市场规模可达7000亿元！首批消费REITs今日上市，社保年金再添投资渠道lg...

3月12日，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT在上交所上市，标志着我国公募REITs市场迎来又一重要里程碑。

在市场人士看来，公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，有望加速吸引保险资金、社保基金、企业年金等长线资金进驻。

消费促进年背景下，公募REITs将增强居民消费能力

开年以来，基础设施REITs市场保持常态化发行是REITs市场活力迸发的重要表现。嘉实物美消费REIT作为首批消费类基础设施公募REITs产品中唯一的社区商业基础设施项目，以商超零售为主力租户的项目进入REITs市场，再次体现了REITs正在持续助力恢复和扩大消费。

此前，商务部将2024年定为“消费促进年”，将积极营造浓厚消费氛围，为居民提供更多元、更丰富的消费体验。可以预见，在政策推动下，将推动消费持续扩大，激发有潜能的消费。

消费基础设施REITs底层资产主要集中在百货商场、购物中心等商业不动产领域，由于其投资金额高、投资回报周期长，推出消费基础设施REITs，有利于增强居民消费能力，进一步落实扩大消费的政策部署。

业内人士认为，在积极扩大消费、促进有效投资、提振实体经济的背景下，首批消费基础设施公募REITs上市有利于吸引更多资金参与公募REITs投资，而市场流动性的不断提升，也将使REITs产品的长期投资价值和资产配置价值进一步得到广大投资者的认可。

据了解，除华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT于12日上市交易外，华夏华润商业REIT将于3月14日上市交易，3只消费基础设施REITs共募资近90亿元。随着3只消费基础设施REITs在本周上市，基础设施REITs资产市场总市值将突破千亿元大关。

另据Wind数据统计，截至2月26日，已有6单消费基础设施REITs获批，其中3单已定价发售并完成募集。

与此同时，更多产品正在筹备中。中金印力消费REIT已获批，拟募集资金35.77亿元。华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT已申报并获受理，尚未拿到行政许可通知书。此外，首衡集团、鲁能商管、天虹股份、广州城投集团等也相继启动了消费基础设施REITs发行工作。

随着多层次REITs市场建设稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行新阶段，叠加扩募环节的打通，REITs市场的体量有望持续扩大，形成更多可投的优质资产，积极发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的作用。

市场发展空间巨大，消费REITs规模可达7000亿元

事实上，我国公募REITs自试点以来快速发展，目前已步入常态化发行阶段。

2023年3月，国家发改委发文将公募REITs扩容至消费基础设施领域，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。当年10月份，证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”等明确纳入基础设施范围。

此后仅约一个多月的时间，首批申请的四单消费基础设施REITs（华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT）先后正式获得中国证监会准予注册的批复；此外，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT也已正式申报，消费基础设施REITs发展进程大幅加快。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心报告认为，我国消费基础设施存量充足，商业不动产规模巨大。

从商业购物中心体量看，我国购物中心整体规模不断攀升，近5年年复合增长率达8.41%，2022年我国购物中心面积达近5亿平方米，购物中心数量超6000个。无论是已有存量还是未来新增，我国商业不动产资产规模仍具有一定的发展潜力，公募REITs的发展既可有效解决其退出困难问题，还可盘活已有存量资产，有望给商业不动产带来“第二春”，使得行业得到进一步发展。

从国际成熟REITs市场来看，消费类基础设施REITs也占据较高比例。以美国为例，美国公募REITs市场相对成熟，底层资产类别较为丰富，其底层资产大致可分为13类，其中消费类基础设施REITs数量和市值规模均为前列的资产类别之一。

根据市场调研机构Mordor Inteligence数据显示，美国2023年商业地产市场规模约为16200亿美元，其零售REITs的渗透率约为10.35%，若以美国消费REITs渗透率类比计算，我国消费基础设施REITs规模保守估计可达7000亿元，未来将具备更大的发展空间。

报告指出，消费基础设施REITs的发展为我国商业不动产带来了新机遇，将推动不动产金融循环构建，促进经济高质量发展。

展望未来，消费基础设施REITs可通过资本市场价值发现功能，为消费基础设施提供有效的退出渠道，实现“投、融、管、退”闭环。此外，公募REITs具有较强的权益属性，十分适合长期资金进入，如保险资金、社保年金等，可进一步丰富投资者机构，有利于二级市场价格的锚的更快形成。