从香港到日本，亚洲商业地产行业面临寒流lg...

据日经报道，亚洲商业地产市场在今年的表现令人失望，高利率和金融市场动荡使商业地产受到了抑制。

Photo byManson Yim on Unsplash

寒意已经蔓延到商业地产和上市房地产投资信托基金，这些基金拥有产生收入的办公室和商场，在新加坡、日本和香港的股票市场上占有重要地位。

标普以亚洲为重点的房地产投资信托基金指数，在今年年初表现良好，人们预测，中国放松对疫情封锁，将鼓励更多资金从亚洲最大的经济体流向其他地方，从而推动商业地产。

但是，随着美联储会继续提高利率，乐观预期就被打破了。美国和瑞士的银行危机进一步损害了市场情绪。

尽管10年期美国国债收益率在3月份下降，投资者在动荡期间寻求一个安全的地方来存放资金，但亚洲的利率仍然很高，足以压制行业可能出现回升的希望。

"该地区的利率将在2023年达到多年来的高点，"伦敦房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的研究主管克里斯汀·李说："经济和经营环境的疲软，迫使企业审查他们持有的空间数量。" 

金融数据提供商Refinitiv的最新数据，显示下滑的趋势。1月至3月底，亚太地区的商业房地产并购价值为103亿美元。这与去年同期的189亿美元相比，与2022年第四季度完成的212亿美元的交易相比，下降幅度更大。

房地产投资信托基金(REITs)，也受到了房地产市场下行的冲击。在房地产经理收取租金时，REITs 为投资者提供了稳定的股息支付。

标准普尔高收益亚太-新西兰房地产投资信托基金精选指数（S&P High Yield Asia Pacific-Ex New Zealand REITs Select Index），旨在追踪标准普尔区域稳定的30个最高股息收益的房地产投资信托基金，截至3月30日，该指数一年的净回报率为负14.27%。

马来西亚马来亚银行分析师奎师那·古哈在3月份的一份报告中表示，较高的利率环境将对房地产投资信托基金的回报造成压力。古哈的结论是，如果利率上升半个百分点，那么对于某些在新加坡交易所上市的房地产投资工具来说，每单位分配（DPU）的变化，即投资者从每份房地产投资信托基金中获得的报酬，可能会下降2%或更多。

新加坡交易所因其对房地产公司的关注，而受到一些投资者的青睐。房地产投资信托基金的进一步下跌可能会使新加坡交易所的光芒消失。

"我们同意DPU有可能进一步下行，"古哈在他的报告中说，指的是房地产投资信托基金的股息。"话虽如此，但市场已经适应了升高的[利率]，所以除非加息重新加速，否则对股价的增量影响可能比较小。"

市场分析机构MSCI在2月份的一份报告中说，亚太地区2022年最后一个季度的商业房地产活动下降速度比前三个月快。

报告说，商业房地产交易额同比下降52%，所有主要经济体和物业类型都普遍下降，并补充说这是2012年以来最小的第四季度交易量。

MSCI亚洲实物资产研究主管本杰明·周说："第四季度又出现了一波加息，这进一步冷却了交易势头。表明其他地方的活动乏善可陈，主要是融资成本上升的产物。"

对于香港，周表示，由于香港与美国加息同步进行，未来几个月的商业地产投资量可能仍然受到抑制。

香港的房地产投资预计今年将从10年的低点上升多达15%，正从边境关闭带来的长期低迷中恢复过来。据分析人士称，去年交易量与前年相比下降了近一半。2022年仅达成101笔交易。

寻找办公空间的客户变得谨慎，对签署租赁合同犹豫不决。市场继续挣扎在大量的空置房中。

然而，一些投资者却在押注其他地区商业地产会出现反弹。房地产咨询公司JLL在3月份的一份报告中指出，日本和新加坡仍然是亚洲商业地产投资者的首选目的地。

JLL说，在其调查的55个机构房地产投资者中，68%的人预计今年将增加对日本商业地产的投资，60%的人对新加坡的非住宅房地产资产有同样的看法。这项调查是在去年12月进行的。

JLL的报告指出，日元在过去一年的贬值，加上国内的低利率，鼓励海外投资者在日本部署资金。报告还强调，新加坡的避险声誉是吸引投资者的一个主要原因。

尽管如此，亚洲中心城市的商业地产创收能力还是受到了质疑。莱坊的2022年最后一个季度亚太写字楼报告显示，整个地区的写字楼都出现了下滑。在东京、深圳、马尼拉、雅加达和香港，优质租金同比下降超过2%，延续了前三个城市上一季度的下滑。

在新加坡，情况似乎更好。莱坊指出，在这一季度，这里优质租金上涨了3%以上。今年前三个月，市核心商业区的租金按季度攀升了1.3%。

然而，去年最后三个月，新加坡写字楼租金指数，咨询公司衡量优质商业空间租金表现的指标，按季度下滑了1%，这是连续第二个季度的下滑，并表明亚洲地区更大面积的衰退。

莱坊表示，这表明企业在为可能出现的市场衰退做准备时，正在收紧资本支出。咨询公司对今年亚洲租金价格的预测是一个混合的袋子： 新加坡、首尔和台北的主要办公室租金被认为会上升，而广州、香港、吉隆坡和曼谷的租金预计会下降。

莱坊的李说："亚太地区的房地产市场将不得不经历一个过渡期，因为在快速发展的环境中，占用者和投资者[重新审视]他们的战略，他们在做出租赁决定时将更加谨慎，而业主将优先考虑保障他们的现金流。"