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孟晓苏追悼厉以宁先生：厉以宁老师指导的博士论文转化为全国住房制度改革方案
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改委、原国家计委、建设部、原国家科委、中国房地产业协会与中房集团研究所，共同成立了“房改课题组”，并由自己担任组长。博士论文转化为全国住房制度改革方案，通过国务院发布的房改文件变为政策。后来在全国推进的住房商品化、向职工出售公房、建立商品房与保障房并举的住房双轨制、建立住房公积金、实行住房抵押贷款等制度创新，其思想基础都最早来自于在厉以宁老师指导下，在北大经济学院完成的博士论文。　　孟晓苏称，多次在厉以宁老师家中授课让其看到，这位经济学泰斗级人物的居住条件竟很为拮据，这促使其思考如何帮助学校改善教师们的住房条件。　　1994年在攻读博士研究生时，孟晓苏已调任中国房地产开发集团公司担任总经理。有一次分管教育的中央领导跟他跟商量：如何帮助高校解决教师住房问题？孟晓苏答复可以拿出中房北京公司的“蓝旗营项目”，为北大清华两校解决教授们的住房困难。　　开始时孟晓苏说可以拿出600套房源，看到两校领导都要求迫切，最后决定把2000套房都送给北大清华，让他们各能得到1000套房。“这件事后来做成了，可以说让两所高校15年内不缺房。”孟晓苏称，不久后教师们按每平方米1900元的房改价，买下了这套房屋的产权，而现在蓝旗营小区的房产价值已经升到每平方米10万元了。“2000户教师家庭仅凭这套房子便身价千万。” 　　孟晓苏强调，若不是当时在北大读博和多次到厉以宁老师家“当面授课”，便不会对高校教师居住条件困难有那么深刻的认识，也就很可能没有今天为两校教师造福的“蓝旗营小区”了。
金融界2023-02-28
中国楼市回暖了？北京二手房成交量大涨96%、三线城市房屋销售激增近64% 专家最新解读来了
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.9%，而1月份环比下降34.3%。中国房地产行业去年一直在努力应对一场严重的流动性危机(最初是由政府遏制不断膨胀的债务的举措引发的)，许多开发商出现违约或推迟偿债，销售额出现下滑。自去年11月下旬以来，政策制定者推出了对该行业的支持措施，该行业的销售在短期内出现了复苏。该研究机构说，按月计算，三线城市的房屋销售增长63.8%，二线城市和一线城市分别增长43.9%和5.0%。该研究院选取的7个城市的新房库存总量环比下降1.00%。超大城市深圳和北京的库存分别下降了4.89%和3.01%。多个热点城市二手房强势复苏，成都2月销量狂飙，创下近11年来的最高记录，截至2月27日，2月成交量达1.8万套；广州房屋销量也激增，上周网签量预计在3000套左右。根据Wind数据显示，2月18日-2月24日当周，北京、深圳、杭州、南京、苏州、成都、厦门、南宁、青岛、佛山、东莞、金华、江门和扬州等15个城市二手房成交合计218万方，周环比+19%，周同比+87%，北京、成都继续领涨，杭州、南京跟涨。新房市场也呈回暖趋势，同期35城新房成交445万方，恢复至2022年下半年周均水平，环比+16.5%。但是相较于二手房市场的强势复苏，新房市场尚有一定差距。中指研究院市场研究总监陈文静告诉焦点财经，背后主要有两大因素：一方面是二手房市场更加市场化，一般市场反馈较新房市场更早，积压的住房需求释放的更快，且受季节性因素影响，部分购房者考虑子女上学等事宜，提前购房也一定程度推动了二手房市场活跃度提升。另一方面，政策效果有所显现。2022年以来，针对二手房交易的优化政策频出，对二手房市场回暖起到助力作用。济南、深圳等地逐步推开“带押过户”交易模式，大幅缩短二手房交易周期，降低交易成本，另有部分城市放宽限售政策，提升了二手房市场交易活跃度。从新房的角度出发，一是购房者对期房烂尾的担忧尚未根本扭转，部分购房者更倾向于购买二手房；二是新房成交一定程度受供给端影响，热点城市供应量不足也将拖累新房需求释放。根据中指数据，去年12月至今年1月，受疫情及春节假期影响，重点50城商品住宅新批上市面积为2016年以来同期最低水平，房企推货意愿仍较低，2月，重点城市商品住宅新批上市面积略有修复，但相比于需求端，供给端修复的节奏较慢。但也有业内人士指出，目前的楼市回暖只是局部现象，“暖风”能否持续还有待观察。 “二手房的升温，目前还是局部的，即便是统计数据很热，还不能认为购房者购买力完全恢复了。所以需要客观看待，但总体上对于市场的回暖，可以更加乐观去看待了。”严跃进表示。中原地产首席分析师张大伟指出，目前房地产市场还处于修复阶段，3月份以后的市场表现也要看政策变化。“整体来说如果政策没有明显变动，有可能‘小阳春’会更明显在二线城市释放得多一些，如果一线城市对二套需求也有变化，有可能这次的‘小阳春’会延续时间更长一些。” 北京的二手房销售尤为抢眼。据央视财经日前报道，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。多家中介机构对外表示，带看量、网签量双升；某银行工作人员也透露，2月份较1月份的日平台办理量提升50%。北京房产成交链条上，从内到外透着一股暖春的气息。对此，多位业内专家表示，2月北京二手房成交量大涨主要是春节效应。2022年2月是春节月，2023年1月是春节月，春节月楼市交易都很冷淡，因此2月同比环比数据上涨很正常。 “同比还是环比都是春节月的话，实际上是拿今年二月四周的销量去对比春节月三周的销量，所以并不是特别的客观。”合硕机构首席分析师郭毅表示。张大伟也认为，当下北京房地产市场无法支撑如此明显大幅度的上涨。从市场数据看，因为春节假期的影响，所以当下市场环比、同比数据均有所夸大，真实市场数据应该计算农历时间。中原地产数据显示，2023年春节后(1月22日-2月26日)北京二手房成交套数为14597套，同比2022年春节后(2月1日-3月8日)的12802套，同比上升仅为14%。 “2月二手房成交确实出现了回暖，但仍低于2021年同期，有一部分是疫情积压的需求扎推释放。”一位房地产行业分析师指出。中原地产统计，2023第8周(2.20-2.26)北京二手房住宅成交4378套，这是2022年以来的第一高点，而且从趋势看，市场成交有望继续上行。 “过去几年北京房地产市场的成交高峰基本都出现在3月份，大部分购房是因为入学需求上涨导致的。2023年北京入学人口刷新历史记录，在需求影响下，预计2月北京二手房单月成交有望达到1.5万套左右，3月成交量有望接近2万套。”张大伟称。不过，其进一步表示，当下北京市场依然远远谈不上火热，市场推动主要依赖学区房需求。 “如果北京调控宽松政策没有在两会之后落地，或者落地的宽松程度没有达到购房人预期，那么成交升温后，后续可能会出现回调的风险。现在的成交量是市场预期向好拉动的，一旦预期降温后，成交量也会随之下行。”郭毅告诉记者。 “整体看，北京房地产市场依然期待宽松政策出现，如果不出现诸如降二套房首付比例或者购房利率优惠政策，市场很可能在3月出现小阳春后，在4月出现下行。”张大伟表示。
财经风云2023-02-28
中国2月16城市楼市成交环比大涨32%
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　　中国房地产研究机构中指研究院发布报告称，2月调查的16个中国主要城市楼市成交量环比大幅上涨31.9％，同比降幅缩小至7.6％。中指院指出，一线城市楼市成交量环比涨5％，广州、深圳环比涨幅明显，上海环比及同比均下降。二三线整体环比均涨超40％，仅温州、福州环比下降，其中济南涨幅明显，环比上涨108.16％。此外，监测的7个代表城市库存总量略有下降，深圳降幅较大，环比降幅4.89％。从房企融资和拿地来看，中指研究院指出，房企融资类型以中期票据为主，房企拿地城市集中在杭州、苏州、温州、金华等长三角城市。
金融界2023-02-27
山东国信元勋：2023年是新的转换之年，是A股市场布局之年
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信心吗？　　元勋：2023年，可能是中国房地产市场极为特殊的一年。2023年房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，房地产政策的重心大概率会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，但难见大幅反弹。　　在缺少需求侧强劲复苏，同时刚刚经历房地产市场风险暴露的情况下，2023年房企的投资意愿和信心可能不会出现快速的修复，有限的资金预计将更多向施工端而非拿地端倾斜，房企拿地可能会首次出现连续两年下滑的情况。　　中国经济有很强的韧性和活力，全年经济增速预期5.5％左右　　金融界：新的一年，一切会变好吗？我们该对2023抱有怎样的期待？　　元勋：2023年是疫情之后经济稳步复苏、市场主体信心缓慢修复的一年。随着疫情影响淡化，在“稳增长政策”的保驾护航下，经济逐步走出低谷，增速逐步上修。2023年，经济增长的动能更加地均衡；消费将迎来强劲的恢复性增长，并在经济增长中的基础性作用会得到进一步的提升和体现。与此同时，投资在经济增长中的关键性作用也会进一步的巩固。全年经济增速预计在5.5％左右。　　整体而言，中国经济有很强的韧性和活力，我们对中国经济的前景充满信心和期待。　　消费与出行、医药生物、科创领域是2023年热门赛道　　金融界：2023年有哪些热门赛道？　　元勋：首先、消费与出行链领域，受疫情影响，当前经济基本面依然面临较大压力，大消费板块整体表现较差，但近期随着各地防控政策的不断优化，市场情绪边际好转。中长期看，经济面的企稳回升仍是大消费板块好转的根本逻辑，2022年下半年随着实体经济好转、企业经营利润改善、居民收入增加，在业绩企稳和估值修复共振下，大消费板块将迎来全面回升。　　第二、医药生物领域，2022年1月-2022年4月受海内外多重因素影响，医药板块持续下跌，估值回落。当前医药行业相关政策趋于缓和，投资者悲观预期已经充分反应，市场迎来阶段性反弹。展望后市，医药行业相关政策趋于缓和，且市场对集采政策已有充分预期，在国内老龄化的趋势下，医药行业需求确定性加强，因此从长期看医疗行业仍然是值得长期关注的优质成长赛道，板块有望估值抬升，当前在政策边际缓和下迎来配置良机。　　第三，科创领域。当前我们面临诸多卡点瓶颈，科技创新能力还不强等问题。国有企业可以凭借自身的强大融资能力、政策执行力，在我国迈向科技创新、自主可控的道路上发挥改革主力军作用关注科技创新、自主可控的国有控股企业。如关键材料、核心元器件、基础软件、基础零部件等领域。
金融界2023-02-26
华侨城的昨天、今天和明天：文旅梦难续，地产业再启
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张振高给华侨城集团定的新目标是力争成为中国房地产行业的专业化开发商和行业排头兵。而他也正试图给华侨城集团这家老牌央企注入新动能。　　旧位换新主，在房地产行业触底反弹的当下，华侨城正在期待在张振高的带领下开辟一个新局面；但是在行业格局重构之中如何走出一条适合自己的路径，华侨城的前路如何还未可知，这一切只能待时间给出一个答案。
金融界2023-02-24
连心贷、百岁贷狂发！中国“救房市”逆转一幕：新加坡捧重金押注 “国内家庭买房热潮回归”
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公司之一，新加坡嘉德置地10亿美元押注中国房地产。另据调查所指，中国家庭买房热潮回归。这显示出，中国救市的逆转一幕终于出现。本周有消息称，农业银行近期针对雄安购房者推出新的商业贷款产品“连心贷”，主要以未婚男女朋友作为共同还款人。有工作人员表示，已有员工看到相关文件，但目前尚未出台具体操作细则。连心贷快速冲上热搜，对于连心贷的风险问题，律师分析认为，这种做法本质上是对购房按揭贷款的一种小创新，但利弊皆有，购房人还是要慎重选择，充分考虑以后的房款支付、贷款偿还以及房屋产权归属等重大风险问题。实际上，连心贷并非银行房贷新玩法，早在2014年农行就曾推出过连心贷业务。根据农行此前刊登的《个人住房贷款 “贷”出品质生活》一文显示，连心贷的房贷产品可以加强贷款人的还款能力。该文章指出，该业务是未婚的男女朋友可以作为共有权人一起申请贷款，并一起作为新房的所有权人。这样的贷款产品，也可以让双方的权利和义务更加平等明晰，少了不少还款方面的压力。客观上，也能减少日后可能产生的矛盾。回溯此前的百岁贷，2月15日晚间，南宁建发房产一张重磅利好海报出圈，其中表示子女作为共同借款人，最长可贷至100岁，而建发房产的多处项目在海报上都有所展现。对此，有业内人士认为，延长还贷期限，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用，但应以房住不炒为出发点。实际上不只是南宁，很快多地也被曝出有延长还款期限的现象，但并不算新鲜事儿。2月16日，中国记者了解到，杭州一家商业银行，此前一直执行的是子女作为共同借款人，最长年限可至85岁。另据宁波晚报消息，宁波已有中信银行、北京银行于近期调整房贷政策，将“年龄+年限”之和提升至最高80周岁。北京也有银行房贷年龄期限上限为80岁，但中介表示需要“收入证明或退休金达到一定标准”。对延长还贷年龄，上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为：“本质上是增加了部分购房者的贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力。” “此类政策的初衷是正确的，其试图挖掘40至59岁年龄段的中年人购房需求，其购房的支付能力强、获得足额信贷的需求也比较高。此类群体获得充足贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用。” 中国“救房市”逆转一幕量化宽松政策下，中国救房市的措施连发，也使得房市迎来逆转一幕。作为新加坡政府支持的房地产投资组合管理公司嘉德置地投资公司推出了两只价值超过16亿新加坡元，约合11亿美元股票的基金，寄希望于中国房地产市场从新冠清零平静中强劲反弹。该集团周四表示，其中一支价值11亿新元的基金将投资于中国的办公空间和商业地产。该工具将专注于陷入财务困境公司放弃的财产。嘉德置地投资公司以5.53亿新加坡元的价格，从一家中国公司手中收购北京苏宁生活广场，这是一个位于北京中央商务区的综合开发项目，包括办公和零售部分，以组成单一资产基金。该基金将投资于购物中心的重新定位，计划将零售空间转换和升级为甲级写字楼。在第一笔交易中，该合资企业以1.57亿新元收购广东佛山的一个物流开发项目。该公司于2022年5月收购该项目，该项目已预租给国内纺织品电子交易平台，作为计划的种子资产。嘉德置地投资公司的中国区首席执行官Puah Tze Shyang表示：“继我们的三个在岸人民币基金和中国数据中心合作伙伴(CDCP)基金之后，新计划的建立表明公司具有强大的筹集在岸和离岸资金能力，以加速我们在中国的发展。” 截至2022年12月31日，该公司在中国共有12家私人投资机构，持有31处物业，管理资金达213亿新加坡元。一项私人调查显示，2022年第四季度决定不买房的中国家庭数量猛增。这是因为封锁和新冠感染激增削弱了买家的情绪，并且在经济放缓的情况下取消抵押品赎回权飙升。但这项由蚂蚁集团旗下智库和西南财经大学(SUFE)进行的调查显示，未来三个月，更多家庭正在考虑购买房屋或投资其他资产。稳定受危机打击的房地产行业将是今年中国政策制定者试图启动经济复苏的主要挑战。一个关键问题是，在中国2022年12月突然取消其严格的新冠限制措施后，人们将多快重新开始消费。周四公布的对34000户家庭的调查重点关注中国家庭财富的变化，它表明在截至2022年12月的季度中，选择对房产持观望态度的家庭数量上升至受访者的27.2%，而这高于上一季度的20.1%。调查还发现，16.6%的家庭计划在未来三个月内购房，高于7月至10月季度的7%。受访者将资金配置到国内股票、基金和海外资产类别的意愿也有所提高。中国的房地产行业曾经是世界第二大经济体的主要驱动力，但由于负债累累的开发商未能完成停滞的项目，以及一些买家抵制抵押贷款支付，中国房地产行业在2022年陷入了深度衰退。房地产投资和销售因此大幅下降，对房价造成压力。中国指数研究院(CIA)的另一项调查显示，2022年止赎房产达到606000套，比2021年增长35.7%。与此同时，在拍卖会上找到买家的此类房产数量同比下降14.9%。该公司还发现，止赎数量多的城市大多位于中国中西部，以及繁荣的长三角和珠三角地区。 1月份房地产行业出现初步复苏，房价出现一年来首次上涨。这得益于政府去年底采取的积极支持措施、零新冠病毒政策的大转弯以及较低的抵押贷款利率。但分析师预计，该行业的可持续复苏要到今年下半年才会开始。蚂蚁集团-上海财经大学的调查发现，第四季度中国家庭的整体债务，以及所有类型的债务都有显着增加，并且处于高于去年同期的水平。调查还显示，第四季度消费贷款需求增加，尽管消费贷款的低利率导致许多购房者将资金用于现有抵押贷款的预付款。
小萧 1评论2023-02-24
信心崩塌了？中国家庭购房意愿骤降、法拍房激增海外资产配置意愿升温
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季度调查主要关注中国家庭财富的变化。中国房地产行业曾是世界第二大经济体的关键驱动力，但由于负债累累的开发商未能完成停滞的项目，以及一些买家抵制还房贷，该行业在2022年陷入严重衰退。结果，房地产投资和销售大幅下降，打压了房价。根据中国最大的独立房地产研究公司之一中国指数研究院的另一项调查计算，去年法拍房达到60.6万套，比2021年增长35.7%，拍卖会上找到买家的此类房产数量同比下降14.9%，成交率降至不足20%。据这家房地产研究公司称，拍卖率高的城市大多位于中国中西部，以及繁荣的长江三角洲和珠江三角洲地区。今年1月，房地产行业出现了试探性复苏，房价一年来首次上涨，受到去年年底政府积极的支持措施、较低的房贷利率以及“动态清零”防疫政策的180度大转变的推动。但分析师预计，该行业的可持续复苏要到今年下半年才会开始。在蚂蚁集团旗下机构的调查中，去年第四季度中国家庭的整体债务和各类债务大幅增加，处于高于去年同期的水平。调查还显示，消费者贷款需求也有所增加，但由于消费者贷款利率较低，许多购房者使用这些资金提前偿还现有房贷。此外，调查还显示，2022年家庭财富继续增加但增速放缓，四季度财富变动指数为100.9，和三季度基本持平。在对财富增加的贡献因素中，房产的贡献率有所下降，由三季度的68.5%下降到四季度的63.9%；金融资产的贡献率进一步上升，由三季度的21.2%上升到四季度的32.4%。 2022年家庭投资理财收益率呈现“先下降后上升”的走势，平均收益率为1.75%，相较于前三季度的-1.06%，四季度以来明显好转，但低于上年同期的2.80%。（图源：《2022年中国家庭财富变动趋势——中国家庭财富指数调研年度报告》）调查指出，2022年四季度家庭对海外资产的配置意愿较为强烈，从2022年三季度的99.1上升至2022年第四季度107.4。家庭消费方面，相比2021年，2022年四季度的生存型和发展型消费增速有所上升，享乐型消费总量下降但降幅有所收窄。计划购房方面，家庭投资性住房需求减弱，刚性及改善型住房需求仍在且增加明显。此外，由于受到多重超预期因素影响，家庭在2022年的风险意识以及避险意愿相对较高，更青睐保险年金类产品和抗通胀的贵金属资产，并在四季度的变动指数达到最高。
夏洛特 2评论2023-02-24
中国房市最难的一道申论题：房住不炒会否沦为一场空？
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能否在不引发新一轮房价上涨的情况下振兴中国房地产行业、对中国后疫情时代的经济复苏和长期增长有何启示？中国政策引发的危机自1998年中国启动以市场为导向的住房改革以来，房地产行业一直是中国经济增长的主要驱动力。尽管政府估计该行业对中国GDP的贡献在2022年达到13-14%，但一些经济学家认为，该行业对中国经济增长的贡献为17至29%。中国通过与住房部门的多个参与者，包括购房者、开发商、金融机构、建筑材料供应商、承包商和各种服务提供商建立联系，对经济产生更广泛的影响。更重要的是，地方政府财政严重依赖蓬勃发展的当地房地产行业。自1990年代后期以来，尽管房价起伏不定，但中国的房地产业发展迅速。2010年，中国50个主要城市的平均房价收入比达到12.5，高于瑞银2022年调查的全球25个大城市中的23个，包括纽约、伦敦和东京。除了对负担能力的担忧外，中国还注意到潜在的房地产泡沫和相关的金融风险，并已启动多轮监管措施以稳定房价。其中包括2010年和2016年的住房购买限制，以及2016年的价格和消费贷款限制。新加坡国立大学高级研究员Sarah Y. Tong、新加坡国立大学东亚研究所研究员Zhou Na，以及新加坡国立大学研究员Li Yao联合撰写的评论文章中提到：“从长远来看，预计中国将继续努力更好地对该行业进行监管，以稳定房价和市场预期。中央重申住房是用来住的，不是用来炒的。” 限制开发商融资 2020年，中国开启新一波调控紧缩，令房地产市场在2016年以来表现平平的情况下受到冲击。尤其是2020年8月的“三条红线”政策，严重制约了开发商的融资能力。它根据开发商的财务状况，包括资产负债率、净负债率和现金对空头负债率，对开发商每年增加的有息负债设置了严格的限制。房地产市场受到这些措施的严重打击，2021年9月，政府跟踪的70个城市的房价停滞甚至下跌。住房领域的困难一直持续到2022年，总销售额比2021年下降了24.3%，房地产开发商的投资下降了10%。尽管北京、深圳等一线城市房价偶有上涨，但二三线城市房价依然低迷。被推到崩溃的边缘开发商前期的快速扩张和过度借贷，加上政府对融资的限制措施，将房地产行业推向了崩溃的边缘，导致开发商的经营和财务困难日益严重，项目暂停和普遍抵制抵押贷款还款。房地产行业的停滞也加剧了长期以来依赖土地出让收入的地方政府的财政风险。2016年至2019年间，此类转让费占地方政府收入的28%至42%。在新冠大流行期间，随着税收下降，这一数字进一步上升至约45%。按价值计算，2022年地方政府土地出让收入同比下降23.3%，原因是房地产市场举步维艰，进一步削弱了地方政府的财政态势。地方政府救助房产行业在中央政府重点控制价格飙升和融资杠杆上升风险的同时，中国城市制定了地方性政策以缓解当地的负面冲击。 2022年初以来，300多个城市出台了楼市支持措施，包括放宽各类限购措施。北海将家庭购买二套房的最低首付款从60%降低到40%。各城市还将住房相关配套措施纳入养老、生育、人才引进等其他领域的一揽子政策。在郑州，鼓励老年人在城里与子女或亲戚同住，使后者有资格额外购买住房。在出现停工和抵制的城市，地方政府设立专项资金和部门帮助化解危机。中国城市将以不同的速度恢复 2022年11月中国二十大后，领导层重申了房地产行业的重要性，并致力于稳定房地产市场。12月下旬，政府宣布16条救助计划，该计划于2023年1月生效以支持该行业。该一揽子计划为资金紧张的开发商制定了个人住房贷款和融资措施的新规则，例如暂时放宽对银行贷款的限制。此外，如果城市房价连续三个月或更长时间下跌，它还赋予城市调整最低贷款利率或取消家庭首次购房限制的自主权。中国房地产行业的快速扩张为经济做出了巨大贡献，但房地产行业也存在诸多问题，例如房价飞涨、地方政府过度依赖土地出让收入、财务杠杆不透明且高企、利息负担过重等。 2021年以来低迷的房地产市场给开发商、地方政府和购房者带来了额外的挑战。短期内，2022年底以来的政策调整可能会对城市产生不同程度的影响。对于大湾区等人口流入和经济复苏强劲的城市，房地产市场将出现快速复苏。对于其他城市，尤其是三四线城市，经济复苏和相关的房地产反弹可能需要更长的时间才能实现。房价长期下降有效经纪商MarshMcLennan分析文章中提到，从长远来看，预计中国将继续努力更好地对该行业进行监管，以稳定房价和市场预期。中央重申住房是用来住的，不是用来炒的。它强调其致力于支持家庭购买他们的第一套公寓和第二套公寓以进行升级，尽管仍然缺乏具体的政策工具。一个明显的政策选择是征收房产税，包括上海和成都在内的几个城市已经进行了试点。延伸阅读：“中国房价失控”的唯一调控来了！一份全国性“房产税”详细文件突发布此外，随着中国人口在2022年开始减少，未来几十年老龄化将加速，整体住房需求将很快下降，土地出让收入将无法维持地方财政，中国的城市化率也意味着住房需求的下降。 2022年总体城镇化率为65.22%，而其他国家的经验表明，当城镇化率达到60%时，房地产行业的增长将放缓，住宅投资和房价都会下降。
小萧2023-02-23
“中国房价失控”的唯一调控来了！一份全国性“房产税”详细文件突发布
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前。目前楼市交易开始回暖，这一次将是中国房地产最后一次狂欢。2021年，中国财政部部长刘昆明确表示，房产税改革“先深化地方试点、再国家统一立法”。这也就意味着，开征房产税，先试点、后立法。完成涉税房地产定价数字化转型的城市，随时可以成为房产税扩大试点的城市。房产税试点：房价失控后，楼市调控唯一的手段回顾上次楼市周期，监管竭尽全力遏制房价的疯狂。2020年累计调控489次，2021年累计调控650次，直到“三道红线”卡死房企融资，才算把房地产稳定住了。经过这几年“房住不炒”的调控，全国炒房现象几乎消失，房子慢慢回归居住属性。前几日，《求是》文章对房地产的描述，先是强调房地产的重大影响，确保房地产市场平稳发展，再强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，最后总结强调房住不炒。楼市逐步回归理性，因此如果这一次房价失控，不仅前期所有的努力都将白费，而且还将失去所有市场信任。而若是真的遇到那个关键时刻，也许就需要采取极端的手段，那就是全面开征房产税。
颜辞2023-02-23
上海一个重磅消息砸市！看清中国房地产：开发商无视救援不拿地 6亿栋房屋分配不均
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在全球城市倒数第二。从这个重磅消息看清中国房地产，1月份新房价格一年来首次上涨，但房价超出承受范围，进而拉低生育率。中国政府在宽松政策下救援房市，但开发商却不买单，无论销售多热闹就是不拿地。6亿栋房屋分配不均引发市场恐慌，使得上海人大代表提出，政策应坚持房住不炒。中国育娲人口研究团队在2月发布《中国人口预测报告2023版》，报告显示，中国的生育率和出生人口都是总体呈现下降的趋势，尤其是最近几年呈直线下降的趋势。2020年的出生人口1200万，只有1990年代初的一半，生育率降到1.3，比日本还要低。而2022年，中国的出生人口已经跌破1000万，只有956万，生育率不到1.1。 “中国大城市的住房支出占据了一个普通工薪阶层的很大部分，例如根据《2019年全国50城房价收入比报告》的数据，深圳房价收入比是35，也就是说，对于深圳的普通人来说，即便不吃不喝，平均也需要35年才能买得起一套房子。中国其它大城市的房价收入比也几乎是世界最高的。这样的高房价，会极大地压抑城市夫妇的生育意愿。” 展望后市，报告中这样总结：“中国大城市现在的生育率已经只有0.7-0.9，上海和北京的户籍人口的生育率只有0.7，是世界最低的。随着年轻人口的进一步城市化，中国的生育率还会继续走低。” 没错，回想起2016年房价飙涨的巅峰时期，中国新生儿出生率就是在那时候开始，呈现断崖式的下滑。新冠清零解封后，中国启动量化宽松政策，特别是对房产市场伸出橄榄枝。但政策却出现差错，开发商无视救援政策，就是坚持不拿地。一年多前，当中国的私营房地产开发商开始陷入困境时，中国政府鼓励国有房地产公司介入并接管陷入困境的同行项目和资产。《华尔街日报》却评论称：“然而这一呼吁基本上无人理会，这是中国房地产市场持续低迷的一个重要原因。” “中国国家支持的房地产公司已经考虑并最终决定，不收购私人开发商开办的大量项目，他们在很大程度上也回避了旨在帮助他们为这些交易提供资金的并购债券计划，尽管有些人已经使用该计划来偿还自己的债务。” 这破坏了政府对房地产行业有序复苏的希望，由市场力量而非政府救助驱动，并增加了购房者的不确定性。如果没有市场解决方案，完成停滞项目的负担可能会进一步落在中国地方政府身上，这些政府在与大流行病抗争了三年后已经财政紧张。中国官员从未将国有和私营开发商之间的交易作为政府政策的官方支柱，但他们一再提到这个想法，大多数经济学家表示这是政府的目标。行业分析师表示，许多国有开发商分析了数百个私人开发商的项目，发现符合他们标准的项目寥寥无几。这些公司更愿意在例行公开拍卖中直接从地方政府购买土地，由于私人竞争减少，价格较低。中国国有开发商之所以不愿意，部分原因是他们自己也受到了房地产市场放缓的影响，尽管不如私营部门的开发商那么严重。该国严格的新冠清零措施直到2022年12月才撤回，严重打击了消费者信心。2022年新住宅物业的销售额下降28%至五年低点。价格下跌，新项目未完成。 “从现金流的角度来看，这是整个行业的紧缩，”穆迪投资者服务公司的高级分析师Kelly Chen提到说。“当主营业务规模收缩时，各家企业在并购机会上都会更加谨慎。” 仲量联行首席中国经济学家Bruce Pang表示，中国监管机构在呼吁房地产公司购买资产时的措辞也可能过于谨慎，只鼓励“优质”开发商收购“优质项目”。 “除非所有中国国有企业的直接监管机构，即国有资产监督管理委员会，或国资委要求国有开发商接管私人项目，否则很少有国有企业愿意改变他们的做法，野村首席中国房地产分析师Jizhou Dong提到。 “但我认为国资委不会强迫他们这样做，因为这可能表明国有资本使用不慎，并可能招致损失，”他补充说。“这是一条死胡同。” 中国基调不变：房住不炒为了不让中国的楼市重蹈日本的覆辙，中国在2016年就提出“房住不炒”的政策，而且内容围绕着房住不炒出台了限购、限售等等调控政策，目的就是减少炒房现象。但由于一方面房价上涨实在太快，投资炒房有着巨大利润吸引，光靠政策并不能阻止人们去投资炒房。另一方面对于投资炒房者来说，买房后除了要缴纳少量的物业费以外，没有太多的持房成本，因此只要房价上涨就有人投资炒房。而且越来越多的人参与投资炒房，也让中国的住房资源严重分配不均，造成少数人持有大量的房产，而多数人因为房价过高而买不起房子。兴业银行淮海支行业务人员说，根据该行现行规定，个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过80岁。据他了解，这一政策调整已有一段时间。根据调整后的政策，举例来说，50岁的贷款者，便可申请30年房贷，80岁正好还完贷款。兴业银行淮海支行业务人员告诉记者，虽然该行调整了相关政策，但退休人员通常不满足贷款条件。也就是说，大部分年龄超过60岁的人，其实很难再申请购房贷款。业务员介绍，购房者的年龄50岁、60岁甚至更高，需要有稳定工作，例如自己开公司、返聘等，证明具有稳定的收入，便有机会申请贷款至80岁；而退休人员及没有稳定工作的人，无法享受房贷政策。对于部分银行调整房贷政策一事，上海市人大代表、上海恒建律师事务所律师潘书鸿认为，此举或许有利于提振楼市、促进经济，但住房政策首先还应考虑解决“刚需”，坚持“房住不炒”。潘书鸿认为，房贷、购房涉及社会资源的分配，应当有公平性原则。金融政策和房地产政策是一个组合拳，影响巨大，它的制定应当科学、精准、公平、高效。是不是真正解决居民“刚需”，实实在在保障居民权益，同时有利于经济发展，应是住房政策的出发点。前几日，《求是》文章对房地产的描述，先是强调房地产的重大影响，确保房地产市场平稳发展，再强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，最后总结强调房住不炒。中国《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中也表示，要促进居住消费健康发展。查看近期所有政策语言，都把买房都归为“消费”，而不是“投资”。房住不炒，意味着房子是消费，而不是一种投资。这表明房地产去金融化，当前是中国的大趋势，并没有因此改变。
圈内人2023-02-22

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