联合资信罗星驰：平台转型下地产新机会lg...

2024年3月7日，联合资信工商评级三部资深分析师罗星驰在《东风化雨待春归—平台化债与转型中的债市风险》论坛上对房地产行业的发展趋势进行了分析和预测。她指出，2024年房地产政策导向将主要以行业企稳和修复为主，短期内行业仍将处于筑底阶段。平台公司可凭借融资、土地和合作等优势向保障房、商品房、商业地产、产业地产和城市更新等多种方向转型，为地产行业带来新的发展机遇。

罗星驰提到，尽管政府出台了一系列房地产利好政策，但政策落地效果尚不明显，新房和二手房成交表现整体较为平淡。她预计2024年投资端的“三大工程”将提供一定的拉动作用，但保障房的发展也可能对刚需商品房市场产生一定的分流效应。同时，中央多次强调房地产融资协调机制，对于项目纾困的效果值得期待。

在房企融资方面，2023年的数据显示行业销售额下降，导致房地产开发资金来源中占比最高的其他资金同比降幅超过11%。尽管政府出台了一系列房地产融资支持政策，但实际效果有限，金融机构房地产贷款余额出现负增长。信用债市场，国有房企的净融资额为1300多亿元，而民营房企的净融资额为负1000多亿元。

罗星驰女士预测2024年新开工面积仍将继续下降。虽然货币政策提供了较大支持，但购房者预期的扭转仍需时间，预计2024年全国新建商品房销售额将持平或小幅下降。行业出清仍在继续，房企将更加注重产品和运营，预计未来的行业竞争格局将出现一批兼具低财务杠杆和产品力的区域型房企，促进行业健康发展。

对于平台公司转型地产的路径，罗星驰女士指出，主要集中在保障房、商品房、商业地产、产业地产、城市更新等领域。她强调，平台公司在转型过程中必须解决业务从哪儿来、资金从哪儿来、人员从哪儿来的问题。在当前环境下，平台转型地产是存在一定优势的。业务方面，很多城投公司本身有一些保障房、安置房乃至商品房业务，具备基建城建业务经验，加上过去三年城投托底拿地规模很大，但是总开工率只有1/4左右，大量土地资产待盘活。资金方面，金融资源向国有房企集中，房地产融资支持政策陆续推出，一些地产细分领域的专项债和REITs也在逐步落地。人员方面，过去几年房地产行业培养了大量专业人才，有助于平台转型引入职业经理人和市场化经营团队。

然而，平台公司转型地产也面临一定的信用风险。当前房地产市场仍处于筑底阶段，去化压力较大，发展房地产业务必然面临市场环境风险。随着房地产行业下行，产品力和运营能力是保障去化和利润率的重要因素，而平台转型房企与品牌房企相比在产品和运营方面相对较弱，加上平台公司向市场化模式转变本身面临很大挑战。此外，可能存在转型房企土地资产低效利用的问题，土地只用于抵押融资，拿地不开发，计划未来择机出售土地，实质依然只是融资平台。平台转型过程中面临的管理整合难度很大，人员、项目等方面可能存在历史遗留问题，有些平台的重组也只是单纯的股权划转，在业务和管理上并没有实现提升，造成整而不合的状况。此外，部分转型后的业务盈利空间有限，由于自身运营能力不足需要委托合作方，也导致摊薄利润。

总的来说，平台公司转型地产是一个充满机遇和挑战的过程。在把握机遇的同时，也需要警惕潜在的信用风险，确保转型的顺利进行。