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二手房套现的好机会？中国开发商股价飙升，新房去库存仍困难重重
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周二(7月2日)，香港上市的中国房地产公司股价飙升，此前私营数据显示，主要中国房地产开发商的年度销售下降在6月继续放缓。
欧罗巴07-02 15:19
中国前100开发商最新数据出炉：部分大城市筑底了？！
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4%。与5月相比，销售额跃升36%。#中国房地产危机# 前100开发商的月度销售额同比来源：中国房地产信息集团 5月下旬，中国三个最大的城市——上海、深圳和广州——落实放宽措施，降低首付比例并允许更低的抵押贷款利率，此前中央政府公布一项广泛的房地产救助计划。最近几天，北京成为第四个效仿的一线城市。新屋销售轨迹的转变可能会给中国经济带来一些宽慰。彭博经济上周估计，中国经济今年的增长速度可能低于政府设定的5%的官方目标。尽管有一系列支持措施，但房地产市场的崩溃阻碍了增长，而其他经济指标如工业生产已经趋稳。追踪十几家在岸上市开发商的上海证券交易所房地产指数周一早盘上涨3.1%。香港因假期休市。中国万科A股在深圳交易的股票出现六周以来的最大盘中涨幅，上涨多达4.5%。中指控股的数据显示，限购政策的放松提振了深圳和广州的交易，6月前25天的日均新房销售量较5月增长了30%以上。。这也导致上海出现温和增长，销售额上升了11%。尽管如此，分析师仍然对迄今为止采取的支持措施能否阻止更广泛的下跌表示怀疑。两家信用评级机构最近下调了对中国房地产市场的预测，S&P全球评级的在岸单位和惠誉国际评级现在预测，中国年度房地产销售将比去年至少下降15%。 “中国的新房市场在短期内仍在寻找底部，”房地产代理机构中国指数研究院的市场研究总监陈文静表示，“购房者对收入的预期没有实质性改善。” “解放思想” 华尔街经济学家预测，北京将出台新措施和额外资金以支撑市场，此前高级政策制定者在上个月的内阁会议上敦促官员们对减少住房库存的政策要“解放思想”，并在推出支持措施时要“富有创意和大胆”。资金紧张的开发商，许多已经违约一年多，指望销售复苏来安抚债权人并避免清算。上周，香港法院给予佳兆业集团控股有限公司更多时间制定其债务重组计划，但也警告这可能是公司的最后机会。上个月，德信中国成为最新一家被香港法院下令清算的开发商。自政府去年年底制定一个符合贷款条件的房地产公司“白名单”以来，开发商的融资一直疲软。官方最新数据显示，包括贷款、债券和房屋销售收入在内的开发商融资总量在5月份继续大幅萎缩，同比下降24%。
风起07-01 19:26
中国最后一个超大城市也放松了！意味着什么？还有政策出台？
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使是最大的城市中心也在继续受到影响。#中国房地产危机# 尽管采取了这些措施，但投资者和分析师仍对现有措施的效果表示怀疑，原因是央行提供的资金有限，以及几个城市试点项目进展缓慢。彭博行业研究分析师Kristy Hung指出，这种放松措施可能不会显著提升房产销售，因住房价格和就业前景的黯淡仍在拖累市场情绪。报告显示，在类似的放松政策之后，上海6月前23天的新房销售仅较上月增长8%。追踪中国主要开发商的彭博指数周四早盘下跌1.1%，将今年的跌幅扩大至15%。在彭博追踪的建筑商中，国有企业中国海外发展有限公司在香港的股票下跌3.6%。在中国房产信息集团(CRIC)追踪的30个主要城市中，北京面临着最严重的住房供应过剩问题。 CRIC估计，北京新房库存需要48.9个月才能售完，是30个主要城市中最严重的。官方数据显示，北京新房价格在5月下跌1.1%，为近十年来的最大跌幅。高层政策制定者在本月早些时候的一次内阁会议上敦促官员对减少住房库存的措施要“解放思想”，并在推出支持措施时更加“富有创造性和大胆”。彭博经济的数据显示，在没有政府援助的情况下，全国6000万套未售出的住宅需要四年多的时间才能消化完。中国指数研究院的研究员Chen Wenjing表示，北京还有进一步放松住房限制的空间。 “北京还没有对一个家庭允许拥有的房产数量规定做出重大改变，”Chen说，“虽然目前的宽松政策可能会在短期内刺激一些住房购买，但我们预计还会有进一步的宽松政策出台。”
风起06-27 12:16
董事长10年来首回中国内地！房市传重磅消息：香港法院“延期审理”佳兆业清算申请
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后，两年来一直在努力重组其境外债务。#中国房地产危机# (来源:Reuters) 佳兆业集团高级顾问LL Tam在周一听证会结束后表示：“AHG有7名成员，需要时间来确定最终的细节。”他指的是临时债券持有人小组，他说，开发商希望在未来两周内签署协议。法官Peter Ng告诉法庭，“如果没有进展，佳兆业就没有任何借口”。花旗国际是一家大型债券持有人的受托人，在一位前申请人退出后，该公司自3月份起担任申请人。佳兆业集团是中国房地产开发商中第二大境外债券发行人，仅次于中国恒大集团，并于2015年成为第一家拖欠美元债券的中国房地产开发商。今年早些时候，中国恒大集团被香港法院勒令清算，越来越多的房地产公司也被迫破产，其中包括碧桂园集团，正在对抗债权人提出的清算申请。据路透社上周报道，郭英成近10年来首次从香港返回中国内地，以获得监管部门对境外债务重组的批准。消息人士称，郭英成大约两个月前前往深圳与一个政府委员会和境内监管机构进行会谈，目前仍在那里。该开发商最初于4月份向香港法庭表示，其计划在5月底前解决所有条款。
圈内人06-24 14:10
中国房地产行业坏消息！两大评级机构又下调住宅销售预测原因是？
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二大经济体的房地产市场低迷缺乏信心。#中国房地产危机# 这些机构将此归咎于房价跌幅大于预期，这令购房者望而却步。本周官方数据显示，5月份新房价格创下近10年来的最大跌幅，而二手房价格则创下至少13年来的最大跌幅。在中国，房地产占家庭财富的78%左右，约为美国的两倍，家庭通常需要多年储蓄并向亲朋好友借款才能购房。政策制定者上个月公布了一项广泛的房地产救援计划，涉及放宽抵押贷款规定和鼓励地方政府购买未售出的住房。上海、深圳和广州这三个最大的城市已经推出了主要的购房者宽松政策，大幅降低首付款要求，并允许更便宜的抵押贷款。
风起06-21 12:07
中国房市罕见消息！佳兆业董事长10年来首次返回内地路透社：原因是……
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消息人士称，佳兆业董事长返回深圳会见监管机构，这是10年来首次发生。
圈内人06-20 15:40
中产阶级捂紧钱包！中国以旧换新政策失败未能奏效，北京将更激进？
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规模仍不如2009年首次实施的那次。#中国房地产危机# “这次的以旧换新补贴规模没有2009年的大，”Wong说，“这次对消费品零售销售的提振效果可能不会像上次那样高。” 2009年，北京首次启动以旧换新计划，试图通过开发国内市场来抵消全球金融危机导致的出口订单下降。根据商务部的数据，从2009年到2011年，中央政府推出了300亿元人民币的补贴，直接拉动消费近3420亿元人民币。在随后的几年中，政府多次以节能、下乡等名义推出家电促进措施。中产阶级更倾向于储蓄而非消费然而，尽管政府对该计划的预期成功充满热情，一些分析师警告称，中产阶级的冷遇可能会让这一切化为泡影。分析师认为，大多数中产阶级家庭是储蓄者，而不是消费者。他们更愿意为未来储蓄，只有在绝对必要时才会放松钱包，同时对工作和收入前景保持谨慎，并担心增加债务。伦敦皇家历史学会副研究员Gavin Chiu表示，在当前的地方债务危机背景下，目前的补贴效果预计有限。 “那时（2009年），中国的家庭债务和城市化水平都比现在低得多，地方政府的债务状况也相对合理，”他说，“现在，房地产市场严重供过于求，地方政府债务高企。” 据国家金融与发展研究院的数据，到今年3月底，中国的家庭债务占国内生产总值（GDP）的比重上升到64%，而2008年底这一比例仅为17.9%。地方政府也过度负债，其在全国GDP中的债务比例从同期的10.9%上升到32.8%，更不用说大量隐藏在国有企业、融资平台或其他形式中的负债。 “大量家庭报告收入下降。另一方面，中国家庭对退休的储蓄需求不断增加，消费也越来越谨慎，”Chiu说。郊区新房置换老破小破壁特别是，用更大的郊区新住宅取代市中心老破小的努力碰壁。在中国，房产购买被视为一种投资。它通常是一个家庭最大的支出项目，可以带动家电、家具和装饰服务等大件商品的销售。江苏省东部的太仓市是全国70多个推出以旧换新房计划的城市之一。地方政府鼓励居民将现有房屋卖给国有企业，以改造成公共住房，然后支付差价购买新房。一度，George Lu（在太仓一家外国公司担任高管）有兴趣将其市中心价值400万元的房产卖给当地政府，但由于新房选择有限且需要新的100万元贷款，他最终放弃了这个想法。 “这对政府来说绝对是个好交易，因为它收回了市中心的土地资源，银行获得了新的贷款业务，国有开发商减少了他们的房产库存。但对我来说，购买这种新房只会增加我的债务和风险，”Lu说。据官方媒体报道，截至4月底，太仓首批200个换房名额中已售出40个，超过300人报名参加第二批800个名额，但具体成交数量不详。 “目前，以旧换新计划带动的交易量仍然很小，同时二手房和新房市场的成交量仍然低迷，”上海易居房地产研究院院长严跃进说。严指出，如何处理被置换下来的旧房是地方政府面临的另一个挑战，需要政府找到切实可行的解决方案。以旧换新计划的效果尚需观察，政策的示范效果目前难以消除年轻一代对房价长期下跌的担忧。政府买家财务能力打上问号在中部省份河南省会郑州，政府买家的财务能力被打上一个问号。地方政府设定1万个的雄心勃勃的以旧换新目标，预计耗资约100亿元。然而，据官方媒体《中国新闻周刊》报道，负责本轮换房计划的郑州城市发展集团截至2023年9月底报告的负债为1185亿元。根据国家统计局的数据，4月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.1%。中产阶级观望 “我们仍在观察形势，看看房价是否会进一步下跌，”去年生下第一个孩子、快30岁的音乐教师Yu Qian说。她希望将来能买一处房产，但对财务上的过度透支持谨慎态度。“(推迟购买)的另一个原因是，我们没有足够的稳定收入来维持长期的未来。” 英国皇家历史学会的Chiu说，许多中国家庭由于对政治局势和经济前景的严重担忧，失去了消费和投资的信心。 “愿意增加债务购买新房的家庭数量非常少，尤其是在第三、四线城市，那里有大量的住房库存，”他说。表面上看，中国的家庭储蓄在不断增加。国内家庭存款从2018年的71.6万亿元人民币增加到2023年的136.9万亿元人民币，表明大多数居民更倾向于储蓄而非消费。据上月四川省成都市西南财经大学发布的一项季度调查显示，只有6.8%的家庭计划在未来三个月内买房，而20.1%的家庭将采取观望态度。 “以旧换新计划的目标是中国的中产阶级或富裕家庭，因为他们是能够承担更多债务的群体，但事实上，这个群体面临着住房债务和收入缩减的重大压力，”Chiu说，“如果以旧换新政策失败，北京可能会推出更激进的金融政策。”
超启06-20 10:12
中国一揽子计划不足以救楼市，少有的多头为何还坚守立场？
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起滑入债务危机，导致多家开发商违约。#中国房地产危机# 香港恒生内地房地产指数在5月份宣布计划之前上涨了40%，如今已跌去近一半，因为市场对支持方案的规模和效果产生疑虑。国有开发商万科的股价在上涨90%后回落28%。然而，看涨的分析师认为，中央政府在协调最新措施方面的突出角色实际上增强了他们的信心，这为一个新房销售下滑40%、公司估值从高峰下跌80%的行业注入了一剂罕见的积极因素。 “从信号角度来看，这是相当积极的，这就是为什么我们变得更具建设性，”美国银行大中华区房地产研究主管Karl Choi表示。他预计前100名开发商的房屋销售将在明年稳定下来，此前前四个月同比下降40%到50%。 Choi表示，一些股票的涨幅超过他对房地产市场逐步恢复的预期，所以他目前对开发商持更为“挑剔”的态度，但长期依然看好该行业。花旗分析师Griffin Chan本月提高个别房地产公司的股价目标，最显著的是对民营企业旭辉集团和龙湖的目标价格上调超过30%。Chan预计，未来他将提升对整个行业的推荐，认为最新政策将促进行业软着陆。法国里昂证券（CLSA）将万科等公司的评级从“跑赢大盘”上调为“买入”，称政府主导的空置住宅购买将改善公司的现金流。瑞银中国研究主管John Lam自1月以来一直看好该行业，他表示，最新措施确认“政府去库存的意图”，加强了他的观点。他预计房价将在2025年中期见底。但最近的房地产数据表现不佳，大多数分析师对该行业的前景并不那么乐观。 “该行业仍然脆弱，”穆迪分析公司经济学家Harry Murphy Cruise表示。 “考虑到中国家庭的状况，这尤其正确，”他说，“过去几年很艰难，让他们重新进入市场并不容易。” 上海一家开发商的一位高管表示，转机尚未到来。“在库存缩减后可能会出现复苏，但这个过程可能需要三到四年，”该高管表示，由于问题敏感要求匿名。
风起06-19 15:13
中国楼市极端分化！小城市放大招也卖不动，高盛直言未来L型复苏
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有所复苏，但在较小的地方却收效甚微。#中国房地产危机# 这加剧了周一糟糕的房价数据引发的担忧，即低迷可能还会持续下去，尤其是在小城市，它们的过剩供应数量远远大于大城市，这给政策制定者带来了提供更多支持的压力。在经济总量为18万亿美元的中国，低迷的房地产行业依然是主要拖累因素。房地产行业在陷入危机之前，其占据了国内生产总值的近四分之一。 Pinpoint Asset Management的首席经济学家张志伟(音译，Zhang Zhiwei)表示：“在大城市，政策更为有效，因为需求和供应更为平衡。”他还补充道：“许多小城市存在长期的结构性供应过剩问题，更难以解决。需要更长的时间。” 分析师认为，北京需要向小城市政府提供更多资金以减少库存并稳定市场，但大多数人预计会采取逐步支持措施，而不是大规模的措施，因为当局对救助挥霍无度的开发商持谨慎态度。上海、北京二手房卖的更快房地产研究公司中国指数研究院的数据显示，5月18日至6月5日期间，上海和北京二手房的日均交易量比4月平均分别高出27.7%和8.1%。相比之下，新房交易量分别下降0.2%和6.4%。经纪人表示，北京和上海的旧住宅通常因为地理位置更好而卖得更快。在上海，一位经纪人表示，自5月27日该市放宽首付要求以来，住宅的咨询量增加了三倍，每天的销售量从之前的500套增加到700-900套。另一位经纪人表示，房屋看房量增加60%。在北京，一位经纪人表示首都的看房量也“大大增加”。“基本上所有的中介都被约满了，”这位只透露自己姓Chen的北京中介说。中小城市继续低迷中国指数研究院没有公布小城市的数据，但单独发布了6月8日至10日期间的交易数据，显示包括最大城市在内的30个城市的交易量同比下降了16%。这表明，中小城市的房地产销售仍然疲软，购房者仍然担心资金紧张的开发商可能无法完成这些项目。 Gavekal Dragonomics的副中国研究总监Christopher Beddor表示：“较小城市正在努力激励人们购买更多房屋，但效果甚微。某个环节出问题了，问题出在开发商身上：如果不让购房者相信他们会收到开发商的预售房，房地产市场就不可能出现转机。”” Beddor表示，从长远来看，房地产市场仍将拖累这些小城市的经济，给数千万消费者带来压力，并给往往高度依赖房地产的小型地区性银行带来风险。小城市积极措施难救楼市经纪人说，小城市在降低抵押贷款利率和最低首付方面比大城市做得更多，但即使是最积极的城市，到目前为止也难以恢复需求。人口不足100万的东部沿海城市胶州将部分购房者15%的新首付限制，改为两次7.5%的首付，时间间隔为两年，以刺激那些需要住房但没有足够存款的人的需求。上海和北京的最低首付比例分别为20%和30%。但胶州的房地产经纪人并没有注意到这一政策的影响。“我的工作量和以前差不多。也许我们会收到更多的咨询，但实际上并没有多少人预约看房，”一位只透露自己姓Ma的中介表示。在负债累累的湖南省，有大约1000万人口的中心城市长沙，有关部门告诉开发商，如果买家在交易完成前改变主意，开发商将无条件退还押金，希望鼓励那些旁观者参与购房。 “现在很少有人想买房。客户认为新政策的出台正是因为市场不好，”长沙一位姓Xu的经纪人说。高盛分析师预计未来几个月会有更多的宽松措施，但考虑到低层城市和私营开发商的持续疲弱，这些措施可能只会导致房地产市场在未来几年呈现L型复苏。
超启 1评论06-19 13:41
中国房地产再现危险信号！房主以创纪录的速度争相偿还抵押贷款
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据下降仍反映出中国家庭去杠杆的趋势。#中国房地产危机# 法国外贸银行高级经济学家Gary Ng表示，北京方面最新的支持措施的影响仍有待观察，因为中国的房主可能已经转向银行存款和政府债券等更安全的投资。 Ng说：“这些措施可以帮助房地产开发商获得融资，但我们需要观察它是否能带来新房销售的大幅增长。” 广州人力资源经理傅女士两个月前通过出售股票和其他金融产品以及向公婆借钱的方式偿还了剩余的40万元房贷。现在，她家每月的房贷还款额从7000多元降到了不足4000元。 “这个选择是直觉的，不需要犹豫，”傅女士说。“我的商业贷款年利率接近5%，而我家的投资回报率从几年前的近两位数下降到去年的不到2.3%，包括理财产品、基金和股票。” 法国兴业银行大中华区经济学家Michelle Lam预计，由于房地产市场尚未触底，家庭部门的去杠杆趋势将持续下去。 “5 月份社会融资总额回升主要得益于政府债券发行，而根据我们的计算，家庭信贷增长从 4 月份的 4.8% 放缓至 4.4%”，Michelle Lam表示，“原因是房地产市场和消费者信心疲软，这也促使家庭提前偿还抵押贷款。” 根据中国人民银行周五发布的数据，5 月份社会融资规模存量（TSF）年增长率从 4 月份的历史低点 8.3% 小幅回升至 8.4%。TSF 是衡量经济信贷和流动性的广义指标。但中国人民银行的数据还显示，中国家庭和企业的信贷需求依然疲软。5月份，M1货币供应量（包括用于即时交易的现金和存款）和M2货币供应量（包括更多储蓄存款）的增长率均降至历史最低水平。 “现有房贷利率下调的可能性很小，所以最近有客户申请提前还款，”中国农业银行广州分行的一位客服经理表示。“目前申请流程大约需要一到两个月。” 周一，中国央行将一年期政策性贷款（即所谓的中期借贷便利）利率维持在2.5%不变，符合市场预期，即在美元走强导致人民币面临贬值压力的情况下，中国人民银行将优先稳定人民币汇率。（图源：南华早报）鉴于中国面临“需求低迷”，法国兴业银行的Michelle Lam表示：“中国人民银行可以做的可能是进一步降息，但考虑到外汇稳定的重点，他们可能不愿意迅速采取行动。对于政策制定者来说，稳定房地产市场以提振信心更为重要。” 上个月，中国政府宣布了一系列旨在恢复房地产市场的新政策，包括将首次购房者的最低首付比例降低至15%，将居民购买第二套房的最低首付比例降低至25%。其他措施包括设立3000亿元人民币的再贷款池，并允许地方政府和国有企业从陷入困境的开发商手中购买未售出的土地和住房。周一，政府数据显示，由于政府的救助计划尚未产生效果，中国5月份新房价格延续跌势，创下近10年来最大跌幅。与此同时，一些家庭表示，尽管他们想提前还清抵押贷款，但他们根本没有足够的钱。 “去年年初我已经提前还过几次款了，每次至少还 5 万元，”深圳的出口贸易商Zhang Jing说。“但问题是我没有多余的钱再还。每个月凑够还款的钱越来越难了。”
Linlin06-19 03:41

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