平安证券研报：主流物企规模增速趋缓但质量提升，分红比例提高凸显配置价值lg...

平安证券最新研究报告指出，2023年主流物业管理企业规模扩张速度虽有所放缓，但整体业务质量提升明显，未来行业发展空间广阔，通过区域及项目聚焦、科技赋能等策略有望实现降本增效，主流物企的经营及业绩表现仍将保持平稳。报告认为当前主流物企估值处于历史低位，随着分红比例的提升，股息率吸引力增强，配置价值逐渐显现，建议投资者关注保利物业(06049)、星盛商业(06668)、招商积余（001914.SZ）、新城悦服务(01755)等企业。

报告分析显示，2023年12家主流物企整体营业收入同比增长16.4%，增速较2022年下滑11个百分点，但得益于毛利率的回升和销售管理费用率的改善，整体归属母公司净利润同比增长26.4%，较2022年提高了16.4个百分点。其中，商业运营服务等其他业务的毛利率持续升高，基础物管服务和社区增值服务的毛利率也有所改善，而非业主增值服务则呈下降趋势。盈利能力的提升主要依靠区域聚焦、项目精选、科技赋能以提升人效，以及主动清理低质量项目。

2023年，主流物企在管面积增至27.2亿平方米，同比增长20.9%，增速较上年有所放缓，但更加注重项目品质和有效规模扩张。第三方在管面积占比和非住宅项目比重持续提升，对关联房企的依赖度进一步减弱。非住宅业态成为市场拓展的重要增长点，涵盖办公、商业、政府、学校、医院等多种类型，通过多种方式如竞标直拓、大客户战略合作、平台公司合资合作等方式拓展业务。社区增值服务步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段，单位面积毛利贡献有所回升，商管规模扩大且经营状况改善，对深度运营的要求进一步加深。

现金流方面，2023年主流物企整体应收账款及票据同比增长15.2%，低于营业收入增速，全年经营性净现金流明显改善，年末手持现金641.1亿元，同比增长10%。分红比例方面，12家主流物企2023年整体分红比例提升至50.6%，较2022年提高了15.3个百分点，伴随着分红规模的扩大，平均股息率超过5%，提升了股票的股息吸引力。其中，央国企类物管公司在应收款控制、物业费收缴和现金回流方面表现更为健康，而民企类物管公司分红比例虽较高，但央国企分红比例的边际增长更为显著。

报告警示投资者应注意如下风险：房地产市场修复进程不及预期、物业管理行业竞争加剧、物业管理费催收难度加大和现金回流不及预期，以及部分企业长期维持较低分红比例的风险。