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官方定调:中国楼市发生重大变化！专家：从防过热转到防过冷，从增量转到存量，预计下半年有五方面政策调整
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在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。会议指出，要因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 10天前，7月14日人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会也曾提及“房地产市场供求关系已发生深刻变化”。邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。从防过热转到防过冷，从增量转到存量易居研究院研究总监严跃进认为，此次提及了供求关系发生重大变化的新形势，具体来说实际上包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、供求矛盾开始呈现供大于求的特征、二手房挂牌激增历史罕见等。对于后续政策趋势，在严跃进看来，此次会议后会有系列重磅政策，尤其是限购松绑取消、房贷政策持续宽松、一线城市率先松绑等方面会有持续性的大招，对于房屋交易和市场信心提振将有极大的作用。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，目前房地产供需、居民预期和行为、开发商行为都已经发生彻底改变。突出表现在，居民按揭买房的积极性下降，对利率、货币宽松等金融政策的弹性下降，对未来市场预期发生改变改变，持有房产的意愿下降（二手房挂牌量急剧攀升），房屋的流通速度明显下降，银行按揭贷款余额第一次减少，资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代结束等。在李宇嘉看来，这都是过去没有的现象，而且是趋势性的现象，预示着房地产可能永久性告别了大范围过热的走势。这是行业和市场的重大变化。李宇嘉认为，管理政策也要发生根本性的改变，即：从防过热转到防过冷，关注房价的大幅波动；从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求；政策要从需求端刺激转向供给侧改革。在李宇嘉看来，需求端刺激，只会增加新增供应，导致未来供应过剩和更大的问题（库存和风险）要解决。未来的政策导向是如何推进供给侧改革来满足和释放需求，比如满足新市民、年轻热先租后买的需求；如何盘活存量提高供应效率并匹配需求，包括城中村改造、老旧小区改造、县域镇域房屋改造，解决发展不配合、不充分的问题；如何打造好房子、好小区、好社区，提高居民美好人居。平安证券首席经济学家钟正生指出，会议未提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，而2019年以来的每年4月政治局会议和7月政治局会议中，此前已连续9次提及。结合本次会议“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的表述，较为乐观的猜测是中央层面或认为新形势下“房住不炒”已经实现。预计下半年有五个方面政策调整同策研究院认为，当前市场风险有五个方面，第一、房企债务风险及伴随的烂尾楼现象；第二、库存风险，目前部分城市面临房地产库存较大，去化难的风险；第三、合理购房需求因为恐慌而不敢买房的信心风险；第四、核心城市一二手“倒挂”现象所带来的局部升温的风险。第五、房地产市场过快下行带来拖累经济的风险。针对五个风险，同策研究院预计下半年有五个方面的政策调整：第一、房企融资政策在下半年会适度放松，谨防流动性问题导致部分未暴雷的房企出现违约以及暴雷房企展期后的二次违约发生，更要避免债务风险的大面积传导；第二、库存大的城市，要控制地方政府的卖地冲动，地方城投托底会严格限制；第三、需求端的政策会鼓励刚需和改善群体入市，因此，在购房按揭利率，购房资格等方面会合理优化，部分下行压力较大的城市会调整首付比例；第四、核心城市面临“收紧”型两类的政策，1.“倒挂”网红盘热度过高的问题会出政策管控，2.核心城市资金监管会进一步严格，严防开发商把核心城市现金流向低能级城市腾挪；第五、城市更新以及租赁市场会成为拉动房地产经济的新引擎，将会成为GDP增加值的重要贡献力量。
金融界2023-07-25
中美截然不同！中国悲观情绪加深，政治局会议提前举行美股空头大喊“我们错了”
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场命运对投资者来说是众所周知的，但围绕中国房地产行业的悲观情绪不断加深，以及中国政府对经济的看法意外地生硬，都表明这一差距将进一步扩大。虽然中国股市周二可能令亚洲市场人气受挫，但当地投资者还有另外两件可能影响市场的事件——印尼的利率决定和韩国第二季度国内生产总值(GDP)数据。在中国高层领导表示经济面临“新的困难和挑战”、“重点领域风险和隐患”以及“严峻复杂的外部环境”之后，中国股市周一连续第六天收低。他们说，经济复苏将是曲折的，持怀疑态度的投资者需要相信，加大政策支持和刺激力度的承诺就足够了。与此同时，房地产类股和债券周一跌至8个月低点，原因是人们越来越担心，中国最大的两家房地产开发商碧桂园(Country Garden)和大连万达(Dalian Wanda)正面临现金短缺。周一的中央政治局会议比大多数中国观察人士预期的提前了几天举行。这本身就说明了问题。另一方面，华尔街本周的开局则乐观得多。道琼斯指数将其自2017年以来最长的连涨时间延长至10天，科技股主导的涨势正在整个市场扩大，投资者对本周的财报持乐观态度。摩根士丹利的首席美国股票策略师Mike Wilson周一表示：“我们错了。”威尔逊可能是今年最著名的看空股市人士，他基于糟糕的业绩预测标普500指数将下跌。周二在亚洲，路透对经济学家的调查显示，印尼央行将把7天期逆回购利率维持在5.75%，并在今年剩余时间内保持该利率，因为通胀将保持在央行2%至4%的目标区间内。如果印度央行确实按兵不动，政策制定者的注意力将转向汇率——美联储和其它央行进一步收紧货币政策，可能使印尼盾面临沉重的抛售压力。今年以来，印尼盾兑美元涨约3.5%，较去年8.5%的严重跌幅有所回升。印度央行不希望印尼盾过度升值，因为出口将受到影响，但也不希望印尼盾出现潜在的推高通胀的疲软。与此同时，路透调查显示，韩国上季经济成长可能略有放缓，因高利率打击国内民间消费，且最大贸易伙伴中国需求疲弱打压出口。从年率的角度来看，预计4-6月GDP同比增长0.8%，略低于1-3月的0.9%。不过，亚洲第四大经济体预计第二季度增长0.5%，高于第一季度的0.3%。
超启 1评论2023-07-25
会员
重要信号！中国誓言加大政策调整力度华尔街投行如何解读？
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权和房地产投资的渴望。根据一些计算，中国房地产行业仍占中国年度经济活动的四分之一。中央政治局周一表示，要有效防范和化解地方债务风险，制定和实施一揽子减债方案。它还认为加强金融监管和稳步改革高风险中小金融机构是“必要的”。高盛(Goldman Sachs)经济学家在周一晚些时候的一份报告中写道，“我们认为7月份的政治局会议声明比预期略微温和，主要体现在对当前经济形势的中性表述、删除了‘房住不炒’，以及承认房地产市场的新发展。” 他们补充称:“由于7月份的政治局会议将为今年下半年的政策立场定下基调，我们认为，对经济形势、房地产市场和地方政府债务的新评估，将意味着未来几个月将采取进一步的政策宽松措施。” 扩大内需中国领导人承诺“积极扩大内需”，并“通过提高收入水平扩大消费”。这与国家发展和改革委员会早些时候的声明基本一致，即在一项促进增长的广泛计划中“恢复和扩大”消费，该计划包括增加家庭收入，改善私营企业的商业环境，稳定青年就业。中央政治局还重申了早些时候促进汽车、电子产品和家庭消费品及服务消费的计划。中国领导人承诺加大政府投资，但没有透露细节。加快地方政府专项债券的发行和使用。凯投宏观(Capital economics)中国经济主管Julian Evans-Pritchard周一在一份报告中表示:“那些希望出台新的刺激措施，包括加大对家庭的转移支付，可能要失望了。” 他补充称:“公告谈论了刺激消费，但只是通过提高家庭收入来间接提振消费。” “我们的理解是，这意味着政策努力应该主要集中在支持就业上，而不是向家庭发放救济款，这一目标现在已经上升到‘战略高度’。”
忆芳2023-07-25
中国房地产巨头股价再次重挫！碧桂园服务暴跌逾15% 摩根大通称市场仍担忧房企流动性
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8财经报社(香港)讯受债务担忧影响，中国房地产开发商碧桂园(2007.HK)及其房地产服务子公司碧桂园服务控股(6098.HK)的股价周一(7月24日)再次暴跌，延续上周的跌势。碧桂园服务(Country Garden Services)在港股盘初重挫逾6%后加速下滑，目前已经暴跌逾15%。碧桂园服务股价现报7.66港元。 (碧桂园服务股价走势图来源：百度) 此外，碧桂园(Country Garden)股价也大跌近6%，至去年11月以来最低水平。 (碧桂园股价走势图来源：百度) 恒生内地房地产指数(Hang Seng Mainland Properties Index)目前重挫近3%。周一，碧桂园地产债券延续跌势，“21碧地03”跌21.58%盘中临停，“19碧地03”跌19.99%也触发临停，“20碧地04”跌12.2%，“20碧地03”跌超8%。中国国务院近日审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。摩根大通(JPMorgan Chase)表示，对此未感到过分兴奋。现阶段政策未够具体，并没有提及现金补偿、规模或资金支持等实施细节。该行指出，考虑到不少内地城市已积极重新开发城中村，认为今次出台并非新政策，或未能缓解投资者对民营房企的流动性担忧。该行强调，在国务院宣布提供更多支持措施之前，预期市场对民营企业的流动性担忧将持续存在。摩根大通因此将碧桂园、碧桂园服务及中骏集团评级下调至减持，并大削目标价；碧桂园目标价由2.3港元大降至0.9港元，碧服目标价由22港元降至6.7港元，中骏目标价由0.77港元降至0.35港元。上周五，“21碧地02”、“19碧地03”、“20碧地04”、“21碧地01”、“21碧地03”均跌超20%触及临停。同时，碧桂园美元债、港股价格也下跌。根据香港联交所7月21日披露的文件，碧桂园服务总裁李长江于7月19日以每股均价8.6818港元售出碧桂园服务194.49万股普通股股份，价值约1,688.54万港元。另外，李长江于7月19日以每股均价8.8557港元售出碧桂园服务128.3万股普通股股份，价值约1,136.19万港元。据英国路透社7月21日报道，中国最大开发商之一碧桂园在中国近300个城市拥有数千个项目，有消息称，该公司已采取行动为2019年贷款安排的部分再融资。一位不愿透露姓名的碧桂园债券持有人表示：“这并不能让他们完全摆脱困境。”该持有人补充称，未来几个月，碧桂园还将面临另一批债券的支付。银河-联昌证券证券(CGS-CIMB Securities)中国研究部主管Raymond Cheng也发出类似警告，他表示，这是政府应对危机方式这一更广泛问题的一部分。 Cheng说：“如果销售没有改善，人们会担心碧桂园这样在小城市有大量业务的开发商的还款能力。就销量而言，碧桂园是顶级开发商。如果它违约，将向市场发出一个非常糟糕的信号，即中央政府不关心更多开发商破产，也没有纾困计划。”
风枫2023-07-24
中国经济增长前景担忧不断加剧一文看清中国政府最近如何支持其经济
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经济提供货币刺激。此前公布的数据显示，中国房地产市场低迷，私人部门投资下滑令人担忧，年轻人失业率创下历史新高。
tqttier2023-07-24
人民币将跌至16年低点！中国经常账户盈余下降法国兴业银行：全球投资者对华支出骤降80%
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GDP的三倍。官方数据显示，今年上半年中国房地产行业的投资下降了7.9%。据彭博社报道，上季度该行业整体萎缩，恢复2021年以来的萎缩趋势。路透社援引官方数据报道，继5月份下滑近20%后，6月份中国房地产销售面积同比暴跌28%以上。交易所备案文件显示，不计非控股权益，恒大2021年和2022年的净亏损分别为4760亿元人民币，约合660亿美元，以及1059亿元人民币，约合147亿美元。相比之下，根据世界银行的数据，尼泊尔2022年的GDP为408亿美元，冰岛为278亿美元。最新数据显示，第二季亚洲经济同比增长6.3%，低于分析师的预期。最近的数据趋势表明，经过多年超严格的新冠疫情封锁，政府振兴经济的努力并未取得预期效果。穆迪分析公司经济学家哈里·墨菲·克鲁斯在一份研究报告中表示：“大流行的后遗症正在困扰中国的复苏。”
秉哥说市2023-07-22
又一家房地产巨头“爆雷”！碧桂园陷入新一轮风暴最糟糕时期还在后面？
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FX168财经报社(北美)讯中国房地产行业的危机周五(7月21日)再次升级，中国最大开发商之一碧桂园(Country Garden)的股票和债券大幅下跌，为这个长期陷入困境的行业动荡的一周画上了句号。该公司在中国近300个城市拥有数千个项目，有消息称，该公司已采取行动为2019年贷款安排的部分再融资，导致其在香港上市的股票下跌逾5%，其债券价格接近去年年底创下的历史低点。 “这并不能让他们完全摆脱困境，”一位不愿透露姓名的碧桂园债券持有人表示。他补充称，未来几个月，碧桂园还将面临另一批债券的支付。银河-联昌证券证券(CGS-CIMB Securities)中国研究部主管Raymond Cheng也发出了类似警告，他表示，这是政府应对危机方式这一更广泛问题的一部分。 “如果销售没有改善，人们会担心碧桂园这样在小城市有大量业务的开发商的还款能力，”Cheng说。 “就销量而言，碧桂园是顶级开发商。如果它违约，将向市场发出一个非常糟糕的信号，即中央政府不关心更多开发商破产，也没有纾困计划。” 中国房地产市场又出现了令人不安的消息。该行业一直处于下滑趋势，在新冠疫情期间加速下滑，房屋销售下滑，政府采取行动控制在长达10年的建筑热潮中积累起来的不可持续的借贷。其他备受瞩目但债务紧张的中国公司，包括大连万达集团(Dalian Wanda Group)和政府支持的远洋集团(Sino-Ocean)，本周也遭遇了大规模的抛售，原因是评级接连遭到大幅下调。澳新银行(ANZ)分析师表示，最糟糕的时期可能还没有过去，他们估计，该行业在年底前将面临128亿美元的美元计价债券偿还。 “新措施虽然有帮助，但并非解决银行业困境的灵丹妙药。还需要采取其他措施来提振买家对房地产市场长期走势的信心。” 碧桂园拒绝就周五的抛售置评。碧桂园是中国最大的市场参与者之一，它的麻烦加大了中国政府向房地产行业提供额外支持的压力。此前，房地产行业占中国经济产出的四分之一左右。摩根大通(JPMorgan)分析师表示，碧桂园的贷款再融资对信贷“略微有利”，因为大部分未偿金额被展期到一个新的30个月期限，而不是面临立即还款。他们表示:“话虽如此，对开发商来说，在岸经营环境仍具有挑战性，尤其是没有迹象表明托管账户监管会放松。” 本周该行业麻烦不断，除了大连万达集团和远洋集团外，政府支持的绿地集团(Greenland)一年多来的第二起违约，也令投资者感到不安。中国曾经最富有的人王健林拥有的万达，其主要房地产子公司大连万达商业管理公司(DWCM)的4亿美元债券将于周一到期。评级机构穆迪(Moody’s)和标准普尔全球(S&P Global)都不确定它能否成功。万达是在过去三年房地产崩盘中幸存下来的少数几家民营企业之一。大连万达商业管理公司甚至在今年早些时候成功发售了债券，这被视为该行业令人鼓舞的一步。周五的抛售使碧桂园的债券跌至面值的17%到21%，大约是面值的五分之一。其在岸债券各下跌约30%。信用分析公司Ratingdog的创始人姚宇(音译)表示:“碧桂园陷入了巨大的困境。”他补充说，碧桂园在未来两个月将有超过100亿元(合14亿美元)的债务到期。万达商业的债券今年已经下跌了70%以上，现在还不到原来面值的四分之一。据摩根大通估计，自2020年危机开始滚雪球般蔓延以来，中国共有价值约1200亿美元的房地产债务违约。该银行的分析师预计今年还会有90亿美元的违约。这并不包括碧桂园，该公司负债超过400亿美元，不过分析师表示，碧桂园可能需要政府为该行业提供新的支持。
财经风云2023-07-22
万达债券坐上“过山车”！暴跌又暴涨，两则消息引发前所未有的波动……
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变得相对较高。许多分析师和投资者都对中国房地产行业的公司治理表示担忧，标普全球评级周四将万达旗下一家重要子公司的治理评分下调至疲弱，以反映风险管理不足。投资者对绿地控股等其他中国公司的治理提出了担忧，包括对债权人的不同待遇和隐性债务。周五路透联系到万达集团时，该集团没有立即置评。针对标普全球评级和穆迪投资者服务公司等机构本月下调其信用评级，大连万达商业管理集团有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co.)在提交给上交所的一份声明中说，公司运营保持稳定，盈利前景良好。本周有关万达的焦点集中在一笔美元债券上。根据该债券的招股说明书，该债券的7月23日到期日是周日，而付款日正好是下一个工作日。 7月17日，万达商业告诉一些投资者，偿还该债券至少有2亿美元的资金缺口，其债券创下了单日暴跌纪录。周四，随着一些债权人被告知资产出售正在敲定，偿还的机会大大增加，其债券录得有史以来最大涨幅。这一疯狂转变导致万达的债券价格本周仅了5美分，至88美分，周三一度大跌至53美分的低点。 Lucror的Macgregor说，万达的资产处置努力推动了周四的反弹，但“给投资者留下了一种刺激感觉，因为该集团最近否认有足够的资金，导致债券价格暴跌”。即使按时付款，很多担忧仍然存在。万达旗下子公司发行的另外3只美元债的价格在0.28至0.37美元之间。与此同时，标准普尔和穆迪周四双双将万达商管的评级从b级下调，并将其列入进一步下调的观察名单，原因是对流动性的担忧。更广泛地说，在中国经济失去动力的同时，房地产行业继续面临重大困境。自去年年底以来推出的政策措施尚未维持房地产行业的反弹，6月份新房销售大幅下滑，一些建筑商最近首次未能按时偿还债券。几位分析师提高了对房地产债券违约的预测。 “除非出现重大的熔断机制和经济方向的重大变化”，以及让开发商看到“销售和现金流有了实质性回升的政策，否则大多数开发商很可能会在某个时候违约，”T. Rowe Price Group Inc.的投资组合经理Sheldon Chan说，“这只是一个时间问题。”
超启2023-07-21
7月23日4亿美元债将到期！出于对违约的担忧，穆迪下调万达商管评级至Caa1
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感到担忧。周四(7月21日)，穆迪将中国房地产公司大连万达商业管理公司和万达香港的信用评级下调6个等级，并警告称，大连万达商业管理公司能否在3天内偿还到期债务存在很大的不确定性。穆迪说：“万达集团全资拥有的海外子公司万达香港(Wanda HK)有一笔4亿美元的海外债券将于2023年7月23日到期。万达商管是否能够在未来3-6个月内偿还到期债务，包括这只债券，存在高度不确定性”。房地产危机持续！万达考虑通过资产处置计划偿还美元债务，仍存在违约风险穆迪维持万达商管的评级展望为负面。监于该公司融资渠道减弱，其解决再融资需求的能力存在高度不确定性。此次评级下调6个级距后，万达商管和万达香港的评级均从B1被降至Caa1。万达地产环球(Wanda Properties Global)、万达地产海外有限公司（Wanda Properties Overseas Limited）和万达地产国际发行的高级无抵押债券评级也被下调。上述三家公司都是万达香港的全资子公司，受评债券由万达香港担保。此外，标准普尔全球评级(S&P Global Ratings)周四下调了万达商业的评级，这是本周第二次下调万达商业的评级，原因是万达存在债务违约风险。根据其了解，标准普尔评级公司表示，万达商业只有约2亿美元的可动用离岸现金。除了7月23日到期的，还有一张2200万美元利息的票据，其首次支付截止日期是周四。本周万达的债券价格屡创新高，并蔓延至更广泛的中国垃圾债券市场。知情人士周一表示，万达商业已告知债权人，万达公司至少有2亿美元的资金缺口，无法偿还票据。这一消息将7月份的债券拖低至周三的53美分。但在周四，万达股价上涨了创纪录的29美分，达到90美分左右。万达在岸债券上涨32%，创历史新高，并引发两次停牌。知情人士表示，万达商业的代表告诉债权人，公司偿还美元债券的可能性已经变得相对较高，与周三的态度发生了转变，当时代表们告诉他们，不确定性相对较高。根据债券文件，支付本金没有宽限期。
风起2023-07-21
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决策分析：一则消息引发日元跳水！中国房产担忧酝酿中，美国科技巨头打压人气
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外，国有银行进行买入人民币的交易。对中国房地产开发商健康状况的担忧也在酝酿，此前评级机构警告称，万达商管可能出现债务违约。周五，碧桂园的美元债券暴跌。澳新银行(ANZ)高级中国经济学家Betty Wang说：“中国房地产行业已进入过去20年来最长的下行趋势，最糟糕的时期可能还没有结束。” Wang说：“在目前阶段，没有单一的灵丹妙药。需要多管齐下的努力来防止进一步的滑坡。” 在7月底召开的中央政治局会议之前，人们越来越预期会有更多的政策支持。周五，中国政府发布了一些新措施，以提振汽车和电子产品消费，但未能在市场上引起多大反响。在华尔街，自年初以来大涨近40%后，纳斯达克指数在隔夜下跌了2%，这是自3月份以来最大的单日跌幅，主要原因是大型科技股特斯拉和网飞在公布财报后暴跌。这家电动汽车制造商公布第二季度毛利率降至四年来最低水平，而这家流媒体视频公司的季度收入低于预期。此外，美国上周初请失业金人数意外下降，引发对强劲就业报告的预期，此前市场预期美国和欧洲将升息。他们将美联储在11月前第二次加息的可能性推高至33%，并将明年的降息幅度略微缩减至不足100个基点。亚洲10年期国债收益率基本持平，为3.8487%，隔夜飙升11个基点；两年期国债收益率保持在4.8286%，隔夜上涨8个基点。美元指数在隔夜上涨0.5%，创下5月中旬以来的最大单日涨幅后，基本持平于100.78。澳元几乎回吐了强劲的就业数据发布后的所有涨幅，徘徊在0.68美元以下。市场期待下周美联储、欧洲央行和日本央行将开会决定政策并讨论利率前景。除了美联储和欧洲央行下周的会议外，日本央行也将举行会议，外界猜测日本即将调整政策。周五早间，日本6月通胀率连续第15个月高于央行设定的2%的目标，但涨幅与市场预期中值相符。不过，据知情人士透露，日本央行官员认为目前没有迫切需要解决其收益率曲线控制计划的副作用，日本央行将在下周五公布其政策决定。知情人士说，官员们对金融市场的总体评估基本保持不变，即收益率曲线仍然保持平稳，市场运作没有显示出任何重大问题的迹象。但许多官员都谨慎地认为，现阶段任何YCC调整都将被视为紧缩举措的开始。不过，他们补充称，部分成员赞成尽早对YCC采取行动。除此之外，知情人士表示，日本央行对稳定实现通胀目标并没有信心。在最新的市场调查中，82%的经济学家预计此次会议不会改变政策，约18%的人认为日本央行会调整或取消对收益率曲线的控制。受该消息影响，美元兑日元站上141，为7月11日以来首次，日内涨超0.6%。道明证券分析师说：“虽然我们预计7月将是美联储本周期的最后一次加息，但我们认为美联储目前还不太愿意发出这种转变的信号。相反，政策制定者似乎更愿意暂时保持鹰派立场。” 在其他方面，油价走高。布伦特原油期货上涨0.8%，至每桶80.27美元，美国WTI原油期货上涨0.8%，至每桶76.25美元。日内焦点与风向标： 10:00 中国人社部举行新闻发布会 11:00 中国国家发改委举行发布会 14:00 英国6月季调后零售销售月率 20:30 加拿大5月零售销售月率次日01:00 美国至7月21日当周石油钻井总数
云涌2023-07-21

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