碧桂园涨超45%！A股地产股涨停潮，利好政策打出组合拳，券商：政策放松从保需求、保项目进入保主体阶段lg...

　　金融界11月14日消息 受政策利好刺激，A股和港股地产股全线大涨。A股新华联、天地源、金地集团、新城控股、粤泰股份、中天服务涨停；地产链上的装修、家电等板块同样活跃，中天精装、瑞尔特、兔宝宝等涨停，三棵树触及涨停。

　　港股碧桂园盘中拉升涨超50％，截至收盘涨45.54％，龙光集团、富力地产、绿地香港、雅居乐集团等涨超30％。

　　地产行业迎来多项政策利好

　　消息面上，地产行业迎来多项政策利好，包括民营企业债券融资支持工具、楼市金融十六条，刚刚三部门又发文允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

　　11月8日，交易商协会官网发布消息称会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　11月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，意向民营房地产企业可提出增信需求。

　　11月10日，交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向；

　　11月11日，保利发展宣布收到交易商协会出具的4份《接受注册通知书》，同意接受该公司中期票据、短期融资券注册，总额100亿元。

　　11月11日，新城控股发布公告称，为积极改善融资情况，优化债务结构，公司拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度（本次事项尚存在不确定性）；

　　11月11日，据财联社报道，包括美的置业、碧桂园在内的多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的或将不止50亿元，碧桂园也已申请发债融资。

　　11月13日，根据中国基金报的报道，11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分会融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等16项政策措施。

　　值得一提的是，近期房地产行业非银融资总额同比也在年内首次实现转正。11月8日，中指研究院发布的监测数据显示， 2022年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4％，环比下降27.0％。

　　11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。 《通知》指出，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30％，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70％。

　　政策放松从保需求、保项目进入保主体阶段

　　招商宏观指出，回顾过去，2018-2021年，房企走上全面去杠杆之路。2018年资管新规，压缩影子银行、切断前端融资；2019年三道红线，为房企杠杆水平强制设限；2020年房贷集中度管理，对开发贷投放形成硬约束；2021年地方加强预售资金监管，锁定房企最主要无息负债来源。这一轮去杠杆相当于对房地产业的供给侧去产能，房企陆续陷入债务和流动性困境。也因此，早在去年下半年房地产销售开始走弱之前，土地出让和房屋新开工面积就已经明显回落，房企供给能力减弱、信用风险上升，随后也开始波及地方的土地财政收入。

　　随着经济下行压力加大，房地产政策自去年底有所松动，可分成三个阶段。第一阶段是保需求，发生在今年上半年。这一阶段的政策表现为，各地基于因城施策的购房政策陆续松动，放松尺度逐渐小幅加大，涉及限购、限贷、限价、限售等多个方面。然而政策效果不算理想，9·30系列政策也未能扭过局面，商品房销售面积保持两位数负增长。

　　第二阶段是保项目，发生在今年下半年。年中交楼风波发酵之后，各项房地产数据又下一个台阶，风险加速释放。这一阶段的政策以保交楼、稳民生为核心目标，出台2000亿元保交楼专项贷款。政策取得一定效果，8-9月竣工面积同比降幅明显收窄，然而各界主体对房地产业的谨慎预期以及销售、拿地、开工等经济数据仍然几无改善。

　　第三阶段是保主体，发生在今年年底，标志性政策就是此次《通知》，是对18-21年全面去杠杆政策的一次均值回归。《通知》要求稳定房地产开发贷款投放、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款/信托贷款等存量融资合理展期、保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定，从表内、表外各类融资渠道对房企融资予以积极支持。

　　房地产行业环境发生根本性改变 去杠杆主基调不变

　　天风证券地产分析师韩笑表示，本轮政策落地快，节奏与力度均超预期，优质民企再融资能力有望得以修复。“第二支箭”有望直接增强优质民营房企的主体信用，避免流动性无序挤兑的同时稳定市场预期和信心，推动房企再融资和行业基本面的修复向好。

　　丁祖昱则表示，房地产行业环境发生了根本性改变，短期内政策的核心在于稳地产。“金融十六条”，叠加近期一些积极政策，对行业信心提升注入了强心剂。

　　其中保持融资平稳有序，对于恢复优质民企的融资功能，支持房地产企业经营逐步回归正轨有很重要的信号意义，房企生存环境将迎来修复。

　　房地产政策主基调仍继续坚持“房住不炒”，严防房地产过度金融化、泡沫化，房地产行业去杠杆主基调不会改变，未来政策端还将继续保障合理住房需求，落实稳地价、稳房价、稳预期。

　　鉴于全国性强力政策已经到来，叠加缺失的信心底有望出现，年底房地产市场或将见底复苏，各线城市或将轮动修复。房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，问题房企还将有序出清。

　　招商宏观也表示，预计此次政策将产生积极效果，有助于房地产业发展回归正反馈。一方面，房企是房地产项目的建设主体，保主体就是保项目，且有利于提高房屋交付质量；另一方面，当前购房需求低迷，既与人口等长期因素和疫情等中短期因素有关，也与居民信心有关，主要体现在对房企项目交付风险的担忧，因此，保主体、保项目也同时有利于保需求。

　　稳地产政策如何影响地产链？

　　招商宏观指出，客观地说，长期的人口因素不可逆，中短期的疫情因素也尚没有缓解，在一线城市限购不放松的情况下，预计居民信心改善带来的商品房销售复苏力度将是相对温和的。一线城市限购不放松是本轮政策与2014-15年的最大差别，没有一线城市房价上涨效应的带动，投机需求将继续被抑制，单靠刚性需求和改善性需求的释放很难带来大的脉冲。

　　在此情况下，经历供给侧去产能后，率先恢复供给能力的房企可能会将现金流向后端倾斜，即优先保障存量项目的竣工交付，然后再考虑土地库存回补，即前端的拿地和开工。因此，如果明年商品房销售低位企稳/弱复苏，则地产链格局将是前端（销售/拿地/开工）同步弱复苏+后端（安装投资/竣工）高增长。