李宇嘉：房地产形势，迎来关键时刻！lg...

本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

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我们要有客观判断：当前房地产的困局，并非“周期论”（周期波动）能解释，而要用“转场论”分析，即从上半场到下半场的转换，或旧模式到新模式的转换。现在看，转换的痛来的太大，原因就在于，推动楼市上半场20多年“单边上涨”的动力，下半场都触顶或褪去了。

比如，城镇化是过去房地产繁荣的注脚。很多人说，我国目前61%的常住人口城镇化还有潜力，可以达到发达国家80%的水平。但考虑到城镇社会保障覆盖的能力，农村大面积搞土地流转、规模化种植的难度（集体土地本身就有社保功能），很难达到80%的水平。

比如，过去轨道交通、新区开发、城投扩张等，是推动地产热潮的引擎，但近期地铁规划“砍线路”、划定开发边界、城投隐性债务被严格控制等，地产规模扩张少了一大动力。

比如，告别“三高”（高杠杆、高成本、高周转）的旧模式，部分房企出清，过去开发商“加杠杆”推动高地价、高房价，从源头上给楼市热潮提供弹药的旧逻辑，现在荡然无存了。

比如，过去居民愿意加杠杆买房，一方面是房价上涨预期拉动，另一方面是无风险利率（保本理财利率）明显高于按揭利率。未来，地产为主的高投资式微，老龄化叠加少子化，无风险利率将趋势性地低于按揭利率。这一新的框架下，居民承接按揭买房的动力明显减弱。

比如，中央金融工作会议明确资金和机构“双监管”、推动金融高质量发展，向一切金融腐败和金融风险宣战，实现风险清零和金融高质量发展等，意味着不太可能大放水来无原则的救地产。

表： X 大融资业务密切往来的银行列表

用“转场论”来分析，房地产的上下半场、新旧模式的切换，可谓是底层运行逻辑的彻底变更。支撑上半场房地产持续20多年繁荣的动力，趋势性地褪去了，而新模式的打造，还在探索中。这就是为何，2021年底到现在，长达2年的地产纾困，效果并不显著的原因，因为药不对症。

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近期，有两件大事值得关注：一是万科股债风险及衍生的风险蔓延，另一个就是沪苏两家国企就“毒地”问题的撕扯。万科的问题，我在上篇公号文章做了详述，这里和大家再强调一下，万科作为中国地产界的优等生，多年前就在“活下去”的深度担忧下，开启了转型之旅。

但即便万科在长租公寓、物流地产、物业管理等运营赛道做到了行业TOP1，但依然无法实现对旧模式（商品房开发销售）的取代，可见旧模式依赖之深，新旧模式切换非短时间能完成。

更深层次的寓意是，旧模式下的红利、快钱太诱人，万科也欲罢不能，转型和情怀可以讲，但不能耽误赚钱。因为，时代给的快钱，过了这个村就没这个店了，万科身上也有浓厚的“三高”痕迹（只不过没有其他民企那么激进而已），比如表外债务、比如预售加杠杆，都没落下。

所以，与其说是质疑万科，不如说是质疑行业通病，质疑旧模式转向新模式说带来的巨大风险。转场大潮之下，万科也概莫能外。看看下面这张图，“三高模式”最盛行是在2017-2021，这一时期商品房新开工明显大于竣工，也大于销售，三者的鸿沟直到2022年才开始收敛。

说明什么？迅速拿地、开工、销售，并延缓交付，背后就是用预售资金在加杠杆，争取在最短时间捕获地产红利、地产风口。因为，大家都知道，这种超常规、不符合常理的快钱，可能很快就没了。直到2022年，全面加强预售资金监管后，肆意挪用预售资金才成为历史！

沪苏“毒地”问题也是一样的。上一轮地产回升周期，对一些淘汰类的工业企业，国家本该代表全民行使土地国有的所有者权利，收回土地并按照新的规划进行二次出让。但是，由于商品房开发的利益实在太大，工业企业“地主方”打着产业升级的幌子，搞商品房开发。

但是，重化工业土地污染严重，如果按照严格的环境整治后再出让，预计前期投入的土壤修复成本太大，导致后期开发的利润缩水甚至亏损。因此，在巨大的利益诱惑下，本该严格执行的土地整治和环境评估，要么出让环节被利益俘获，要么开发环节被俘获，导致“毒地”发生。

这只是一个缩影，可能很多企业这么干，所以我也这么干。过去楼市繁荣期，地产太赚钱，阿猫阿狗都进入地产开发领域，一些实体企业也不例外。甚至，为捕获这种红利，不惜突破规则、底线。于是，就出现供应过剩，土地“带病出让”、配套设施不到位，同质化竞争。

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所以，就难怪老百姓用脚投票。因为，太多人想赚快钱，而真正做“好房子”（设计好、配套好、品质好）的不多。近日，住建部部长提出，构建发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，不适应解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新发展模式。

而且，住建部第一次清晰地阐述了房地产新模式的构成：

理念上，坚持“房住不炒”的前提下建设“好房子”。

坚持“房住不炒”，这是房地产新模式的总前提，还要建设“好房子”，也就是老百姓需要的房子。这说明什么？不是不需要房子，无房户还很多，比如珠三角住房自有率不到50%，比如换房的潜力还很大。但旧模式下价格高、不以“人本需求”为导向的房子，不是大家需要的。现在房子卖不动，要么房价太高，要么用脚投票。

体制机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。

以人定房，就是摸清需求在哪里，哪些人需要房，需要什么房，在哪里建设；以房定地，就是需求是有的，需求的特征也是清晰的，就要倒推地在哪里，存量盘活和新增供地应该怎么安排；以房定钱，就是建这么多房子，出让这么多地，需要多少钱，从哪来。

抓落实上，实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

新模式要落地，就得有抓手，三大工程里面，城中村解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是配租型需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。

三大工程为抓手的新模式，都强调要“以需定供”，有明确的需求群体；都有明确的供地渠道，比如城中村改造存量盘活、回迁地块，保障性住房明确“以需定建”、划拨供地；都有明确的资金来源，比如专项债、专项借款、低息贷款等等。也就是，要通过“人、房、地、钱”要素联动，让供给适应和匹配需求，让需求牵引供给，从而让供需能在高水平上平衡。

本质上，就是将旧模式搁置在一边，开辟新战场、新天地，挖掘新供给和新需求，让房地产能稳定下来。对于新模式，部长说，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。

部长对于新模式从阐述，说明旧模式很难维持下去了（即便我们想尽各种办法）。所以，回到第一部分讲的，当前房地产面临的问题，绝不是周期性回落，而是上半场到下半年的转换，新旧模式的转换。这种转换，之所以太剧烈，主要原因就是驱动上半场的引擎迅速褪去。

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11月8日，金融街论坛上，央行行长潘功胜所言的，“我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点”，就是指从上半场单边上涨，到下半场开启下行之旅，无法论证底部在哪里。政府积极纾困、打造新模式进行托底，就是在寻找新的均衡。

所以，媒体所讲的，上海、北京每月二手房交易量低于2万套，深圳每月低于5000套，都是不正常的。这种说法是把上半场的逻辑平移到下半场，无异于刻舟求剑。目前仍在寻底、寻找新的均衡。

正如部长所言，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。言下之意，还坚持旧模式的，即便政策再怎么在需求端纾困，给市场加油鼓劲，很难获得长久生存。这也就是为何，包括万科在内稳健经营性企业，也出现了债务问题。根本原因，除旧模式胎盘带来的积弊（比如“三高”），重要的是，旧模式下商品房销售很难在高位维持。

但上半场太用力，太想把红利在最短时间内喝光吃尽，导致巨大的土储、新开工和预售以及由此产生的巨额融资。现在到了释放商品房销售来还债、获利的关键节点了。但是，需求端开始掉链子。暴雷的也好，没暴雷但资金链极其紧张的也好，开发商们都在承受着巨大的痛苦。

目前，向新模式转型，到了倒逼的阶段。住房需求潜力还很大，我在之前的文章讲过多次，比如3-4亿的新市民、户籍无房户（夹心层）、跨城人口流动、县域为载体的城镇化等。但新时期的需求，不同上半场房价预期催化的需求，他们对房价很敏感、对居住的体验要求高。

简单讲，就是当下的高房价、商品房和他们没太大关系，别拿他们来去库存、给旧模式寻找接盘侠；他们不急着买房，只有提供“好房子”，才会带动这部分需求。新模式的三大抓手，就是通过供给侧革命，顺应和满足这部分需求。我认为，三大工程，最关键的就是土地供应。

特别是中心区、职住平衡区域供地！若还在外围供地，则会产生新的更大的供应过剩和空置，供求关系积重难返。因为，上半场大城市外围供应了太多的地，广义库存都在6年左右。

如果中心区存量地块可以盘活，并低成本供应，加大配租型是保租房（城中村改造供给）和配售型保障房（划拨供地供给）供应，加大均等化公共设施供给，就能释放潜力需求。否则，若城中村改造继续高成本，地方不愿意把中心区地块拿出来，新模式落地就比较困难。

沪苏“毒地”案例说明，中心区不缺地块。上半场，在利益的诱惑下，各方都在往嘴里吞地，都希望借地生财，搞商品房开发，导致土地“国家所有”的权力行使不到位；城中村改造利益主体更多，都希望分享商品房红利。下半场，将这些地块低成本盘活，才最关键。

最后，再说明一点，上半年之所以高举高打，热度一浪高过一浪，是因为上半场的逻辑没有“输家”。地方政府、开发商、购房者、银行、小业主、施工单位......，大家都是“赢家”。如果说谁输了，那就是刚需被挤出、楼市泡沫化、风险不断积累，将问题推到现在解决！

下半场，新模式要落地，不再都是“赢家”，需要有的人付出成本、失去“利益”。这就是改革，也是区别于上半场的主要特征。做到这一点，房地产就能平稳着陆，否则一损俱损，包括还在躺赚收益的人。