深度布局REITs业务：长安信托把握资管新机遇lg...

随着国内公募REITs的快速发展，信托公司资产管理业务也逐步走出差异化路径。

今日，在长安信托了解到，中国证券业协会已批准公司参与公募REITs的网下询价业务资格。公司还于2024年底参与了招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商科创REIT”）的战略配售，成为公司标品业务转型道路上的成功探索。

认购784.2万份：半月收益率5%

此次投资标的“招商科创REIT”于2024年12月31日在上交所上市，发售价格3.2元/份，募集资金总额9.6亿元。原始权益人为上海杨浦科技创业中心有限公司，基金管理人为招商基金管理有限公司。

底层资产质量决定投资收益。基金基础设施资产为位于上海市杨浦区的3处孵化器物理空间，建筑面积合计约7.46万平方米。最近三年一期末，该项目时点出租率分别为95.25%、88.78%、90.74%以及86.78%，已然达到稳定运营状态，项目公司2023年及2024年上半年分别实现营业收入6797.52万元、3234.97万元，净利润1290.24万元、734.15万元。

长安信托则于基金上市前参与战略配售环节。据公告显示，“长安信托-招商科创REITs战略配售集合资金信托计划”作为战略投资者以3.2元/份的价格认购该基金784.2万份，占基金发售总量的2.61%，总认购金额2509.44万元，有效支持了基金顺利发行。

事实上，长安信托早已开启了对于公募REITs的投资探索。

公司于2022年12月成立了信托行业首只对外募集的公募REITs投资产品——“长安REITs集合资金信托计划”，作为对外发行的二级市场REITs投资产品。截至2025年3月14日，该产品净值为1.0965，投资累计收益率为9.65%，最大回撤为-2.71%，累计超额为15.32%，远超中证REITs全收益指数表现。

此外，公司还于2024年先后获得了第十届资产证券化与债券·介甫奖之“年度优秀资产证券化与REITs团队”奖项与第九届CNABS资产证券化“金桂奖”之“行业优秀中介机构奖”。

长安信托为什么选择公募REITs作为资产管理信托转型的突破口呢？

因为作为万亿级蓝海市场的公募REITs，不仅开年来市场强势上行，中证REITs指数已从2024年12月9日的762.04点上涨至2025年3月14日的850.90点，涨幅11.66%；且具有强制分红要求，公募REITs每年给投资者的收益分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金额的90%，净现金流分派率原则上不低于4%。

值得一提的是，公募REITs市场即将迎来“扩容”，中国证监会在3月3日发布的关于政协十四届全国委员会第二次会议提案答复函表示：中证监正积极推动REITs互联互通相关工作，并已列入五项资本市场对港合作举措，于今年4月19日对外发布。

服务省内实体经济：获批网下询价业务资质，打通REITs产业链

长安信托还在计划进一步丰富公司公募REITs业务类型，目前已有多项新业务得到顺利推进。据了解最近中国证券业协会已批准长安信托参与公募REITs的网下询价业务资格，目前长安信托参与公募REITs的资质已经比较完整，可参与Pre-REITs（含并购配套融资）、REITs战略配售、REITs网下询价打新、REITs二级投资交易、REITs扩募发行的投资，此外还可以在银行间市场参与不动产的类REITs业务等，有助于下一步快速做大REITs产业链的业务规模。

在Pre-REITs业务方面，目前已进入深入交流与项目储备阶段，公司目前正在沟通推进某农业生态园、综合港区物流园的Pre-REITs业务，并与多家头部券商、知名公募基金子公司和私募基金形成了充分探讨与初步合作意向；在REITs投资管理方面，目前正在和几家知名机构推进合作TOF或投顾模式的业务。

可以看出的是，伴随着当前公募REITs二级市场投资与战略配售业务的持续发力，加之网下打新与Pre-REITs等环节的逐步丰富，长安信托将形成一条打通公募REITs“募投管退”的全产业链的产品矩阵。

而作为西安市属国企，长安信托已为更好地服务地方实体经济做好准备。

在资产盘活方面，长安信托计划通过REITs产业链方式围绕陕西优势产业盘活存量、创设增量。例如在Pre-REITs环节收购省内科创产业园、文旅资产以及新基建等基础设施，经过一段时间的培育后将其推向资本市场，为省内后续固定资产投资获取中长期低成本资金。

在资金流通方面，长安信托计划打造一个“信托资本中介平台”，以做市商为核心，围绕公募REITs以及资产证券化业务提供交易撮合、流动性和风险管理服务，在为省内引入外部资金的同时进一步为省内资金打开外部投资渠道。

事实上，长安信托现已储备了不少省内公募REITs及资产证券化项目发行经验。公司不仅担任发行载体管理机构助力全国首单技术产权技术交易资产支持票据——2025年度第一期西投保技术产权技术交易定向资产支持票据（科创票据）于2025年1月成功发行，且公司创新业务团队成员此前曾先后负责或参与了“西安高新热力供热绿色资产支持专项计划”（陕西省首单且当前规模最大的绿色资产证券化项目）、以大唐不夜城商业物业为底层资产的“大唐盛世1-5期资产支持专项计划”（全国首单储架式消费基础设施类REITs）、深高速公募REITs（深圳市首单交通基础设施公募REITs）等多个首单项目，这些都将成为长安信托未来支持陕西公募REITs及资产证券化发行的宝贵经验。

随着行业三分类新规的持续深化，尤其是面对资产管理信托采用组合投资方式的政策施行在即，长安信托当前对于创新业务的不断探索无疑将进一步促进公司信托业务回归本源，发挥制度优势、从根本上摆脱传统路径依赖，加快探索“非标转标”的转型路径并提升标品组合投资的范畴与品牌影响力。