买房小心！专家警告：加拿大“免费借钱”买房年代已痛苦终结lg...

虽然加拿大人的拥房率是世界最高的国家之一，但很少加拿大人为房贷月供而苦苦挣扎，但 CBC新闻说， 随着实际 利率开始转正 上升，加拿大实际 免费借钱买房 的年代已 痛苦终结。

大流行期间，随着通胀大幅飙升，年通胀率远远高于贷款利率， 这就是经济学家所说的 利率 实际 为 负，所以向银行借钱买东西实际上比一年后再买便宜得多 。

即使本周加拿大央行将利率再提高 25 个百分点至 4.75%，该银行的基准利率仍仅略高于当前物价的平均上涨幅度。

正如加拿大央行副行长保罗·博德里（ Paul Beaudry ）昨天（6月8日）周四在维多利亚商会的一次演讲中解释的那样，自 1990 年代初以来，全球实际利率一直在大幅下降。

根据副行长的说法，这种情况可能即将改变，不仅是在通胀得到控制之前，而是从长期来看。

对于很多人来说，这个概念并不容易理解，但根据加拿大中央银行领域的顶级专家之一斯蒂芬·威廉姆森（Stephen Williamson）的说法，实际利率（real interest ）和名义利率（nominal interest ）之间的差距对储户、购物者和借款人的好处有着至关重要的影响。

为了帮助解释， 同时在 西 安 大略 大学任教 的 威廉姆森使用了买苹果的例子。

“假设我今年借了一个苹果，一年后我还给你一个苹果，这就是实际利率为零。”

换句话说，虽然你必须在新作物到来时用另一个苹果代替，但实际上，你一整年你都没有花钱去买这个苹果。

一般来说，这不是我们认为世界运作的方式。

但由于去年秋天的利率如此之低，以大约 3% 的利率借钱，但超市的物价却以 10% 的速度加价，所以，就算加上利息，你去年买的东西实际比今年买还便宜。

用苹果的术语来说，这有点像现在借一个苹果，然后少咬一口就还回去。

“这笔交易很划算，”威廉姆森在一年前的另一次采访中说。“所以我们应该疯狂地借钱。”

这正是加拿大人所做的，以低利率借钱，然后将房价推高至天文数字的高度，使加拿大消费者债务达到世界领先水平。

当时威廉姆森预测这是不可能持续的事情，但事实并非如此。

正如 Beaudry 周三解释的那样，近 30 年来，加拿大央行不必担心通货膨胀。 中国经济开放、经济全球化、婴儿潮一代的高储蓄率以及日益严重的不平等现象，使富人得以投资赚钱而不是消费花钱，这意味着到 2018 年实际利率已降至零以下，即实际利率为负。

图：加拿大（红线）实际利率在1994-2018年的走势

但由于一系列危机，包括 COVID-19 大流行，加拿大的通胀突然远远超过加拿大央行 2% 的目标范围之上。

威廉姆森说：“自 1991 年央行开始制定通胀目标制以来的整个时期，他们还没有见过这样的事件。” “加拿大从来没有持续高于通胀目标。”

相反，在那些日子里，当失业率上升时，央行会降息，而当失业率较低时，央行会稍微提高利率。

通胀本来一直就不是问题，直到在 2021 年底开始时，令世界各地的央行行长措手不及。

在那之前，许多人已经忘记了通胀是如何运作的。

一年前，当加拿大通胀达到 8% 时，那些似乎对工资增长 2% 感到满意的人可能会对工资削减 6% 感到愤怒， 但对经济学家来说，它们是一回事。

威廉姆森说，实际利率上升对抵押贷款也有类似的影响。

“买房的成本不仅仅是你现在支付的加元值（dollar value），随着时间的推移，它将包括所有这些利息成本，”他说。

“因此，如果实际利率很高，就购买力而言，即在还清抵押贷款过程中，你收入的原始购买力正在支付了更高的实际还款额。你将不得不牺牲更多，因为你本来可以用这些原始购买力来购买其他东西。”

他说，这对加拿大人来说是既新鲜也痛苦。

他们支付的抵押贷款 实际利率很低，同时眼睁睁地看着自己的房屋资产升值 10% 至 30%。“这是一笔非常划算的交易，”他说。

但是，由于现在央行政策基准利率为 4.75%，而最新的通胀率为 4.4%，预计将进一步下降，所以实际利率未来将会更高，而且还会上升。

这位西安大略大学的经济学家表示：“展望未来，如果你预计通胀将下降到 3%，或者如果我们在未来一年下降到 2% 甚至更好，那么这就是一个非常高的实际利率。”

“如果 实际利率高达 2.75 %，伙计，这是一个很高的实际利率。”

正如央行副行长 博德里周三解释的那样，当前由于短期影响而导致的实际利率上升，他称之为“泡沫部分”，预计这将是经济长期进程中短暂但痛苦的昙花一现。

但副行长警告说，一旦通胀得到控制，就无法确定实际利率是否会回落至零。相反，随着婴儿潮一代将储蓄用于退休，气候变化和人工智能创新驱动的企业寻求更多投资，全球储蓄可能会下降，从而在长期内推高实际利率。

看完CBC新闻报道的这个加拿大“免费借钱”买房的理论，现在才懂是不是太晚了？

作者：丁其