央行召开保障房再贷款工作推进会，专家预计：短期内投放规模不会很大，伴随工期会增加投放lg...

6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。

会议指出，房地产业发展关系人民群众切实利益，关系经济运行和金融稳定大局。设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。

会议还强调，金融机构和有关单位要深入贯彻落实中共中央政治局和国务院常务会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此解读称，保障性住房再贷款是 5.17 国务院会议作出的重要部署，其目的在于促进保交房。由于开发商面临保交房的资金链压力，在基于自身保交房的主体责任考核的情况下，以市场化、法制化的原则，将自身已建成但未售卖的商品房出售给本地国企或城投，进而补足自身项目的保交付资金，实现顺利交房。

保障性住房再贷款的承接主体是有保障房筹建任务的地方政府及其旗下的国企、城投。这些主体会按照本地保障房任务、需求的特点，仔细摸清市场上存量的商品房项目，特别是那些存在保交房压力的项目。在满足保障房筹建需求，如区位、户型、配套等方面的前提下，与房企项目开展市场化、法制化的磋商会谈，以合理价格进行收购，并尽快配租或配售给保障人群，如此既完成了保障房筹建任务，也为保交房筹备了资金。

李宇嘉分析，强调自愿参与、以需定购、合理定价与市场化、法制化、商业可持续是相互关联的。也就是说各方的参与都是出于自主自愿，并且收购行为要确保资金平衡。按照保障房约 5 折左右的售价来计算，收购的价格会更低，也就是所谓的地板价。尽管有人认为开发商可能不会同意，但在保交房的主体责任之下，如果开发商依靠自身出售资产无法完成交付，那么就可能不得不以地板价卖给国企，这实则是一种自我救赎。

在李宇嘉看来，银行会先按照再贷款工具确定的利率投放贷款，此次央行贷给商业银行的利率为 1.75%，商业银行再贷给国企的利率可能会稍高一些，但在推进保交房和保障房筹建相结合的任务下，预计实际贷款利率在 2%左右，这与目前租赁住房的投资回报率较为接近，能够确保以白菜价收购后的项目再次出售，从而实现资金平衡。

李宇嘉强调，必须严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。这主要是为了防止地方政府为了稳定楼市、完成保交付的压力，强行让国企城投进行收购，进而倒逼银行发放贷款。但如果由于收购的价格偏高、区位不合理、配套不完善等原因导致租售不出去，最后致使资金不平衡，就会变成地方政府的隐性债务，同时也会给银行带来坏账增加的风险。

李宇嘉预计，短期内推进再贷款投放的规模不会很大，2023年4月份的千亿租赁贷款计划就是前车之鉴，但由于保交房倒排工期，随着交房的压力越来越大，后续可能会增加投放。