困境中的美国房地产投资者：抓住“超值优惠”的良机lg...

FX168财经报社(北美) 随着商业地产崩盘继续扰乱市场，陷入困境的投资者看到了购买美国问题房地产资产的最佳机会之一。

私募股权公司已经做好准备，抓住机会。根据Preqin汇编的数据，该行业为房地产投资预留的4000亿美元资金中，约有64%瞄准了北美，这一比例为20年来最高。

其它地区则担心，美国市场的强劲偏好将导致世界其他地区无法吸引同样的需求，从而推迟解决当地不良贷款和房地产问题。

受疫情影响，人们在家办公，去年写字楼价值下跌近四分之一，跌幅超过欧洲，私募股权公司希望利用美国市场的大幅折扣。美国抵押贷款银行家协会表示，今年美国将有近1万亿美元的商业房地产相关债务到期，而借款人无法偿还贷款导致违约率上升，这将为不良资产买家创造更多机会。

佛罗里达大西洋大学金融学教授、橡树资本管理公司顾问雷贝尔·科尔表示：“与储蓄贷款危机和2008年相比，我们在问题资产方面仍处于第一或第二阶段。海啸即将来临，海水正在从海滩退去。”

橡树资本全球房地产主管约翰·布雷迪也对未来直言不讳：“我们可能正处于过去40年来最重大的房地产不良投资周期之一的边缘，”他在最近一份关于美国的报告中写道。“很少有资产类别像商业房地产一样不受欢迎，因此我们认为，没有比商业房地产更好的地方可以找到超值优惠。”

这种关注意味着其他地区可能只剩下低价买家作为主要竞标者。这可能会进一步拉低欧洲和亚洲的房价，或者导致一些市场陷入停滞，因为卖家和贷款人拒绝接受超低价竞标。

数据提供商Altus Group的研究主管奥马尔·埃尔托莱表示，北美经济强劲、市场深度增强和货币走强，可能导致北美以外地区的“市场复苏延迟”。

美国的商业机会在于借贷成本上升、价值暴跌后，贷款机构纷纷撤出商业房地产市场。资产管理公司PGIM估计，今年到期贷款额与新增信贷额之间的差距将达到近1500亿美元。

加拿大退休金计划投资委员会首席执行官约翰·格雷厄姆在接受采访时表示：“当你开始进入周期时，大市场就是人们寻找机会的地方。”从私募股权到私人信贷和商业房地产，“美国是最大、最深的市场。”

根据标准普尔全球评级，美国和欧洲的商业房地产都承受着“历史压力”。

该公司周二(7月9日)在一份报告中表示，部分市场价值下跌幅度超过金融危机期间，这增加了商业抵押贷款支持证券的风险。该公司表示，2020年未偿还的CMBS部分中，超过四分之一已被降级。

美国小型银行由于房地产业务而显得特别脆弱，而该行业已经出现动荡。今年早些时候，纽约社区银行在财务困难加剧后不得不注资逾10亿美元。太平洋投资管理公司表示，更多地区性银行可能因房地产债务而倒闭。

根据橡树资本的分析，如果商业地产价值从峰值下跌20%，美国面临风险的银行数量将超过2008年金融危机时的水平。根据国际货币基金组织的数据，去年美国写字楼价值下跌了23%。

房地产投资公司喜达屋资本集团董事长巴里·斯特恩利希特也表示，他认为贷款机构未来将面临更多问题。

对于地区性银行，“你会想知道到底发生了什么，比如它们怎么可能没有遭受更大的损失，尤其是它们的办公室投资组合，”他在5月份的财报电话会议上表示。

喜达屋也未能幸免。其房地产收入信托收紧了投资者从该工具中撤资的能力，以保持流动性并避免资产出售。

虽然美国对私募股权买家来说颇具吸引力，但商业地产的私募股权资本总量却已缩水。这会给信贷投资者带来一些问题。

Preqin数据显示，截至5月份，这些公司在全球范围内为房地产债务策略拨出的资金较2021年底减少了26%，至561亿美元。例如，这可能会限制买家对从韩国到中国的不良CRE贷款的兴趣，因为贷款出现问题。

Preqin副总裁查尔斯·麦格拉斯表示：“资金正在减少。”借贷成本上升意味着私募股权投资者“正在经历融资和交易的急剧下降”。

投资者在欧洲投资的主要障碍之一是对房地产和贷款估值稳健性的怀疑。欧洲保险和职业养老金管理局在6月份的一份报告中写道：“它们可能并不总是准确反映资产的真实价值，尤其是在市场条件不断变化的情况下。”

例如，德国银行更新其所融资建筑的估值频率低于美国同行，这意味着问题需要更长的时间才能浮出水面。据该地区银行监管机构称，尽管贷款价值比超过100%的CRE债务总额接近1600亿欧元(1730亿美元)，但减记仍存在滞后。

这表明，资产负债表上将出现大量违约和不良资产出售的情况，尽管债务结构意味着问题的全部规模可能还需数年时间才会显现。

欧洲银行管理局主席Jose Manuel Campa向彭博电视台表示，情况可能会变得更糟，不良贷款将进一步增加。“这种趋势不会在短期内持续下去。”