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危险！中国百城新建住宅连续4个月下跌，政府仍将坚守“房住不炒”

时间周二（11月1日），中指研究院根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据显示，百城新建住宅连续4个月环比下跌，二手住宅连续6个月环比下跌。 2022年10月，百城新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，已连续4个月环比下跌，跌幅较9月收窄0.01个百分点；同比上涨0.06%，涨幅较9月收窄0.09个百分点。百城二手住宅平均价格为15945元/平方米，环比下跌0.16%，已连续6个月环比下跌，跌幅较9月扩大0.03个百分点；同比下跌0.51%，跌幅较9月扩大0.12个百分点。 10月，中国50个城市住宅平均租金为37.1元/平方米/月，环比下跌0.59%；同比下跌3.63%，跌幅较9月收窄0.37个百分点。根据中国房地产指数系统百城价格指数，10月百城新房、二手房价格环比下跌城市数量继续保持高位，共54个城市新建住宅价格环比下跌，75个城市二手住宅价格环比下跌，且二手房价下跌城市数量为两年来新高。10月，新建及二手住宅价格环比均下跌城市数量增至46个，其中包含深圳、武汉、重庆等21个一二线城市，中山、江门等25个三四线城市。整体来看，近半数城市新房及二手房价均面临调整压力。租赁住宅方面，市场进入传统淡季，住房租赁需求回落，租金整体水平有所走低。10月，全国50个城市中，共47个城市住宅平均租金环比下跌，数量较9月增加19个。中指研究院指出，未来预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，继续从供需两端发力稳楼市。短期来看，需求端政策面将持续宽松，热点城市或将渐进式放松区域限购，优化“认房认贷”政策，同时结合自身实际情况调整首套房贷利率下限等；供给端则持续积极推进“保交楼”，各地亦将不断落实相关解决措施。整体来看，四季度预计各地“因城施策”举措将继续发力，在楼市环境渐趋宽松之下，部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势，但值得注意的是，疫情仍将是影响市场恢复节奏的关键因素。

Dan19772022-11-01

最新突发重磅！上海旭辉暂停所有离岸债务支付欠债权人4.14亿美元“启动重组程序”

控股集团是一家民营房企。该公司表示，在中国房地产行业销售疲软和融资困难的情况下，自9月初以来，集团现金流已经恶化。 (来源:蓝鲸财经) 该公司表示，将全力保交付，维持正常的业务运营，以及维护境内融资。该公司还表示，旭辉控股集团正积极探索处置境外资产的机会，并与潜在买家进行了初步讨论，但尚未达成具有法律约束力的协议。该公司表示：“即使本集团竭尽全力，仍可能持续受压，无法产生履行目前和日后义务所需之足够现金。” 旭辉在一份文件中表示，它已聘请海通国际证券有限公司作为财务顾问，并聘请年利达律师事务所作为法律顾问，以促进其68.5亿美元离岸债务的重组，因为它可能会持续面临产生足够现金流用于偿还的压力。值得关注的是，在解除自周四以来实施的停牌后，该公司的股价在11月1日中午时下跌26%。继龙湖集团董事长辞职和国家支持的绿地控股周一要求延长部分离岸债券还款后，旭辉的违约是对该行业不断加深的债务危机的又一次打击。截至6月，旭辉和龙湖的借款分别为1140亿元人民币，约合156.1亿美元，还有2120亿元人民币，绿地则为1220亿元人民币。虽然总部位于北京的龙湖没有遇到流动性问题，但这3家公司此前被认为是更安全的赌注，因为它们的融资得到了国家的支持。这些事件可能会加剧投资者对中国房地产行业的担忧，而此时已经疲软的销售可能会受到全国重新展开新冠封锁的影响。龙湖在周一暴跌24%后回升5.2%，而在上海上市的绿地则下跌0.8%。香港更广泛的恒生内地房地产指数上涨1.1%，而中国沪深300房地产分类指数下跌2.2%。在周二提交的文件中，旭辉表示，未能履行离岸债务义务是因为自9月以来中国该行业的销售和信贷进一步恶化，以及评级下调引发的支付压力加大。但它补充说，其离岸债务问题并未对其整体在岸融资安排产生重大影响，其商业运营仍然正常。旭辉表示，它已与一些债权人接洽，要求他们成立一个协调委员会和一个债券持有人特设小组，费用由该公司提供法律建议，以促进重组谈判。旭辉在10月13日表示，由于中国大陆延长假期期间汇款延迟，它没有支付某些离岸利息和摊销款项。分析师表示，所涉及的义务是支付3.19亿美元可转换债券的息票。

小萧2022-11-01

金九银十”房地产市场运行情况：房地产市场企稳的时间还将继续延后

套公积金贷款利率。　　价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，10月，百城新建住宅价格、二手住宅价格环比均继续下跌，其中，百城新建住宅价格环比下跌0.01%，跌幅较9月收窄0.01个百分点，已连续4个月下跌，环比下跌的城市数量为54个；百城二手住宅价格环比下跌0.16%，已连续6个月下跌，环比下跌的城市数量增至75个。　　成交方面，根据中指初步统计数据，2022年1-10月，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米，同比下降超30%，市场情绪整体偏低。9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%，“金九”表现不及预期。进入10月，受多地疫情反复等因素影响，市场情绪未见明显改善，各地政策有待显效，据初步统计，重点100城成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。　　供应方面，根据中指初步统计数据，2022年1-10月，重点50城新建商品住宅月均新批上市面积约1786万平方米，同比下降四成左右。9月企业推盘节奏有所加快，代表城市新批上市面积环比增长35.1%，高基数下同比下降40.1%。10月，市场供应端走弱，据初步统计，重点50城新批上市面积环比下降近三成，低基数下同比下降约27%。　　土地市场方面，在房地产市场下行态势未见明显改善、房企资金承压下，今年以来地方政府推地力度整体放缓。根据中指监测，2022年1-10月（截至10月30日），全国300城住宅用地推出5.5亿平方米，绝对规模为近十年同期最低水平，同比下降39.8%；成交3.9亿平方米，同比下降40.8%；土地出让金2.4万亿元，同比下降36.3%。　　单月来看，推出方面，10月土地推出力度较9月放缓，住宅用地推出面积环比、同比降幅均在三成左右。成交方面，10月住宅用地成交规模与9月基本持平，同比降幅收窄。成交楼面价方面，10月住宅用地成交楼面价5432元/㎡，环比结构性下降三成，与去年同期基本持平。成交溢价率仍在低位，10月成交溢价率1.2%，较9月下调1.8个百分点，2022年以来房企拿地积极性不足，土地市场持续低温运行。　　两集中土地市场方面，截至10月30日，22城已有19城发布三批次土地公告（沈阳、长春、重庆未发布），9-10月，无锡、苏州、深圳、南京、杭州、北京、武汉7城均正式发布土地四批次公告，天津、上海发布土拍四批次预公告，无锡发布五批次。　　9-10月，北京、杭州、南京、成都等17城完成三批次集中供地，无锡、苏州亦完成四批次土地出让。三批次整体流拍撤拍率较稳定，但底价成交为市场主旋律，且城市分化现象延续，其中，杭州、北京、合肥、上海土拍市场较稳定，竞价达上限地块均在20%以上，广州、天津、苏州、无锡、济南均为底价成交，武汉、青岛成交占比亦在90%以上，土拍市场延续低温趋势。另外，拿地企业方面，三批次央国企拿地金额占比降至三成，央国企拿地渐显乏力，地方国资拿地力度再次走高，拿地金额比重继续提升。10月，财政部126号文出台，要求地方严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，未来地方城投拿地或受到更多约束。　　短期趋势，当前购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步拖累市场恢复节奏，政策效果未明显显现。短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳；若短期多地疫情反复态势延续，严格的疫情防控举措下，预计房地产市场企稳的时间还将继续延后。

金融界2022-11-01

中指研究院：百城新建住宅连续4个月环比下跌，二手住宅连续6个月环比下跌

　金融界11月1日消息中指研究院根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2022年10月，百城新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01％，已连续4个月环比下跌，跌幅较9月收窄0.01个百分点；同比上涨0.06％，涨幅较9月收窄0.09个百分点。　　百城二手住宅平均价格为15945元/平方米，环比下跌0.16％，已连续6个月环比下跌，跌幅较9月扩大0.03个百分点；同比下跌0.51％，跌幅较9月扩大0.12个百分点。　　10月，全国50个城市住宅平均租金为37.1元/平方米/月，环比下跌0.59％；同比下跌3.63％，跌幅较9月收窄0.37个百分点。　　图：2020年1月至2022年10月百城新建住宅均价及环比变化　　图：2020年6月至2022年10月百城二手住宅均价及环比变化　　图：2021年6月至2022年10月50城住宅平均租金及环比变化高　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，10月百城新房、二手房价格环比下跌城市数量继续保持高位，共54个城市新建住宅价格环比下跌，75个城市二手住宅价格环比下跌，且二手房价下跌城市数量为两年来新高。10月，新建及二手住宅价格环比均下跌城市数量增至46个，其中包含深圳、武汉、重庆等21个一二线城市，中山、江门等25个三四线城市。整体来看，近半数城市新房及二手房价均面临调整压力。　　租赁住宅方面，市场进入传统淡季，住房租赁需求回落，租金整体水平有所走低。10月，全国50个城市中，共47个城市住宅平均租金环比下跌，数量较9月增加19个。　　图：2020年6月至2022年10月百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量　　中指研究院指出，展望未来，预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，继续从供需两端发力稳楼市。短期来看，需求端政策面将持续宽松，热点城市或将渐进式放松区域限购，优化“认房认贷”政策，同时结合自身实际情况调整首套房贷利率下限等；供给端则持续积极推进“保交楼”，各地亦将不断落实相关解决措施。整体来看，四季度预计各地“因城施策”举措将继续发力，在楼市环境渐趋宽松之下，部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势，但值得注意的是，疫情仍将是影响市场恢复节奏的关键因素。　　2022年10月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅　　2022年10月中国百城二手住宅价格及环比涨跌幅　　2022年10月中国50城住宅租金及环比涨跌幅

金融界2022-11-01

创始人辞职+行业不振龙湖集团股票暴跌24%，2022年总跌幅已达51%！

分。龙湖集团董事长离职之际，投资者对中国房地产行业的信心已经被创纪录的违约、下滑的新房销售和无力的支持举措所击垮。最近，每天房地产企业的垃圾美元票据都创下新低，与美国和欧洲的此类债务在10月份的涨幅形成鲜明对比。与此同时，彭博情报的中国建筑商股票指数处于2011年以来未见的水平。股票指数周一下跌4.7%，今年的跌幅达到51%。按销售额计算，中国最大开发商碧桂园控股有限公司和万科有限公司的股票当天在香港至少下滑了9.8%，创下历史新低，而排名第三的保利发展和控股集团有限公司在上海下跌了10%，达到跌幅上限。投资级企业龙湖集团是私营房地产公司中第一个根据8月国有债券保险公司担保此类发行的计划出售当地债券的公司。一位公司内部人员本月早些时候表示，龙湖正计划进行第二次销售。这一计划最初推动了中国建筑商美元票据的反弹。但由于对中国国际金融股份有限公司的担忧，这种乐观情绪迅速消退，龙湖公司在根据担保计划筹集资金几周后，最终未能兑现10月初的可转换债券票据。周一龙湖证券的暴跌使人们对这项计划是否能帮助开发商产生了新的疑虑。南京证券公司的债券分析师Yang Hao说：“担保票据销售可以略微缓解再融资压力，但不能长期维持市场信心，最终，投资者需要来自开发商基本面的积极迹象。”下一个重要数据节点将是中国房地产信息协会周一晚些时候公布的10月份初步销售数据。周一龙湖集团试图安抚市场神经，披露了部分提前偿还2023年到期的银团贷款，并称其控股股东在上午的暴跌中购买了股票。龙湖集团的债务和股权从盘中低点攀升，阻止了一些损失。不过，股价仍收盘下跌24%，本月的暴跌达到56%，均为历史之最。龙湖的较长期限美元债券上周下跌达到创纪录金额，周一进一步下跌多达15美分。此外，四种在岸票据下跌超过20%后遭遇了交易中止。

Sue2022-10-31

中国房市持续“寒冬”！美媒分析：为什么中国政府不会救助房地产行业？

步恶化。他们只占整个行业的一小部分。中国房地产研究机构ICR的执行董事秦刚说，在这样的规模下，即使中央政府花费数千亿元，也不会有什么效果。这还没有考虑到政府现在比三年前更缺乏现金。他指出土地出售和税收收入下降，在新冠措施上的支出增加。根据中国财政部的数据，中国中央政府在2021年的公共收入总额约为人民币9.15万亿元(约合1.26万亿美元)。今年前8个月的公共收入为人民币6.36万亿元，在不考虑税收抵免的情况下，同比下降近10%。公众看法公众的看法也很重要，秦刚指出，如果政府帮助了那些负债的开发商，人们可能会生气。他补充说，交付完工公寓的问题非常复杂，需要地方协调才能解决。过去几个月，中央政府降低了抵押贷款利率，并将解决房地产问题的责任交给了地方政府。今年，多个城市还放宽了购房限制。中国住房和城乡建设部上个月对记者强调，中央政府的措施——促进住房完工的特别贷款——是为了支持有需要的城市。过去20年里，中国房地产业的“爆炸式”增长造就了一批不怕炫富的富豪。中国政府近年来一直强调缩小国民贫富差距。房地产行业的快速增长在很大程度上是由开发商举债推动的。房价飙升引发人们对泡沫的担忧，同时迫使家庭举债买房。 2020年，中国政府开始严厉打击开发商举债。尽管许多公司采取了措施，但恒大的速度较慢，并在2021年8月警告投资者违约。恒大在当年晚些时候违约，从佳兆业到世茂的多家业内同行在随后几个月也相继违约。销售额最高的开发商碧桂园称，今年的房地产市场“迅速滑入严重萧条”。持续时间创纪录的跌势巴克莱银行(Barclays)分析师在10月13日的一份报告中说，根据该行对季度房地产投资数据的分析，中国房地产的下跌已经进入了第10个季度——超过两年的历史最长时间。报告称，与此形成鲜明对比的是，中国房地产市场此前的低迷期平均为4至5个季度。分析师们表示，房价持续下跌意味着中国人买房的意愿将降低，他们也将不那么渴望从不断上涨的房价中获益。这意味着开发商的销售额在下降。巴克莱分析师表示：“我们预计陷入困境的开发商不会得到救助，而支持高质量开发商的‘市场化’方式可能会继续。”他们指的是发行国家担保债券等措施。中央政府一直关注房地产以外的问题。财新网本月援引知情人士的话报道称，许多人最初预计中国政府将在今年秋天重启央行贷款工具，以帮助开发商完成住房建设，但结果却是用于基础设施建设。德国商业银行的Tommy Wu说：“虽然更有力的支持将有助于(房地产)，但目前恢复信心的最大挑战仍然是疲弱的经济以及新冠清零政策对消费者和企业活动的拖累。”

tqttier2022-10-25

对手众多，竞争激烈！特斯拉将中国市场产品价格调低5%以上

首席执行官埃隆·马斯克上周也表示，由于中国房地产市场放缓和欧洲能源危机，需求已经“有点难以”满足。他在特斯拉的财报电话会议上表示，尽管一些大宗商品的价格有所回落，但包括电池级锂在内的电动汽车投入仍“贵得离谱”。常规交易开始前，特斯拉股价一度下跌4.1%，上午8点后不久下跌2.3%，达到209.43美元。纽约时间。特斯拉股票今年已累计下跌39%。这次价格调整在一定程度上扭转了特斯拉今年早些时候实施的几轮提价，此前马斯克指出原材料和物流成本正在不断上升。目前特斯拉公司正寻求提高在中国市场的销量，特斯拉近四分之一的营收来自中国市场，上季度这一数字低于预期。 “今年电动汽车的竞争非常激烈，特斯拉的表现可能达不到预期，”上海咨询公司Autoforesight Co.的董事总经理Yale Zhang说，“因此特斯拉决定直接打击竞争对手，在今年最后两个月通过降价进一步提振销量。” 提升上海工厂的产能后，上月特斯拉在中国交付了创纪录的83135辆汽车，其中5522辆用于出口。现在特斯拉每年可生产约100万辆汽车。特斯拉中国的一名代表表示，上海工厂利用率的提高和供应链的“相对稳定”有助于降低成本，而且特斯拉一直根据成本为汽车定价。根据公司网站显示，Model Ys在中国的交货时间已缩短至1至4周，Model 3则缩短至4至8周。AllianceBernstein分析师上周在一份报告中写道，今年早些时候，特斯拉的交货周期长达22周。上海86咨询有限公司的汽车分析师Wang Hanyang表示：“这是预期中的降价。Model 3和Ys的订单流入并没有满足扩大的产能，从缩短的等待时间可以看出，特斯拉需要通过降价来获得更多订单。”

Sue2022-10-25

中国房地产陷入困境！政府救房市再出招允部分涉房地产企业在A股融资

能的有效发挥，更好服务稳定经济大盘。中国房地产陷入困境在经济放缓和动态清零防疫限制下，中国住房销售和价格仍然低迷。消费者信心接近历史低点，央行最近的一项调查显示，73%的家庭预计房价在短期内将保持不变或下跌。即使是黄金周假期，通常是房地产的好时机，也未能带来火花，销售额下降了38%。从2.4万亿美元的新屋市场到52万亿美元的现有库存，中国住宅市场的巨大规模意味着有很多东西处于危险之中。房地产约占中国国内产出的四分之一，几乎占家庭资产的40%。对任何政府来说，在不引发金融危机的情况下戳破如此规模的泡沫都是困难的，日本1989年和美国2007-08年的尝试都被证明是灾难性的。国际货币基金组织(IMF)近期的一项分析显示，45%的开发商可能无法用收益偿还债务，如果它们的库存价值与当前房价挂钩，其中20%的开发商可能会资不抵债。一个衡量高收益债券的指标仍接近10多年来的最低水平，而主要房地产类股指数今年已下跌39%。在房屋销售回升之前，地产股和债券不太可能反弹。消费者也感受到了压力。这一动荡引发了前所未有的抗议，此前开发商的资金短缺导致中国各地的建设工期推迟，促使数十万房主在房屋建成之前拒绝支付房贷。对经济的潜在溢出效应是巨大的。随着新冠疫情封锁拖累了消费者信心，数百万家庭的储蓄正在迅速贬值。这意味着储蓄出现了创纪录的增长，而贷款需求则降至全球金融危机爆发前以来的最低水平。在截至9月份的一年里，银行发放的抵押贷款达到了2015年以来的最低水平。目前中国房市低迷已进入第二年，成为自上世纪90年代私人住房所有权开始以来最严重、持续时间最长的低迷。虽然北京、上海和深圳等大城市9月头几周的销售略有回升，但以美元计，中国100家最大开发商的整体市场上月仍较上年同期仍下降了25%。

Dan19772022-10-21

6个月净流出1010亿美元！452亿美元资金通过“秘密渠道”流出中国资金已对中国失去信心？

在降低贷款利率，以支持急剧放缓的经济。中国房地产市场正在急剧下滑，青年失业率也创下历史新高。资金涌向外国市场在外国投资者纷纷撤离之际，有迹象显示，在2016年上一个资本外流季之后，中国收紧了资本管制。截至8月底，通过连接中国内地、香港和全球市场的“跨境债券通”，对外投资总额达到人民币3015亿元(合420亿美元)，较前一个月增长34%，较3月份增长19倍。 “今年所有类型的资产都在下跌，除了少数盯住美元的货币型产品，”高腾国际资产管理公司营销经理刘耀龙表示。该公司一直在向中国投资者推广此类基金。允许境内投资者进入外国市场和产品的配额机制也越来越受欢迎。在截至8月份的8个月里，合格境内机构投资者(QDII)计划的认购规模增长了80%，达到3328亿基金单位。汇丰银行(HSBC)最近发布的一项调查也显示，85%通过跨境理财通计划投资外国产品的投资者计划在未来12个月增加投资。幕后通道未记录的资金流动的迹象较难发现，国民核算中的“错误和遗漏”数据具有不确定性。转移资金也非常困难，因为新冠疫情下对旅行的限制为资本管制增加了另一个层面。尽管如此，移民仍可以为转移资金提供一个借口，经纪商注意到，关于留学的咨询激增。咨询机构启德教育(Education International Cooperation)的数据显示，今年1月至7月，有关赴港留学的咨询较去年同期增长了41.5%。海外的家族理财室也可以成为全球投资中心。根据新加坡金融管理局的数据，去年新加坡新开设了约300家家族理财室。据新加坡中文报纸《联合早报》报道，今年前四个月，来自香港、澳门和广东的投资者占新加坡新设立家族理财室的44%，高于2021年全年的39%。在与内地边境仍然开放的澳门购买保险产品，是另一个颇受欢迎的幕后渠道，据传闻，这一渠道重新激起了投资者的兴趣。内地游客购买的产品通常以美元计价，可以对冲人民币走弱的风险，长期收益率也颇具吸引力。相关中介表示，除了人民币走弱之外，持续的封锁和中国房地产市场的不确定性也有影响。如果这种情况持续下去，开放中国边境可能会引发新的资金流动和货币抛售。 “我不会说人民币贬值是唯一的导火索，”保险公司友邦保险(AIA)的一名代理表示。由于话题敏感，该代理要求匿名。他们预计，当香港与内地边境重新开放时，香港产品将出现抢购潮。

夏洛特2022-10-19

中国房地产泡沫破裂恐令经济陷入深渊！警惕噩梦情形：GDP仅增长1%、1100万人失业、15%小银行破产

美)讯周四(10月13日)，旨在重振中国房地产市场的一系列刺激措施——放松银行贷款、降息和对开发商的支持——对Echo卖掉她在上海附近的房子几乎没有任何帮助。这名媒体工作者在六个月里只收到了四份潜在买家的报价，她正考虑在330万元(约合46万美元)的要价上降价10%。她认为，中国近代史上最糟糕的房地产市场危机将持续多年。 “每个人都在等待房价大幅下跌，然后才下定决心买房，”Echo说，她要求只透露她的名字。“这将是一个恶性循环。” 尽管许多经济学家说，中国严重的房地产低迷不会变得更糟，刺激措施将在今年或明年生效，但对Echo这样的卖家来说，现实情况要暗淡得多。在经济放缓和动态清零防疫限制下，住房销售和价格仍然低迷。消费者信心接近历史低点，央行最近的一项调查显示，73%的家庭预计房价在短期内将保持不变或下跌。即使是黄金周假期，通常是房地产的好时机，也未能带来火花，销售额下降了38%。从2.4万亿美元的新屋市场到52万亿美元的现有库存，中国住宅市场的巨大规模意味着有很多东西处于危险之中。房地产约占中国国内产出的四分之一，几乎占家庭资产的40%。对任何政府来说，在不引发金融危机的情况下戳破如此规模的泡沫都是困难的，日本1989年和美国2007-08年的尝试都被证明是灾难性的。政策制定者正表现出越来越大的应对后果的紧迫性。在最近的举措中，中央政府允许近20多个城市降低房贷利率。金融监管机构已经要求最大的国有银行向该行业提供至少6000亿元的融资。北京甚至为那些在出售一年内购买新房的人提供了罕见的税收减免。到目前为止，这些举措都未能在恢复市场信心方面发挥太大作用。过去18个月里，房地产行业遭受了无尽的痛苦。中国恒大集团等开发商受到打击，引发了一波超过500亿美元的美元债券违约潮。国际货币基金组织(IMF)本周的一项分析显示，45%的开发商可能无法用收益偿还债务，如果它们的库存价值与当前房价挂钩，其中20%的开发商可能会资不抵债。一个衡量高收益债券的指标仍接近10多年来的最低水平，而主要房地产类股指数今年已下跌39%。在房屋销售回升之前，地产股和债券不太可能反弹。消费者也感受到了压力。这一动荡引发了前所未有的抗议，此前开发商的资金短缺导致中国各地的建设工期推迟，促使数十万房主在房屋建成之前拒绝支付房贷。对经济的潜在溢出效应是巨大的。随着新冠疫情封锁拖累了消费者信心，数百万家庭的储蓄正在迅速贬值。这意味着储蓄出现了创纪录的增长，而贷款需求则降至全球金融危机爆发前以来的最低水平。在截至9月份的一年里，银行发放的抵押贷款达到了2015年以来的最低水平。目前的低迷已进入第二年，已经打破纪录，成为自上世纪90年代私人住房所有权开始以来最严重、持续时间最长的低迷。虽然北京、上海和深圳等大城市9月头几周的销售略有回升，但以美元计，中国100家最大开发商的整体市场上月仍较上年同期仍下降了25%。上海房地产中介Lengmu自6月该市解除封城措施以来，只完成了两笔交易。他说，过去6个月里，一个街区出售的二手房平均数量已降至10套以下，而在年景好的时候，这个数字约为30至50套。客户要么离开了这座城市，要么在等待房价停止下跌。 “现在要撮合一笔交易真的很难，”Lengmu说，他只愿透露自己的名字，已经在房地产行业工作了四年。他希望降息后市场会有所改善。“如果你不能达成任何协议，你就只能领到基本工资。我觉得有压力。” 市场底部在何处？一些经济学家表示，这些政策举措，以及对新冠肺炎限制的逐步放松，可能有助于市场在今年找到底部，并在2023年保持平稳。很少有人认为市场会大幅反弹。包括Stephen张和Chloe Liu在内的摩根士丹利分析师在10月9日的报告中写道:“政府的措施旨在防止房地产市场的困难蔓延到更广泛的经济领域，而不是刺激房地产市场。”他们认为在明年第二季度之前不会出现复苏。德意志银行说，市场可能已经在8月份触底。乐观主义者指出，中国迅速壮大的中产阶级将推动消费达到新的水平。2010年，中国超越日本成为世界第二大经济体，这得益于历史上规模最大的城市化进程。不过，彭博经济表示，这一趋势正在放缓，大约65%的中国人口现在居住在城市。彭博经济首席亚洲经济学家Chang Shu表示，2031年住房供应需要下降约25%，才能与预计的基本需求保持一致。基本面需求剔除了投机买家。过去10年，恒大等开发商为建造更多公寓而疯狂举债，之后已经出现了充足的供应。彭博经济估计，目前约有28亿平方米的房地产空置，是曼哈顿面积的47倍。即使在北京采取措施提振市场之际，政府仍坚持“房住不炒”的口号，这表明中国政府无意回到上个十年的繁荣时代。修缮未完工的房屋更多的是为了减少社会动荡和维护金融稳定。伦敦绝对战略研究有限公司的新兴市场经济学家Adam Wolfe说:“中央政府可能必须做出某种公开的、可信的承诺，以确保住房建设能够完成。” 接受彭博社调查的经济学家中，没有一个人认为经济会很快陷入衰退：他们对2023年国内生产总值(GDP)增长的中值预计为5.1%，高于今年的3.4%。研究公司J. Capital research Ltd.联合创始人Anne Stevenson-Yang说:“中国作为一个国家将度过房地产低迷期——它总是这样。”J. Capital research Ltd.不看好中国房地产。“但人们将承担损失，银行将被要求减记。” 摩根士丹利的经济学家最近尝试预测如果北京方面拖后腿会发生什么，他们模拟了一个压力测试，结果是明年上半年中国经济增速仅为1%，失业人数将达1100万人。国际货币基金组织(IMF)则描绘了一幅凄惨的图景：房地产市场的低迷可能演变为银行业危机。在一种情况下，15%的小银行可能会破产。麦格理集团经济学家Larry Hu说:“你能做的就是回顾历史，做出有根据的猜测。”Hu去年预测北京的紧缩政策将持续到2022年。“如果当局能够容忍再持续12个月的下行周期呢？这就是你新的噩梦场景。”

夏洛特2022-10-14

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