，中国较大城市正在落实中央政府对房地产行业的援助。中国科技股上涨，中国主要国有银行表示将向一家半导体投资基金投资人民币1140亿元(合157亿美元)。周一美国和英国股市休市，欧洲股市成为焦点，汽车和公用事业板块领涨斯托克欧洲600指数。当天的成交额还不到20天平均水平的一半。欧洲央行管理委员会委员Francois Villeroy de Galhau表示，欧洲央行不应排除在6月和7月的会议上均降低借贷成本的可能性，他的话反驳了其他货币官员对连续降息的想法感到不安的观点。首席经济学家莱恩(Philip Lane)对英国《金融时报》表示，英国央行将不得不在2024年之前保持限制性政策，即使下个月可能降息。虽然欧洲央行6月降息的消息已被定价，但考虑到薪资增长的不确定性和中东战争等因素，后续举措不太明朗。本周的数据可能显示，欧元区5月份的总体通胀有所上升。 “T+1”规则今日生效可能给海外投资者带来麻烦的“T+1”规则将在交易员结束长周末后生效——这将使美国股市在一天内结算，而不是两天。美国证券交易委员会（SEC）在今年3月宣布：自5月28日起，美股交易标准结算周期将从“T+2”缩短至“T+1”，即投资人当天卖出的股票，在交易后一个工作日就能收到结算现金。眼下不少机构担心，“T+1”制度可能增加结算失败的机率，因为压缩的时间框架，可能更容易出错。最关键的是，它让买卖双方更难确保资金和证券准备就绪。花旗集团证券服务托管数据部门全球主管Michele Pitts表示，所有人都将全力以赴，在新规实施最初几周，结算风险可能会大幅上升。法国兴业银行、花旗银行、汇丰、瑞银资产管理、Baillie Gifford 等机构已表示，正在调动员工、重组班次或建立新系统，为“T+1”结算转换做好准备。美元连续第三天下跌，兑所有10国集团货币均下跌，而10年期美国国债收益率保持稳定。本周，交易员将研究从澳大利亚到日本、欧元区和美国的最新通胀数据。日本央行行长植田和男(Kazuo Ueda)及其副手表示，既然日本已经摆脱0%的通胀标准，就有逐步提高利率的空间。 “今晚美国股市开盘时，情况将有所好转，然后我怀疑，在其他条件相同的情况下，未来几天将受到月末资金流动以及关键的个人消费支出指数(PCE)发布的推动，”Capital.Com Inc.的高级市场分析师Kyle Rodda说。美联储最喜欢的潜在通胀指标预计将在周五公布时显示出温和的缓解。美联储主席鲍威尔(Jerome Powell)强调，在放松政策之前，需要有更多证据表明通胀正朝着2%的目标迈进。纽约联储主席威廉姆斯(John Williams)、理事库克(Lisa Cook)、明尼阿波利斯联储主席卡什卡利(Neel Kashkari)和达拉斯联储主席洛根(Lorie Logan)等美联储官员将于本周发表讲话。在大宗商品方面，由于交易员等待美国通胀数据，黄金持稳。油价走高，因焦点转向周日的OPEC+供应会议，以及夏季驾车季开始时的美国需求。随着中国加大力度拯救房地产市场以及美元走弱，铜价恢复上涨。由于担心库存减少，小麦一度触及九个多月来的最高水平。

风起05-28 12:19

【深度长文】贸易战再次升温、中国亟需结束房地产低迷！大规模救市行得通吗？

，而且显然只动用分配资金的一小部分。#中国房地产危机# 在全国范围内推行这项新举措的风险很高。就在贸易战再次升温之际，中国政府需要结束房地产市场的低迷，以免其失控，威胁到国有支持的万科等主要开发商的生存。目前房地产行业的低迷导致经济危险地依赖于出口。在试点城市发生的事情，以及其他各种地方举措，暗示了未来的挑战。事实证明，很难为关键参与者制定激励措施：地方政府担心增加更多债务，开发商和房主不愿折价出售，银行在整个行业中看不到太多利润。 “收购现有库存需要进行大量谈判，以平衡不同利益相关者的利益，”法国巴黎银行首席中国经济学家Jacqueline Rong说。她说，意识到问题的复杂性，北京一直很“谨慎”——保持自愿参与，并停止为购买房屋数量设定目标。中国人民银行为试点计划设定1000亿元人民币(合138亿美元)的额度。目前尚不清楚贷款的具体数额。一位知情人士说，目前的总规模已大大超过中国央行3月底公开披露的人民币20亿元。根据中国人民银行的另一份公告和官方媒体的报道，五个试点城市——福州、济南、天津、青岛和重庆——总共借贷至少44亿元人民币。地方政府必须把他们购买的房产变成负担得起的出租房——这已经成为一个障碍。根据该计划，中国人民银行以1.75%的利率提供资金，银行向城市提供贷款的利率必须低于3%。但据天风证券Sun Binbin等分析师的计算，即使在补贴压低了借贷成本的情况下，北京、广州和深圳等地的租金回报率甚至更低。他们在周二的一份报告中写道，当考虑到管理和维护房地产的成本时，这一差距才会扩大，这表明中国人民银行新计划“在早期阶段可能会受到限制”。如果中国人民银行的全国计划成功地刺激5000亿元的新增信贷目标，那么地方政府可能需要再借5000亿元来支付“补充投资”，法国巴黎银行的Rong说，已经负债累累的地方政府可能不愿承担。她说，当地官员可能会发现，通过建造新住房来提供经济适用房比购买旧住房更有吸引力，前者可以创造更多的就业机会和经济增长。还有另一个阻碍因素：当一个建筑群的一部分被改造成社会保障房时，它将降低同一项目中其他住宅的价格。这可能引发贬值房产所有者的抱怨，给地方政府和开发商都带来麻烦。与试点不同的是，全国计划赋予地方政府选择权出售自己购买的住宅，而不仅仅是将其出租——但在当前低迷的市场中，这一好处可能有限。相比之下，从中国各银行的角度来看，全国范围内的计划可能不如试点那么有吸引力。它们将只能得到其中60%的支持，而不是用廉价的央行资金来支付100%的贷款。这意味着利润空间将会缩小，从而降低银行放贷的动力。可以肯定的是，中国政府出台的新住房政策——以及7月份高层领导会议上可能出台的进一步措施——让希望结束长期低迷的投资者感到振奋。彭博中国地产股指数已从4月份的低点反弹约50%，万科是涨幅最大的个股之一。当然，也有取得进展的报道。据官方媒体《证券时报》上周报道，在新计划宣布后的第一个周末，全国库存过剩最严重的城市——深圳的新房销售量比一周前增长了90%。澳新银行分析师Xing Zhaopeng在上周的一份报告中写道，央行支持的购买将为住房设定“价格下限”，防止进一步抛售。在早期的救援行动中的一个关键问题是：底部有多低？由于不能收取太多租金，地方政府在买房时面临着谈判大幅折扣的压力，这导致了与开发商旷日持久、激烈的讨价还价。郑州就是一个例子，当地政府打算购买住宅出租给技术工人。据一位知情人士透露，他们试图通过瞄准最初被指定为商业用途、后来被改造为住宅的建筑(通常是一种更便宜的房产)，来降低购买成本。这位人士说，即便如此，大多数购买的价格还是比市场价低了15%。该计划在中国央行试行之前就开始实施，目前尚不清楚该计划后来是否得到了央行的支持。大幅折扣的前景一直是其他城市在中国央行计划之外选择更市场化方式的举措的障碍。一种流行的模式是，开发商(通常是国有开发商)收购老房子，条件是业主再购买由同一家公司建造的新房子。由南京市政府全资拥有的南京安居建设集团有限责任公司在4月底宣布一项试点计划，将在市中心购买2,000套住房。卖家可以用这笔钱支付新住宅高达80%的成本。据一位知情人士透露，已有超过3,400名符合条件的房主签署协议，但迄今为止只有52笔交易达成。由于没有获得公开发言的授权，这位知情人士要求不具名。这位人士说，许多想买房的人都在犹豫，因为他们在问自己一个关键问题：等到市场转好、他们能以更好的价格卖出时，是不是更好？许多人仍对房价能否反弹持怀疑态度。在一篇有关楼市复苏前景的文章下，一名用户在中国的微博平台上评论道：“如果你今年不这么做，你就再也没有机会花这么多钱买房了。”这条评论获得了14000多个赞。

超启05-28 09:39

会员

《金融时报》深度：从商业到住宅，香港房地产市场全面惨痛低迷、很难复苏

所知，恒基兆业似乎只接受顶级租户。”#中国房地产危机# 但据熟悉该项目的三位房地产经纪人称，目前该项目的租户仅占其可出租面积的60%左右。在距离该项目一个街区远的在建的41层高的长江集团中心二期，经纪人表示，由于与潜在租户的谈判拖延，3月份的入住率停留在10%左右。（图源：金融时报）恒基兆业地产确认了目前的入住率，但表示该项目将进一步“巩固集团在香港中央商务区的立足点，并增加（我们的）经常性收入来源”。长江实业中心二期的开发商长江实业没有回应有关出租的问题。根据高纬环球的数据，香港各地优质写字楼租金较2019年的峰值下跌了近40%，政府数据显示空置率创下16%的历史新高。在这种不容乐观的背景下，高纬环球预计未来五年将有约670万平方英尺的新办公空间（相当于恒基兆业总建筑面积的 14 倍）投放市场。高力国际香港租户服务主管颜菲奥娜 (Fiona Ngan) 表示，香港优质写字楼租赁市场“尚未触底”。她说：“受经济疲软影响，许多跨国公司都在缩减规模……而由于预算限制，中国大陆公司进入香港的速度并不像之前预期的那样快。” 住宅市场的情况也类似。政府数据显示，已完工但未售出的房屋数量较2018年增长了134%，而价格较2021年的峰值下跌了约四分之一。去年，新加坡的中位房价超过了香港。房地产在香港仍然非常重要。香港许多知名商业家族都是通过房地产发家致富的。恒生指数中包含12家房地产或建筑集团，政府定期拍卖土地用于开发，为香港管理者筹集了大笔资金。香港以前也经历过房地产市场崩盘——例如，在1990年代末的亚洲金融危机之后，房价下跌了一半以上。但房价总是会反弹，而且反弹幅度往往非常惊人。一些房地产专家担心，这一次情况可能会有所不同。美国利率“长期走高”的理念——香港的借贷成本通过与美元挂钩的汇率制度与美国利率挂钩——此前香港实施了三年严格的零新冠政策，并打击了异见人士，导致一些国际公司和一些当地居民考虑离开。瑞银分析师Mark Leung预测：“住宅价格和写字楼租金都很难像以前那样上涨。” 香港人口密度高、地形复杂、经济活力强，长期以来一直是世界上最昂贵的房地产市场之一。受低利率和中国大陆企业及个人需求不断增长的推动，泰国最近的房地产繁荣也是最持久的繁荣之一。大亨的家人、房地产经纪人和经济学家谈到2010年代的“疯狂”时代，受香港强劲的资本市场和大手笔投资者的推动，房价和优质写字楼租金飙升。根据C&W的数据，香港中环商业区的商业租金在三年内上涨近20%，于2018年底飙升至每平方英尺每月166港元（21美元）的历史新高。根据中原地产的数据，2003年至2021年间，住宅价格上涨了500%。（图源：金融时报）但调整正在加速。商业租金平均较峰值下跌了37%。世邦魏理仕香港咨询和交易服务主管Ada Fung表示：“在家办公文化并没有直接拉低香港的写字楼租金。”这与其他全球商业城市形成了鲜明对比。“主要原因之一是商业信心（较弱）。” 到2022年12月香港零新冠政策结束时，美联储已经加息七次，增加了开发商和购房者的借贷成本。地缘危机也已促使一些原本打算削减成本的跨国公司重新考虑其在香港的地位。中国自身的经济也已放缓，削弱了中国富裕个人和企业在香港投资的兴趣。高力国际指出，许多中国内地公司不再在香港进行首次公开募股 (IPO)，“导致律师事务所等相关专业公司面临越来越大的压力……许多公司都缩减了规模”。瑞银表示，目前香港中央商务区写字楼租金仍比新加坡滨海湾高出约35%。在住宅市场，从2023年5月到2024年2月的10个月中，房价每个月都在下跌。当时，香港取消了所有额外的印花税，非居民的印花税最高时为30%。3月份房价环比上涨1%。但分析师和经纪人表示，利率需要大幅下降，或者房地产收益率需要上升，房地产才能再次成为投资吸引力。法国外贸银行高级经济学家Gary Ng质疑，既然银行定期存款“可以轻松获得5%的收益率”，为什么还会有人购买收益率约为3%的房产。香港的开发商一直对新建住房提供15%或更多的折扣，以清理不断增加的未售出公寓库存，这给二手房市场带来压力。截至2022年的两年内，约有14万居民离开香港，导致购房者数量减少，而随着北京加强对香港的控制，越来越多的中国富人将目光投向东京等城市，寻求“避风港”房地产投资。据瑞银估计，今年房价预计将再下跌5%。摩根士丹利表示，这可能导致“持有大量住宅库存的香港开发商利润大幅下降”。（图源：金融时报）这也会给香港政府带来影响。在经济繁荣时期，土地开发销售收入占香港政府总收入的五分之一。但最近的拍卖结果令人失望——分析师表示，这表明开发商正在失去信心。 JLL表示，2022年和2023年住宅用地招标失败的数量超过了前七年的总数，而且由于需求疲软，本财年最后一个季度没有住宅或商业用地招标。对于仍与父母同住或挤在远离中心区的公共住房楼里的年轻香港人来说，较便宜的住房会受到欢迎。根据城市改革研究所的最新数据，新加坡的房价中位数几乎是其家庭年收入中位数的19倍，远高于新加坡、英国或美国的5倍左右。随着新公寓面积越来越小，价格越来越高，居住条件也越来越差。根据政府最新数据，香港人均居住面积仅为170平方英尺左右。随着利率上升和房价下跌，截至3月底，负资产借款人数量达到20年来的最高水平，约为3.2万例。香港有超过四分之一的人口居住在公屋中，但新申请者的平均轮候时间已接近六年。随着香港贫富差距扩大，许多人不得不租住狭小的私人劏房；在香港750万人口中，有超过20万人住在所谓的“鸽子笼”里。 42岁的香港投资者Ken Lui通过住宅地产发家，目前拥有或管理着约400套公寓，这些公寓被分成1,700个小单元。“香港的住房供应量不够……无法容纳每个家庭，”他说。“一套分成三个小单元的公寓可以容纳另外两个家庭。” 政府数据显示，分割住房的平均月租金约为每套700美元，其中超过一半的单位面积在75至140平方英尺之间。香港政府正寻求扩大经济适用房建设，以配合中国倡导的“共同繁荣”政策。据两位知情人士透露，中联办（北京驻香港的官方机构）的官员也在关注香港的房地产市场。新加坡国立大学东亚研究所兼职高级研究员林泰伟表示，作为全球最自由的经济体之一，采取更加务实的做法很可能“强化公共住房政策……同时恢复私营部门的住房信心和价格”。甚至一些地产大亨的家人也承认，香港的房地产价格已经高得不健康。“香港太小了，”香港科技大学兼职教授罗宝文说。她也是鹰君集团创始人罗英硕的孙女，也是多家集团公司的董事。她说：“我认为，香港政府也不希望房价回到过去的水平。” 在香港大型开发商——恒基兆业地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展—— 的董事会会议室里，人们对此次调整的不安情绪日渐加剧。过去一年，香港基准恒生指数下跌9%，而这些公司的股价也下跌了15%至58%。（图源：金融时报）在土地价格开始下跌之前，有几家公司曾投入巨资购买土地；除了同名建筑的地块外，恒基兆业地产于2021年以创纪录的65亿美元买下了中环一块临海地块，而其竞争对手新鸿基于2018年斥资32亿美元买下了启德机场曾经占据的部分土地，该机场于1998年关闭。分析师表示，随着价格和租金下降，开发商面临更高的贷款利息，这些项目的回报可能会面临压力。“当一家公司追逐市场时，这可能是一个两难境地，”Natixis的Ng表示。“整个项目的盈亏平衡点可能会比预期的晚一点到来。” 摩根士丹利股票分析师Praveen Choudhary和Jeffrey Mak估计，按照现行价格计算，开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。开发商认为，短期内部分需求将会回升，部分原因是政府出台政策吸引人才和富人（其中许多来自中国大陆）移居香港。但分析师表示，这些大亨们并不确定如何预测未来十年左右的市场。随着香港经济与庞大邻国香港经济的融合度不断提高，未来的发展可能会更多地倾向于新界外围地区，即与中国接壤的地区。规划中的“北都会”项目和在香港沿海填海造地建造人工岛以建造更多住房的项目，让一些人担心长期需求是否能够吸收多余的供应。对于长江实业董事长、香港首富李嘉诚的长子李泽钜来说，香港的商业中心地位将是房地产行业和香港经济复苏的基础。 “香港人这几年过得挺艰难的，”他在3月份的公司业绩新闻发布会上表示。“我认为香港必须保持其全球金融中心的地位……这来之不易。我们不能失去我们的全球地位。”

Peng05-28 00:26

中国房产市场还有9000万至1亿套“影子供应”？英媒：3000亿人民币“帮扶资金”远远不够

示，房地产市场存在供应过剩的问题。”#中国房地产危机# （图源：金融时报）经过数十年的迅猛扩张，中国庞大的房地产行业在2021年陷入停滞，原因是恒大等大型民营开发商现金耗尽。一年前，出于对房地产市场过热的担忧，北京方面对该行业实施了杠杆限制。自那时起，更为安全的、与政府有关联的开发商陷入了经济放缓的泥潭，信心也未能恢复。北京方面对此的回应主要是鼓励完成未完工的住宅项目，在中国，这些住宅项目通常会被提前购买。中国政府发布的新举措还包括取消最低抵押贷款利率和降低首次购房者的首付比例，这些举措反映出，中国需要更紧急地重振房地产市场。几十年来，房地产市场一直是中国经济增长和家庭财富的支柱。但此举凸显了同样的谨慎态度，几年前，由于担心开发过热，政策制定者也曾对扩张性的私人开发商进行控制。新加坡Lucror Analytics高级信贷分析师Leonard Law表示：“这次的危机不像大金融危机，美联储出手收购金融机构的所有问题资产。中国试图采取的措施更有针对性”，因为它“仍需应对道德风险，并小心谨慎，避免泡沫再次膨胀”。（图源：金融时报）在中国发布该政策举行新闻发布会上，“市场化”一词被提及了15次。“市场化”是一个常用词，指政策制定需要以市场为导向的原则。 Law表示，北京方面在房地产危机期间采取的所有措施都体现了这些原则，最终意味着这些措施“对于提供援助的任何政府实体来说必须是有利可图的，或者至少不能是亏损的”。过去的政策措施，包括国有银行向开发商提供信贷额度，都未能恢复信心。摩根士丹利分析师表示，新举措“在提供一定缓冲、让房地产周期顺其自然和不扩大地方国有企业和银行风险之间取得了良好平衡”。但在房地产市场连续三年放缓的背景下，房价下跌已带来越来越紧迫的金融风险。4月份新房价格以九年来最快的月度跌幅下跌。高盛估计，除了未售出的住房存量外，中国还有9000万至1亿套“影子供应”，这些住房通常被作为投资性房产购买，并未有人入住。高盛表示：“中国的金融体系很大程度上是由银行驱动的，银行贷款很大程度上是以房地产以某种形式作为抵押的。这可能是他们认为设定房价下限很重要的原因之一。”“这或许是新方法的开始，如果他们意识到价格继续下跌，而销售量却没有回升，中央政府将不得不加大资金投入。” （图源：金融时报）瑞银估计，根据35个大城市的库存情况，政府需要花费高达2.4万亿元人民币才能将已竣工但未售出的房屋库存降至正常水平。瑞银首席中国经济学家汪涛表示，尽管中国人民银行公布的数字低于这一数字，但政策方向令人鼓舞。“我们认为这可能是一个起点，我们认为可能需要更多，但具体需要多少尚不清楚。” 汪涛补充说，这些措施不会影响她对今年GDP增长4.9%的预测。她说：“我们并不真正期望今年房地产市场出现大幅复苏或增长。我们只是在寻求稳定。” 早在宣布这一消息之前，中国政府就表示将增加社会住房数量，作为更广泛地推动再分配政策的一部分。根据2020年公布的“十四五”规划，北京承诺在40个城市提供650万套政府补贴租赁住房。美银全球研究部大中华区房地产研究主管Karl Choi表示，新举措可以“一举两得”。 “我们市场人士都在想，住房供应已经过剩了，为什么还要建造更多的社会住房呢？”他说道。他补充说，推动经济适用房建设与人口流入的高线城市有关。 Choi表示，这项再贷款业务“规模虽不大，但意义重大”，并指出其在二线城市有潜在用途。在低线城市，许多开发商为了追求更高的利润而积极扩张，保障性住房的重要性就没那么明确了。 “我们必须认识到，政府不可能买下所有库存，”高盛强调。“他们将不得不努力选择性地购买某些城市，并设计计划以实现他们的政策目标。他们现在所做的一切都远远不够。”

Linlin 2评论05-27 22:51

中国房地产业正处于“拐点”！小摩：对中国股市持“积极”看法

摩根大通对中国股市持“积极”看法，对中国房地产板块持“建设性”看法。中国是全球第二大经济体，正努力提振其股市和房地产市场。摩根大通首席亚洲和中国股票策略师Wendy Liu表示，该公司对中国股市的看法“倾向于积极的方向”。在摩根大通全球中国峰会上，Liu在接受CNBC采访时表示，虽然她预计近期中国股市的大幅上涨将在短期内暂停，但她相信，与2023年相比，2024年的收益将有所改善。 “盈利驱动股票表现。当投资者看到盈利增长时，他们会感兴趣的，”Liu说。中国沪深300指数周一触及八个月高点，今年迄今累计上涨4.97%，至3,601.48点。Liu预计，到今年年底，该指数将达到3900点，他说，中国市场仍然是亚太地区“最便宜的”市场之一。该国的股市近年来一直表现不佳。中国内地沪深300指数是亚洲表现第三差的股市，去年下跌11.38%，该指数2022年和2021年也出现下跌。香港恒生指数在2023年连续第四年下跌，去年下跌14%。中国当局一直在努力提振国内股市，采取措施旨在增加市场流动性，并对违规行为发出警告。在吴清被任命为中国证监会新主席后，Liu对中国的市场改革持乐观态度，她说证监会已经引入了供给侧改革。在吴清的领导下，证监会对公司的上市和退市制定了更严格的规则，并对股息政策不充分的公司发出警告。这些措施使得对违反监管规定或存在财务报告问题的公司进行处罚变得更加容易。当被问及中国房地产行业时，Liu表示，它正处于一个“拐点”，摩根大通对该行业持“建设性”态度。上周，中国政府承诺为国有企业提供新的支持，使它们能够购买未售出的住宅。其中包括中国人民银行向金融机构提供的3000亿元人民币(合422.5亿美元)，用于向地方国有企业提供贷款，使其能够购买已建成的未售出的住宅。

风起05-27 20:58

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