建行300亿住房租赁基金落地，加快探索租购并举新模式lg...

　　10月，二十大报告再次强调租赁的重要地位，地方也继续密集出台各项支持政策。11月8日，建设银行在京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，以及首批十余个项目收购协议。建行住房租赁基金的落地是住房租赁和房地产发展新模式的积极探索，也是落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的重要举措。

　　摘要

　　政策动向：中央层面，“发展保租房”位列《党的十九大以来大事记》，二十大再次强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。地方层面，10月常州发布租赁住房安全管理条例，规范租赁市场发展。广州、成都、芜湖等地发文明确保租房认定标准及运营规范，深圳发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》；南宁积极施策保障保租房承租人或其子女的社保、户口、入学等相关权益。内蒙古、云南发布了保租房发展计划。

　　市场运行：2022年10月，租赁市场进入传统淡季，住房租赁需求回落，重点城市住房租金水平有所松动。10月，50城住宅平均租金37.1元/平米/月，环比下跌0.59％，同比下跌3.63％。

　　土地情报：10月，22城中7城进行了土地集中供应出让，无涉租用地成交。广州两宗宅地各需配建约10％份额政府性统筹房源；成都成交4宗人才公寓住房用地，面向特定人才租售；济南一宗宅地配建3.5万平方米人才公寓，提供给片区重点优质企业使用。

　　行业动态：建行拟设立的300亿住房租赁基金完成备案，11月8日建行住房租赁基金正式发行。西安市安居建设管理集团取消2022年度第一期中期票据（保障性租赁住房）发行。同时，多家企业如上海地产、国贸地产、微领地、金地商置、大华集团等，在上海有新品牌推出或有新的保租房项目开业或动工，昆明公租房公司首个保租房品牌“惠青家”正式发布，深圳人才安居集团合作开发的4个保租房项目同时开工。

　　中央层面，为迎接中国共产党第二十次全国代表大会胜利召开，中共中央党史和文献研究院编写了《党的十九大以来大事记》。《大事记》集中反映了5年来党和国家事业取得举世瞩目的重大成就。其中，“6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题”位列2021年6月大事记。二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”章节再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为房地产业中长期发展指明了方向。根据住建部数据，“十四五”期间，全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），预计可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。2021年、2022年全国建设筹集330万套（间）保租房，未来保租房发展有望进一步提速。

　　地方层面，10月，地方继续积极施策支持、规范租赁市场发展。供应端，广州发文支持专业化规模化住房租赁企业参与“城中村”房源整租运营，既可为保租房“开源”，亦可提升“城中村”居住品质；成都进一步明确了居民将自有住房用于保租房的有关事项，查缺补漏，自有住房筹作保租房更加规范；芜湖在面积、规模、租金等维度明确保租房认定标准。运营管理方面，常州人大常委公开发布《常州市租赁住房安全管理条例》，围绕“加强租赁住房的安全管理，规范住房租赁活动，保护人身和财产安全，提升居住品质，维护社会秩序和公共安全”宗旨，在租赁管理、治安管理等维度明确了相关单位的主体责任及行为规范，条例将自2023年7月1日起正式施行。湖南出台公租房分类管理办法，成都发文将对住房租赁企业及从业人员进行量化分类管理，深圳发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》。需求端，南宁积极施策保障保租房承租人或其子女的社保、户口、入学等相关权益。

　　表：10月住房租赁市场指导与支持政策

　　资料来源：中指研究院整理

　　10月，内蒙古发布了发展保租房的实施细则，全区“十四五”期间计划筹集保租房5.8万套（间），并提出重点城市和发展盟市，可探索利用集体经营性建设用地建设保租房。云南发布《云南省住建领域新型城镇化三年行动计划（2023-2025年）（征求意见稿）》，到2025年，筹集建设保租房21万套（间），并计划开展住房公积金发展租赁住房试点。

　　表：10月部分省市出台保租房筹集计划

　　资料来源：中指研究院整理

　　2022年10月，随着租赁市场进入传统淡季，住房租赁需求明显回落，市场议价空间扩大，租金整体水平有所松动。10月，全国50个城市住宅平均租金为37.1元/平方米/月，环比下跌0.59％，同比下跌3.63％。

　　图：2021年6月至2022年10月50城住宅平均租金及环比涨跌

　　数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

　　2022年10月，50城中仅有3个城市住宅平均租金环比有所上涨，上涨城市数量较9月减少19个。其中，三亚环比上涨0.71％，苏州环比上涨0.43％。47个城市住宅租金较9月有所下跌，其中郑州、兰州、北海等地环比下跌1.5％以上，跌幅较为突出。

　　图：2022年10月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

　　数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

　　集中供地22城中，7城进行了土地出让，广州、成都成交规模突出。2022年10月，在集中供地22城中，有7个城市进行了土地集中供应出让，累计成交154宗宅地，总体规划建筑面积为1462.59万平方米。其中，广州、成都涉宅用地成交规模突出，规划建筑面积均在300万平方米以上，南京成交面积超200万平方米。

　　10月22城无租赁用地成交。10月，集中供地的7城最终成交的154宗涉宅用地中，无租赁用地。值得注意的是，广州两宗商品住宅地块各需配建约10％份额政府性统筹房源，规划建面共计0.7万平方米，建成后无偿移交给政府，装修标准参照《广州市保障性住房及人才公寓设计指引》；成都成交4宗纯人才公寓住房用地，住宅规划建面共计26.04万平方米，项目均限定最高售价，面向特定人才租售；济南一宗宅地需配建3.5万平方米人才公寓，提供给片区重点优质企业使用。

　　表：2022年10月集中供地22城涉宅用地成交信息

　　数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

　　10月，建设银行拟设立的300亿住房租赁基金完成备案，11月8日，建行住房租赁基金正式发行。该基金的目标定位及投向为通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。建行住房租赁基金的落地是住房租赁和房地产发展新模式的积极探索，也是落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的重要举措。建行住房租赁基金的设立在增加地方租赁住房供给的同时，也可以有效盘活房企的存量低效资产，减轻房企的库存压力，助力地方房地产市场的健康运行及探索发展租购并举新模式。

　　另外，值得注意的是，西安市安居建设管理集团发布公告，鉴于近期市场波动较大，决定取消2022年度第一期中期票据（保障性租赁住房）的发行。

　　表：2022年10月住房租赁市场融资情况

　　资料来源：中指研究院整理

　　10月，多家租赁开发运营企业在上海出现新动作：上海地产首个保租房项目开业；国贸地产旗下贸家公寓在上海举行品牌发布会暨开业盛典；社会化保租房社区——微领地浦江中心社区正式开业；金地商置与宝山区签署战略合作协议，金地草莓社区在宝山公开市场获取的首个保租房项目奠基仪式也顺利进行……另外，昆明公租房公司首个保租房品牌“惠青家”正式发布；深圳人才安居集团4个保租房项目同时开工，可提供房源约2000套。

　　表：2022年10月住房租赁开发运营企业动态

　　资料来源：中指研究院整理