第一块倒下的多米诺骨牌？美房地产巨头曝出1.6亿美元债务违约lg...

FX168财经报社(北美)讯 由于空置率上升且利率高企，全球最大的上市房地产公司之一Brookfield Corp.的基金拖欠了12栋办公楼1.614亿美元的抵押贷款，这些办公楼大多位于华盛顿特区附近。

根据一份有关商业抵押贷款支持证券(CMBS)的文件，这笔贷款转移给了一家特殊服务机构，该机构正在与“借款人合作，执行一份谈判前的协议，并确定前进的道路”。

由于借贷成本飙升，加之远程办公和混合办公的兴起，写字楼人满为患的前景黯淡，一些房东开始拖欠债务。这些趋势打压了房价，据Green Street的数据，过去一年写字楼价格下跌了约25%。Trepp的数据显示，3月份，约4.8%拥有CMBS的办公物业由特殊服务机构管理，高于一年前的3.2%。

Brookfield是一家大型写字楼的所有者，此前曾拖欠与洛杉矶两座建筑有关的债务，这两座建筑分别是Gas Company Tower和777 Tower。与此同时，Pacific Investment Management Co.旗下基金拥有的Columbia Property Trust，以及WeWork Inc.和Rhone Group创办的一家合资企业也出现了写字楼债务违约。

周二(4月18日)的一份报告显示，Brookfield在洛杉矶的另一处办公物业，South Figueroa St.725号，已被移交给一家特殊服务机构，由Kroll Bond Rating Agency看管。

Brookfield今年早些时候在洛杉矶的违约，是知名房地产公司中首批重大违约事件之一。几周之内，Pacific Investment Management Co.在波士顿、纽约和旧金山等主要城市的17亿美元办公楼抵押贷款也出现了违约，给商业办公楼行业带来了冲击波。《华尔街日报》2月份报道称，由于入住率低或到期债务必须以更高的利率再融资，每月有五到十座办公大楼面临违约风险。

Brookfield发言人Kerrie McHugh在一份电子邮件声明中说:“我们一直关注质量，所以我们拥有的95%都是精品和A级建筑，这些建筑在全球范围内的需求持续强劲，并受益于对质量的追求。”“虽然疫情对美国部分地区的传统办公室构成了挑战，但这只占我们投资组合的很小一部分。”

Green Street指数显示，截至今年3月，华盛顿都市区的写字楼价格较上年同期下跌了36%。

根据Kastle Systems的数据，与大流行前的水平相比，该地区在4月5日那一周约有43%的员工在办公室办公。这一比例低于纽约、芝加哥和德克萨斯州奥斯汀等城市，但高于加州一些受科技公司撤离打击特别严重的地区。

根据该报告，在Brookfield投资组合中债务为1.614亿美元的12座建筑中，2022年的入住率平均为52%，低于2018年承保债务时的79%。随着美联储提高利率，4月份该抵押贷款的浮动利率债务的月还款额从一年前的略高于30万美元跃升至约88万美元。

由于对房地产前景的担忧，写字楼类股今年大幅下挫。截至周一收盘，一个公开交易的写字楼房地产投资信托指数今年下跌了19%。而在此期间，标准普尔500指数上升了8%。

美联储的数据显示，越来越多的债务违约可能是小型和地区性银行的一大担忧，这些银行持有约67%的商业房地产贷款。摩根士丹利称，未来两年将有1.5万亿美元的商业房地产债务到期，如果这些债务中的很大一部分出现违约，小银行可能面临倒闭的风险。总部位于纽约的Signature Bank今年3月倒闭，加剧了地区银行面临的威胁，因为该行约一半的贷款流向了商业地产。不过，商业地产问题的严重程度仍有待观察，因为贷款与价值比率处于历史低位，这将有助于借款人在房地产价值不断下跌的情况下还得起新的贷款，并减轻贷款机构的损失。

市政官员已经开始着手处理市中心多余的空置办公空间，这可能成为当地经济的负担。由于联邦政府仍然没有强制要求办公室工作，华盛顿特区一直在努力解决办公室入住率低的问题，其他主要城市也面临着类似的问题。今年1月，纽约市市长亚当斯(Eric Adams)宣布，计划在曼哈顿中城开辟一片办公住宅改造用地。此前，华盛顿特区市长鲍泽(Muriel Bowser)计划在纽约市传统的办公中心增加700万平方英尺的住宅面积，该计划已经刺激了几个改造项目。