美好置业将自己逼入绝境lg...

　历时月余、两度延期，美好置业(1.57 +0.64%,诊股)终于在昨日回复了交易所对2021年度报告的问询函，进一步暴露了公司的窘境。

　　传统地产业务已逐步退出，很难持续贡献利润；现代农业一直亏损，在2020年和2021年清退了流转的数万亩土地，挥手告别。

　　公司未来的发展，都寄托在了装配式建筑身上。但是该业务发展不达预期，短期内似乎很难看到盈利的希望。

　　退出地产开发

　　作为一家区域性的中小房地产商，美好置业（000667.SZ）从2018年起，就逐步收缩房地产开发业务。计划在几年之内，通过“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清盘”等多种方式，处置地产开发资产。

　　2018年-2020年，公司房地产开发业务利润，曾有一波漂亮的上扬，从6.29亿元增至12.77亿元，对公司的战略转型起到了一定的支撑作用。2021年，受资产减值等因素影响，公司地产开发板块巨亏超过20亿元。

　　公司原本在广东惠州著名5A景区罗浮山，规划了一个大型综合性地产项目罗浮·天赋，该项目从2008年开工，分多期滚动开发。

　　然而，随着国家环保政策越来越严格，罗浮山项目正好处在水库饮用水保护区范围内，该地块已无法按照规划继续开发，公司在2021年单就这一项目就计提存货跌价准备达10.49亿元。

　　位于武汉的“香域花境”是一二级联动开发项目，随着拆迁工作进入尾声，拆迁和综合改造成本大幅增加，而因为规划调整，导致可售房源、车位等减少且价格下滑，因此，计提存货跌价准备5.17亿元。

　　重庆“美好天赋”、无锡“美好铂翠”、武汉“公园壹号”等三个项目，2020年获得，2021年中开盘销售，受市场整体下行影响，项目销售情况不佳，价格和去化速度均不达预期，项目清盘周期延长、资金成本增加，计提存货跌价准备2.87亿元。

　　房地产开发和其他新业务齐齐亏损，导致美好置业2021年归母净利润巨亏26.73亿。

　　流动性紧绷

　　比亏损更可怕的，是公司极其紧张的流动性。

　　截至2021年末，公司资产负债率已高达85.62%，比上年同期提高近10个百分点。公司拥有流动资产183.11亿元，面临流动负债173.46亿元。流动性出现问题，导致公司部分经营债务延迟支付。当期，公司经营性债务共计53亿元，包含应付账款32亿元、其他应付款15亿元、应交税费5亿元等，其中，出现延期支付的为企业所得税1.7亿元和商业承兑汇票1.3亿元，以及部分工程款。

　　资金链的紧张，加之外部因素，公司房地产项目交付大面积延期。2021年，公司计划交付11个项目，仅两个项目正常按期交付，7个项目在去年7月-今年3月延期后交付，到现在仍有位于武汉的美好香域花境（二期）、美好长江院子A区两个项目未能交付，预计要到今年下半年。

　　经过对公司经营和财务状况的综合分析，年审机构出具了带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见《审计报告》。

　　截至今年3月末，公司货币资金余额12.30亿元，可用资金仅1.25亿元，同期有息负债余额为34.84亿元。

　　根据年度经营计划，公司计划在2022年实现回款总额99亿元，支出资金98亿元，实现收支平衡。不过，在回复交易所问询函时，公司承认，今年上半年的经营状况与计划相比仍有较大的差距。

　　华山一条路

　　在逐步退出地产开发业务的同时，美好置业给自己规划出了现代农业和装配式建筑两条转型路径。

　　当时，房企去农村投资，似乎是一种潮流。美好置业的投资更堪称大手笔。

　　2018年7月，美好置业宣布，与湖北洪湖市签署协议，3年流转100万亩稻田，总投资额达80亿元。洪湖，就是公司老板刘道明的家乡。

　　就在这之前1个多月，公司还在湖北监利签下了20亿元的生态农业产业园项目，计划流转100万亩稻田用于虾稻共养，并进行农产品(6.25 +0.81%,诊股)的深加工。

　　3年投入百亿种稻养虾，当时外界就质疑，美好置业哪来这样的实力。公司业绩最好的2017年，归母净利润也不超过7亿元。况且，农业本身就是一个投入周期长，见效慢的行业。

　　果不其然，2018年-2021年，因小龙虾和稻米产量低、成本高，现代农业板块毛利率为负，产生持续亏损，分别为-0.12亿元、-1.53亿元、-4.09亿元和-0.71亿元。

　　公司不得不在2020年10月，宣布战略性退出现代农业，2020年和2021年，分别退租土地6.4万亩和2万亩，由此产生农田改造费用一次性摊销费用1.76亿元和0.41亿元。

　　目前，美好置业就只剩下了装配式建筑华山一条路。

　　2017年底，公司以5.10亿元，对美好装配增资取得49%股权，并通过一致行动协议，取得该公司的实际控制权。

　　2018年-2021年，公司在全国多地投资的9个装配式建筑工厂相继完成建设并投产，但是经营成果与预想存在较大的差距。

　　上述各期，美好装配分别实现营业收入3.82亿元、7.14亿元、10.65亿元和13.31亿元，合计34.92亿元；同期净利润分别为-1.97亿元、-5.98亿元、-10.29亿元、和-9.94亿元，合计亏损28.18亿元。

　　截至2021年末，美好装配总资产67.14亿元，总负债85.30亿元，资产负债已达127%。

　　尽管，美好置业自身也很困难，但作为母公司，在这种情况下，只能全力支持。公司计划在2022年对美好装配提供不超过56亿元借款。

　　不可否认，装配式建筑是为了地产开发的大趋势，有较大的市场潜力。只是，美好置业能否撑到开花结果的那一天？