瑞银重磅前瞻：中国楼市接近拐点！市场触底最早可能是在……lg...

FX168财经报社(亚太)讯 中国苦苦挣扎的房地产市场即将企稳的预期不断增强，瑞银分析师最新一个赞同该观点的。

“在经历了四五年的下行周期后，我们开始看到一些相对积极的信号，”瑞银投资银行亚太区房地产和大中华区房地产研究主管John Lam周三告诉记者。

“当然，这些信号不是全国性的，也可能是地方性的，”Lam说，“但与过去相比，它应该更加积极。”

一个指标是中国大城市的销售状况有所改善。

CNBC对万得资讯获取的数据进行分析后发现，截至周三，中国五个主要城市的二手房销售同比增长超过30%。在中国，这一类别通常被称为“二手房市场”，与通常由新建住宅组成的一手市场形成鲜明对比。

瑞银预测中国房价可能在2026年初企稳，早于此前预计的2026年年中。他们预计二手房交易在2026年可能占市场总量的一半。

瑞银分析了2014-2015年房地产市场触底回升时的四个关键指标：库存下降、土地价格溢价上升、二手房销售增长和租金上涨。截至2025年2月，前三项指标均已改善，仅租金价格尚未回升。

中国政府在2024年9月提出要“遏制”房地产行业的下滑，后者曾占中国经济四分之一以上，同时也是大多数家庭财富的主要组成部分。但近年来，恒大等大型开发商相继违约，房产销售额从2021年的水平近乎腰斩，降至约9.7万亿元人民币（1.34万亿美元）。

中国房地产市场的下行始于2020年底，当时政府开始打击开发商对高杠杆增长模式的依赖。尽管过去一年多来中央和地方政府采取多项刺激措施，但房地产市场仍未显现明显复苏迹象。

不过，自2024年底更强有力的刺激政策出台后，分析师开始预测市场可能最早在今年晚些时候触底。

标普全球评级在2025年1月重申，中国房地产市场可能在2025年下半年企稳，并指出二手房销售的激增是新房市场回暖的先行指标。

2025年2月底，麦格理首席中国经济学家Larry Hu列举出三个可能促使房价见底的“积极”信号：政策推动、库存降至2011年以来最低水平，以及抵押贷款利率与租金收益率的差距缩小，这可能鼓励购房者选择买房而非租房。

不过，Hu在本周的一封电子邮件中表示，中国房地产市场仍然需要通过央行提供金融支持来巩固复苏趋势。

汇丰亚洲房地产主管Michelle Kwok在2025年2月指出，有10个迹象表明中国房地产市场已触底，其中包括新房销售回暖、房价稳定和外国投资的增加。 除国有企业外，外国资本也开始投资中国房地产市场。2月20日，来自新加坡的两家开发商/投资基金在上海购入土地。此外，在中国政府推动保障性租赁住房的背景下，外资正在寻找新的方式进入市场。

2025年2月底，Invesco旗下房地产投资部门与中国自如（Ziroom）成立合资企业Izara Holdings，计划初期投资12亿元人民币（约1.6亿美元），开发位于北京冬奥会场馆附近的一处1500套公寓的租赁住房项目，预计2027年投入使用。

该公寓的月租预计为5000元人民币。Invesco亚太房地产负责人Calvin Chou表示，由于开发商财务困难，市场出现投资空缺，他预计合资公司今年至少还会在中国投资一到两个项目。

自如资管总经理孟月表示，自如的数据库可以快速评估区域因素，以选择新开发项目。他还透露，合资企业未来计划向海外扩展。

并未完全走出困境

尽管如此，房地产市场仍然面临挑战。数据显示，2025年前两个月，房地产投资仍同比下降近10%。

野村证券首席中国经济学家Ting Lu在3月的一份报告中表示，“房地产行业仍然令人担忧，关键数据全面处于负增长，新房开工面积的降幅从2024年第四季度的25.5%扩大至2025年1-2月的29.6%。”

他强调，“如果房地产市场不能真正企稳，中国经济也不会真正复苏。”

尽管二手房市场回暖，但这并不能直接帮助开发商，因为他们的收入主要来自新房销售。

标普全球评级本月将万科列入信用观察名单，并下调龙湖的信用评级。这两家公司都是市场上的大型开发商之一。

“总体而言，中国近期的政策措施已经相当广泛，”Raffles Family Office投资咨询主管Sky Kwah在本月早些时候的采访中表示，“当前的关键在于执行。行业复苏依赖于消费者信心，而信心的恢复并非一蹴而就，必须通过时间积累。”