商业地产市场“冻结” 债券交易销售量同比暴跌85% 违约风险剧增lg...

FX168财经报社(北美)讯 周五(2月17日)，美国商业抵押贷款债券的销售量急剧下降，同比暴跌约85%，原因是利率上升削减了贷款量，潜在违约风险吓坏了投资者。

根据彭博社的数据，美国今年迄今为止仅发行了约42.7亿美元的债券，低于去年同期的293.8亿美元。投资者将此归咎于美联储激进的加息行动，这使得借款人的再融资成本更高。更高的利率有效地提高买家的价格来减少房地产的销售。

目前的经济环境为最近办公楼和零售物业领域的一系列违约不断增加压力，这使得债券购买者更加谨慎。本周，彭博社报道称，洛杉矶市中心最大写字楼房东的母公司布鲁克菲尔德公司拖欠与两栋建筑相关的贷款，而不是因空间需求下降而为债务再融资。与此同时，与美国前总统特朗普在曼哈顿华尔街40号的大楼有关的贷款被列入贷款人观察名单。

联合国联邦信用合作社首席投资官Chris Sullivan表示：“违约风险已经增加，如果利率上升和经济放缓，问题可能会更加严重。所以，我认为谨慎和小心的做法是合适的。”

随着美联储开始认真加息，从2022年下半年开始，随着房地产市场活动放缓，贷款量下降。

根据抵押贷款银行家协会的数据，与前一年相比，去年商业房地产贷款（通常被重新打包为商业抵押债券的基础债务下降了 10%，从8.91亿美元降至8.04亿美元。该贸易组织预计2023年商业抵押贷款将进一步下降15%，至6.84亿美元，再次削减可证券化和出售的贷款数量。

保险资产管理公司Conning & Co结构性产品主管Paul Norris表示：“一切都被冻结了，所以没有原材料可以进行商业抵押支持证券的交易（CMBS）。”

在过去的几周里，只有少数交易完成了。银行甚至在交易结构上变得富有创意，以试图吸引投资者。上周，由德意志银行牵头的一个贷方集团为商业抵押贷款支持证券定价，总额为7.655亿美元，期限为5年，这在一个倾向于出售长期债务的市场中是一个反常现象。

Paul Norris表示：“现在很难将新交易推向市场，因为房地产市场没有发生任何事情，没有人愿意为他们的建筑物再融资，由于不确定性，买家和卖家之间的期望存在巨大差距。”

可以肯定的是，根据彭博的数据，CMBS指数的表现一直优于更广泛的投资级债券市场，今年迄今上涨1.14%，而后者的涨幅为0.85%。

资本化率

美联储的加息周期也导致资本化率上升，这是一种类似于债券收益率的衡量标准。最近这些数字一直在上升，因为房地产价值一直在下降，抑制了交易量。

巴克莱银行CMBS策略师Lea Overby说：“如果可以的话，没有人愿意承受损失。根据 Green Street 的数据，美国商业地产价格在202年下跌了13%。但由于通胀持续居高不下且失业率处于低位，美联储可能不得不维持加息更长时间。如果经济衰退的风险变得更加严重，那对商业房地产市场来说将是艰难的。”

在今年余下的时间里，巴克莱银行估计CMBS的发行量将保持在较低水平。到2023年，该银行预测将有25万亿美元的代理债务，这是由多个资产支持的债券。它预计将有45万亿美元的单一资产、单一借款人债券或由单一财产抵押支持的证券。“市场需要学习如何在这种新的利率制度下运作，并就应该在何处定价达成共识，市场越早意识到这是新的现实就越好。”