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【深度长文】停止还贷、被迫止损、推迟要娃……中国楼市在2027年之前都难好转？

始质疑是否值得为负资产房产拼命还贷。#中国房地产危机# 负资产的阴影也让银行感到担忧。据知情人士透露，至少有两家银行在最近与中国金融监管机构的会议上提出了这个问题，监管机构承诺将进行调查，但由于讨论是私下进行的，知情人士要求匿名。金融工作者Lucy Liu因拖欠了四期、总额为300万元的上海房子房贷，她的银行正在威胁要采取法律行动。与三年前她以420万元购买这处房产时的信念——房价只会上涨——相比，这是一个突然的变化。自那以后，这套房子的价值已经跌至低于她贷款的水平，更糟的是，她失去了高薪工作，现在只能接受一份收入减少80%的工作。 “我已经失去了希望，”32岁的Liu说，她担心房价会继续下跌，导致更大的损失。“如果我停止还款，我可能只会损失首付款，但如果我继续还款，我可能会损失更多。” 尽管缺乏及时的负资产抵押贷款和违约数据使得很难量化这个问题，但一些代理数据表明，Liu并不是唯一一个难以偿还房贷的人。据彭博社编制的数据，截至2023年底，中国家庭债务占可支配收入的比重达到145%的新高，远高于英国的126%和美国的97%。银行的财务压力由于不良贷款上升和利润率下降，中国各银行的资产负债表已经受到侵蚀。今年3月，交通银行表示，其向开发商发放的贷款的坏账率从上一年的2.8%跃升至去年年底的近5%；而更大的竞争对手中国工商银行的住房抵押贷款坏账增长9.6%，至人民币278亿元，而中国农业银行报告去年不良住房抵押贷款增长4.7%。令人沮丧的数据还在增加：长江证券首席经济学家Wu Ge表示，截至2023年底，住宅按揭贷款逾期率跃升至四年来的最高水平。中指控股的数据显示，2023年被列为法拍的房产数量创下纪录；彭博社根据cn-abs.com编制的数据显示，2023年银行发行的以不良按揭贷款为基础的金融工具达到了247亿元，创下历史新高。房主的困境一些濒临按揭违约的房主被迫动用家庭储蓄并推迟生活计划。杭州的一名32岁的金融科技公司前员工Peter去年失业，现在不得不依靠父母来偿还房贷。他的妻子仍有工作，但收入大幅减少。 “我们去年计划要一个孩子，但最终放弃了，因为我们没有信心养育孩子，”他说。可以肯定的是，银行仍可以通过出售抵押的房屋来收回至少部分贷款，并对借款人的其他资产进行执行以弥补贷款损失。但如果房主未能按时还款，后果将十分严重：他们将被银行提起诉讼，房屋将被查封并最终以20%到30%的折扣出售。中国尚未出台全国性的个人破产法，因此大多数情况下，违约者将被追究欠款责任，并留下损坏的信用记录，这可能会对他们未来的融资资格产生长期影响。一些人正在努力避免这些后果，即使这意味着要承担巨大的财务损失并吸取惨痛的教训。杭州的一名前房地产顾问Carl不得不以总计100万元的损失卖掉他的两套房产以偿还按揭贷款，其中一套房屋已成负资产。出售后，他仍需支付11万元来清偿债务。在2022年的某个时候，他的月按揭贷款账单超过3万元，几乎是他工资的三倍，迫使他使用消费贷款来支付债务。 “回想起来我仍然感到害怕，”28岁的他表示，他还不得不推迟为家人购买汽车的计划。“我没有想到会有这么严重的后果，也没有想到会有这么惨痛的教训——我就是一个活生生的例子。感觉由于房地产周期，我的人生旅程推迟了几年。” 相比他的朋友们，他仍然觉得自己很幸运——一对夫妇不得不以亏损200万元卖掉他们的房子以偿还按揭贷款，这相当于他们七年的储蓄。他的前同事中，有些人仍在挣扎，每月按揭还款约8万元，远远超出他们的收入。未来的展望中国最近试图通过降低首付要求来为房地产市场注入活力，这一举措也受到了质疑。 “降低首付比例是在走钢丝，”澳新银行大中华区首席经济学家Raymond Yeung说，“如果这一行动未能提振需求，降低首付比例将增加陷入负资产的风险。新购房者如果采取15%的首付贷款，将对房价下跌有较少的缓冲。” Yeung估计，去年新购房者为7910亿元的房产进行了5280亿元的按揭贷款，占未偿还贷款的150%。这一比率是过去12年中按揭贷款者中最低的，这意味着房价下跌33%可能会将他们推入负资产。根据彭博社基于官方数据的计算，截至今年4月，中国的新房价格自2021年的高点以来下降5.7%，而二手房价格则下降11.4%。Jefferies金融集团预计，在主要城市，房价在稳定之前至少会再下降30%。房主的应对不过，一些房主目前正试图坚持到底。Chenchen在上海一家私人房地产公司工作，她别无选择，只能继续支付房贷，这样她的孩子才能在附近的学校上学。这位38岁的母亲已经五个月没有拿到工资，她的房子价值下跌约40%，至450万元。在上海的房产中介Joan说，如果她继续还房贷，她的储蓄最多只能维持两年。自4月以来，她没有卖出任何房产，而且她不认为房地产市场在2027年之前会好转，这意味着未来两年她将没有稳定的收入。 “我只能走一步看一步，”她说，“反正我也没有其他选择。”

超启06-08 11:17

2万亿美元涌入中国市场！彭博社“拐点”信号：房地产最糟糕的时刻已经过去了……

时期已经过去，这种情况正在发生改变。#中国房地产危机# (来源:Bloomberg) 尽管最近几周股市涨势有所放缓，房地产股从高点大幅回落，但中国和香港股市总体市值自1月低点以来仍上涨了约2万亿美元，使中国股市在新兴市场中表现优异。信心倍增的投资者看到了进一步上涨的空间，高盛集团表示，近期的回调“为投资者提供了一个更好的切入点”，而不是走向新低的道路。伦敦SG Kleinwort Hambros Ltd首席投资官Gene Salerno表示：“底部已经过去，现在是投资的时候了。” (来源:Bloomberg) Salerno的公司是股市反弹之初持观望态度的管理人之一，他们抵制以最低价买入机会，因为人们仍然认为政府的努力不够，而且“宁愿错过难以捉摸的复苏初期，也不愿遭受长期抛售”。随着中国方面采取最新行动，以及投资者情绪开始转变，SG Kleinwort现在对中国市场的持仓略高于其新兴市场持仓。它加入了Vontobel Asset Management、Ariel Investments等增加持仓的公司的行列。考虑到许多投资者在中国和香港股市从2021年高点下跌后，以及在2022年底重新开放的虚假曙光未能实现后遭受重创，这一投资者阵营的转变值得注意。资金正在流入市场，规模达60亿美元的iShares MSCI中国交易所交易基金在5月份迎来了今年的首次周流入，也是自2023年1月以来的最大流入量。在华尔街策略师中，瑞银集团在4月份将对中国主要股指的评级上调至增持，而汇丰银行在5月份表示，现在获利了结“为时过早”。拉米兹·切拉特(Ramiz Chelat)在Vontobel管理着价值7亿美元的新兴市场股票，他认为估值和收益的势头将推动中国和香港股市进一步上涨。切拉特在1月份大幅减持该资产类别，但从2月份开始增持，目前其基金的持仓接近中性。 “目前，它正将部分全球资金重新投向中国，”切拉特说。“许多全球基金在中国的投资已经荡然无存，它们可能认为现在需要在中国投资一些优质企业。” 其他平台也出现了这种态度的转变，根据S3 Partners数据，规模20亿美元的Xtrackers Harvest CSI 300中国A股ETF的未平仓空头仓位从3月份的约20%，下降到6月6日的仅9.7%。加拿大皇家资产管理公司(RBC Asset Management)投资组合经理Siguo Chen表示：“我们看到了做空中国、做多其他所有资产的格局的逆转。” 但并非所有人都对此深信不疑，严重的问题仍然存在。房地产市场仍面临压力，消费者信心仍较弱，中美之间的摩擦仍然存在。专注于中国以外新兴市场股票的交易所交易基金仍在吸引稳定的资金流入。摩根大通的策略师表示，最近房地产开发商股票上涨，一些对冲基金获利了结，而其他对冲基金则建立空头仓位，押注这些股票将下跌。对于市场部分人士来说，这仍然根本不值得参与。法国外贸银行全球资产管理公司(Natixis Global Asset Management)全球市场战略主管马布鲁克·切图安(Mabrouk Chetouane)表示：“投资者非常不愿意接触中国经济，政府从头开始改变规则是一种存在的风险。” 不过，随着市场观察人士越来越乐观地认为，中国方面为振兴经济所做的努力将转化为企业盈利的增长，那些愿意承担这种风险的人也看到了机遇。 Vontobel的Chelat看好迎合消费者购买廉价替代品这一现象的企业，像是电子商务领域的拼多多和经济型酒店领域的H World Group。Chelat表示，友邦保险集团等保险公司之所以具有吸引力，是因为中国消费者储蓄能力强，而且中国中产阶级将保险既作为保障，又作为投资工具。克里斯汀·菲尔波茨(Christine Phillpotts)持有的中国股票大部分属于消费领域，作为纽约Ariel Investments LLC投资组合经理，她自3月底以来“大幅”增持了中国股票，使中国成为她Ariel新兴市场价值策略中增持最多的国家。菲尔波茨表示，尽管总体消费者信心依然疲软，但一些公司已从市场份额整合中获益。长城汽车等一些公司也已转向向其他新兴市场出口。菲尔波茨表示：“从基本面来看，现在有很大的上涨空间。”

圈内人06-07 15:55

彭博：中国房地产股较5月高点回落近20%、进入技术性熊市

周四（6月6日），彭博社报道称，由于担心北京方面提振房地产行业的力度太小，不足以结束房地产市场危机，中国房地产股进入技术性熊市。彭博行业研究的中国开发商股价指数周四下跌 3.3%，从 5 月中旬的高点延续跌势，跌幅达到近 21%。融创中国控股有限公司是跌幅最大的公司，下跌 12%，而旭辉控股集团有限公司下跌 8.4%。

Linlin06-07 04:29

危机还没结束：中国地产股马上迈入技术性熊市！都怪房地产基本面没有明显改善？

由于投资者对中国支持措施持怀疑态度，周四(6月6日)中国地产股跌幅高达3.2%，较5月高点回撤近20%，这令地产股一只脚迈入技术性熊市。

风起06-06 14:03

会员

彭博：中国“放大招救房产市场”未见效？碧桂园5月销量同比下降76%

%，但仍处于至少七年来的第三低水平。#中国房地产危机# （图源：彭博社）销售低迷可能会加剧碧桂园的现金短缺问题。今年 3 月，碧桂园意外宣布由于信息不足将错过年度业绩报告截止日期，该公司的危机由此进入新篇章。今年早些时候，香港一家法院收到了债权人的申请，要求在碧桂园拖欠美元债务后将其清盘。上个月，中国政府推出了最有力的救助计划，以遏制房地产行业三年来的低迷。碧桂园总部所在的广州是跟进这一举措的城市之一，降低了首付比例和最低抵押贷款利率。然而，彭博情报房地产分析师 Kristy Hung 在最近的一份报告中写道，放松大城市的购房规定可能对碧桂园没有帮助，因为它们会将住房需求从低线城市转移到大城市。在 BI 覆盖的中国开发商中，碧桂园对一线城市和强大的二线城市的敞口最小。多年来，碧桂园一直坚持以小城市为目标的战略，以避免受到主要城市实施的一些较为严厉的房地产限制。

Linlin06-06 04:14

路透深度：中国房产市场现一丝曙光，但“日本式衰退”担忧“挥之不去”

设量还不到 2021 年峰值的一半。#中国房地产危机# 分析人士表示，这可能意味着住房建筑活动可能在一年左右的时间内触底，从而消除中国房地产问题对经济增长造成的部分压力。 Rhodium Group 合伙人 Logan Wright 表示：“我们有理由预计建筑业将很快稳定下来。” （图源：路透社）截至 4 月份的 12 个月内，中国新房开工面积较峰值下降 63%，至 6.34 亿平方米（74.6 亿平方英尺）。考虑到人口结构和其他因素，国际货币基金组织估计未来10年中国住房基本需求平均为9.5亿平方米。部分需求必须吸收中国现有的大量库存，因此该基金预计新屋开工面积平均为 7.15 亿平方米——略高于当前水平。这可能意味着房地产投资可能已接近触底。摩根大通估计，房地产投资连续两年大幅下降 10%，导致中国经济在过去两年中每年都下降了 1.5 个百分点。牛津大学中国中心研究员乔治·马格纳斯表示，这一目标可能会在 2025 年甚至更早实现。马格努斯表示：“尽管我们正在谈论中期萎缩，但房地产行业仍有周期性反弹的潜力。” 日本的脚步房地产投资预计将更多地流向富裕的沿海地区。上海和中国最富裕的四个省份——浙江、江苏、广东和山东——占 1-4 月投资的 49%，高于五年前的 39%。但周期性的一线希望就此结束，与 20 世纪 90 年代的日本相比，情况开始变得不那么乐观。赖特估计，整个行业（该行业曾占中国经济活动的四分之一）将稳定在峰值水平的 40-50％，并且永远不会再成为增长的动力。他说，价格尚未完全调整，负面的金融溢出效应仍将持续。根据官方数据，中国新房价格已下跌 11%。摩根大通估计，旧公寓价格也下跌了类似幅度。美国和西班牙经济衰退始于2006-2007年，从高峰到低谷暴跌30-40%，持续了五年多。在日本，调整持续了18年多，最终导致价格下跌了47%。到目前为止，中国的步伐已经赶上日本。分析人士表示，中国很可能会继续保持这种势头。（图源：路透社）中国和日本应对危机的举措都缺少对损失的早期认识。日本要求银行购买土地以减缓房价下跌。中国通过限制开发商降低新房价格的幅度，以及通过滴灌式的其他支持措施，也取得了类似的效果。摩根大通分析师表示，这“或许是为了减轻金融溢出风险而故意选择的策略”。资金匮乏的中国开发商的资产负债表上仍有大量未售出的房屋，估计面积几乎是伦敦的两倍，而他们的债务则记在银行和其他机构的账簿上。相比之下，美国最初花费了国内生产总值的5%通过有毒资产救助计划吸收金融机构的有毒资产，西班牙则创建了一家坏账银行。（图源：路透社）长期调整一位政策顾问表示，中国并不热衷于大规模救助，由于讨论敏感话题，该顾问要求匿名。 “政府无意支撑房地产市场，”该顾问表示。“政府的目标是稳定房地产市场，或者至少减缓房地产市场的下滑。” 中国5月份推出了一项针对房地产行业的新的支持计划，降低了抵押贷款利率和首付，并指示地方政府（已经负债 9 万亿美元）购买“部分”未售出的公寓，并将其改造成经济适用房。分析人士称，这些收购将不良资产从开发商转移到地方政府，从而推迟了减记。但最终，损失必须得到承认，这就是为什么人们一直拿中国与日本失去的几十年作比较。法国外贸银行亚太区首席经济学家艾丽西亚·加西亚-埃雷罗 (Alicia Garcia-Herrero) 表示，地方政府可能遭遇与日本银行类似的命运，最终不得不进行资本重组，这意味着“更长、更持久的调整”。 “还没有进行清理，”加西亚-埃雷罗说。“这就是为什么中国看起来更像日本，而不是美国或西班牙。” “我不认为中国的平均房价会更高。一线城市也许会更高，”她补充道，指的是北京、上海、深圳和广州。

埃尔瓦06-04 20:47

彭博：中国放松管制后上海、深圳房产市场回暖，能延续到其他城市吗？

惠。这两个城市的现房销售均有所回升。#中国房地产危机# 在中国政府推出最有力的救助计划以遏制三年来的低迷之后，中国房地产市场的低迷终于出现了减弱的迹象。据官方媒体新华社的统计，放松限制措施已蔓延至地方，全国有 200 多个城市放宽了购房限制和首付比例。随着特大城市上海、深圳和广州纷纷跟进，上周放宽限制措施的步伐加快。银河国际证券香港中国房地产研究主管郑国生表示：“5月中旬出台的强有力政策支持措施使市场情绪逐渐好转。”预计本月销售将进一步改善。一位经纪人称，在金融中心上海，周日有如此多的潜在买家排队购买国有祥宇房地产集团股份有限公司的一个项目，以至于有些人不得不亲自参观样板房，而不需要工作人员陪同。 “我已经很久没见过这么多客户了，”这位赵姓经纪人说，由于没有获得向媒体发言的授权，她只透露了自己的姓氏。“我们日夜不停地工作，回答问题。” 在深圳，国有企业保利发展控股集团有限公司周六取消了龙岗区翡翠公寓住宅项目提供的 2% 折扣。同样，当地建筑商银河地产在提前实现 5 月销售目标后也取消了 2% 的折扣。由于市场乐观地认为危机最坏的时期可能已经过去，中国受创开发商的股价上涨。中国房地产信息公司数据显示，5 月份 100 家最大房地产公司的新房销售较上年同期下降 33.6%，较 4 月份 45% 的降幅有所收窄。彭博指数衡量在香港上市的中国建筑商的股价周一上涨 2.3%。该指数已从 4 月份的低点上涨 42%。（图源：彭博社）二手房市场的复苏更为明显，二手房销量已超过新房市场。买家被现有房屋价格大幅下跌以及房屋已建成的保证所吸引。上海房地产交易机构的数据显示，上周末上海二手房销量比当月日均销量高出 50%。房地产中介公司乐友家援引其参与的交易数据称，深圳上周末现房销售增长 8%，达到三年多来的最高水平。乐友家是深圳最大的房地产中介公司。

埃尔瓦06-03 20:45

中国央行3000亿元救楼市，一切只是开始？迄今为止央行动用了哪些工具？

在中国政府不断加大提振楼市的努力中，中国人民银行是关键角色，它通过各种计划注入资金，必要时还会提供更多资金。

风起06-03 14:15

会员

美国恐制裁中国这一家芯片制造商？碧桂园考虑脱手相关股份

司(CXMT)未披露的股份。碧桂园是中国房地产危机的一个主要焦点，在上个月延长部分人民币债券的偿还期限后，该公司正在寻找资金来安抚债权人。该公司还面临香港一名债权人的清盘申请，此前该公司未能偿还一笔价值约2.05亿美元的贷款及利息。由于涉及机密信息，这些不愿透露姓名的人士表示，相关讨论仍在进行中，可能不会导致出售。知情人士还表示，这家中国芯片制造商不太可能在明年之前尝试首次公开发行(IPO)，因为该公司正在等待更为有利的股票发行条件。知情人士当时告诉彭博新闻社，CXMT一直寻求最早于2023年在上海上市，估值达到1000亿元人民币或更多。虽然IPO尚未成为现实，但该公司在4月份的一轮融资中从包括总部位于北京的GigaDevice Semiconductor Inc.在内的投资者那里筹集到人民币108亿元。彭博社今年3月报道称，拜登政府正在考虑对华为和其他几家科技公司实施制裁，以限制中国发展先进半导体。总部位于安徽的CXMT成立于2016年，是中国最大的DRAM存储芯片制造商之一，与美光科技和三星电子等公司竞争。就在几天前，中国成立了有史以来规模最大的半导体投资基金，以支持该行业的发展，并在实现更大程度的自给自足方面取得进展。据公司注册汇总机构天眼查的数据，中央政府和国有银行及企业向名为“大基金三期”的投资工具投入人民币3,440亿元。据彭博社报道，碧桂园在3月12日至4月12日的最后期限到期后，于上月获得批准，将三期人民币债券的票息和本金分期付款延期至9月。碧桂园曾是中国销售额最高的开发商，但在2023年开始出现一笔美元债券违约。随着中国房屋销售下滑，挑战越来越大，碧桂园最近采取了一系列措施来缓解其庞大的债务负担，包括去年12月以约4.28亿美元的价格出售其在购物中心运营商珠海万达商业管理集团有限公司的股份。截至去年，碧桂园的总负债为人民币1.36万亿元。碧桂园创投公司网站显示，该公司成立于2019年，专注于科技、先进制造业、房地产和医疗保健等领域，投资90多家公司。

风起05-31 18:03

证监会官宣！许家印被罚款4700万恒大被罚款41亿

5月31日，中国证监会对恒大地产债券欺诈发行及信息披露违法案作出处罚决定，许家印被罚款4700万，恒大被罚款41亿。

欧罗巴05-31 17:24

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