天风证券：给予招商积余买入评级lg...

天风证券股份有限公司韩笑近期对招商积余进行研究并发布了研究报告《Q3业绩稳步增长，核心业务发展迅速》，本报告对招商积余给出买入评级，当前股价为14.35元。

　　招商积余(001914)
　　事件：公司披露2022年三季报，22年前三季度实现营业收入91.77亿元，同比增长20.89%；实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%；实现基本每股收益0.45元/股，同比增长23.61%。
　　Q3业绩符合预期，核心业务快速发展。公司前三季度实现营业收入91.77亿元，同比+20.89%。物管业务实现收入88.56亿元，同比+25.02%，其中，基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入72.46、3.44、12.65亿元，同比+25.82%、+95.95%、+10.15%，主营业务增势良好。公司前三季度实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%，主要是物管项目增长、新拓展市场化项目增加、商业运营管理规模扩大所致。公司于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航三家子公司股权产生投资收益0.33亿元，但同时因房产租金减免0.70亿元致使归母净利润减少0.68亿元，剔除减免房产租金影响后，公司前三季度扣非归母净利润4.52亿元，同比+30.31%，业绩表现符合预期。
　　毛利率微降，降本增效。公司前三季度毛利率11.90%，较去年同期下降0.9pct，防疫支出增加、人工成本上升及减免租金均对毛利造成影响；其中，基础物管毛利率10.24%，较去年同期提升0.52pct。得益于“一业态一模板”工具应用对管理水平的提升，公司住宅物业毛利率提升3.4pct至9.3%。公司净利率5.11%，较去年同期提升0.63pct。费用管控方面，销售、管理、财务费率较去年同期分别-0.12、+0.70、-0.59pct至0.55%、3.73%、0.82%，管理费率上升原因主要因收并购业务中介费增加及经营规模扩大。
　　业务资源持续扩充，非住规模优势显著。公司前三季度物业管理业务新签年度合同额24.30亿元，同比+17%。“总对总”业务新签年度合同额同比+41%，开拓荣耀、小米、美团等新客户，“合资合作”业务新签年度合同额同比+94%，新成立合资公司4个，持续扩充在文旅、医疗系统等领域业务资源。截至22年9月末,公司在管项目1,837个，覆盖110个城市，管理面积达到3.04亿平；其中，住宅、非住宅管理面积分为1.26、1.78亿平，分别占比41.4%、58.6%。
　　深耕重点城市，赛道布局多元。公司前三季度物管业务收入88.56亿元，分区域看，物管收入排名前五的城市分别为：深圳、广东（除深圳）、山东、江苏和四川，合计实现收入为50.40亿元，占比总营收54.9%，合计管理面积1.70亿平方米，占比总管理面积55.9%，重点城市贡献率维持高位。分业态看，非住业态前三季度实现收入50.08亿元，占比总营收54.71%；其中办公、园区、政府、公共、学校、商业、城市空间及其他分别占比36.1%、14.3%、14.3%、12.6%、9.9%、5.7%、7.2%，业态布局多元均衡，为业绩提供稳定支撑。
　　资管业务表现受减租影响。公司前三季度资管业务实现收入3.25亿元，同比-19.94%，主要因持有物业收入受房产租金减免和赣州九方剥离影响。前三季度减免房产租金0.70亿元，预计全年减免租金约0.86亿元。商业运营方面，截止三季度末，公司在管商业项目50个，管理面积261.8万平，其中管理公司自持项目3个，受托管理母公司招商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。持有物业出租及经营方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.55万平，出租率为97%。
　　投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，剔除减租影响后Q3整体业绩符合预期，市场拓展表现良好，住宅业态盈利能力改善，非住布局更趋均衡。考虑减租影响，我们预计22-24年EPS分别为0.63元、0.77元、0.94元（前值：0.65、0.82、1.00），对应PE分别为22.44X、18.60X、15.19X，维持“买入”评级。
　　风险提示：盈利下滑超出预期、业务拓展不及预期、存货减值较大

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中信证券李宗儒研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达88.02%，其预测2022年度归属净利润为盈利7.04亿，根据现价换算的预测PE为21.88。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有18家机构给出评级，买入评级14家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为21.25。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，招商积余（001914）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力较差，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅。该股好公司指标2星，好价格指标2.5星，综合指标2星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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