Mysteel：警惕房地产市场可能陷入“L”型增长lg...

摘要：据中指院数据，10月楼市整体成交表现不佳。虽然今年以来，特别是9月底，多个监管部门集中出台全国普惠性政策，降低购房成本，稳定市场预期，但当前购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步拖累市场恢复节奏。我们预计在大会之后，仍将有针对房地产需求端的刺激政策出台。

转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期，同时防止具有收缩效应的政策滞缓预期修复的速度。当前居民部门杠杆率已经较高，房贷利率下降对购房需求的刺激作用或有限。政策修补仅能够加快房地产市场“见底”，并不能使房地产市场快速企稳反弹。若无力度更大的“救市”政策出台，考虑到本轮疫情的负面外溢效应之大，特别是再次严重冲击了居民的消费预期，房地产市场的见底时间恐将会延后至明年上半年，而且可能是长期处于“L”型的低迷状态。

据中指院数据，10月楼市整体成交表现不佳。环比下降，二线城市降幅明显；整体同比下降2成。分城市来看，三线城市环比略有上涨。土地方面，10月，监测城市总体供应量环比回落，成交量同比降逾一成。

9月底，多个监管部门集中出台全国普惠性政策，降低购房成本，稳定市场预期。10月，报告强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。会后，监管部门密集表态。央行、外汇局强调更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。银保监会明确强化金融稳定保障体系，牢牢守住不发生系统性金融风险底线。其实，10月以来多地跟进落实相关举措，据中指院统计，当前已有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津等二线城市，超百城下调首套公积金贷款利率。

今年以来特别是9月房地产政策层面迎来三大利好后，虽不能快速扭转“房价下跌”的预期，但是促进成交量持续改善的可能性比较大。从居民中长期贷款这个金融领先指标来看，7月、8月和9月同比降幅分别为62.6%、37.6%和-25.9%，降幅显著缩小。同时考虑到商品房成交量在年底季节性走强的特征，商品房成交量有望逐步走出谷底，同比降幅逐步收窄。

特别是2022年9月抵押补充贷款（PSL）净新增1082亿元，这是自2020年初以来央行再度启用PSL工具，此前用于棚改货币化支持工具。PSL重出江湖，目的在于保交付。PSL来源的资金有成本低、期限长、来源稳定等特点，表明了国家对保交付、修复行业的决心，将促进市场预期稳定、信心修复。

但当前购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步拖累市场恢复节奏。若短期多地疫情反复态势延续，严格的疫情防控举措下，预计房地产市场企稳的时间还将继续延后。我们预计在大会之后，仍将有针对房地产需求端的刺激政策出台。

转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。当前居民部门杠杆率已经较高，房贷利率下降对购房需求的刺激作用或有限。“房住不炒”已深入人心，短期内通过刺激销售的方式恐难以改善消费者预期。政策修补仅能够加快房地产市场“见底”，并不能马上使得房地产市场企稳反弹。若无力度更大的“救市”政策出台，考虑到本轮疫情的负面外溢效应之大，特别是再次严重冲击了居民的消费预期，房地产市场的见底时间将会延后至明年上半年，可能是长期处于“L”型的低迷状态。